臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3210號原 告 黃凱訴訟代理人 陳淑貞律師被 告 曾秀子訴訟代理人 徐國勇律師複 代理人 黃建復律師
黃育勳律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國九十九年十二月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告所有之門牌號碼為台北市○○區○○街○○○巷○弄○號房屋，使用原告所有台北市○○區○○段一小段五二六地號土地其中如附圖所示部分，其租金自民國九十九年七月三十日起調整為每年拾貳萬柒仟壹佰肆拾元（即每月新台幣壹萬零伍佰玖拾伍元）。
被告應給付原告新台幣壹拾玖萬肆仟肆佰捌拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，其餘由原告負擔。
本判決第二項，原告以新台幣陸萬肆仟元供擔保後得假執行，被告如以新台幣預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）坐落於臺北市○○區○○段一小段五二六地號土地（下稱系爭土地）為原告於民國九十七年間向訴外人保生大帝神明會購買，並於九十七年十一月四日完成所有權移轉登記，故原告為系爭土地之所有權人。然被告所有之門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○弄○號建物（下稱系爭建物）無權占有系爭土地面積四十平方公尺，位置如附件之複丈成果圖所示。被告自應將系爭建物拆除後並將所占之基地返還予原告。又被告無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當利益，致原告受有相當於租金之損害，原告自得請求被告返還此利益。而依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項規定，並參酌系爭土地位處臺北市萬華區，周邊交通便利且商家繁榮等情狀，本件應以土地申報地價（即每平方公尺三萬一千七百八十六元）年息百分之十之最高限額為宜，是以被告應自九十七年十一月四日起至返還上開土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利一萬零五百九十五元【計算式：31,7 86元/㎡×40㎡×10%×1/12 ＝10,595元】。
（二）又保生大帝神明會曾就上開土地向被告收取租金，而保生大帝神明會在與原告談妥系爭土地之買賣條件後，曾發函被告通知其行使優先承買權，惟被告並未表示願依同一件購買之意思，原告取得系爭土地之所有權後，被告雖分別於九十八年十月十五日、同年十一月二十七日委律師代其發函轉交給付原告之租金匯票，然原告與保生大帝神明會間是否確有租賃關存在，應由被告舉證證明，且原告亦否認與被告間有租賃關係存在，前已委律師分別於同年十月二十二日、同年十二月三日發文代原告返還匯票。如認被告非無權占有系爭土地，則因系爭土地之價值已與當時不可同日而語，被告長年以來使用系爭土地全部面積而僅支付每年五萬八千四百二十六元，相較當前之經濟發展及土地利用價值而言，實屬過低，原告自得依民法第四百四十二條規定，請求調整租金。本件調整之租金額，依前揭相當於租金之不當得利方式計算為宜，故被告應給付原告每月租金一萬零五百九十五元【計算式：31,786元/㎡×40㎡×10%×1/12＝10,595元】。另被告主張其與保生大帝神明會間有租賃關係存在，每年租金五萬八千四百二十六元，惟被告自九十六年四月一日起即未支付保生大帝神明會任何款，而保生大帝神明會出賣並移轉系爭土地所有權與原告，已將其對被告所得主張之權利概括讓與原告，是如認被告與保生大帝神明會間確有租賃關係存在，原告亦得請求被告給付其未支付之租金，即自九十六年四月一日起至本件起訴狀繕本送達之翌日止（即九十九年七月二十九日）共計為一十九萬四千四百八十七元【計算式：（自96年4月1日至99年3月31日，共3年，58,426×3＝175,278）＋自99年4月1日至99年7月29日止，共120日，58,426÷365×120 ＝19,209）＝194,487】。
（三）對於被告抗辯之陳述：縱被告與保生大帝神明會間就系爭建物之基地部分有不定期租賃契約存在，惟契約未經公證，依民法第四百二十五條第二項之規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定限者，不適用民法第四百二十五條第一項之規定，亦即保生大帝神明會與被告間之租賃契約，依法對原告不繼續存在。又系爭土地及建物據悉現由被告出租予第三人，按月收取租金收益，實已違反土地法第一百零三條第三款之規定，租用建築房屋之基地，承租轉租基地於他人時，出租人得收回之，原告亦可依前開規定，請求收回土地。
（四）綜上，原告爰本於民法七百七十六條、第一百七十九條規定，為先位請求並聲明：
1、被告應將系爭建物拆除，並將建物占用之土地面積計四十平方公尺返還原告。
2、被告應自九十七年十一月四日起至返還上開土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利一萬零五百九十五元。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。原告並依民法第四百四十二條前段及租賃關係，為備位請求並聲明：
1、被告所有系爭建物使用原告所有系爭土地為基地部分，其租金自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月一萬零五百九十五元。
2、被告應給原告一十九萬四千四百八十七元。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）系爭建物之原始建築人及系爭土地之原所有權人均為保生大帝神明會，故系爭建物為合法之建物。保生大帝神明會基於永續經營，為免房屋及土地一併出售後，若資金用完將無以為續，故僅出售房屋取得廟產資金，並每年定期向購屋者收取土地租金以為其運作固定經費。被告取得系爭建物之所有權後，每年皆依規定就系爭建物所占用之基地繳納租金。九十七年間，保生大帝神明會以存證信函通知被告行使優先承買權時，即於函中承認雙方之就土地之租賃契約，而被告當時並無資金購買系爭土地，因此未行使優先購買權，乃由原告購得系爭土地，此為原告購買土地前所明知，故被告並非無權占有。
（二）原告雖主張被告與保生大帝神明會間縱有租賃關係，依據民法第四百二十五條第二項之規定，應不適用同法條第一項之規定，惟依最高法院九十八年度第二次民事庭會議決議所示，被告與保生大帝神明會間就上開土地之租賃關係於民法八十九年五月五日修正施行前已存在，應無修正民法第四百二十五條第二項之適用，是依據同法條第一項之規定，被告與保生大帝神明會間就上開土地之租賃關係，對於原告仍然繼續存在。又原告主張被告將系爭建物與基地出租予第三人，然此並非事實，系爭建物現仍由被告居住使用，原告依土地法第一百零三條第三款之規定請求收回土地，亦無理由。
（三）關於原告請求調整租金部分，保生大帝神明會並非自然人或營利法人，其存在目的即在照顧窮苦人，被告自六十一年承租土地時起，其租金數額均未改變，原告於購買土地之初即可知曉，況保生大帝神明會於出售土地之初，亦未表明租金過低，現原告請求調整租金顯並無道理。況原告依土地申報地價年息百分之十調整土地租金，亦屬過高。
（四）綜上，被告為答辯聲明並求為判決：原告之訴駁回，被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查，系爭土地本為保生大帝陳明會所有，原告於九十七年間向保生大帝神明會購得系爭土地，被告於六十一年間取得系爭建物之所有權，系爭建物占用系爭土地其上如附圖所示之土地，面積為四十平方公尺之情事，為兩造所不爭執，並有原告所提出之土地登記謄本（原證一）、建物登記謄本（原證二）與被告所提出之建物所有權狀（被證一）各一份為證，又系爭建物現占用系爭土地其中四十平方公尺，位置如附圖所示一事，亦據本院現場會同台北市建成地政事務所派員現場履勘與測量屬實，有勘驗筆錄與複丈成果圖各一份在卷可稽。
四、其次，原告主張被告所有之系爭建物無權占用系爭土地其上如附圖所示之土地，爰本於系爭土地所有權人之地位，依據民法第七百六十七條之規定，請求被告應拆除系爭建物後將該部分土地返還予原告，並依據不當得利之法律關係，請求被告應返還其所受之相當於租金之利益，為其先位之請求，同時主張縱被告之系爭建物並非無權占用系爭土地，原告亦得依據民法第四百四十二條之規定請求調整租金，並請求被告給付所積欠之租金，而為其備位之請求，然均為原告所不承認，並以前揭情事資為抗辯。是兩造所爭執者，應為下列事項即：
（一）被告辯稱其與原告間就系爭建物基地有租賃關係存在，被告並非無權占用系爭土地，是否有據？
（二）被告之前揭抗辯如為可採，則原告請求調整租金，是否有據？如為有據，則調整之金額若干？原告請求被告給付所積欠之租金，是否有理由？
五、查被告辯稱其與系爭土地之原所有權人保生大帝神明會間就上開土地有租賃關係，已提出原告不爭執其真正之收據八張為證（被證二），足認被告辯稱雙方就前揭土地有租賃關係存在，應屬無據而為可採，然其租賃契約屬每年重行簽訂期間為一年之定期租賃契約？抑或不定期租賃契約？經查，上開八張收據雖均記載租賃期限之始日與期日，且其租賃期間分別記載為八十八年二月十四日起至八十九年二月十四日為止、八十九年三月十四日起至九十年三月十三日為止、九十年四月十八日起至九十一年四月十七日為止、九十一年二月十二日起至九十二年二月十二日為止、九十二年四月起至九十三年四月為止、九十三年二月十六日起至九十四年二月十六日為止、九十四年二月十二日起至九十五年二月十二日為止、九十五年四月起至九十六年四月為止、九十六年四月一日起至九十三年三月三十一日為止，其期日並非接續且期間有重疊之情事，惟按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。是上開文書其上雖然分別記載租賃期間之始日與到期日，然其文書均於起首記載「暫收據」，並記載為「陳送收執」之文句，就其形式以觀，其文書應屬租金收據而非契約，上開「租賃期限」之文義記載，其真意應指該次繳交年租金所之起迄期間，況該土地係供系爭建物之建築基地使用，衡情當事人為顧及安定性，其真意應非逐年簽訂期間為一年之租賃契約，而是簽訂不定期租賃契約，僅按年繳交租金，並由保生大帝神明會出具上開收受租金之收據。是被告與保生大帝神明會間就上開土地應有不定期租賃關係存在，足以認定。次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，修正前民法第四百二十五條有明文規定，是被告辯稱保生大帝神明會將系爭土出售予原告，但被告前與與保生大帝神明會間之上開租賃契約，對於原告仍繼續存在，為有理由。
六、原告雖主張修正後民法第四百二十五條規定「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」則被告與保生大帝神明會間縱有前揭不定期租賃契約，然其未經公證，應不適用民法第四百二十五條第一項之規定。經查，被告與保生大帝神明會間之上開租賃契約，被告承租上開土地之期日應早於八十九年五月五日即民法債編修正施行前，此觀諸上開保生大帝神明會於九十一年三月二十二日所出具之收據，期間記載為自八十九年三月十四日起至九十年三月十三日，即為明確，是基於保護法律不溯及既往原則，並保護民法債編修正前之既有秩序，以維護法律之安定性，應認於民法債編修正前成立之租賃契約，即無適用修正後民法第四百二十五條第二項規定之餘地（最高法院九十八年度第二次民事庭會議決議參照）。從而原告前揭主張，即非有據。至原告雖另主張被告將系爭建物與基地出租予第三人適用，已違法土地法第一百零三條第三款之規定，故原告得收回上開土地，按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：三、承租人轉租基地於他人時，土地法第一百零三條第三款固有明文規定，惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段有明文規定，是原告雖主張被告已將系爭建物連同坐落基地一併出租予第三人，然為被告所不承認，則基於上開舉證責任規定，原告就其前揭主張即應負舉證之責任，然原告並未能舉證以實其說，是其主張即屬無據而不足採信。據此，被告辯稱其與原告間就上開土地有租賃關係存在，被告係本於承租人之地位占用系爭土地，為有理由。又被告既然係前揭土地之承租人，依據民法第四百二十一條第一項之規定，被告本得就該部分土地為使用收益，復按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，同法第四百二十三條亦規定甚詳，則被告占用上開土地受有利益，即非無法律上之原因，原告亦非受有損害。綜上，原告請求被告拆除系爭建物後將該部分返還予原告，並依據不當得利之法律關係，請求被告應返還占用土地之相當於租金之不當利益予原告，均非有理由。
七、再按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條有明文規定，復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。第九十七條之規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法一百零五條、第九十七條第一項、第一百四十八條分別定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。最高法院著有六十八年度台上字第三０七一號判例要旨可資參照。被告與原告間就系爭建物之坐落基地有不定期租賃關係存在，前已述及，又查，被告自六十一年間承租上開土地起，均按年繳交租金五萬八千四百二十六元，迄今從未調整租金，亦為被告所自承（見本案九十九年九月八日言詞辯論筆錄），本院審酌系爭土地之公告現值於六十六年間僅為六千六百五十五元，於九十九年一月間已漲至十萬七千二百六十七元，足徵系爭土地自六十一年起迄今，已經增值超過十倍，又系爭土地係位於台北市萬華地區之傳統市場內，交通便利，生活機能完備等一切情狀，認為原告主張地租應調整至以系爭土地申報地價即每平方公尺三萬一千七百八十六元計算之年息百分之十為當，即被告應給付原告之土地租金，調整為每年十二萬七千一百四十元，即每月一萬零五百九十五元【計算式：31,786元/㎡×40㎡×10%＝127,140；127,140X1/12＝10,595元】。
八、再查，原告主張惟被告自九十六年四月一日起即未支付保生大帝神明會任何款項，此為被告所不爭執，故原告本於租賃關係，請求被告給付其未支付之租金，即自九十六年四月一日起至本件起訴狀繕本送達之翌日止（即九十九年七月二十九日）共計為一十九萬四千四百八十七元【計算式：（自96年4月1日至99年3月31日，共3年，58,426×3＝175,278）＋自99 年4月1日至99年7月29日止，共120日，58,426÷365×
120 ＝19,209）＝194,487】，為有理由，應予准許。
九、綜上所述，原告之先位請求，應予駁回，其備位請求，則為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行，除如主文第一項所示為租金調整之形成判決，無從為假執行之宣告以外，原告其餘勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之，就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依據民事訴訟法第七十九條後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文所示。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
民事第四庭 法 官 匡 偉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 12 月 31 日
書記官 巫玉媛