臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3211號原 告 甲○○訴訟代理人 蘇漢祥律師被 告 帝寶不動產仲介經紀有限公司法定代理人 乙○○被 告 丙○○上列當事人間請求清償債務事件，本院於民國99年9月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣柒拾柒萬陸仟元，及自民國九十九年九月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣捌仟肆佰捌拾元由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時先位聲明：㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）776,000元及自民國98年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡並願供擔保請准宣告假執行。備位聲明則以：㈠被告丙○○應給付原告776,000元及自98年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行。嗣於99年8月4日以民事更正狀變更先位聲明第一項為：被告應連帶給付原告776,000元及自本件訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；變更備位聲明第一項為：被告丙○○應給付原告776,000元及自本件訴訟狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。又於99年9月27日審理期日中，將先位聲明第一項變更為：被告應連帶給付原告776,000元及自99年9月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；將備位聲明第一項變更為：被告丙○○應給付原告776,000元及自99年9月27日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。經核其利息變更部份僅為聲明之減縮，揆諸前揭意旨，核無不可，應予准許。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：伊前於98年6月間，透過被告帝寶不動產仲介經紀有限公司（下稱帝寶公司）之經理即被告丙○○介紹，稱訴外人詹欣莉所有之房屋可以價款380萬元購買後，丙○○會介紹其他買主以438萬元購買該房屋，除伊得以獲利外，並以償還丙○○積欠伊之借款10餘萬元。伊不疑有詐，遂經由丙○○之介紹由伊與詹欣莉於98年6月25日簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），購買詹欣莉所有坐落於臺北縣新店市○○路○段○○○巷○號2樓之建物及其所有地號新店市○○段○○○號，權利範圍為25／1,560之土地（下合稱系爭房地），價款380萬元，伊已於98年6月25日給付簽約款70萬元，並交付76,000元之服務費予丙○○。惟伊於98年7月20日至丙○○之加盟店查詢當地房價，經伊提示上揭買賣契約書後，店內經紀人察覺系爭房地價格高報，不符當地正常交易價格，且簽約、收款後丙○○即避不見面，亦無劉礎款所稱其他買主，顯見丙○○意圖詐騙伊，以不實之手法及謊言欺騙伊，致使伊陷於錯誤而簽訂合約。嗣伊與詹欣莉協商後，發覺詹欣莉委託丙○○銷售之系爭房地價格僅有310萬元，當伊於給付70萬元予詹欣莉後，丙○○即向詹欣莉索取以系爭房地高賣部分之二分之一即35萬元之差額費用，伊即向詹欣莉說明上揭不法行為，詹欣莉即與伊於98年7月24日簽立協議書解除系爭契約，詹欣莉並將收取之價金35萬元返還予伊。丙○○於執行仲介業務時身著21世紀仲介之服裝，並出示21世紀房屋之名片執行業務，劉礎款於執行仲介業務時並未出示系爭房地說明書予伊，且收取買賣差價高達35萬元，已違反不動產經紀業管理條例第19條、第23條規定。伊已於98年8月5日委請蘇漢祥律師寄發存證信函通知丙○○及帝寶公司，催告渠等應於收受存證信函後3日內返還35萬元及76,000元，帝寶公司已於98年8月6日收受該函，惟迄今仍未償還。本件丙○○任職於帝寶公司擔任經理職務，於執行仲介業務時除未出示系爭房地說明書予伊外，且故意以上述不法行為向伊行使詐術，並收取系爭房地之價差高達70萬元，其行為已違反不動產經紀業管理條例第19條第1項及第23 條第1項規定，伊得依同條例第19條第2項、第26條第2項訴請被告等連帶給付原告776,000元。另伊亦得主張依民法第28條、第184條第1項前段、第2項前段規定訴請被告等連帶賠償上開款項。退步言之，縱認伊對帝寶公司之起訴無理由，伊仍依據不動產經紀業管理條例第19條、民法第184條第1項前段規定，訴請丙○○給付伊776,000元。綜上，爰依不動產經紀業管理條例第19條、第23條1項、第26條第2項、公司法第8條第2項、第23條第2項、民法第28條、184條第1項前段、第2項前段、第188條第1項前段規定，提起本件訴訟。
並先位聲明：㈠如主文第一項所示；㈡並願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明則以：㈠被告丙○○應給付原告776,000元及自民國98年6月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，視同自認。但因他項陳述可認為爭執者，不在此限。當事人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用第1項之規定。但不到場之當事人係依公示送達通知者，不在此限。民事訴訟法第280條第1、3項分別有明定。本件原告主張：被告丙○○以380萬價款仲介原告購買詹欣莉之系爭房地，並佯稱將介紹其他買主以438萬元購買系爭房地，使原告得以獲利，原告已給付簽約款70萬元，並給付76,000元服務費予丙○○，惟經原告查詢當地交易價格，發覺有高報之情事，且經原告探詢，詹欣莉委託丙○○銷售價格僅310萬元，是丙○○意圖收取高額差價，以不實之手法詐欺原告，致使原告陷於錯誤簽訂合約並給付價款等情，已據原告提出斡旋承諾書、不動產買賣契約書、協議書、支票、律師存證信函等證物為憑，與原告所稱核屬相符。又被告非經公示送達已收受開庭通知及起訴狀繕本，未於言詞辯論到場陳述意見或提出書狀爭執，依上開規定視同自認，則原告之主張，自堪信為真實。
（二）按「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應於加計利息後加倍返還支付人。」不動產經紀業管理條例第19條定有明文。所謂差價，依同條例第4條第9款規定，係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。觀諸前揭「差價」之文義，並未限於賣方之委託銷售價格始有適用，是於買賣雙方與仲介業者間，均存有委託買賣之價格與實際銷售金額不同之情形，自不以賣方一方與仲介業者間之委託銷售價格為限。參以上開條例第19條之立法意旨，在於杜絕消費者因缺乏充份的市場資訊及健全的估價系統，而被收取超價報酬之情事發生，例如不動產經紀人員向買方不實哄抬售價，使買方願意提高委託購買價格，或向賣方不實壓低承買價格，使賣方願意降低委託銷售價格，以達從中賺取高額價差之道德風險。經查，丙○○明知詹欣莉願以310萬元出賣系爭房地後，仍告知原告其承買價額為380萬元，致原告終以380萬元購得系爭不動產，而被告已從中賺取差價高達70萬元，另收取仲介報酬76,000元乙節，已如前述，揆諸前揭規定，原告自得請求被告將所收取差價於加計利息後加倍返還之。而原告僅於776,000元範圍內請求被告丙○○返還，自有理由。
（三）次按「經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」不動產經紀業管理條例第26條定有明文。查，衡諸不動產經紀業者又多屬區域商圈經營，對於區域內之不動產概況均有深入之掌握，故仲介業者應竭盡所知向消費者誠實揭露足以影響購買意願之一切重要訊息，被告丙○○為被告帝寶公司之經紀人員，詎料，丙○○竟違背應盡之善良管理人義務，故意隱瞞系爭房地賣方之委託銷售金額，意圖取得高額差價，原告相當程度信賴丙○○之報價未另行自行詢價，則被告帝寶公司及丙○○自屬可歸責。從而，原告依上開不動產經紀業管理條例第26條第2項之規定，自得連帶請求被告帝寶公司與丙○○連帶賠償其損害。
（四）又原告就被告丙○○及帝寶公司之請求係依不動產經紀業管理條例第19條第2項、第26條第2項或依民法第28條、第184條第1項前段、第2項前段、第188條第1項前段訴請被告連帶損害賠償，可認係選擇合併，本院認原告主張之不動產經紀業管理條例第19條第2項、第26條第2項既經准許，民法第28條、第184條第1項前段、第2項前段、第188條第1項前段規定即無庸再贅為審酌，附此敘明。
四、綜上，本件原告主張被告違反不動產經紀業管理條例第19條第1項之規定收取差價70萬元及仲介報酬76,000元之事實，為可採。從而，原告依同條第2項之規定、及同條例第26條第2項規定，請求被告連帶給付776,000元及自99年9月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：本判決第一項，原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、本件訴訟費用，確定如主文第2項所示之金額。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第七庭 法 官 黃柄縉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 洪仕萱