臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第335號原 告 運乃輔訴訟代理人 周建才律師複 代理人 陳欽煌
賴建旭律師被 告 張曹愛華被 告 張露貞被 告 張秀珍上二人共同訴訟代理人 莫怡萍律師上列當事人間請求返還租賃物事件，本院於民國99年6 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告張曹愛華、張露貞、張秀珍應自門牌號碼臺北市○○區○○路5之6號1、2樓房屋遷出，被告張曹愛華並應將該房屋返還原告。
被告張曹愛華應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國九十八年十二月二十一日起至清償日止按年息百分之五計算利息。
被告張曹愛華應自民國九十八年十月二十六日起至返還前開第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張曹愛華負擔。
本判決第一項如原告以新臺幣肆拾萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按請求之基礎事實同一者、或不甚妨礙被告之防禦及訴訟之終結者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，民事訴訟法第255 條第1 項第2、7款分別定有明文。本件原告起訴時主張其於民國96年6 月1 日自被告張曹愛華處買受取得門牌號碼台北市○○區○○路5 之
6 號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）之事實上處分權，復於98年1 月25日將系爭房屋出租於被告曹張愛華，而因系爭租約之租期已經於98年7 月5 日屆滿，爰依所有權及不當得利之法律關係請求被告曹張愛華、張露貞、張秀珍遷讓返還系爭房屋，並給付違約金及相當於租金之不當得利等語，所為應受判決事項之聲明為：㈠被告曹張愛華、張露貞、張秀珍應自系爭房屋遷出；㈡被告曹張愛華應將系爭房屋返還原告；㈢被告曹張愛華應給付原告新台幣（下同）10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；㈣被告曹張愛華應自98年10月26日起至返還聲明第二項所示房屋之日止，按月給付原告5 萬元；㈤被告張露貞、張秀珍應自98年7 月26日起至返還聲明第一項所示房屋之日止，按月分別給付原告1 萬元；㈥聲明第一至三項部分，願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。嗣於訴訟送達後，原告另於99年6 月2 日言詞辯論期日具狀為訴之變更、追加（見本院卷第37頁），追加備位之訴主張若認被告曹張愛華對系爭房屋無事實上處分權存在，然因原告與被告曹張愛華簽訂系爭買賣契約時，無法預期遺囑存在，實有情事變更之情形，爰依民法第256 條規定解除系爭買賣契約，並依民法第179 條及第259 條第2 款規定請求被告張曹愛華返還所受領之40萬元等情。所為應受判決事項之聲明部分，先位之訴如前揭聲明並未變更，備位之訴則為：被告張曹愛華應給付原告40萬元，及自96年6 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息；願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。經核，原告前揭所為訴之追加、變更，其基礎事實仍係以被告曹張愛華就系爭房屋有無事實上處分權，及原告是否因此取得系爭房屋所有權等情為據，在社會生活上可認為相關連，且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度內具有一體性，對於被告之防禦及訴訟之終結亦無重大不利益，應屬基於同一事實之聲明變更追加，被告對此亦不表爭執，揆諸前揭法條規定，自應准許原告前揭所為訴之追加、變更，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：㈠先位之訴部分：
⒈其於民國96年6 月1 日自被告曹張愛華處買受取得系爭
房屋之事實處分權。嗣原告與被告曹張愛華於98年1 月25日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），以向原告承租系爭房屋，約定租期自98年1 月25日起至98年7 月25日止，共計6 個月期間，租金為每月1 萬元，且系爭房屋於租賃期間係由被告曹張愛華、張露貞及張秀珍占有使用。詎料，於租賃契約屆至後，被告曹張愛華、張露貞及張秀珍竟仍繼續占有使用系爭房屋，未有遷讓並返還系爭房屋之意思，顯屬無權占有，依系爭租約第6 條及民法第767 條、第962 條規定，被告曹張愛華、張露貞及張秀珍即應自系爭房屋遷出。復依民法第
455 條、第767 條規定，系爭租約既已於98年7 月25日屆止，被告曹張愛華亦應返還系爭房屋予原告。
⒉茲被告曹張愛華依約應於98年7 月25日騰空並返還系爭
房屋予原告，惟被告曹張愛華迄至起訴時仍未騰空遷讓並返還系爭房屋，依系爭租約第6 條約定，原告自得按租金5 倍計算之違約金，以請求被告曹張愛華給付自98年7 月26日起至98年9 月25日止，共計10萬元之違約金，並得請求自98年10月26日起至返還系爭房屋止，按月給付原告5 萬元之違約金。
⒊又系爭租約之租賃期限既於98年7 月25日屆止，現被告
張露貞及張秀珍未付租金而仍繼續占有使用系爭房屋，即屬無權占有，業已妨害原告所有權之行使，顯無法律上原因而受有利益，並致原告受有損害，依不當得利之規定，原告得請求被告張露貞及張秀珍給付相當於租金之不當得利，即自98年7 月26日止至遷讓系爭房屋止，按月給付原告1 萬元之租金。
㈡備位之訴部分：
若縱認被告張露貞、張秀珍提出訴外人張子臣之遺囑為真正，則被告曹張愛華即非系爭房屋事實上處分權之權利人，惟其於96年6 月1 日確實向原告聲稱其擁有系爭房屋之事實上處分權，並在律師見證下以40萬元之代價出售予原告，自屬無權處分，顯具有可歸責之事由致給付不能，依民法第256 條之規定，原告得解除買賣契約，並依民法第
179 條及第259 條第2 款之規定，請求返還被告曹張愛華所受領之40萬元。又被告曹張愛華既非系爭房屋之事實上處分權，亦為其所明知，則系爭買賣契約係屬被告曹張愛華施用詐術而締結，依民法第92條規定，原告亦得撤銷系爭買賣契約，並依民法第179 條規定，請求被告曹張愛華返還所受領之40萬元等情。。
㈢為此，原告先位之訴本於所有權及不當得利之法律關係，
並依民法第455 條、第767 條、第962 條及第179 條規定、系爭租約第6 條約定，請求被告遷讓系爭房屋，並給付違約金及相當於租金之不當得利等情。備位之訴則本於不當得利之法律關係，並依民法第256 條或第92條規定，主張解除買賣契約或撤銷買賣契約之意思表示，請求被告曹張愛華返還無法律上原因所受領之40萬元等情。並聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告曹張愛華、張露貞、張秀珍應自系爭房屋遷出。
⑵被告曹張愛華應將系爭房屋返還原告。
⑶被告曹張愛華應給付原告10萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⑷被告曹張愛華應自98年10月26日起至返還聲明第二項所示房屋之日止，按月給付原告5 萬元。
⑸被告張露貞、張秀珍應自98年7 月26日起至返還聲明第一項所示房屋之日止，按月分別給付原告1 萬元。
⑹聲明第一至三項部分，願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告曹張愛華應給付原告40萬元及自96年6 月1 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
⑵願供擔保，以代釋明，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告曹張愛華則以：房屋租賃契約書、讓渡書及買賣契約確實係被告所簽訂，惟其並不認識字，不清楚內容為何。
而兩造簽訂讓渡書及買賣契約書之原因係被告曾於96年間向原告借款40萬元，其每月均有還款1 萬2000元予原告，並以兩造所簽訂之租賃契約所載租金給付，以代替原應給付之利息，被告自98年7月1日起未再繼續還款。另被告從未告知原告及律師就該系爭房屋其有事實上處分權，僅有告知原告系爭房屋係違章建築等語，資為抗辯。
㈡被告張露貞、張秀珍則以：
系爭房屋係被告之生父張子臣於63年2 月10日向原屋主購得所有，被告並自小居住於此，並非無權占有。嗣張子臣於95年8 月6 日因病死亡，被繼承人張子臣早於92年3 月20日即由證人楊玉衢代為執筆書立遺囑，並在遺囑最後親署其名，是該遺囑其上既已記明系爭房屋「歸屬女兒張露貞、張秀珍兩人所有，並賦予共同處理權，不得異議。」等語，可知被繼承人張子臣之真意係將系爭房屋交由被告
2 人全權處理，並因此成為被告2 人賴以生活之唯一房屋，故被告曹張愛華依法就系爭房屋並無任何事實處分權存在。況縱認系爭遺囑非為真正，惟被繼承人張子臣之繼承人應有4 人，則被告曹張愛華就系爭房屋權利範圍亦僅有1／4，依民法第827 條、第828 條第2、3項規定，系爭房屋之處分應得公同共有人全體同意，被告曹張愛華自無權與原告書立系爭房屋之買賣契約，是系爭讓渡書及買賣契約對被告2 人應屬無效。又被告曹張愛華既無權私下與原告簽訂系爭租約，依民法第820 條第1 項規定，系爭租約對被告2 人亦應屬無效，則被告2 人即無支付租金之義務，自亦無需償還原告相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告先、備之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告於96年6 月1 日與被告張曹愛華簽立讓渡書、買賣契
約，約定由被告張曹愛華將系爭房屋以40萬元之對價於96年6 月1 日讓渡予原告。
㈡被告張曹愛華於98年1 月25日與原告簽訂房屋租賃契約書
，由被告張曹愛華向原告承租系爭房屋使用，租賃期間自98年1 月25日起至98年7 月25日止，每月租金1 萬元。
㈢訴外人張子臣於95年8 月6 日死亡，其全部繼承人為其配
偶即被告張曹愛華及其子女訴外人張長銀、被告張露貞、張秀珍。
四、本件兩造爭執之重點在於：㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？
⒈被告抗辯系爭房屋原為張子臣（被告張曹愛華之夫，被
告張露貞、張秀珍之父，已亡故）所購，張子臣生前曾立有遺囑，將系爭房屋遺贈予被告張露貞、張秀珍所有，是否可採？⒉被告張曹愛華與原告簽訂讓渡書，將系爭房屋讓渡原告
，原告是否因此即取得系爭房屋之事實上處分權？⒊被告是否無權占有系爭房屋，而應將系爭房屋之占有返
還於原告？㈡原告依其與被告張曹愛華間租賃契約第6 條約定，請求被
告張曹愛華給付自98年7 月26日起至98年9 月25日止，共計2 個月，以租金五倍計算之違約金10萬元，及自98年10月26日起至返還系爭房屋時，按月以租金五倍計算之違約金5 萬元，有無理由？㈢原告依民法第179 條規定，請求被告張露貞、張秀珍自98
年7 月26日起分別按月給付原告相當於租金之不當得利各為1萬，是否有據？㈣若原告先位之訴為無理由，則其主張被告張曹愛華非系爭
房屋事實上處分權人，竟向原告誆稱伊為事實上處分權人，爰主張受被告張曹愛華詐欺，依民法第92條之規定撤銷系爭買賣契約，並依民法第179條不當得利之法律關係請求被告張曹愛華返還40萬元，是否有理？
五、得心證之理由：㈠原告是否為系爭房屋之事實上處分權人？
⒈被告抗辯系爭房屋原為張子臣（被告張曹愛華之夫，被
告張露貞、張秀珍之父，已亡故）所購，張子臣生前曾立有遺囑，將系爭房屋遺贈予被告張露貞、張秀珍所有，是否可採？⑴被告抗辯系爭房屋原為張子臣（被告張曹愛華之夫，
被告張露貞、張秀珍之父，已亡故）所購，張子臣生前曾立有遺囑，將系爭房屋遺贈予被告張露貞、張秀珍所有，業據被告提出遺囑乙份為證，其上記載「... 五、台北市○○路○○○號房子（屬違建）歸屬女兒張露貞、張秀珍兩人所有，並賦予共同處理權，不得異議。」，有該遺囑影本在卷可憑（本院卷40頁，下簡爭系爭遺囑）。
⑵代立該遺囑之人，即證人楊玉衢到庭具結證稱：我認
識張子臣，37年來台灣時我們是同一條船，台北市○○路○○○號1、2樓的建築是張子臣買的，他有二棟房子，一個房子在桃園，一個在台北，遺囑是我幫張子臣寫的，張子臣因為年紀大了，我握著張子臣的手描簽名的部分，手印是張子臣的，桃園的房子給兒子，台北的房子給二個女兒，遺囑簽完以後，我就交給張子臣等語（見本院卷第34頁正面）。
⑶按「自書遺囑，應自書遺囑全文，記明年、月、日，
並親自簽名。如有增減、塗改，應註明增減、塗改之處所及自數，另行簽名」、「代筆遺囑，又遺囑人指定三人以上之見證人，由遺囑人口述遺囑意旨，使見證人中之一人筆記、宣讀、講解，經遺囑人認可後，記明年、月、日及代筆人之姓名，由見證人全體及遺囑人同行簽名，遺囑人不能簽名者，應按指印代之」民法第1190條、第1194條分別定有明文。經查，系爭遺囑尚非張子臣自書，自不符合自書遺囑之要件；復查，系爭遺囑固由證人楊玉衢代書，並記載立遺囑之日期為92年3月20日，惟其上並無三人以上見證人之簽名，自不符合代書遺囑之要件。從而，系爭遺囑乃無效之遺囑，自不發生遺贈之效力。
⒉被告張曹愛華與原告簽訂讓渡書，將系爭房屋讓渡原告
，原告是否因此即取得系爭房屋之事實上處分權？⑴按「遺產繼承人，除配偶外，依下列順序定之：一、
直系血親卑親屬。... 」、「繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有」，系爭遺囑乃無效之遺囑，已如前述，故依民法第1138條第1款及民法第1151條之規定，系爭房屋乃張子臣之繼承人公同共有，被告張露貞、張秀珍抗辯為其等所有，洵非可取。
⑵再按「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有
人全體之同意」、「無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力」、「占有人於占有物上，行使之權利，推定其適法有此權利」，民法第819條第2項、第118條第1項、第943條分別定有明文。經查，被告張曹愛華因繼承之法律關係為系爭房屋共有人之一，然依民法第819條第2項之規定，仍應得其他共有人之同意，始得處分系爭房屋。然據簽立系爭買賣契約（本院審訴卷第42頁）之見證律師，即證人陳德峯律師到庭具結證稱：兩造本來有一張讓渡書（本院審訴卷第4頁），原告帶著被告張曹愛華和一位證人（忘了是誰）來，原告問我這個讓渡書有用嗎？我就說有用，原告說是不是可以再作一個買賣契約，以40萬元作價，被告張曹愛華把這個房子賣給原告，但是買賣契約要附一個條件六個月可以買回，我有跟他們說這樣就是買賣契約了，如果被告張曹愛華有錢，要在六個月內把錢還給原告，後來六個月後，被告張曹愛華無法還錢，被告張曹愛華又與原告來我辦公室簽立一個租約，向原告承租系爭房屋等語（見本院卷第32頁背面、第33頁正面），被告雖仍執詞陳稱：被告張曹愛華不識字，不瞭解契約內之意思，且被告張曹愛華未曾表示伊為系爭房屋之事實上處分權人云云，惟證人陳德峯律師明白證稱：「（是否房子只是作為借款的擔保？）不是。他們有買賣的意思。...（他們簽租約的意思是否表示不再買回房子？）是，因為條件已經成就了。（在96年6月1日簽約你見證系爭買賣契約當時，被告張曹愛華有無表示系爭房屋的所有權狀況？）他說他先生死了，留下這個房子給他，所以他有權處分。（他有無提到他有女兒，對於這個房子有所有權？）他完全沒有提到子女的問題。（所以在你的面前，他是表示他是房子的所有權人？
）是。（你是否知道我母親張曹愛華是不識字的人？）不清楚。但是簽的內容都有唸給他聽」等語（見本院卷第33頁正、背面），由是可知，被告張曹愛華向原告表明伊為系爭房屋事實上處分權人，並對於買賣標的、價金數額、有無買回條件等契約重要之點均甚瞭然；被告張露貞、張秀珍亦陳稱：被告張曹愛華在98年7月1日以前仍居住在系爭房屋（本院卷第21頁背面），佐以被告張曹愛華之戶籍地仍設於系爭房屋處，故96年6月1日簽立系爭買賣契約時，被告張曹愛華有占有系爭房屋之外觀，縱被告張曹愛華乃無權處分，但依民法第118條第1項、第943條善意取得之規定，原告仍取得系爭房屋之事實上處分權，被告之抗辯，尚非可取。
⒊被告是否無權占有系爭房屋，而應將系爭房屋之占有返
還於原告？⑴被告張曹愛華雖辯稱伊現在住朋友家裡（本院卷第21
頁背面），但據被告答辯狀所載（本院卷第10頁），被告張曹愛華仍敘明其住居所在臺北市○○路○○○號（與其戶籍地同），足徵其無另立居所之意思，仍應認為被告張曹愛華為系爭房屋之占有人。兩造均不爭執被告張露貞、張秀珍為系爭房屋之占有人，從而，原告主張被告三人均為系爭房屋之占有人堪信為真實。
⑵據前所述，原告既因系爭買賣契約之簽立而取得系爭
房屋事實上之處分權，原告與被告張曹愛華之租約已於98年7月25日屆至（本院審訴卷第5-8頁，即原證二），被告並不爭執，從而，原告依民法第767條、第962條之規定請求被告張露貞、張秀珍、張曹愛華自系爭房屋遷出，被告張曹愛華並應返還系爭房屋予原告，為有理由，應予准許。
㈡原告依其與被告張曹愛華間租賃契約第6 條約定，請求被
告張曹愛華給付自98年7 月26日起至98年9 月25日止，共計2 個月，以租金五倍計算之違約金10萬元，及自98年10月26日起至返還系爭房屋時，按月以租金五倍計算之違約金5 萬元，有無理由？依兩造租約第6條約定「乙方（被告張曹愛華）於租期屆滿時，除經甲方（原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止... 」（本院審訴卷第7頁），故原告據此請求被告張曹愛華自98年7月26日起至98年9月25日止，共計2個月，以租金五倍計算之違約金10萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（98年12月21日，本院審訴卷第26頁）起至清償日止按年息5%計算之利息；及自98年10月26日起至返還系爭房屋時，按月以租金五倍計算之違約金5萬元，為有理由，應予准許。
㈢原告依民法第179 條規定，請求被告張露貞、張秀珍自98
年7 月26日起分別按月給付原告相當於租金之不當得利各為1萬，是否有據？⒈系爭房屋之事實上處分權係原告所有，已如前述，被告
張露貞、張秀珍現仍住居於系爭房屋內，自屬無權占有。
⒉按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約
金」、「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，民法第250條第1、2項分別定有明文。系爭租約關於違約金之性質並無約定，自應解釋為損害賠償總額的預定。
⒉兩造對於98年間原告以每個月一萬元租予被告張曹愛華
之事實並不爭執，該事實足信為真實。又，被告張露貞、張秀珍雖權占有系爭房屋，客觀上每個月獲有相當於減免一萬元租金之利益，亦可認定。但原告請求被告張曹愛華給付違約金時，該違約金既為損害賠償總額的預定，原告如再請求相當於不當得利之損害賠償時，自應證明其每月受有五萬元以上損害，然原告未能舉證以實其說，則原告向被告張曹愛華請求每月五萬之違約金，其損害已獲得填補；況且，被告張曹愛華及被告張露貞、張秀珍為母女關係，原告將系爭房屋出租予被告張曹愛華時，可預見被告張曹愛華將之交予其家人使用，其家人雖非系爭租賃契約效力所及，但如其家人於租約屆滿仍繼續使用系爭房屋造成原告的損害，原告在締結租賃契約時已有所考量，並定其違約金之數額。從而，原告既已向被告張曹愛華請求每月五萬元之違約金，其損害已獲得滿足，再向被告張露貞、張秀珍請求每月一萬元租金之損害，為無理由，應予駁回。
六、假執行宣告：原告陳明願供擔保，請准對主文第一至二項宣告假執行，經核無不合，爰審酌相當之金額准許之。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
民事第四庭 法 官 趙子榮以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
書記官 謝榕芝