臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4340號原 告 乙○○
甲○○丁○○丙○○共 同訴訟代理人 蔡調彰律師被 告 己○○訴訟代理人 戊○○上列當事人間請求調整使用土地租金事件，本院於民國99年11月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告占有台北市○○區○○段一小段四五之一地號土地如附圖編號乙、丙、丁所示面積二○七點七平方公尺之租金，應自民國九十九年八月二十日起至終止占有之日止，每年再給付原告乙○○、甲○○、丁○○、丙○○各新台幣肆萬捌仟伍佰陸拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段45之1地號（下稱系爭45之1地號）土地為原告所共有，應有部分各為4分之1，而被告所有同小段100、101建號即門牌號碼台北市○○路○段○○號1、2樓建物（下稱系爭建物）占有使用原告所有上開土地如附圖編號乙、丙、丁所示，面積共207.7平方公尺，前經本院以92年度訴字第3763號判決認有民法第
425 條之1適用，核定被告應自民國87年間7月1日起至終止占有之日止，按系爭45之1地號土地87年度申報地價年息總額8% 計算，給付原告租金每年各新台幣（下同）267,038元。然自前開判決迄今已有數年，系爭45之1地號土地坐落光華商場附近隨著新光華商場之成立商機蓬勃，土地公告現值亦逐年調漲，迄至99年度系爭45之1地號土地公告現值已達每平方公尺95,050元，為此，爰依民法第442條之規定，請求調高租金，依原確定判決以系爭45之1地號土地申報地價總額年息8%計算，以99年度申報地價核算，被告應每年再給付原告各48,562元。並聲明：被告占有系爭45之1地號土地如附圖編號乙、丙、丁所示面積207.7平方公尺之租金，自99年7月1日起至終止占有之日止，每年應再給付原告各48,562元。
二、被告則以：因原告多方阻撓其所有二層樓系爭建物之修繕，且光華商場拆除他遷，系爭建物附近市況已大不如前，申報地價雖有調昇，但被告對系爭建物之使用、收益並無多大變變，原告取得系爭45之1地號土地之原代價不過1,700多萬，其於12年間已給付原告租金達2,100多萬元，原判決已考量系爭45之1地號土地地價變動之可能情形，原告不應再請求調整租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實㈠被告所有系爭建物占有原告共有系爭45之1地號土地（應有
部分各為4分之1）如附圖編號乙、丙、丁所示，面積共207.7平方公尺。
㈡被告所有系爭建物占有使用原告共有系爭45之1地號土地，
業經本院以92年度訴字第3763號判決認有民法425條之1規定之適用，並類推適用民法第876條規定，核定每年租金以87年度系爭45之1地號土地申報地價每平方公尺64,349.6元總額年息8%計算，即每年應給付原告之租金為各26萬7,308元。
四、原告主張系爭45之1地號土地地價於確定判決後已調漲，應依99年度申報地價總額年息8%調整租金等語，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點為：原告主張依系爭45之1地號土地99年度申報地價年息8%調整租金是否可採？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442條前段定有明文。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為增租之請求，是否增租及所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度、鄰地租金、該租戶於租賃物之需要及其使用所受之利益，暨該地一般經濟狀況而斷定之，最高法院19年上字第132號判例意旨參照。查系爭45之1地號土地及系爭建物前為訴外人謝燦波所有，被告於72年5月間買受系爭建物，原告則於75年8月間取得系爭45之1地號土地所有權，應有部分各4分之1，系爭建物占有系爭45之1地號土地如附圖編號乙、丙、丁所示面積共207.7平方公尺，本院前以92年度訴字第3763號判決認原告在承買系爭45之1地號土地時默許被告於系爭建物得使用之期限內繼續使用系爭45之1地號土地，兩造間使用系爭45之1地號土地法律關係之性質為租賃關係，並核定被告所有系爭建物使用系爭45之1地號土地之每年租金，應以87年度系爭45之1地號土地之申報總價額年息8%計算，以系爭45之1地號土地87年度申報地價為每平方公尺64,349.6元，則被告每年應給付原告各267,308元（計算式：207.7×64,349.6×8%÷4＝267,308），此部分經上訴後，台灣高等法院以93年度上字第182號、最高法院以95年度台上字第169號駁回上訴確定在案等情，為兩造所不爭執，並有民事判決書在卷可稽，兩造間就系爭45之1地號土地如附圖編號乙、丙、丁所示面積共207.7平方公尺既有租賃關係存在，則原告依民法第442條之規定，請求調整租金，即無不合，應予准許。
㈡查系爭45之1地號土地坐落臺北市○○區○○段一小段，前
臨八德路1段，東西北方各為新生南北路、金山南路1段、市○○道○段等台北市○○○道經過，附近政府機關有台北市政府建築管理處、交通部電信總局、審計部、行政院農業委員會林務局、行政院農委會農糧署北區分署台北辦事處（原台灣省糧食局），學校則有台北市立忠孝國民小學、國立台北科技大學等林立，當地經濟及生活機能均佳，交通亦屬便捷等情，為兩造所不爭執。被告固抗辯：光華商場拆除後，市況大不如前云云。然查，原位在八德路1段舊光華橋下之光華商場雖於95年1月間拆除，但台北市政府旋於97年7月在鄰近之新生北路與市○○道交岔口處新建完成光華數位新天地，系爭45之1地號土地附近仍為台北市3C產品主要商圈。
又查，系爭45之1地號土地於87年7月間每平方公尺公告地價為80,437元，公告現值為189,954元，至99年1月間公告地價已漲為95,050元，公告現值則上漲至257,018元，亦即公告地價漲幅逾18%，公告現值漲幅逾35%，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢系統表附卷可查，足見系爭45之1地號土地自前開判決後，周遭環境雖有變化，但仍為光華商圈所在之處，且自87年以來，土地價值無論在公告現值或公告地價均有大幅之上漲，被告所辯尚非可採。本院審酌系爭45 之1地號土地附近繁榮程度、被告占用系爭土地之系爭建物係用以出租他人販賣3C產品，以及系爭土地價值持續上漲等一切情狀，認原告請求將系爭45之1地號土地租金調增依99年度申報地價總額年息8%計算，應屬允當。查系爭建物占用之系爭45之1地號土地面積共207.7平方公尺，99年度系爭45之1地號土地之申報地價為每平方公尺為76,040元，有地價謄本在卷可佐，則被告每年應再給付原告之租金為各48,562元（計算式：207.7×76,040×8%÷4－267,308＝48,562，元以下四捨五入）。
㈢按房屋或土地出租人，依民法第442條提起請求增加租金之
訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整，最高法院著有48年台上字第521號判例可資參照。查原告係於99年7月29日起訴請求調整租金，被告則於99年8月19日收受起訴狀繕本，有送達證書在卷可憑，則原告主張對被告調增租金之效力應自99年8月20日起算，原告逾此範圍之請求，應予駁回。
五、綜上所述，原告依民法第442條之規定，請求被告占有系爭45之1地號土地如附圖編號乙、丙、丁所示面積共207.7平方公尺之租金，應自99年8月20日起至終止占有之日止，每年再給付原告各48,562元，為有理由，應予准許。其逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第三庭 法 官 賴惠慈以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 廖素芳