臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第371號原 告 庚○訴訟代理人 陳欽賢律師複代理人 辛○○被 告 丙○○訴訟代理人 劉師婷律師
劉彥良律師被 告 甲○○
戊○○己○○兼上共同訴訟代理人 丁○○○上列當事人間請求房屋所有權移轉登記事件，本院於民國99年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丙○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○公同共有後，再移轉登記予原告。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告甲○○、戊○○、己○○、丁○○○經合法通知，無正當理由未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查原告起訴時原聲明：被告丙○○應將門牌號碼臺北市○○街○○○ 巷○○號5 樓房屋（現更改為臺北市○○路○○巷○○號5 樓）所有權全部，連同其基地即坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000 地號土地所有權應有部分10,890分11
5 ，辦理所有權移轉登記予被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○，再由被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○將上開房地所有權移轉登記予原告。嗣於民國99年1 月27日民事準備一狀變更為先位聲明：被告丙○○應將門牌號碼臺北市○○街○○○ 巷○○號5 樓房屋所有權全部，連同其基地即坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000 地號土地面積176平方公尺及同地段0000-0000 地號土地面積947 平方公尺，所有權應有部分均為10,890分115 （下稱系爭不動產），辦理所有權移轉登記予被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○，再由被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○將上開房地所有權移轉登記予原告。備位聲明：確認原告對系爭不動產之占有使用權存在（見本院卷第23頁）。依上開規定，尚無不合，應予准許。
三、次按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，有最高法院96年度臺上字第
17 80 號判決可資參照。查原告主張被告丙○○現為系爭不動產所有權人，依約負有先將系爭不動產所有權移轉登記予張金發之繼承人即被告甲○○、己○○、戊○○、丁○○○，再由渠等將系爭不動產所有權移轉登記予伊等語，係為訴請被告丙○○履行契約之給付義務，揆諸前揭說明，原告提起本訴即屬當事人適格，本院即得就兩造所爭執之實體事項而為審理，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭不動產由臺北市政府配售，被告丙○○於64年5 月間購得，斯時系爭不動產配售價格為新臺幣（下同）149,515 元（計算式：土地29,255元＋房屋120,260 元＝149,515 元），被告丙○○申辦土地配售價格7 成之貸款20,475元、房屋配售價格8 成之貸款96,000元，因其無力繳納系爭不動產貸款，遂於64年8 月1 日與訴外人張金發簽訂「委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約」（下稱系爭契約），將系爭不動產出賣予張金發，但國民住宅貸款未繳清前，不得辦理所有權移轉登記，雙方遂約定於房屋貸款繳清後，始將系爭不動產所有權移轉登記予張金發，被告丙○○並將系爭不動產、通知、交接表、整建住宅繳款單、臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿、印鑑證明等物交付張金發，以利張金發繼續繳納貸款及辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜。張金發嗣於72年1 月10日、72年12月15日復分別與伊簽訂「房屋買賣契約書」及「委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書」，將系爭不動產出賣予伊，張金發亦將系爭不動產、自被告丙○○處取得之文件如數交付伊，以利伊繼續繳納貸款及辦理系爭不動產所有權移轉登記事宜，伊於79年6 月12日業已繳清房屋貸款96,000元，並持續繳納因占有系爭不動產所生之保險費、電費、水費、地價稅等，被告丙○○應先將系爭不動產所有權移轉登記予張金發，再由張金發移轉登記予伊，又張金發已於95年7 月9 日死亡，其法定繼承人即被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○等自負有協助將所有權移轉登記予伊之契約義務。再伊子壬○○○於85年及97年11月間先後拜訪被告丙○○請求依約辦理所有權移轉登記，被告丙○○斯時已承諾，故系爭不動產所有權移轉登記請求權並未罹於時效而消滅，爰依買賣契約、債權讓與之法律關係，先位請求被告等應分別辦理系爭不動產所有權移轉登記，由伊取得系爭不動產所有權。縱認系爭不動產所有權移轉登記請求權時效已完成，惟被告丙○○已將系爭不動產交付張金發，張金發再將之交付伊，故伊對於系爭不動產有合法使用權，備位請求確認伊對於系爭不動產具有使用權等語，並聲明：如前述變更後聲明所示，並陳明願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告丙○○則以：伊於64年5 月20日向臺北市政府承購系爭不動產，因無力繼續繳納貸款，遂於64年8 月1 日（斯時為限制行為能力人）取得父親乙○○○意後，與張金發簽立系爭契約並委託其代為繳納系爭不動產之房屋貸款，伊並未與之簽立買賣契約，伊雖於貸款全部繳清後負有協助張金發移轉系爭不動產房屋所有權之義務，惟張金發自79年6 月12日起即得請求伊辦理所有權移轉登記，迄至94年6 月12日止業已罹於15年時效而消滅，伊自得依民法第144 條第1 項之規定為時效抗辯，縱系爭契約之性質為買賣契約，然標的應僅限於房屋所有權買賣而未及於土地，依民法第799 條第5 項、公寓大廈管理條例第4 條第2 項之規定，系爭不動產之土地所有權不得與房屋所有權分離而為移轉，故原告請求伊將系爭不動產土地暨房屋所有權一併移轉，自屬無據。又張金發對系爭不動產之房屋所有權移轉登記請求權既已罹於時效而消滅，張金發之繼承人即被告甲○○等及原告均無占有系爭不動產之合法權源等語，資為置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告甲○○、己○○、戊○○、丁○○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其前到庭所為之陳述略以：被告丙○○於64年8 月1 日出賣系爭不動產並移轉占有予渠等之被繼承人張金發，雙方約定由張金發繼續繳納貸款，並於上開貸款繳清後，能變更所有權人名義時，被告丙○○即有將系爭不動產所有權移轉登記予張金發或張金發指定之人契約義務。張金發嗣於72年1 月10日將系爭不動產出賣並移轉占有予原告，雙方並約定由原告繼續繳納貸款，原告起訴所述及所附證物均屬真實，與張金發生前交待相符，渠等願依原告之聲明辦理等語。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、被告丙○○於64年5 月由臺北市政府配售取得門牌號碼臺北市○○街○○○ 巷○○號5 樓房屋（現更改為臺北市○○路○○巷○○號5 樓）所有權全部，連同其基地即坐落臺北市○○區○○段一小段0000-0000 地號土地面積176 平方公尺及同地段0000-0000 地號土地面積947 平方公尺，所有權應有部分均為10,890分之115 ，系爭不動產土地部分於70年6 月23日登記為被告丙○○所有，房屋部分則於70年7 月24日登記為其所有，有臺北市萬華區第二戶政事務所門牌證明書、臺北市土地暨建物登記第二類謄本、臺北市政府國民住宅處通知暨住宅設備交接表等件影本在卷可稽（見本院98年北簡字第33
755 號卷第10頁，下稱本院北簡卷；本院卷第31-32 頁）。
㈡、被告丙○○於64年8 月1 日與張金發簽訂委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，並經本院公證處作成公證書，有系爭契約、本院公證書等件影本在卷可稽（見本院北簡卷第11頁，本院卷第17頁）。
㈢、張金發於72年1 月10日將系爭不動產售予原告並交付使用，雙方並簽訂房屋買賣契約書，復於72年12月15日再簽訂委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書，由原告繼續繳納系爭不動產之貸款，有房屋買賣契約書、委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約、整建住宅繳款單等件影本在卷可稽，又系爭房屋貸款96,000元已於79年6 月12日由原告繳清，由臺北市銀行出具清償證明書現由原告持有中（見本院北簡卷第14-17頁、本院卷第33頁、第50頁）。
㈣、張金發於95年7 月9 日死亡，被告丁○○○、甲○○、戊○○、己○○為其法定繼承人，有繼承系統表、死亡證明書、戶籍謄本等件在卷可稽（見本院北簡卷第9 、19頁，第54-57頁）。
五、本件原告主張被告丙○○於64年8 月1 日與張金發簽訂委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，約定就系爭不動產之貸款，由張金發代繳價款至全部價款繳清為止，且被告丙○○同意全部價款繳清後將系爭不動產所有權移轉登記予張金發或其指定之人。後張金發又與原告簽訂房屋買賣契約書及委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書，將其對被告丙○○之系爭不動產所有權移轉登記請求權讓渡予原告，並由原告負責繳納系爭不動產之銀行貸款，張金發並立即將系爭不動產交付予原告居住迄今。又原告已於79年
6 月12日繳清系爭不動產之貸款，經原告請求被告丙○○就系爭不動產辦理移轉登記而遭拒等情，業據其提出臺北市萬華區第二戶政事務所門牌證明書、臺北市土地暨建物登記第二類謄本、本院公證書、臺北市政府國民住宅處通知暨住宅設備交接表、整建住宅繳款單、萬邦徵信企業股份有限公司函文、房屋買賣契約書、委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約、臺北市銀行代收平民住宅貸款本息攤還簿、臺北縣永和鎮戶政事務所印鑑證明、國民住宅貸款清償證明書、房屋火災保險證、系爭不動產相關電費、水費、稅單等件影本為證，且為張金發之繼承人即被告甲○○、戊○○、己○○、丁○○○其前到庭所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。至於原告請求被告等辦理所有權移轉登記等情，為被告丙○○所否認，且以前詞置辯，故本件之主要爭點即在原告之請求權是否業已罹於時效而消滅及被告丙○○與張金發所簽訂系爭契約之性質及標的為何，現就本件之爭點分述如下：
㈠、原告之請求權是否罹於時效而消滅？
1、按91年12月11日修正前國民住宅條例第19條規定：「政府興建之國民住宅，其承購人居住滿二年後，經該管國民住宅主管機關之同意，得於提前清償國民住宅貸款本息後，將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限，並視同國民住宅配售戶。」、「前項國民住宅及基地之出售，國民住宅主管機關有優先承購權。」準此，國民住宅承購人出售該住宅及基地，應經該管國民住宅主管機關之同意，且其承購人應以具有購買國民住宅之資格者為限，此乃承購國民住宅及基地之法定條件，然上開規定於91年12月11日為免除國宅交易受到不當的限制，同時進一步開放國宅自由買賣，才修正為：「政府直接興建之國民住宅，其承購人居住滿一年後，得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人，如具有國民住宅購買資格者，得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限，申請國民住宅貸款。取得使用執照滿十五年以上之國民住宅，其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地，不受前項規定之限制。」是相關國民住宅及基地之出售已無須該管國民住宅主管機關之同意，且其承購人亦不以具有購買國民住宅之資格者為限。
2、次按請求權，因十五年間不行使而消滅。消滅時效，自請求權可行使時起算。民法第125 條前段、第128 條前段定有明文。又消滅時效自請求權可行使時起算，所謂可行使，指請求權人行使其請求權並無法律上之障礙而言。故本件自應從原告無法律上之障礙時，起算其關於系爭不動產之所有權移轉登記請求權。經查：被告丙○○與張金發間之委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，張金發與原告間之房屋買賣契約書及委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書均成立於國民住宅條例第19條規定修正之前，且修正後第19條規定亦無溯及既往之相關規定，此二份契約未符合修正前第19條第1 項所定之法定條件，縱原告繳清全部價款，囿於前述修正前國民住宅條例第19條第1 項所定之法定條件，並無法請求被告丙○○就系爭不動產辦理所有權移轉登記，故時效並非從被告丙○○與張金發簽訂委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，或原告與張金發簽訂房屋買賣契約書及辦理所有權登記契約書時即行起算，又原告既於79年6 月12日方繳清貸款，上開法定條件已因嗣後國民住宅條例於91年12月11日之修正而廢止，應視為無此條件，故自應從是時起算原告之請求權時效，而原告係於98年9 月29日提起本件訴訟，此有起訴狀上所附本院收件戳可稽，故原告之請求權並未罹於時效而消滅。
㈡、被告丙○○與張金發所簽訂系爭契約之性質及標的為何？
1、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性。是解釋契約尤須斟酌交易習慣，及當事人所欲達成之經濟效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之。其中應將當事人之目的列為最先，交易習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。因此，解釋契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，則應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，有最高法院18年上字第1727號判例、19年上字第58號判例、19年上字第453 號判例、88年度臺上字第1671號判決要旨參照。是故，於探求當事人立約真意時，所應力求者，乃於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀上所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，不違背契約本質，而為符合公平正義之契約解釋。至所謂契約之目的，係指當事人基於契約內容所欲達成之經濟效果。而所謂契約之本質，則係指通常交易觀念，及一般交易當事人所得合理預期之給付目的與契約利益而言。
2、本院64年8 月1 日公證書上固記載：「委託受任人（即張金發）代為繳納，並辦理房屋所有權登記事宜，雙方訂立委任契約，請求公證」、「委任人（即被告丙○○）陳明以房屋移交受任人接管」等語（見本院卷第95頁）；惟依被告丙○○與張金發簽訂系爭契約第1 條約定：「甲方（即被告丙○○）承購座落臺北市○○街○○○ 巷○○號5 樓之整建住宅，茲因無力繼續繳納價款，委任乙方（即張金發）代繳，至全部價款繳清為止。」第2 條：「自本契約成立之日起，房屋價款由乙方代繳，繳款人仍用甲方名義，委由乙方支出，惟依規定能變更名義時，甲方願隨時協助辦理變更為乙方名義。」第3 條：「甲方同意價款全部繳清後，將房屋所有權登記為乙方或其指定人之名義，由乙方持本契約為甲方授權之證明，向主管機關申請房屋所有權登記。」第6 條：「房屋基地之租賃權及其他權利，甲方亦委任乙方比照房屋辦理。」等文字，由上述可知，被告丙○○斯時因無力繼續繳納系爭不動產之貸款，故與張金發簽訂系爭契約，當張金發繳清上開貸款後，被告丙○○同意將系爭不動產之房屋部分所有權登記為張金發或其指定人之名義，另就系爭不動產土地部分之相關權利，亦約定委由張金發比照房屋部分辦理，意即張金發對被告丙○○取得系爭不動產所有權移轉登記請求權，本院自難僅就前述公證書上有記載：「雙方訂立委任契約」、「並辦理房屋所有權登記事宜」等文字，遽為不利於原告之認定。復參酌張金發之妻即被告丁○○○於本院99年5 月12日審理時到庭陳稱：「我是確定買賣，是拿錢跟乙○○○的，我先生先拿85,000元給乙○○○每個月繳81 0元繳銀行貸款，當時我先生月薪只有2,400 元。當時乙○○○系爭房屋，已經先繳了3 萬多元，85,000元是先給他，房子的貸款繼續由我們來繳，房子貸款通通是我們繳的，乙○○○有繳納房子的頭期款3 萬多元。」等語（見本院卷第121-123 頁），足見契約內容應係系爭不動產土地及房屋之買賣契約。又被告丙○○到庭自承，其與張金發訂定系爭契約後，已將其持有系爭不動產契約之相關文件及收據均交張金發收執，系爭不動產已移轉予張金發占有等語（見本院卷第11 4頁），而系爭不動產之現況為登記於被告丙○○名下卻現由原告家人居住等情，為被告丙○○到庭所不爭執，果如其所稱當時僅委託張金發繳納貸款，或縱有買賣亦僅限於房屋部分云云，則對被告丙○○而言，原告並未取得合法權源占有系爭房屋或土地，自屬無權占有，然其長期以來並未對原告行使任何權利，實與常情有悖，益證被告丙○○與張金發所簽立系爭不動產包括土地及其上房屋之買賣契約。徵諸64年7 月12日訂立國宅條例第1 條所揭示之立法目的在於安定國民生活及增進社會福祉，考其立法意旨係以國民住宅之承購人自住使用而非處分獲利為原則，所以才有前述對於購買國民住宅者所為資格限制，使當時國宅無法順利自由買賣，被告丙○○與張金發為免除前述限制，簽訂類似委任繳納承購國宅價款之契約，而非直接辦理買賣及移轉所有權登記契約，被告丙○○現如以民法第799 條第5 項，公寓大廈管理條例第
4 條第2 項之規定，為系爭不動產之土地所有權不得與房屋分離而移轉抗辯，拒絕給付，將造成土地所有權與占有分離之事實狀態，不但徒增紛擾，與國宅條例安定國民生活之立法旨趣相悖，且有違誠信原則。從而被告丙○○上開抗辯，委無足採。
六、綜上所述，被告丙○○所辯均不足採信。原告以債務人張金發怠於行使其對被告丙○○之移轉登記請求權，而依張金發與被告丙○○間之委任繳納承購整建住宅價款及辦理所有權登記契約，及張金發與原告間之房屋買賣契約書、委任繳納整建住宅價款及辦理所有權登記契約書、繼承關係及代位關係，請求被告丙○○應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被告甲○○、戊○○、己○○、丁○○○公同共有後，再移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。又原告先位聲明既經為有理由判決，備位聲明自毋庸再予審理，附此敘明。
七、按命為移轉登記之判決，其內容係命債務人為一定之意思表示，依強制執行法第130 條之規定，自判決確定時，即視為已為該意思表示，地政機關即應本於判決為移轉登記，此項登記係國家機關本於判決為強制執行以外之行為，依其性質，須待判決確定後始能為之，於判決確定前，殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地，是原告聲請本院對移轉登記之勝訴判決為假執行，與法不符，自應駁回。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
民事第四庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 7 月 21 日
書記官 林孔華附表：
┌──┬────────────┬──┬─────┬────┐│編號│ 土 地 坐 落 │地目│ 面 積 │權利範圍││ │ │ │(平方公尺)│ │├──┼────────────┼──┼─────┼────┤│ 1 │臺北市○○區○○段一小段│建 │ 176.00 │10890分 ││ │697地號 │ │ │之115 │├──┼────────────┼──┼─────┼────┤│ 2 │臺北市○○區○○段一小段│建 │ 947.00 │10890分 ││ │697-1地號 │ │ │之115 │└──┴────────────┴──┴─────┴────┘┌──┬─────────┬─────────┬──────┬──┐│編號│ 建 物 建 號 │ 建 物 門 牌 │樓 層 面 積 │權利││ │ │ │（平方公尺）│範圍│├──┼─────────┼─────────┼──────┼──┤│ 1 │臺北市○○區○○段│臺北市○○區○○街│五層：31.18 │全部││ │一小段5478建號 │301巷12號5樓 │合計：31.18 │ │├──┼─────────┴─────────┴──────┴──┤│備考│門牌整編為臺北市○○區○○路○○巷○○號5樓 │└──┴─────────────────────────────┘