臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第3825號原 告 洪寶川訴訟代理人 楊政雄律師
陳美華律師被 告 白林桂美訴訟代理人 白瑞毅上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國101 年5 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落臺北市○○區○○段一小段二三地號土地上之同段二四五一號建號，即門牌號碼臺北市○○區市○○道○段○○○號二樓之建物，應予原物分割。其分割分法為如附件複丈成果圖第二案所示，即A 戶編號C 部分（面積四七點九六平方公尺）歸原告所有，B 戶編號DEF 部分（面積合計五四點九平方公尺）歸被告所有，編號A 公用樓梯及編號B 共有走道部分為兩造共有，應有部分各二分之一。
被告應補償原告新台幣陸拾壹萬肆仟叁佰叁拾元。
被告應給付原告新台幣伍仟肆佰肆拾貳元，及自民國九十九年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由原告負擔二分之一，餘由被告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠坐落臺北市○○區○○段1 小段23地號土地上之同段2451號建
號即門牌號碼臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號2 樓（下稱系爭建物）為兩造所共有，應有部分比例各1/2 。系爭建物於興建之初即按現狀分管，訴外人即原告之前手洪志聰於民國97年12月2 日與被告簽訂分管協議書，雙方約定：「臺北市市○○道○ 段○○○ 號2 樓....自民國91年1 月10日分別管理，各自使用，各不相關，今特付圖如後標明」（下稱分管協議），並經提出於臺北市稅捐稽徵處大安分處據以辦理房屋分管稅籍，兩造依分管協議書分別管理使用30餘年，並無不能分割之規定，嗣原告以99年2 月9 日國史館郵局第122 號存證信函請求被告協議分割未果。且因系爭建物目前由兩造依附件複丈成果圖第一案之分割方案為使用，應依該案分割，A 戶由原告取得最為適當、公平。倘認第一案之分割方案不適當，則請准以第一案之分割方案為分割，A 戶由原告取得。爰依民法第823 條第1項、第824 條第1 、2 項之規定，請求分割系爭建物等語。
㈡系爭建物共用同一水錶，自95年5 月起即以由洪志聰先行繳納
全部水費，再請求被告分攤之方式負擔，被告均未異議並如數繳納。迄98年4 月間，原告依循往例請求被告分攤其應負擔之水費時，被告無故拒為給付，原告代墊97年5 月至98年3 月水費新臺幣（下同）3097元，98年5 月至99年1 月2345元，合計5442元（下稱系爭水費），爰依不當得利之法律關係，請求被告給付上開金額。
㈢聲明：⑴兩造共有坐落臺北市○○區○○段一小段23地號土地
上之2451建號建物請准依下列方式分割：附件複丈成果圖第一案編號A部分共用樓梯面積5.04平方公尺、編號B 部分面積47.20平方公尺以及編號C 部分面積3.96平方公尺（合計56.20 平方公尺）分歸原告取得；編號D 部分面積51.20 平方公尺、編號E 部分面積3.10平方公尺、編號F 部分面積2.43平方公尺（合計56.73 平方公尺）分歸被告取得。⑵被告應給付原告5442元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
被告則以：
㈠被告不同意分割系爭建物，除非依使用執照附件複丈成果圖左
下角D2供被告通行（即本院卷第37頁），上開D2部分目前封閉，致被告無法使用公用樓梯，陷入無門牌、無出入通道之苦，倘予以分割，即違反民法第819 條第2 項，及公寓大廈管理條例第5 、7 、9 、15條之規定，屬民法第823 條第1 項但書因物之使用目的不能分割之情形。又系爭建物已進行至都市○○○○○段，可能於1 年後改建。被告亦不同意原告所提第二案分割方案，系爭建物為35年老舊公寓，第二案涉及衛浴設備管線遷移，影響結構體安全。另依據大安地政事務所複丈成果圖所為計算坪數分配，似有不妥，原因為地政事務所附記欄記載不點發給土地所有權人，該成果圖係以法院指界人員指界測繪範圍是有瑕疵的，請引用建管處主管機關所附執照平面圖說影本壹份為準，以昭公信。被告已多次引用陳述陳報相關建築法規、公寓大廈管理條例、民法第819 條第2 項共有物之處分變更應以全體共有人之同意等，不知為何一直朝著分割方向進行？㈡對於原告已支出水費5442元（除原告主張自行負擔部分外）不
爭執，但系爭水費係因原告裝設之水管漏水所致，不應由被告負擔。又系爭建物面積105.89平方公尺，附屬建物面積7.05平方公尺，合計112.95平方公尺，兩造各持有1/2 即56.475平方公尺。而系爭土地面積為36.25 平方公尺，原告應持有18.125平方公尺，惟依土地登記謄本所示，原告持有之面積僅14.5平方公尺，差距3.623 平方公尺實為被告所有，依民法第436 條之1 、第179 條之規定，原告應給付被告使用基地之類似租金利益4 萬4370元，是縱認原告應支付系爭水費，亦於原告給付上開租金利益4 萬4370元時，被告始願意給付。
㈢答辯聲明：原告之訴均駁回。
分割共有物部分㈠原告主張坐落臺北市○○區○○段1 小段23地號土地上之同段
2451號建號即門牌號碼臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號2 樓（即系爭建物），為兩造所共有，應有部分比例各1/2 。系爭建物面積105.89平方公尺，附屬陽台面積7.06平方公尺，合計
112.95平方公尺，於64年8 月26日核發使用執照時即按現狀使用。訴外人洪志聰於97年12月2 日與被告簽訂分管協議書，雙方約定：「臺北市市○○道○ 段○○○ 號2 樓....自民國91年1月10日分別管理，各自使用，各不相關，今特付圖如後標明，立分管協議書二份，雙方各持一份為證。」，雙方並向台北市稅捐稽徵處大安分處申請各1/2 分管房屋稅籍經核准在案，但無不分割之特約。系爭建物以贈與為登記原因，於98年6 月1日登記為原告所有等情，有建物登記謄本、台北市政府工務局64使字第1071號使用執照附件複丈成果圖、分管協議書、台北市稅捐稽徵處大安分處98年1 月6 日北市稽大安乙字第09732268900 號函在卷可稽〈見99年度司北調字第510 號卷（下稱調字卷）第9 頁、第25頁、第8 頁、第13頁〉。又系爭建物現由原告占有使用附件複丈成果圖第一案A 戶，經公共樓梯即該案編號A 部分；被告占有使用B 戶，以內部樓梯即該案編號F 部分通往臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號1 樓，由上址1 樓大門出入等情，亦經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄，並囑託台北市大安地政事務所繪製土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第72-74 頁、第85-86 頁），均堪信為真實。
㈡按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」。「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」。「分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823 條第1 項、第824 條第1 、2 項分別定有明文。查系爭建物並無不能分割之情事，且徵諸被告對原告所提二分割方案均不同意，顯已無法協議分割，是原告訴請裁判分割，自無不合，應予准許。
㈢被告雖以系爭建物倘予分割，將致被告無法使用公用樓梯，違
反民法第819 條第2 項及公寓大廈管理條例第5 、7 、9 、15條之規定，有民法第823 條第1 項但書所定因物之使用目的不能分割之情形，及系爭建物已進行至都市更新等語置辯。惟按民法第823 條第1 項所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言，例如界標、界牆、區分所有建築物之共同部分、共有之契據，或已闢為道路或市場空地之共有土地，因係供公眾使用，事涉公益，而應認屬因使用目的而不能分割，揆其立法目的，旨在增進共有物之經濟效用，最高法院著有97年度台上字第1593號判決、95年度台上字第150 號判決意旨可參。而分割後是否無法使用公共樓梯係分割之結果，與因物之使用目的不能分割之內涵不同，難謂有何因物之使用目的不能分割之情形。至被告所辯分割後可能無法使用公共樓梯，而有違反公寓大廈管理條例第5 、7 、9 、15條等規定之疑慮，應以酌定適當之分割方案以資解決，與有無因物之使用目的不能分割無涉。再按共有物之分割，性質上為處分行為，土地法第34條之1 第1 項所稱之處分，不包括分割行為在內，最高法院著有74年台上字第2561號判例意旨可資參照，而土地法第34條之1 第1 項乃為於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益所制定，為民法第819 條第2 項之特別規定，是民法第819 條第2 項所稱處分，亦不包括分割行為在內，縱共有人未經他共有人全體之同意，依民法第824 條第1 項規定，仍得提起本件分割共有物訴訟。另不論系爭建物是否業經核准進行都市更新計畫，或進行程度如何，均與本件分割共有物訴訟無涉，被告上開抗辯，概無可取。
㈣次按裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法
，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，而本其自由裁量權為公平合理之分配，但不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束。又以原物分配於各共有人時，除應顧及均衡之原則外，並須就各共有人應行分得之範圍，例如面積多寡、交通、位置及占有形勢等，予以確定（最高法院55年台上字第1982號判例參照）；且分割共有物固不受分管契約之拘束，惟儘量依各共有人使用現狀定分割方法，以維持現狀，減少共有人所受損害，當不失為裁判分割斟酌之一種原則（最高法院82年台上字第1990號判決意旨參照）。又以以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第4 項亦定有明文。本院審酌系爭建物現由原告占有使用附件複丈成果圖第一案A 戶，經公共樓梯即該案編號A 部分；被告占有使用B 戶，以內部樓梯即該案編號F 部分通往臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號
1 樓，自上址1 樓大門出入，而臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號1 樓雖為被告之配偶白雲龍所有，而使被告目前出入不受阻礙，惟系爭建物與臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號1 樓既各自有獨立之所有權，得分別移轉、處分，倘日後欲移轉他人，將因被告無對外通道，減損經濟價值，亦將滋生紛爭，原告主張以現狀分割之第一方案，尚有未當。至被告要求附件複丈成果圖第一案B 戶編號D 左下方增設出入口，並於A 戶B 部分預留通道，以俾使用編號A 之共用樓梯云云，惟依此將嚴重影響A 戶之日常生活，徒增空間浪費，亦非妥適，均無足採。
而附件複丈成果圖第二方案採橫向分割，雖變更兩造現在使用狀態，而有重新隔間，耗費金錢之弊，惟該案於編號B 部分留有共用走道，使被告得以使用共用樓梯，不因系爭建物與臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號1 樓分別移轉予不同所有人而受影響，足以維持該案A 、B 二戶及臺北市○○區市○○道○ 段○○○ 號1 樓使用之獨立性，另參酌該案編號F 部分之樓梯現由被告占有使用，將B 戶分歸被告，即可避免被告拆除現有樓梯，減少隔間費用，被告可繼續使用上開樓梯、陽台，較符合各共有人之利益，堪稱妥適，故認系爭建物應依如附件複丈成果圖第二方案所示為分割，其中A 戶編號C 部分（面積47.96 平方公尺）歸原告所有，B 戶編號DEF 部分（面積合計54.9平方公尺）歸被告所有，編號A 共用樓梯及編號B 共用走道，均為維持分割後各建物使用所必要，應仍維持兩造共有。
㈤原告另主張附件複丈成果圖第二方案編號B 共用走道寬度1.2
公尺，應加計牆壁之寬度，修正為1.4 公尺，以符台北市建築管理處100 年12月21日北市都建照字第10073190400 號函（本院卷第192 頁）所稱，走廊寬度應達1.2 公尺以上云云。惟上開函文所稱走廊寬度1.2 公尺，係指淨寬度，不包括牆壁寬度在內，是兩造於隔間時即應自行注意上開寬度1.2 公尺之限制。至靠近共用走廊一側之牆壁於分割後分屬兩造所有，自不得計入共用樓梯即兩造共有之範圍，原告此部分主張，自屬無據。
㈥復按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應
有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條3 項定有明文。本件分割方式已如上述，而系爭建物經群聯不動產估價師事務所鑑定結果，附件複丈成果圖第二方案A 戶每坪價格為60萬9000元，B 戶每坪價格為60萬6000元（參外放鑑定報告第17頁），故A 戶每平方公尺價格約為18萬3223元（609,000 元×
0.3025≒184,223 元，元以下均四捨五入），B 戶每平方公尺價格約為18萬3315元（606,000 元×0.3025＝183,315 元），原告分得A 戶編號C 部分之價值約為883 萬5335元（184,223元／㎡×47.96 ㎡≒8,835,335 元），被告分得B 戶編號DEF部分之價值約為1006萬3994元（183,315 元／㎡×54.9㎡≒10,063,994 元 ），兩相比較，被告依附件複丈成果圖第二分割方案分得部分之價值超過按其應有部分比例計算之價值（不計兩造仍維持共有部分之價值），是被告應補償原告61萬4330元〈計算式為：（B 戶價值10,063,994元－A戶價值8,835,335元）×應有部分1/2 ≒614,330 元〉，方屬公平。
請求給付水費部分
原告主張其先行繳納系爭建物全部水費，請求被告返還被告應負擔之水費5442元。被告固不爭執原告先行繳納全部水費，但以：⑴系爭水費係因原告裝設之分錶水管漏水所致，不應由被告負擔。⑵原告持有之土地應有部分不足其持有系爭建物之應有部分，應支付被告使用基地之類似租金利益4 萬4370元，被告於原告給付上開金額時始願意給付系爭水費等語置辯。經查：
㈠原告主張系爭建物共用同一水錶，自95年5 月起即以由洪志聰
先行繳納全部水費，再請求被告分攤之方式負擔，原告使用之用水度數顯示於分錶。原告已支出97年5 月至98年3 月期間之水費3850元（總錶），98年5 月至99年1 月期間之水費3124元（總錶），其中97年5 月至98年3 月期間之分錶水費753 元，98年5 月至99年1 月期間之分錶水費779 元，並因被告拒絕給付，而以99年2 月9 日國史館郵局第122 號存證信函請求被告給付系爭水費等情，為兩造不爭執，並有上開存證信函在卷可憑（見本院卷第31頁反面）。依此計算，被告應負擔之水費為5442元〈（3850＋3124）－（753 ＋779 ）＝5442〉，洵堪認定。
㈡被告雖抗辯系爭水費係因原告裝設之分錶水管漏水所致，並提
出照片二張為證（見本院卷第78-1頁），惟為原告所否認。惟被告所提上開照片並無日期，亦不能證明係在原告請求返還水費之計算期間即97年5 月至98年3 月、98年5 月至99年1 月期間之情形，且依上開照片所示，雖能窺見地面潮濕，但無法辨認有無漏水，被告所舉證據，不能證明系爭水費之產生係原告之分錶漏水所致。
㈢被告另抗辯原告持有之土地應有部分不足其持有系爭建物之應
有部分，應支付被告使用基地之類似租金利益4 萬4370元云云。依被告上開陳述，應係主張同時履行抗辯。惟所謂同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者，即可主張同時履行抗辯，最高法院著有95年度台上字第1489號判決意旨可參。被告所抗辯原告應給付之類似租金利益，與原告本於不當得利之法律關係請求被告返還免於給付應負擔水費之利益，並非基於同一或因成立、履行上有牽連關係之雙務契約而生，無互為對待給付之關係，縱被告得請求原告給付所辯類似租金利益，亦不得以之為拒絕履行之抗辯。況區分所有建物應配賦地基之應有部分，在公寓大廈管理條例明文規定前，實務上多由賣方（建商）決定分配比例，計算方式有㈠以主建物面積之比例。㈡以總建物（含附屬建築物及公設）比例。㈢以銷售價格之比例，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記，均委諸當事人以私法自治原則處理。換言之，建物與坐落基地持份對應之比例，並不當然按照建物之戶數平均分配，通常係按照協議之比例登記，基地與建物之應有部分比例未必一致，即使對應之土地持份不足，亦非占用他人土地應有部分。被告此部分抗辯，洵無足取。
㈣從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還其免於給付應負擔水費之利益即系爭水費，核屬有據。
綜上而論，原告本於共有人之地位，請求就系爭建物定分割方
法，核無不合，應予准許。本院審酌系爭建物之獨立使用，共有人之利益均衡，及社會經濟，爰定分割方法如附件複丈成果圖第二分案所示，A 戶編號C 部分（面積47.96 平方公尺）歸原告所有，B 戶編號DEF 部分（面積合計54.9平方公尺）歸被告所有，編號A 共用樓梯及編號B 共用走道維持兩造共有，並定被告應補償原告61萬4330元。又原告本於不當得利之法律關係，請求被告返還5442元，及自起訴狀繕本送達翌日（即99年
9 月3 日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本
院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
訴訟費用之負擔：按因共有物分割，由敗訴當事人負擔訴訟費
用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，且原告之行為可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要。又分割共有物之訴，實質上並無所謂何造勝訴敗訴之問題，本院審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件之訴訟費用，應由兩造各以如主文所示之比例分擔，始為公平，附此敘明。
中 華 民 國 101 年 6 月 15 日
民事第六庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 15 日
書記官 曾寶生