臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第39號原 告 甲○○訴訟代理人 李淑文律師被 告 乙○○訴訟代理人 沈孟賢律師複 代理人 賴俊睿律師上列當事人間債務人異議之訴事件，本院於民國99年8月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文本院九十八年度司執字第七七四九九號返還押租金強制執行事件對原告所為之強制執行程序，就債權額超過新臺幣貳拾叁萬元及自民國九十八年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之八十，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告於民國94年11月28日將其所有坐落於臺北縣板橋市○○
○段205-75及214-9地號土地及其上門牌號碼為臺北縣板橋市○○路○段○○○號磚造二層樓房與其後附連鋼架石綿瓦廠房（下稱系爭租賃物）出租予被告；嗣因被告自97年6起積欠租金，金額達新臺幣（下同）204萬元，雙方遂於98年6月18日經臺灣板橋地方法院以98年度司板簡調字第92號成立調解，依該調解筆錄（下稱系爭調解筆錄）之約定，被告應於98年6月30日將系爭租賃物回復原狀騰空返還予原告，並填平屋內之游泳池；惟被告返還系爭租賃物予原告時，非但未依約定將其騰空回復原狀，更切斷系爭租賃物之水電管線、破壞天花板、壁面及地板，致原告需花費3,306,350元始能將系爭租賃物回復原狀。是被告既未能履行系爭調解筆錄之約定，則其請求原告返還押租金之條件尚未成就，原告亦無違約而須賠償50萬元違約金予被告之必要，依強制執行法第4條第2項之規定，被告自不能依系爭調解筆錄聲請強制執行程序。又被告因違反系爭調解筆錄之約定而應支付原告50萬元違約金，及須賠償原告修繕系爭租賃物之損害3,306,350元，故被告之押租金債權73萬元已因原告行使抵銷權而不存在，被告請求押租金之事由業已消滅，原告亦無違約須賠償50萬元違約金之情事。
㈡本件被告未履行系爭調解筆錄之「回復原狀」及騰空之義務：
⒈兩造在調解時，當時負責調解的調解委員林星銘表示，回復
原狀為雙方租賃契約之基本精神，無須特別載明於調解筆錄中，被告當然負有回復原狀義務，故兩造當時確實有回復原狀之合意，蓋原告將被告原應給付之204萬元租金及依租約應負之153萬元違約金，酌減至80萬元，足足減少277萬元，最主要就是考量被告同意回復原狀，回復系爭租賃物確實需費甚鉅。孰料，被告竟切斷系爭租賃物之水電管線、破壞天花板、壁面及地板，且垃圾或廢棄物未清理、假山未拆除、硫磺池未填平、樓梯平台未切齊、塑膠管未拆除、假花及櫃台未拆除，竹器棚、花器與風管均未拆除等，至少「騰空」系爭租賃物之義務並未履行，游泳池亦未填平整，遑論回復原狀，因此，被告應給付原告50萬元違約金。
⒉系爭調解筆錄中「逾期未清視同廢棄物」之約定，係就被告
未搬離所有物，原告有處分之權利，不表示被告可免其「騰空義務」。若被告未搬離者視同廢棄物，原告可任意處置，被告因此不算違約，如此雙方在調解筆錄約定「騰空」就形同具文，因被告可先將其值錢物品如馬達、冷氣等物搬離，再讓全部被告認為「不值錢」東西，留給原告「視同廢棄物」去處置即可，此時非兩造當時調解時之原意。
⒊被告是承租人，負有保管租賃物之義務，雙方租約終止時，
縱使何謂「原狀」認定有困難，但至少被告負有所交還之租賃物仍「合於使用收益狀況」之義務。然被告卻故意或過失破壞前揭物品，天花板及屋頂殘破不堪部分，被告雖辯稱是停業2年期間被颱風吹襲毀壞，非其所為，惟在租約存續中，被告為何不通知原告去修繕，任租賃物風吹雨打而毀壞，確實違反承租人應負「保管租賃物」之義務，應依債務不履行規定，負損害賠償責任。
㈢被告之破壞行為造成原告受有3,306,350元之損害：
被告破壞系爭房屋致該房屋不堪使用，包括系爭租賃物無電線、電表、管路、樓上冷卻塔、衛浴設備、幫浦等，且電線部分被剪掉抽走等，天花板、壁面及地板被惡意撬壞造成嚴重漏水，原告共花費3,306,350元方將系爭租賃物回復原狀。
㈣原告得主張抵銷：
被告對原告聲請強制執行金額為123萬元，其中73萬元為押租金部分，另50萬元部份是被告稱原告違約依系爭調解筆錄應支付之違約金。惟被告非但未履行義務，更進一步破壞系爭房屋，造成原告受有損害，原告並無違約，而是被告違約，依系爭調解筆錄，被告應給付原告50萬元違約金，原告主張就伊應返還之73萬元押租金中之50萬元為抵銷，其餘23萬元，以回復原狀費用3,306,350元中之23萬元為抵銷，故被告之73萬元押租金返還請求權，已因原告為上開抵銷而消滅。
㈤爰依強制執行法第14條第1項規定，聲明：本院98年度司執
字第77499號返還押租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷。
二、被告則以：㈠本件被告依系爭調解筆錄之約定並無回復原狀之義務：
⒈於調解時兩造合意被告並無「填平游泳池」以外之回復原狀
之義務，故系爭調解筆錄上亦無「回復原狀」之記載，且依據系爭調解筆錄，被告僅有於期限內「騰空返還系爭租賃物」及「填平屋內之游泳池」之義務，被告已履行完成上開義務，依據系爭調解筆錄第3條約定，原告即應返還73萬元押租金，然原告未依約返還押租金，則應依該調解筆錄給付50萬元違約金，至於原告其他民事上權利如「填平游泳池」以外之回復原狀義務等，則已經於系爭調解筆錄第5條中拋棄。
⒉蓋系爭租賃物原是出租予他人作為家具行兼車沙發的工廠，
嗣出租予被告，因被告要做水療館與游泳池使用，原告同意被改建系爭租賃物，被告為此耗資4千餘萬元改建，原建物已因改建而不存在，除房屋基地外，目前之地上建物全非原物，原租賃物早已不可考，如何能回復原狀，且因被告出資改建系爭租賃物，故調解時方將租金減少為80萬元，減少租金並非是要求被告回復原狀。
⒊原告雖提出原證3之回復原狀費用明細表暨發票影本，以證
明其為回復原狀有支出各項費用，然系爭租賃物現供佛堂使用，因此，原告所稱前述回復原狀費用，根本就是佛堂之裝潢費用，此由前開明細表中載有「土木整修」、「木作工程」、「更換壁紙」、「油漆工程」、「水電空調」及「裝潢地磚」等項目觀之自明，此等費用自無要求被告負擔之理。
㈡本件被告業履行系爭調解筆錄之約定：
被告依系爭調解筆錄所負有騰空義務者，不包括假山、硫磺池、塑膠管、假花、櫃台、竹器棚、花器與風管等固定物在內，又系爭調解筆錄第2條雖約定被告須將系爭租賃物騰空返還原告，但其後復約定「相對人（即被告）並同意逾期未清除之所有物，視為廢棄物，任由聲請人（即原告）處理，絕無異議。」，故縱使被告未將所有物清除騰空，其效力亦僅該等物品任由原告處理，不發生騰空房屋義務之違反，何況被告並無物品未搬遷騰空之情形。今被告已完成騰空房屋及填平屋內之游泳池之義務，原告即應依系爭調解筆錄之約定返還押租金73萬元。
㈢被告並無原告所稱之破壞行為：
被告並無故意切斷系爭建物水電管線、惡意撬壞天花板、壁面及地板等毀壞系爭租賃物之行為。系爭租賃物本是被告所改建，被告僅是取走其自己所有之設備，而為拆除該等設備，才會造成系爭租賃物有部分毀損，然是為履行騰空系爭租賃物之義務。
㈣原告所請求違約金50萬元亦屬過高：
縱使被告有部分物品未搬離，但被告僅有原證2照片第1頁上方之鐵櫃未搬走，其餘原告所指未搬離或拆除之物均與被告無關，而該鐵櫃搬移之費用僅需數千元之費用，若依兩造於上開調解筆錄所約定之50萬元違約金計罰，顯屬過高，請依法酌減至相當之數額。
㈤答辯聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於94年11月28日將系爭租賃物出租予被告，約定每月租
金17萬元，並同意被告必要時拆除地上物改建，嗣因被告自97年6月起積欠租金，原告於98年4月28日向臺灣板橋地方法院聲請調解，雙方於98年6月18日經臺灣板橋地方法院以98年度司板簡調字第92號調解成立，系爭調解筆錄內容條款如下：「相對人（即被告）願於民國98年6月30日給付聲請人（即原告）80萬元，並經兩造合意逕由相對人給付給聲請人之押租金153萬元中扣除。相對人應於98年6月30日將臺北縣板橋市○○路○段○○○號磚造二層樓房與其後附連之鋼架石綿瓦廠房騰空返還聲請人，並填平屋內之游泳池。相對人並同意逾期未清除之所有物，視為廢棄物，任由聲請人處理，絕無異議。聲請人應於相對人填平游泳池及遷空返還上開建物之時，同時返還相對人之押租金餘款73萬元。兩造同意逾期未依上開合意履行時，應給付他造違約金50萬元。
聲請人其餘請求拋棄。……」有臺灣板橋地方法院板橋簡易庭98年度司板簡調字第92 號調解筆錄為證（見本院卷一第6至8頁），並經本院調閱前開98年度司板簡調字第92號調解卷宗查明無訛。
㈡原告於98年7月1日以律師函催告被告就系爭租賃物應依系爭
調解筆錄之約定，將系爭租賃物回復原狀之情，有該律師函可佐（見本院卷一第22、23頁）。
㈢被告曾於98年7月間以板橋文化路郵局第9909號存證信函及
板橋埔墘郵局第181號存證信函，催告原告返還租押金餘款73萬元，此有該等存證信函可考（見本院卷一第41至43頁）。
㈣被告於98年9月4日以系爭調解筆錄為執行名義，陳稱伊已依
系爭調解筆錄將系爭租賃物騰空返還原告並填平游泳池，原告卻未依系爭調解筆錄返還押租金餘額73萬元，且依該調解尚應給付違約金50萬元，共計123萬元等語，聲請就伊對原告之123萬元及自98年7月1日起至清償日止按年息5%計算之利息之債權予以強制執行，經本院以本院98年度司執字第77499號返還押租金強制執行事件受理，本院於98年9月4日以北院隆98司執地字第77499號函扣押原告於合作金庫銀行松江分行之存款1,252,290元，原告於上開強制執行程序終結前之98年9月25日向本院聲請停止執行，經本院於98年10月1日以98年度審聲字第875號裁定准原告供擔保後停止執行在案之情，業經本院依職權調閱本院98年度司執字第77499號及98年度審聲字第875號卷宗審核屬實。
㈤原告曾以被告故意毀損系爭租賃物之天花板、壁面、地板及
拆除水塔、馬達等物，致令不堪使用，告訴被告涉犯刑法第354條毀損罪嫌，嗣經臺灣板橋地方法院檢察署檢察官以99年度偵續字第37號為不起訴處分，其理由略以：原告同意被告將系爭租賃物改建為水療館及游泳池等，則被告於雙方合意終止租約後，拆除其所出資安裝之物，且為免拆除時滋生意外，於拆除上開設施時，先行拆除水電管線，尚難認被告有何毀損之故意等之情，有該不起訴處分書可稽（見本院卷二第18至20、106至108頁）。
四、得心證之理由㈠依系爭調解筆錄之約定，被告並不負有將系爭租賃物回復原
狀之義務⒈查兩造於98年6月18日在臺灣板橋地方法院板橋簡易庭98 年
度司板簡調字第92號調解時，先於調解委員林星銘處，擬定調解條款，關於系爭租賃物部分同意之條款為：「於98年6月30日前將該房屋回復原狀騰空交還屋主（游泳池應予填平），屆時若有未清除物品，視為廢棄物處理不得異議。」，之後再至司法事務官處製作調解筆錄，此時增加第3條約定後，兩造乃於系爭調解筆錄簽名之情，業經本院調閱前開98年度司板簡調字第92號調解卷查明無訛，是系爭調解筆錄之內容並非完全抄錄於調解委員處所擬定之前述調解條款，因此，足見兩造於調解委員林星銘處先行擬定調解條款，之後至司法事務官處又再行磋商，最後始確定系爭調解筆錄之內容，並在該筆錄上簽名，此並有臺灣板橋地方法院板橋簡易庭99年3月29日板院輔民板98司板簡調字第92號函所檢附之系爭調解筆錄正本可稽（見本院卷二第42至44頁），準此而言，兩造最後確定成立之調解內容，是如系爭調解筆錄所載，其中已將先前於調解委員處所擬定之「回復原狀」文字刪除，堪認兩造最終合意調解之內容，不包括將系爭租賃物「回復原狀」。何況原告亦自承系爭租賃物之廠房原是出租予他人作為家具行兼車沙發的工廠，伊有同意被告改建系爭租賃物作為水療館與游泳池使用，則系爭租賃物既經改建，簽立租賃契約時之租賃原物已不存在，顯不可能回復原狀，兩造應是考量上情後，始於簽立正式調解筆錄時，刪除原擬定之「回復原狀」文字。是據上所陳，系爭調解筆錄並未課予被告將系爭租賃物回復原狀之義務。
㈡被告未完全履行系爭調解筆錄所約定將系爭租賃物騰空之義
務⒈原告主張系爭租賃物尚有垃圾或廢棄物未清理、假山未拆除
、硫磺池未填平、樓梯平台未切齊、塑膠管未拆除、假花及櫃台未拆除，竹器棚、花器與風管均未拆除等，被告未履行系爭調解契約所載騰空系爭租賃物之義務，並提出照片為證（分別見本院卷一第12、13頁，本院卷二第56至60、85、86頁），惟被告辯稱系爭調解筆錄所稱騰空義務不包括固定物部分，其已騰空系爭租賃物，縱有尚未清除之物品，亦屬視同廢棄物，其無違約云云。是首先應探究者，是系爭調解筆錄所稱騰空系爭租賃物之義務，是否包括固定物在內。查系爭調解筆錄之文義上並未限於固定物始有清除之義務，何況被告於前述刑事案件偵查中自承其拆除系爭租賃物之馬達、控制器、燈光、水塔等基本設備（見本院卷二第107頁），並於本件言詞辯論時稱其上開行為是為履行「騰空義務」所為（見本院卷二第25頁背面），因此，足認系爭調解筆錄所謂需騰空部分，是除系爭租賃物外，被告所施設之設備，均包括在內，被告辯稱僅限於固定物云云，尚無可採。
⒉至於被告辯稱：縱使其有未清除之物，依系爭調解筆錄之「
相對人並同意逾期未清除之所有物，視為廢棄物，任由聲請人處理，絕無異議。」約定，該等未清除之物，亦任憑原告處理，其無違反騰空義務可言等語。惟解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查，依據系爭調解筆錄第2條前段，已先載明被告負有騰空系爭租賃物之義務，後段再補充規定未清除部分之處理方式，而系爭租賃物原係供水療館及游泳池等經營使用，故騰空系爭租賃物是需花費相當多之人力與物力，且有部分設施仍具有相當經濟價值，此應為兩造於調解時所認知，因此，兩造約定被告有騰空系爭租賃物之義務，讓被告得取回其所施設而仍有價值之物，並且同時讓原告得免去清除系爭租賃物之勞費，另又考量系爭租賃物面積龐大，雜物眾多，被告清除時難免有所疏漏，且為方便原告能儘速接收系爭租賃物，方於系爭調解筆錄中約定被告應負騰空義務，並補充約定逾期未清除部分視同違禁物，因此，探求兩造之真意，系爭調解筆錄第2條約定之意義，應認是被告負有騰空系爭租賃物之義務，僅於疏忽遺漏部分，始補充視同廢棄物而任由原告處理，如此方符兩造之真意，並符事理之平。因此，被告辯稱其未清除部分，均是同廢棄物，其為違反騰空義務可言云云，顯無可採。
⒊原告主張被告尚有前揭假山等未拆除騰空，並提出照片為證
，亦即假山未拆除（見本院卷第57頁第2幀）、硫磺池未填平（見本院卷第85頁）、樓梯平台未切齊（見本院卷第57頁第1幀）、塑膠管未拆除（見本院卷第56頁第1幀、第58頁）、假花未拆除（見本院卷第60頁）、櫃台未拆除（見本院卷第59頁），竹器棚與花器未拆除（見本院卷第60頁）與風管未拆除（見本院卷第86頁第1幀）等，被告雖辯稱前開照片與其無關，然亦不否認前述照片所拍攝之處是系爭租賃物，及系爭租賃物原告已改裝成佛堂之事實，則前開設施顯非原告改裝後之設施，故堪認該等設施是被告所施設，又前揭設施之存在均甚為明顯，且數量不少，顯非被告疏忽遺漏拆除之部分，從而，堪認被告並未盡其騰空系爭租賃物之義務。㈢原告並無違反系爭調解筆錄約定之情事，無須賠償被告違約
金50萬元依據系爭調解筆錄第3條、第4條約定：「聲請人應於相對人填平游泳池及遷空返還上開建物之時，同時返還相對人之押租金餘款73萬元。兩造同意逾期未依上開合意履行時，應給付他造違約金50萬元。」，需於被告履行其填平游泳池及遷空返還系爭租賃物時，原告始有同時返還押租金73萬元之義務，而被告既未完成其騰空系爭租賃物之義務，原告拒絕返還押租金73萬元，即無違約可言，被告請求原告賠償違約金50萬元，顯無所據。
㈣原告主張抵銷部分⒈被告違反系爭調解筆錄約定之情事，而須賠償原告違約金50萬元，且違約金並無過高之情事：
①依據系爭調解筆錄第4條約定：「兩造同意逾期未依上開合
意履行時，應給付他造違約金50萬元。」，而被告未於98年6月30日前履行其騰空系爭租賃物之義務，詳如前所述，故被告未依系爭調解筆錄第2條履行，應給付原告違約金50萬元。
②按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。被告雖抗辯違約金過高而應予酌減云云。
惟民法第252條之規定，乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號判決意旨參照）。查被告未騰空之部分包括前揭進十餘項設施，被告並未舉證證明50萬元違約金有何過高之情事，其依民法第252條所為酌減違約金之抗辯，自不足採，而此50萬元違約金堪認是原告損害賠償總額之約定。因此，原告以被告應給付之違約金50萬元與伊應返還押租金73萬元中之50萬元為抵銷之意思表示，自屬有理由。，⒉原告以被告破壞系爭租賃物，應回復原狀之費用為3,306,350元，並以其中23萬元主張抵銷並無理由：
原告主張：被告切斷系爭租賃物之水電管線、破壞天花板、壁面及地板，致原告需花費3,306,350元始能將系爭租賃物回復原狀之事實，並提出吉寬營造施工回復原狀費用明細表暨發票影本為憑（見本院卷一第14至21頁），然為被告所否認，查系爭租賃物廠房係被告所改建及設置，被告為取回其所有物並履行其騰空義務而拆除設施之行為，難免需切斷水電管線等，尚難認被告有何違約行為，其餘部分，原告亦未舉證證明是被告所破壞而非因一般使用所致之正常損耗之事實，因此，原告以伊所稱回復原狀之支出3,306,350元，並以其中23萬元主張抵銷剩餘未返還之押租金23萬元，自無理由。
㈤綜上所述，被告以其有押租金73萬元及違約金50萬元之債權
，聲請對原告為強制執行，然被告並無違約金50萬元之債權，且押租金73萬元中之50萬元業經原告為抵銷之意思表示而消滅，因此，原告依強制執行法第14條第1項之規定，請求撤銷本院98年度司執字第77499號強制執行程序，於超過被告押租金債權額23萬元及自98年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由。
五、從而，系爭執行名義成立後，既有妨礙被告請求之事由發生，是原告依強制執行法第14條第1項規定提起本件債務人異議之訴，請求撤銷本院98年度司執字第77499號返還押租金等強制執行事件對原告所為之強制執行程序，就債權額超過23萬元及自98年7月1日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分為有理由，應予准許；至其逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，毋庸一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 賴秀蘭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 李佩芳