臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3717號原 告 張鳳琴訴訟代理人 林雯澤律師複代理人 葉建偉律師被 告 大陸工程股份有限公司法定代理人 殷琪被 告 大陸建設股份有限公司法定代理人 張良吉前列二人共同訴訟代理人 張文香上列當事人間請求返還價金事件，本院於中華民國100年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬捌仟捌佰壹拾柒元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院90年度臺抗字第519號裁定參照。本件原告基於兩造間之房屋、土地預定買賣契約書第6條第3項及民法第179條之法律關係，請求被告大陸工程股份有限公司（下稱大陸工程公司）給付溢付款新臺幣（下同）4,821,245元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，此有起訴狀在卷，復於訴訟中追加被告大陸建設股份有限公司（下稱大陸建設公司），核其追加均係本於原告前與被告大陸工程公司購買不動產，嗣因該業務已自99年6月2日起依企業併購法規定分割予大陸建設公司，方追加大陸建設公司，自與上開規定相符而應予准許，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：原告於民國96年4月16日與被告大陸工程公司就坐落臺北縣新店市○○段下五十六分小段117-112地號及117-20地號土地及其上建物簽訂房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），依系爭契約第3條第1項第1款及第3款約定「房地面積：土地面積：⒈五八四．○○平方公尺（約一七六．六六坪）。本戶地號：下五十六分小段一一七-二○、一一七-一一二地號」、「甲方（即原告）確知坐落於前述建照基地內如附圖一彩色標示處（紅色除外），不含於本約買賣土地內，並依附件六之約定辦理。」而系爭契約「附圖一彩色標示處」即為「臺北縣新店市○○段下五十六分小段117-20地號土地」（下稱系爭117-20地號土地），是依系爭契約之約定，系爭117-20地號土地即不應計入本件買賣價金。詎原告於日前方發現系爭契約第6條房地總價之土地價款，竟仍將系爭117-20地號土地計入，是以被告溢收之價款為4,821,245元（計算式：65㎡×0.3025×245,200元＝4,821,245元），爰依系爭契約第6條第3項約定及民法第179條規定，請求被告返還溢收之價金，並聲明：㈠被告應連帶給付原告4,821,245元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告大陸工程公司則以：大陸工程公司業已於99年6月2日依企業併購法將建設業務分割大陸建設公司，而本件屬建設業務，大陸工程公司已於原告起訴前將之轉由大陸建設公司承受，故大陸工程公司對本件已非權利義務主體，為當事人不適格。退步言，被告不爭執系爭117-20地號土地因有沉砂池而減少價金，惟被告並無溢收價金情事，詳言之，原告所買受之預售屋為B149戶，該戶經被告行銷部門評比週邊環境等因素之價差權數，訂立表價為7,366萬元，經兩造議價後，原告同意以總價6,186萬元為成交價並簽立系爭契約，復於98年5月23日同意追減1,608,997元，系爭契約總價遂變更為60,251,003元。而該B149戶之買賣價金確實因系爭117-20地號土地設置滯洪池（沉砂池）而扣除減價定於表價7366萬元，並於原告議價後再扣減1,180萬元，以6,186萬元為成交價再分配於系爭契約之過戶標的上，再與原告簽立系爭契約。且以該建案原告買受之預售屋鄰近戶號評比之價差權數，益證被告已將系爭117- 20地號土地因設置沉砂池而為減價，否則B149戶之表價應為7,432萬元。況原告既知有沉砂池，也要求沉砂池要減價，則自兩造議價至簽約登記過程，原告應會注意有無溢收沉砂池價金之情事，倘被告未減少該價金，則原告怎可能自議價開始至96年4月16日簽約、98年5月20日交屋，均從未主張減少價金而點交房屋，原告稱交屋後3年始赫然知悉被告逾收價金，顯有違常情。是被告於報價初始，原告已知悉總價因沉砂池已減價，而非以沉砂池土地面積為減價之計算基礎，其再請求減少價金自無理由。退萬步言，原告於簽約交屋時明知系爭117-20地號有沉砂池，乃同意給付價款，則縱有溢收情形，依民法第180條第3款規定，原告亦不得請求返還等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告大陸建設公司則以：不同意原告追加大陸建設公司為本件被告，且原告追加之請求權基礎事實非同一，亦有妨礙訴訟之終結，自不得追加大陸建設公司為被告。又，原告所承買之系爭不動產係屬建設業務分割由大陸建設公司受讓，惟本事件與分割前大陸工程公司之債務係可分，因此大陸建設公司並不與大陸工程公司負連帶清償責任。其他答辯如被告大陸工程公司同等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、得心證之理由：本件原告主張其於96年4月16日與被告大陸工程公司就坐落臺北縣新店市○○段下五十六分小段117-112地號及117-20地號土地及其上建物簽訂系爭契約，兩造並約定系爭117-20地號土地為沉砂池使用而減少本件買賣價金，業據其提出房屋、土地預定買賣契約書、土地所有權狀等件為證，且為被告所不爭執，惟原告主張被告溢收買賣價金4,821,245元，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：㈠被告大陸工程公司是否溢收買賣價金？㈡如認是，則被告大陸工程公司及大陸建設公司就分割前之建設業務所生之債務，是否應負連帶賠償責任？㈠被告大陸工程公司是否溢收買賣價金？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。而所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之特別要件，應負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，此為舉證分擔之原則。本件原告主張被告有溢收價款情形，依前開舉證責任之分配，由原告對之負舉證責任。
⒉經查，本件原告係以系爭契約為據主張系爭契約第3條第1項
第3款約定「附圖一彩色標示處」即為系爭117-20地號土地不含於本約買賣土地內，惟系爭契約第6條第1項房地總價之土地價款，竟仍將系爭117-20地號土地計入，而有溢收價款云云，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人所立書據之真意，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以當時之事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。查系爭契約第3條第1項「土地面積」業已約定584平方公尺（即176.66坪），地號含：下56分小段117-20、117-112地號；惟同條第3項約定建照基地內如附圖一彩色標示處（紅色除外），不含於本約買賣土地內，即系爭117-20地號土地不含於系爭契約買賣土地內，顯與同條第1項約定相矛盾，自不得僅依系爭契約即主張被告大陸工程公司有溢收價款之情事。
⒊被告大陸工程公司不爭執因系爭117-20地號土地為沉砂池使
用而減少被告所買受之B149戶價金計算，其主張業已於初始訂定牌價時已考量系爭117-20地號土地為沉砂池使用而已為減價，並提出價差權數表、差異原因表（被證3、4）為據，原告則以依上開價差權數表僅減價66萬元，有違一般交易行情云云，惟暫不論被告是否於訂定牌價時有無就系爭117-20地號土地減價，就被告大陸工程公司提出之原告購屋臨時證明單（本院卷㈡第11頁），其上之土地面積為176.66坪而與系爭契約約定相符，就房屋總價則為7,366萬元，相較最後成交價即系爭契約總價6,186萬元，則業已減少1,180萬元，是足認被告就系爭117-20地號土地因沉砂池使用而為價金之減少。雖證人江錦接於本院100年3月11日言詞辯論期間證稱「被告公司的牌價是7366萬元，一般房屋的成交價約85折左右，當初我們是二戶一起買，所以我們談到84折。打折下來取個吉祥數字以6186萬元成交」，惟其後證述「（問：所以當時是就總價殺價，沒有以單價乘以坪數的方式殺價？）當時就總價來殺價，不是以單價殺價。」、「（問：所以當初殺價的過程中，有無考量因為含有沉沙池所以以較低的折數計價？）沒有。」，則證人江錦接稱成交價6,186萬元係因其一次購買2戶方有如此折扣，而就議價過程被告未就沉砂池部分減價，惟法官復詢問證人江錦接：被告公司承辦人員有無承諾沉沙池部分不計價？其復答稱：有。是證人江錦接之證述顯有矛盾，其稱被告大陸工程公司未就沉砂池部分為價金之減少，自無足採。原告雖另以原證7同建案B002戶之契約成交價與原告買受之B149戶相去不遠，顯見被告並未減價云云，惟B002戶與原告買受之B149戶坪數面積差異甚大，且坐落位置相距甚遠，則其契約成交價得否與原告買受之B149戶相比，非無疑義，且B002戶土地單價雖僅高於原告之B149戶3,500元，惟其主建物及附屬建物單價卻低於B149戶10,000元，露台單價亦低於B149戶3,400元，則顯見B002戶之計價方式非得與B149戶相比擬，原告以B002戶之成交價格主張被告未減少價金，誠屬無據。
⒋又兩造均不爭執應依原證一房屋、土地預定買賣契約書將系
爭117-20地號土地移轉登記予原告，則既以「買賣」為土地移轉登記之原因，而非就系爭117-20地號土地部分另立「贈與」契約，則被告所辯以該土地總價除以土地總坪數，而於原證一房屋、土地預定買賣契約書第5條記載土地部分每坪單價等語，實為便於辦理土地過戶之方便措施，尚與常情無違。兩造既均稱已約定總價無誤，原告自不能翻異前詞復以系爭117-20地號土地面積乘以土地單價主張被告溢收價金云云，原告主張顯屬無據。
⒌綜上所陳，原告以系爭契約等證據主張被告大陸工程公司未
就系爭117-20地號土地減少價金，而有溢收價金云云，已無足採，原告復未提出其他足以認定被告有溢收價金情事之證據，依首揭說明，自難認原告之主張為可採。
㈡又原告未能舉證證明被告大陸工程公司有溢收價金情事，則
就本件爭點「被告大陸工程公司及大陸建設公司就分割前之建設業務所生之債務，是否應負連帶賠償責任？」，自無庸論述，併予敘明。
五、從而，原告依據不當得利之法律關係請求被告返還溢收價金4,821,245元即自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，即無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗應併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、本件訴訟費用，確定如主文第2項所示之金額。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 8 月 17 日
民事第五庭 審判長法 官 薛中興
法 官 鄧德倩法 官 宣玉華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 17 日
書記官 吳珊華