臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3616號原 告 順鑫資產管理股份有限公司法定代理人 李麗生訴訟代理人 張逸凡被 告 達觀鎮A1社區管理委員會法定代理人 傅文齊上列當事人間撤銷管理費規定等事件，本院於民國99年10月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告所有座落於臺北縣新店市○○路○號及6號地下1樓、地
下1 樓之1、地下1樓之2、地下2樓、地下2樓之1、地下2樓之2之建物（下稱系爭建物），位於達觀鎮A1社區，被告即為該社區管理委員會，被告依達觀鎮A1社區住戶規約（下稱系爭規約）第12條向原告收取每月每坪新臺幣（下同）80元之管理費。依民法第799條之1第3項之規定及其立法理由「…至所謂自始不同意之區分所有權人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內。」，原告係自本院96年度司執字第93224號案件，拍定取得系爭建物，未參與訂定該規約，原告於民國99年3月9日始辦理過戶，取得產權，故前述條文所謂「三個月內」，應自99年3月9日起算，且前述期間應屬訓示期間，而非除斥期間，惟仍遵守法律規定以杜爭議。㈡系爭建物門戶獨立，且公用電梯已封閉多年，歷來無論維修
、保全管理或清潔均由所有權人自理，亦未使用公共水電，系爭建物形同獨立於社區之中。被告為該社區管理委員會，管理費為被告管理及服務區分所有權人所需之費用，惟原告獨立於社區之中，根本未享受被告之管理與服務，故要求原告給付高額管理費，顯非合理。被告以商場標準向原告收取每坪80元之管理費，但該建物包含一、二樓及地下一、二樓，被告卻未就平面及地下室加以區分，且該建物地下室部份，適合作為營業之面積甚小，被告一律以每坪80元計算並收取管理費，顯失公允。該社區住宅管理費為每坪40元，商場為每坪80元，商場管理費之所以為住宅的雙倍，無非係因商場為營業用途，有所收益，故需繳交高額的管理費。但系爭建物已空置10年多，顯見市場接受度有問題，目前僅有3家廠商承租，除已出租處外，其餘部份根本難以作為營業之用。該建物既然難以達到營業收益之目的，被告自不應繼續以商場標準向原告收取管理費。綜前所述，原告自得依民法第799-1條第3項之規定提起本訴請求就達觀鎮A1社區住戶規約第12條商場管理費規定予以撤銷，以維公平。
㈢又原告雖於起訴後將該建物移轉予第三人季誠股份有限公司
（下稱季誠公司），惟依民事訴訟法第254條第1項之規定，對於訴訟並無影響，原告仍具備當事人適格。並聲明：應將達觀鎮A1社區住戶規約第12條有關商場管理費每月每坪80元管理費規定予以撤銷。
二、被告則以：㈠原告提起本件之訴請求撤銷系爭規約第12條﹐然查原告已於
99年6月10日將其所有建物移轉與第三人季誠股份有限公司，已非達觀鎮A1社區區分所有權人，原告提起本件之訴即欠缺當事人適格，應直接予以駁回。
㈡原告訴之聲明第一項請求撤銷達觀鎮A1社區住戶規約第12條
，然並未明載所欲撤銷者係何年何月日之住戶規約，其請求事項顯無法明確。再者，原告請求將達觀鎮A1社區住戶規約第12條有關商場管理費每月每坪80元管理費規定予以撤銷，則依原告訴之聲明如將系爭規約第12條規定撤銷則豈非原告完全無須分毫管理費？原告所有建物佔地上千坪﹐焉有可能完全無須繳納管理費？原告之訴顯無理由。
㈢然依據民法第799條之1第3項之規定，如欲主張該規定須不
同意之區分所有權人於規約成立後三個月內請求法院撤銷之，而系爭規約第12條有關商場管理費每月每坪80元管理費之規定，自86年以來即沒有改變過，向來均就社區商場收取80元管理費﹐迄今已經十餘年﹐向來無人異議﹐原告於承受其系爭經營商場之建物時早已知悉社區向來就商場收取每月每坪80元之規定﹐但原告仍然承受該等建物﹐足證原告於承受之際即已明知且衡量過後認可接受方願意承接﹐其起訴請求撤銷系爭規約該條規定自無理由，是系爭規約第12條之規定，自施行以來從未改變﹐已超過十餘年，原告提起本件早已罹於第799條之1第3項三個月之時效。原告雖辯稱依據民法第799條之1第3項立法理由稱所謂自始不同意之區分所有權人包括自始未同意該規約或未參與其訂定者在內，而主張原告係由臺灣臺北地方法院96年度司執字第93224號案件拍定取得建物，未參與訂定該規約，原告於99年3月9日始辦理過戶﹐條文所稱三個月內應以過戶日後起算云云，然查民法第799條之1第3項明文訂立「不同意之區分所有權人得於規約成立後三個月內﹐請求法院撤銷之」，依條文文義明顯須要於規約成立後三個月提起撤銷之訴，亦即無論依立法理由所謂自始未同意該規約或未參與其訂定者在內，均應在規約成立後三個月內為之，否則撤銷規約規定具有自始不存在之效力，則系爭規約第12條關於商場管理費每月每坪80元規定已經十數年﹐如遭撤銷而自始不存在，則先前十數年已收取管理費將何所從？足證原告曲解民法第799條之1第3項規定，原告已罹於該條項規定之三個月時效實屬毋庸置疑。
㈣目前原告先前承受其後轉讓與第三人季誠公司之建物與達觀
鎮A1社區其他住戶屬於同一建照執照，建物之間以及地下樓均相連相通，也使用一樓相同廣場，均屬被告管委會管理，依區分所有權人會議決議以及規約收取管理費，原告辯稱獨立於社區之中並非事實，也無可自外於社區收取管理費規定之理。原告辯稱該建物已空置十年多亦非事實，目前商場已經出租與全家便利商店（地下一樓，地下樓有公用樓梯直接通往中庭廣場）、幼稚園（二樓）以及八畝園（一樓），不僅商場所使用到的公共空間如廣場等向由被告負責派人清潔﹐也因便利商店以及幼稚園均有非社區人士進出，致使管委會安全管理等工作負擔加重，而幼稚園上下學以及全家便利商店員工上下班車輛進出均需要由被告管委會派人指揮交通。其中八畝園公司經常將貨品雜物堆置公共空間，被告也發函要求其搬離，是以該等商場建物無論是安全以及清潔、秩序管理維護工作均顯較一般住戶多，與原告水電是否獨立、是否使用公用水電無關，且一般社區對於商場管理費均比照住戶管理費加倍收取，用意即係除了無論是安全以及清潔、秩序管理維護工作均顯較一般住戶多外，其商場使一般不特定人進出並據之以營業獲利，其使用人使用頻率以及人數明顯超出住戶作為單純住家使用二倍以上，達觀鎮A1社區住戶管理費為每月每坪40元，是以系爭規約第12條收取商場管理費自屬合理，並無顯失公平之處等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠達觀鎮A1社區住戶規約係於86年8月20日修訂，其中第12條
第1項第2款規定「管理費：住戶每坪每月新臺幣肆拾元，商場及幼稚園每坪每月新臺幣捌拾元」。（見店補字卷第10至17頁）㈡原告係自本院96年度司執字第93224號案件，拍定取得系爭
建物，於99年3月9日始辦理過戶取得產權，有建物權狀附卷可稽。（見店補字卷第3至9頁）㈢原告於99年6月10日將其所有建物移轉與第三人季誠股份有
限公司，有建物登記第二類謄本附卷可稽。（見訴字卷第36至42頁）
四、兩造之爭執及其論述：㈠按當事人適格，乃當事人就具體特定之訴訟，得以自己名義
為原告或被告之資格，原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主體，當事人即為適格，至其是否確為義務人，乃訴訟標的法律關係在實體上有無理由問題，非為當事人適格之欠缺。本件原告主張係達觀鎮A1社區住戶依據民法第799條之一第3項規定，對被告系爭規約第12條有關商場管理費每月每坪80元管理費之規定予以撤銷。核其主張乃以其本人為權利者、被告為義務者而為請求，即為適格之當事人，至其訴有無理由，則為實體問題。被告抗辯稱原告於本件訴訟非適格之當事人云云，容有誤會。
㈡再按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及
其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，民法第799 條之1第3項定有明文。是依本項之規定，得以請求法院撤銷規約之主體為區分所有權人。查原告係自本院96年度司執字第93224號案件，拍定取得系爭建物，並於99年3月9日辦理所有權移轉登記，屬上開規定所稱之區分所有人，惟原告另於99年6月10日將系爭建物所有權移轉與第三人季誠股份有限公司，有系爭建物登記謄本可稽，原告於訴訟中將系爭建物所有權移轉於他人，已喪失區分所有權人之資格，自無從依民法第799條之一第3項規定主張就系爭規約內容行使撤銷權。
五、綜上，原告於訴訟中將系爭建物所有權移轉予第三人，已非系爭建物所有權人，原告既無達觀鎮A1社區區分所有權人資格，原告請求將系爭規約第12條有關商場管理費每月每坪80元管理費規定予以撤銷，於法即屬無據。原告之訴為無理由，不應准許。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
七、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 謝盈敏