臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3754號原 告 吳志平訴訟代理人 劉邦川律師複 代理人 張明維律師被 告 財政部國有財產局法定代理人 張佩智訴訟代理人 陳文龍複 代理人 江肇欽律師上列當事人間請求確認事實上處分權等事件，本院於中華民國100年4月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認原告就坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上，門牌號碼新北市○○區○○路一段四十五巷六號房屋有事實上處分權。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴，最高法院52年台上字第1922號判例意旨可參。查原告主張其就訴外人梁聲高在坐落新北市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）上，原始起造之磚造平房即門牌號碼新北市○○區○○路1段45巷6號房屋（門牌整編前為文中路31號，下稱系爭房屋）有事實上處分權等情，為被告所否認，而系爭房屋坐落於系爭土地上，目前之納稅義務人為原告，系爭土地之管理機關為被告乙節復有國有土地勘（清）查表─使用現況略圖、系爭土地登記謄本與新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可稽（見本院卷一第14頁、第74頁至第75頁），足認原告就系爭房屋究否存有事實上之處分權，確會影響原告私法上之地位，且得以確認判決加以確認之，故原告提起本訴自有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠梁聲高前於民國60年間於系爭土地上原始起造系爭房屋，惟
未辦理第一次保存登記，且在95年11月28日向被告申請承租系爭土地。後原告於96年8月1日與梁聲高就系爭房屋簽訂建築改良物所有權買賣移轉契約書（下稱系爭買賣契約），因系爭房屋未辦理第一次保存登記，梁聲高遂無法將系爭房屋之所有權移轉登記予原告，故原告乃取得系爭房屋之事實上處分權，並由梁聲高會同原告向被告申請系爭土地之過戶換約，原告即於96年8 月10日與被告簽訂國有基地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自96年8月2日起至100 年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）1 萬5930元，租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另行通知。
㈡詎被告於系爭租約之換約手續完成後，竟於原告不知情且未
獲得原告同意之情形下，片面於系爭租約特約事項增訂第3項「本租約546地號國有土地涉及地上物權屬爭議，於未釐清前，承租人不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」等文字，實已違反私法契約內容必須雙方意思一致始得締結及契約當事人平等原則，亦否認原告就系爭房屋有事實上之處分權存在。
㈢為此，爰依民事訴訟法第247 條之規定與違反契約需當事人合致之法律關係提起本訴。並聲明：
⒈確認原告就系爭房屋有事實上處分權。
⒉被告應將系爭租約所載「特約事項㈢」予以塗銷。
二、被告則辯以：㈠依國有財產法第9條、財政部國有財產局組織條例第2條、第
11條與財政部國有財產局各地區辦事處組織通則第3 條之規定，被告掌理國有財產清查、管理、處理及其他有關國有財產重要事項，得視業務需要，於重要地區設辦事處，使各辦事處承被告之命，掌理轄區內國有財產之清查、管理、處理等事項，是系爭房屋既由梁聲高先在96年7 月30日與被告所屬北區辦事處（下稱北區辦事處）簽訂租賃契約，再由原告於同年8 月10日與北區辦事處換訂系爭租約，則原告應係與北區辦事處發生法律上之關係，原告就系爭房屋之事實上處分權與系爭租約之爭議，即應以北區辦事處為被告，今原告提起本訴之當事人適格恐有欠缺。
㈡又梁聲高前於95年11月28日向北區辦事處申請承租系爭土地
時，經北區辦事處在96年1 月24日至現場勘驗發現系爭房屋為木造平房及庭院，因北區辦事處前於93年間向梁聲高請求占有使用補償金時，梁聲高曾分別以93年6 月18日碧潭郵局第62 號存證信函、93年7月21日碧潭郵局第81號存證信函表示系爭房屋乃新北市政府配住之眷舍，非梁聲高所有，經北區辦事處予以查證，新北市政府雖分別以93年8 月20日北府秘庶字第0930541722號、96年3月20日北府秘庶字第0960178
814 號函表示系爭房屋非新北市政府所列管之財產及眷舍；然因新北市政府稅捐稽徵處新店分處所提供之系爭房屋課稅現值核計表將系爭房屋之納稅義務人載為「北縣政府宿舍梁覺民（梁聲高之父）」，梁覺民又曾任新北市政府秘書一職，是北區辦事處再次函請新北市政府確認系爭房屋權屬，因新北市政府仍以96年5 月17日北府秘庶字第0960319583號函覆其權管之眷舍中，並無系爭房屋之資料或檔案，其他新北市政府相關單位亦均函覆系爭房屋非經管之縣有建物，加以梁聲高於96年7 月30日切結表示系爭房屋為其所有，北區辦事處遂同意核辦出租系爭土地，而於96年7 月30日與梁聲高就系爭土地簽訂（95）國基租字第379 號國有基地租約，且在梁聲高於96年8 月1日將系爭房屋轉讓予原告後，在96年8月10日與原告換訂系爭租約。
㈢詎北區辦事處嗣後於處理新北市新店地政事務所經管之上述
同段巷8 號縣有宿舍占用被告經管之新北市○○區○○段地號547 號國有土地時，依新北市新店地政事務所96年11月15日北縣地測字第0960015849號函之意旨，前開縣有宿舍與系爭房屋係屬連棟木造房舍，非屬單一個體，是系爭房屋恐涉政府機關配住之眷舍或公用財產疑義。是以，北區辦理處為釐清上開疑義，遂再次函詢新北市政府，該府雖以97年2 月25日北府秘事字第0970092805號函表示其權管之眷舍並無系爭房屋之資料或檔案；惟該府人事處以97年3月4日北府人四字第0970138631號函表示梁覺民確於39年至53年間於新北市政府任職秘書、自治指導員及科長等職務，故系爭土地既涉及地上物權屬疑義，北區辦事處便在系爭租約特約事項加註第3項「本租約546地號國有土地涉及地上物權屬爭議，於未釐清前，承租人不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」等文字，另以97年2月5日以台財產北管字第0978000551號函檢還系爭租約正本予原告，原告之請求即無可採。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地為中華民國所有之土地，被告為管理機關，系爭房屋坐落於系爭土地之上。
㈡梁聲高曾分別以93年6 月18日碧潭郵局第62號存證信函、93
年7 月21日碧潭郵局第81號存證信函表示系爭土地及原地上物乃政府機關配住之眷舍，原地上物非梁聲高所有（見本院卷一第16頁至第20頁）。
㈢新北市政府以93年8月20日府秘庶字第0930541722號、96年3
月20日北府秘庶字第0960178814號函表示系爭房屋非新北市政府所列管之財產及眷舍（見本院卷一第21頁至第22頁）。
㈣新北市政府稅捐稽徵處新店分處所提供之系爭房屋課稅現值
核計表將系爭房屋96年期之納稅義務人載為「北縣政府宿舍梁覺民（梁聲高之父）」，就系爭房屋之構造別載為「木」、面積為「61.5平方公尺」、現值「1 萬1000元」、折舊年數為「45年」（見本院卷一第23頁）。
㈤梁聲高於95年11月28日向北區辦事處申請承租系爭土地，依
北區辦事處96年1 月24日至現場勘查後出具之國有土地勘（清）查表─使用現況略圖所示，系爭房屋範圍包括磚木造平房與庭院（見本院卷一第14頁）。
㈥新北市政府以96年5 月17日北府秘庶字第0960319583號函再
次函覆其權管之眷舍中，並無系爭房屋之資料或檔案（見本院卷一第26頁）。
㈦梁聲高於96年6 月13日函知北區辦事處，表示○○○區○○
路○段○○巷○號眷舍為木造約18坪，已於60年初腐朽滅失，即其在上開㈡存證信函表示非其所有之建物；惟其於該建物滅失而原地重建後，援用舊有門牌與房屋稅籍，並出具切結書表明系爭房屋為其所有（見本院卷一第27頁）。
㈧新北市立八里愛心教養院以96年7月10日北縣愛行字第09600
01101 號函、新北市新店地政事務所以96年7月5日北縣店登字第0960008622號函、新北市立雙溪高級中學以96年7月3日北縣雙中總字第0960003256號函、新北市新莊市戶政事務所以96年7月3日北縣莊戶字第0960005432號函、新北市貢寮鄉戶政事務所以96年7月4日北縣貢戶字第0960001025號函、新北市三重區碧華國民小學以96年7月3日北碧國總字第0960002756號函、新北市政府消防局以96年7月5日北消行字第09600213 86號函、新北市就業服務中心以96年7月10日北就職字第0960006209號函、新北市新店區青潭國民小學以96 年7月
5 日北清國總字第0960002507號函、新北市樹林地政事務所以96年7月6日北縣樹地價字第0960008443號函、新北市立頭前國民中學以96年7月6日北縣前中總字第0960003037號函、新北市中和區中和國民小學以96年7月5日北和國總字第0960003162號函、新北市新店區戶政事務所以96年7月3日北縣店戶字第0960005038號函、新北市淡水區戶政事務所以96 年7月4 日第0000000000號函、新北市捷運工程隊以96年7月6日北捷規字第0960001991號函、新北市新店區新店國民小學以96年7月6日北縣店國總字第0960002692號函、新北市五股區五股國民小學以96年7月5日北五股國總字第0960002655號函、新北市雙溪區戶政事務所以96年7月5日北縣雙戶字第0960001166號函、新北市板橋地政事務所以96年7月5日北縣板地登字第0960010104號函、新北市板橋區文德國民小學以96年7月4日北縣文德國總字第0960002928號函、新北市平溪區菁桐國民小學以96年7月5日北菁國總字第0960002366號函、新北市土城區廣福國民小學以96年7月4日北廣國總字第0960002827號函、新北市中和地政事務所以96年7月4日北縣中地價字第0960008998號函、新北市瑞芳地政事務所以96年7月5日北縣瑞地價字第0960004263號函、新北市中和區戶政事務所以96年7月5日北縣中戶字第0960005770號函、新北市三重地政事務所以96年7月4日北縣重地測字第0960009183號函、新北市蘆洲區戶政事務所以96年7月3日北縣蘆戶字第0960003033號函、新北市樹林區戶政事務所以96年7月3日北縣樹戶字第0960003149號函、新北市政府稅捐稽徵處以96年7 月16日北稅行字第0960085581號函、新北市新莊區新莊國民小學以96年7 月12日北縣莊國總字第0960003050號函、新北市立安康高級中學以96年7月9日北縣安中總字第0960003787號函、新北市瑞芳區戶政事務所以96年7月12日北縣瑞戶字第0960001608號函、新北市風景特定區管理所以96年7月12日北縣風管字第0960001633號函、新北市立泰山國民中學以96 年7月11日北縣泰中總字第0960002654號函，表示系爭房屋均非渠等機關經管範圍（見本院卷一第28頁至第44頁反面）。㈨梁聲高於96年7 月30日出具地上物權屬切結書，表示系爭房屋及相關設施確屬其所有（見本院卷一第45頁）。
㈩梁聲高與北區辦事處於96年7 月30日就系爭土地簽訂租賃契
約書，租賃期間自95年12月1日起至100年12月31日止，該租賃契約於坐落欄中載明「北宜路一段45巷6 號圍牆內木造平房及庭院」（見本院卷一第47頁）。
梁聲高與原告於96年8月1日就系爭房屋訂定系爭買賣契約（見本院99年度店補字第143號卷第6頁）。
原告與北區辦事處於96年8 月10日就系爭土地簽訂系爭租約
，系爭租約坐落欄中載明「北宜路一段45巷6 號圍牆內木造平房及庭院」（見本院99年度店補字第143號卷第8頁）。
新北市新店地政事務所96年11月15日北縣店地測字第096001
5849號函與所附管有宿舍協議拆除會勘紀錄，載有關於○○區○○段430 建號宿舍坐落國有土地經北區辦事處函請拆屋騰空返還乙案，經與鄰地承租人即原告現場會勘結果，因前開430建號建物與鄰地546地號上建物為木造結構之相連建物，如先行拆除430 建號宿舍，恐危及現有屋舍之結構安全，請准予俟鄰地546 地號改建時，一併拆除騰空返還（見本院卷一第49頁至第50頁）。
北區辦事處並於97年2 月5日台財產北管字第09780000551號
函檢還原告系爭租約正本時，於系爭租約特約事項加註「㈢本租約546 地號國有土地涉及地上物權屬疑義，於未釐清前，承租人不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」等文字（見本院卷一第53頁）。
新北市政府97年2 月25日函文仍表示系爭房屋非其權屬眷舍
，新北市政府人事處則以97年3月4日北府人四字第0970138631號函表示梁覺民確於39年至53年間於新北市政府任職秘書、自治指導員及科長等職務（見本院卷一第51頁至第52頁反面）。
新北市政府稅捐稽徵處新店分處97年3 月24日北稅新二字第
0970005321號函附系爭房屋現值評定明細表，就系爭房屋構造欄載明「磚造」、面積「住家161.1 平方公尺」（見本院卷一第138頁至第139頁）。
新北市政府稅捐稽徵處新店分處分別於97年4 月1日、99年8
月5 日提供之系爭房屋課稅現值核計表，將系爭房屋97年期與100 年期之納稅義務人載為「吳志平（即原告）」，就系爭房屋之構造別載為「磚石造」、面積共「161.1 平方公尺」、現值各為「9萬6700元」、「9萬2600元」、折舊年數分別為「0」、「3年」（見本院卷一第75頁、99年度店補字第143號卷第9頁）。
本院99年1 月15日98年度訴字第1468號判決確認坐落系爭土
地上之磚造平房即系爭房屋為梁聲高所有（見本院卷一第 3頁至第4頁反面）。
四、本件爭點：㈠本件被告當事人是否適格？㈡原告是否就系爭房屋有事實上處分權？系爭房屋是否為國有
眷舍？㈢原告請求被告應將系爭租約所載「特約事項㈢」予以塗銷
，有無理由？
五、得心證之理由：㈠本件被告當事人是否適格？⒈原告請求確認就系爭房屋有事實上處分權之部分：
⑴按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之
存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格；又財政部設國有財產局，承辦國有財產之取得、保管、使用、收益及處分事務，國家由於預算支出所取得之財產，為國有財產，其由機關、部隊使用之國有財產為公用財產，公用財產雖以各直接使用機關為管理機關，但管理機關對於公用財產不得為任何處分，此觀國有財產法第1 條、第2條第1項、第4 條第2項第1款、第9條第2項、第11條、第28條之規定自明，故凡因有關國有財產之處分涉訟者，自應以財政部國有財產局為被告，其當事人之適格，始能謂無欠缺，不因其尚未登記為國有而有異，最高法院81年台上字第2825號、88年台上字第1777號判決意旨可資參照。
⑵查系爭土地為中華民國所有之土地，被告為管理機關，系爭
房屋坐落於系爭土地之上等節為兩造所不爭執，並有國有土地勘（清）查表─使用現況略圖、系爭土地登記謄本與新北市政府稅捐稽徵處房屋稅籍證明書在卷可憑（見本院卷一第14頁、第74頁至第75頁），已如前述，依上開判決意旨，本件原告既係就承租系爭土地之事項發生爭議，即應由財政部國有財產局為被告，始為當事人適格。況原告於聲明第1 項係請求確認就系爭房屋有事實上之處分權，並為被告所爭執，是原告以財政部國有財產局為被告提起本訴，當事人適格自無欠缺。
⒉原告請求被告應將系爭租約所載「特約事項㈢」予以塗銷之部分：
⑴按當事人適格，係指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之
名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言，故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格，至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法院93年度台上字第382號判決意旨可憑。
⑵查自原告主張兩造就系爭土地訂有系爭租約，因被告未經原
告同意即於系爭租約「特約事項」加註「㈢本租約546 地號國有土地涉及地上物權屬爭議，於未釐清前，承租人不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」等文字，有違契約需當事人合致之法律關係，遂於聲明第2 項請求被告應將系爭租約所載「特約事項㈢」予以塗銷乙節（見本院99年度店補字第143號卷第4頁）觀之，原告既係基於其與被告為系爭租約之當事人地位，就系爭租約之爭議提起本訴，據前揭判決意旨，被告即具有當事人適格，至被告是否確為系爭租約之義務人，乃訴訟實體上有無理由之問題，核與當事人是否適格一事無涉。
⒊綜上，本件原告請求確認就系爭房屋有事實上處分權之部分
，既為被告所爭執，系爭房屋所坐落系爭土地之管理者又係被告，且原告就請求塗銷系爭租約所載「特約事項㈢」之部分係以兩造為系爭租約當事人之身分為之，則原告以財政部國有財產局為被告提起本訴，當事人應俱為適格。
㈡原告是否就系爭房屋有事實上處分權？系爭房屋是否為國有
眷舍？原告主張系爭房屋為梁聲高原始起造，其於96年8月1日與梁聲高就系爭房屋簽訂系爭買賣契約，就系爭房屋自有事實上處分權乙情，被告則以梁聲高之父即梁覺民曾任新北市政府秘書一職，且系爭房屋與鄰棟縣有宿舍為連棟木造房舍，故系爭房屋應為國有眷舍，原告就系爭房屋並無事實上處分權等語置辯，並舉梁聲高於93年6 月18日碧潭郵局第62號存證信函、93年7 月21日碧潭郵局第81號存證信函與新北市新店地政事務所96年11月15日北縣地測字第0960015849號函為證。經查：
⒈梁聲高曾固分別以93年6 月18日碧潭郵局第62號存證信函、
93年7 月21日碧潭郵局第81號存證信函表示系爭土地及原地上物乃政府機關配住之眷舍，原地上物非梁聲高所有等情，且依系爭房屋96年期課稅現值核計表所載內容，斯時核定課稅現值之房屋乃木造結構，面積為61.5 平方公尺，現值為1萬1000元，折舊年數已達45年，且納稅義務人姓名欄上係載為「北縣政府宿舍梁覺民（梁聲高之父）」（見本院卷一第23頁、第16頁至第20頁）；惟梁聲高後另於96年6 月13日發函表示○○○區○○路○段○○巷○號眷舍為木造約18坪，已於60年初腐朽滅失（即其在上開存證信函表示非其所有之建物），梁聲高遂於該建物滅失後原地重建，且援用舊有門牌與房屋稅籍，並出具切結書表明系爭房屋為其所有（見本院卷一第27頁），新北市政府稅捐稽徵處新店分處至現場繪製系爭房屋平面圖與測量面積後，於97年3 月24日北稅新二字第0970005321號函附之系爭房屋現值評定明細表，就系爭房屋構造欄即變更為磚造、面積乃住家161.1 平方公尺，亦分別於97年4月1日、99年8月5日提供之系爭房屋課稅現值核計表中，將系爭房屋97年期與100 年期之納稅義務人載為「吳志平（即原告）」，就系爭房屋之構造別載為「磚石造」、面積共「161.1平方公尺」、現值各為「9萬6700元」、「9 萬2600元」、折舊年數分別為「0」、「3年」，上情復經本院於100年2 月10日至現場履勘，同見系爭房屋共分3棟，為下方磚造，上方木造之建物無訛（見本院卷一第98頁至第99頁、第138頁至第139頁、第75頁、第201 頁、99年度店補字第143號卷第9頁），足見系爭房屋確已經梁聲高重建為含有磚造之建築，並將面積擴展為161.1 平方公尺，自與梁聲高在93年間所稱之機關眷舍非屬同一建物。
⒉再觀諸新北市政府以96年5 月17日北府秘庶字第0960319583
號函、97年2 月25日北府祕事字第0970092805號函所示之內容，均表示其權管之眷舍中，並無系爭房屋之資料或檔案（見本院卷一第26頁、第51頁），其餘相關單位亦表示系爭房屋非屬渠等機關經管範圍（見本院卷一第28頁至第44頁反面新北市立八里愛心教養院以96年7月10日北縣愛行字第0960001101 號函、新北市新店地政事務所以96年7月5日北縣店登字第0960008622號函、新北市立雙溪高級中學以96年7月3日北縣雙中總字第0960003256號函、新北市新莊市戶政事務所以96年7月3日北縣莊戶字第0960005432號函、新北市貢寮鄉戶政事務所以96年7月4日北縣貢戶字第0960001025號函、新北市三重區碧華國民小學以96年7月3日北碧國總字第0960002756號函、新北市政府消防局以96年7月5日北消行字第09600213 86號函、新北市就業服務中心以96年7月10日北就職字第0960006209號函、新北市新店區青潭國民小學以96 年7月
5 日北清國總字第0960002507號函、新北市樹林地政事務所以96年7月6日北縣樹地價字第0960008443號函、新北市立頭前國民中學以96年7月6日北縣前中總字第0960003037號函、新北市中和區中和國民小學以96年7月5日北和國總字第0960003162號函、新北市新店區戶政事務所以96年7月3日北縣店戶字第0960005038號函、新北市淡水區戶政事務所以96 年7月4 日第0000000000號函、新北市捷運工程隊以96年7月6日北捷規字第0960001991號函、新北市新店區新店國民小學以96年7月6日北縣店國總字第0960002692號函、新北市五股區五股國民小學以96年7月5日北五股國總字第0960002655號函、新北市雙溪區戶政事務所以96年7月5日北縣雙戶字第0960001166號函、新北市板橋地政事務所以96年7月5日北縣板地登字第0960010104號函、新北市板橋區文德國民小學以96年7月4日北縣文德國總字第0960002928號函、新北市平溪區菁桐國民小學以96年7月5日北菁國總字第0960002366號函、新北市土城區廣福國民小學以96年7月4日北廣國總字第0960002827號函、新北市中和地政事務所以96年7月4日北縣中地價字第0960008998號函、新北市瑞芳地政事務所以96年7月5日北縣瑞地價字第0960004263號函、新北市中和區戶政事務所以96年7月5日北縣中戶字第0960005770號函、新北市三重地政事務所以96年7月4日北縣重地測字第0960009183號函、新北市蘆洲區戶政事務所以96年7月3日北縣蘆戶字第0960003033號函、新北市樹林區戶政事務所以96年7月3日北縣樹戶字第0960003149號函、新北市政府稅捐稽徵處以96年7 月16日北稅行字第0960085581號函、新北市新莊區新莊國民小學以96年7 月12日北縣莊國總字第0960003050號函、新北市立安康高級中學以96年7月9日北縣安中總字第0960003787號函、新北市瑞芳區戶政事務所以96年7月12日北縣瑞戶字第0960001608號函、新北市風景特定區管理所以96年7月12日北縣風管字第0960001633號函、新北市立泰山國民中學以96 年7月11日北縣泰中總字第0960002654號函），益證系爭房屋應非國有眷舍至明。
⒊此外，新北市新店地政事務所96年11月15日北縣地測字第09
60015849號函所附會勘紀錄雖記載「因本所管有坐落本市○○段430建號建物與鄰地546地號上建物（即系爭房屋）為木造結構之相連建物…」等內容（見本院卷一第49頁至第50頁）；然系爭房屋業經梁聲高予以重建，已與先前之機關眷舍非屬同一建物，已如前述，且據訴外人即96年11月8 日至現場會勘之新北市新店地政事務所人員姚欣宏於本院在100 年2月10日履勘時，表示「當時8號房屋是新店地政事務所宿舍，與8號房屋相連的為6號房屋中間第2 棟房屋，當時認為從外觀判斷二棟房屋（6號、8號）為連棟木造建築，至於當時6號第2棟房屋是否為目前下方磚造，上方木造之建物並不清楚」等語（見本院卷一第201 頁），可知新北市新店地政事務所於96年11月8 日製作會勘紀錄時，僅係由外觀判斷系爭房屋與鄰棟新店地政事務所之宿舍為連棟木造建築，並未確認系爭房屋斯時是否業經梁聲高予以重建為獨立之建物，當無從以新北市新店地政事務所前開函文之內容逕認系爭房屋與鄰棟建物均為國有眷舍。況上開鄰棟宿舍已於97年間完成拆除，並於98年1 月13日辦理建物滅失在案（見本院卷一第125頁新北市新店地政事務所99年12月8日北縣店地測字第0990019017號函），足認系爭房屋經梁聲高重建後，已屬獨立之建物，而與鄰棟新店地政事務所之宿舍非屬連棟建築。
⒋末按未辦理建物所有權第一次登記之系爭房屋，須出資之原
始建造人始能取得所有權，現占有人必直接或輾轉自原始建造人處受讓該房屋，始得認其有事實上處分權，最高法院97年度台上字第2158號判決意旨可參。查系爭房屋既由梁聲高於96年間原始建造，雖系爭房屋未辦理建物所有權第一次登記，梁聲高仍取得系爭房屋之所有權，原告嗣後於96年8月1日與梁聲高就系爭房屋簽訂系爭買賣契約（見本院99年度店補字第143號卷第6頁），而受讓系爭房屋，依上揭判決意旨，原告就系爭房屋自有事實上處分權。
⒌綜上，因系爭房屋業經梁聲高予以重建為下方磚造，上方木
造之建物，自應由梁聲高原始取得系爭房屋之所有權，今原告與梁聲高於96年8月1日就系爭房屋訂定系爭買賣契約，原告即自梁聲高處受讓取得系爭房屋之事實上處分權，是原告請求確認就系爭房屋有事實上處分權，為有理由，應予准許。
㈢原告請求被告應將系爭租約所載「特約事項㈢」予以塗銷
，有無理由？原告固主張被告在未經原告之同意下，於系爭租約特約事項增訂第3項「本租約546地號國有土地涉及地上物權屬爭議，於未釐清前，承租人不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」等文字，而訴請塗銷云云；惟查：⒈按本局得視業務需要，於重要地區設辦事處，其組織以法律
定之；各地區辦事處承國有財產局之命，掌理轄區內下列事項：國有財產之清查事項。國有財產之管理事項。國有財產之處理事項。國有財產依法改良及利用事項。國有財產資訊業務事項。國有財產估價事項。國有財產法令與法務案件之處理事項。其他有關國有財產事項，國有財產局組織條第11條、財政部國有財產局各地區辦事處組織通則第3 條分別定有明文；復觀以系爭租約當事人欄中之出租機關係載為「財政部國有財產局臺灣北區辦事處」，且北區辦事處有獨立之印信，可對外獨立行文等情狀，應認系爭租約之當事人應為原告與北區辦事處。基此，因本件被告即財政部國有財產局非系爭租約之當事人，原告請求被告塗銷系爭租約所載「特約事項㈢」，即無可採。
⒉又系爭租約雖係由原告與北區辦事處所訂立，然核其契約內
容，乃規範原告向北區辦事處承租系爭土地之權利義務，就系爭租約涉有糾紛時，應屬民事事件，而有民事法上原則之適用。從而，基於私法自治等民事契約原則，除系爭租約有違反強制、禁止規定，或有違背公序良俗等規定之情況，本院自無從以公權力介入私人間之契約關係，而命一方當事人塗銷契約內容，是本件原告請求塗銷系爭租約所載「特約事項㈢系爭土地涉及地上權屬疑義，於未釐清前，承租人（即原告）不得請求增、修、改、重建，並不得請求讓售及租賃權轉讓」之內容，既無違反法律上之規定，原告請求被告予以塗銷，應無理由。況依上揭特約事項之約定，可知如系爭土地之地上權屬爭議已釐清，原告即得為系爭房屋之增、修、改、重建，亦得請求讓售與轉讓系爭房屋之租賃權，故因原告業於本訴聲明第1 項就系爭房屋之事實上處分權存否請求確認，並經本院認原告之請求為有理由，原告即無另在聲明第2 項請求被告塗銷系爭租約「特約事項㈢」之必要。
六、綜上所述，系爭房屋既經梁聲高予以重建，而原始取得系爭房屋之所有權，原告在96年8月1日向梁聲高買受系爭房屋時，自已合法取得系爭房屋之事實上處分權，從而，原告依民事訴訟法第247 條之規定，請求確認原告就系爭房屋有事實上處分權，洵屬有據，應予准許。至原告請求被告塗銷系爭租約所載「特約事項㈢」之部分，因被告非系爭租約之當事人，且系爭租約所載「特約事項㈢」之內容並無違反法律規定之情，故原告以被告違反契約需當事人合致之法律關係，請求被告塗銷系爭租約所載「特約事項㈢」，洵屬無據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 黃呈熹法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 12 日
書記官 楊婷雅