臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第431號原 告 黃媺雲兼訴訟代理人 楊秋癸被 告 周承俊訴訟代理人 張慶宗律師複代理人 謝逸文上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路二段三十八號十三樓房屋遷讓返還原告，並自民國九十八年十一月十三日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣柒拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如以新臺幣貳佰壹拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。經查，原告原起訴聲明為：「被告應將臺北市○○區○○路2段38號13樓房屋（即臺北市○○區○○段5小段1748建號，下稱系爭房屋）騰空交還原告，並自民國98年11月13日起至遷讓房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）3萬8415元及利息予原告」，嗣於99年7月2日言詞辯論期日變更請求被告應自98年11月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被告1萬6000元，其餘不變（見本院卷㈢第83頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭房屋坐落於臺北市○○區○○段5小段
240、240之1及245地號土地上，原登記為訴外人周容容所有，嗣訴外人周容容之債權人聲請強制執行，經鈞院民事執行處以96年度執字第51854號強制執行事件進行拍賣程序，由原告於98年10月23日得標買受，原告黃媺雲、楊秋癸應有部分比例各為99％、1％，經本院於98年11月9日發給不動產權利移轉證明書，並已辦妥所有權移轉登記，原告黃媺雲、楊秋癸為系爭房屋之共有人，被告自渠等取得系爭房屋之權利移轉證書後，並無正當權源繼續占有使用渠等共有之系爭房屋，渠等自得本於所有物返還請求權，請求被告返還系爭房屋，另被告無權占有使用系爭房屋，乃無法律上原因受有相當於租金之不當得利，使原告無法就系爭房屋為使用收益，而受有相當於租金之損害，且系爭房屋屋齡僅12年，外觀新穎管理良好，附近螢橋國小、古亭國中、建國中學均在半徑600公尺內，又距古亭捷運站約600公尺，交通方便，距中正區中央政府機○○○區○○○○路辦公商圈均在1000公尺左右，居家環境優良，檢視附近屋齡13年內有電梯之整層住家租金水準，每坪每月平均為1162元，系爭房屋約33.06坪，原告所受每月相當於租金之損害為1萬6000元，為此，爰依民法第767條、第184條第1項、第179條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：除供擔保金額外，如主文第1項所示。
二、被告則以：
（一）被告所占用之系爭房屋係被告父親周植泉（已歿）於78年9月12日以臺北市○○區○○段4小段50、50-1、50-2等3筆土地（應有部分各4分之1，下稱系爭合建土地）與訴外人明周建設股份有限公司（下稱明周建設，實際負責人為訴外人周重安）互易興建房屋，因該合建案遲遲未能動工興建，周植泉乃向訴外人周重安要求明周建設所興建之系爭房屋及其隔壁之臺北市○○區○○路2段38號13樓之3房屋（登記於明周建設名下）先交由其居住使用，將來系爭合建土地興建住宅大樓後，以周植泉所應分得之房屋作為互易，系爭房屋於85年2月27日借名登記在訴外人周重安之胞姐周容容名下，因合建案土地有諸多糾紛並有建物遭無權占有，訴訟多年至今仍無法完成互易登記，而系爭合建土地於92年間排除占用後，由明周建設於93年7月1日起出租作為停車場使用，有關互易部分並無書面登記，惟自互易契約有效成立後，被告自85年間即開始居住使用，被告並將此2屋打通使用，且系爭房屋之房屋稅自86年5月起迄今均由被告繳交，土地地價稅則由明周建設所繳交。
（二）被告係於91年9月3日將戶籍遷入系爭房屋，被告占有使用系爭房屋迄今已達14年，被告所占有使用之系爭房屋與明周建設據為興建合建案之系爭合建土地間因互易而有租賃關係存在，而該租賃關係於原告2人因拍定取得系爭房屋所有權以前即已存在，被告並非無權占有，原告主張被告自85年間即占有，迄今已逾5年，依民法第
425 條第2項規定未經公證，不得對現所有人主張租賃繼續等語，顯屬誤解，蓋租約逾5年需公證係89年5月5日起始適用，被告係早於85年間即居住使用，自無公證問題等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）系爭房屋暨所坐落之土地原登記為訴外人周容容所有，嗣訴外人周容容之債權人聲請強制執行，經本院民事執行處以96年度執字第51854號強制執行事件進行拍賣程序，由原告黃媺雲、楊秋癸於98年10月23日得標買受，應有部分比例各為99％、1％，並於98年11月13日取得本院發給之不動產權利移轉證明書，且已辦妥所有權移轉登記。
（二）系爭房屋現係由被告及被告之母親周李妲、配偶賴秋雪、女兒周汶及兒子周杰共同占有使用中。
四、本件之爭點為：
（一）被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓房屋，有無理由？
（二）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利1萬6000元，有無理由？
五、得心證之理由：
（一）被告是否有權占有系爭房屋？原告請求被告遷讓房屋，有無理由？⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。經查，系爭房屋為原告所有，現為被告占有使用中，被告抗辯其為有權占有乙節，既為原告所否認，自應由被告就其為有權占有之事實負舉證責任。次按房屋所有人依其與土地所有人訂立之合建契約，縱有使用土地之權利，惟合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人，土地所有人如已將土地出賣並移轉所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，即不得再執合建契約之約定對土地承買人主張其有使用土地之權利（最高法院89年度臺上字第273號判決參照）。
⒉被告抗辯：系爭房屋係其父周植泉以將來合建應分得之
房屋與明周建設互易而來，明周建設將系爭房屋借名登記為周容容所有，實際所有權人為明周建設，因合建案有眾多糾紛，迄今仍無法完成互易登記，被告使用系爭房屋係基於互易而有租賃關係，並非無權占有等語，固據提出合建協議書乙份為證（見本院卷㈠第29、30頁），惟查，依證人即明周公司實際負責人周重安到庭證稱：78年間我是明周建設的負責人，公司要開發土地，所以我與周植泉簽立合建契約（即上開合建協議書），執行土地拆屋還地等事宜，合建契約成立後在執行一段時間還無法興建，周植泉希望我在廈門街與汀州路口提供房屋給周植泉與他家人居住，系爭房屋就以互易的關係讓他們居住到現在，當初有相互設定抵押權，被告將合建土地設定抵押權給明周建設，明周建設將系爭房屋設定抵押權給被告，合建契約到目前還沒有處理完成，房屋還沒有蓋好，合建契約的房屋價值比系爭房屋的價值高很多，必須要等合建完成後與系爭房屋的價值互相找補計算差價，房屋才會移轉所有權，目前合建土地上的房屋尚未全數拆除，土地還沒收回，還沒申請建造執照，周容容是我姐姐，系爭房屋起造人是明周建設，交屋後產權辦理登記時，為了向銀行申貸的關係，才用周容容還有其他人的名義去辦貸款，是借名的關係，實際上所有權人是明周建設等語（見本院卷㈡第75、76頁），可知證人周重安主觀上係認為其與周植泉約定互易系爭房屋所有權，俟合建完成後，再辦理所有權移轉登記，然系爭房屋為明周建設或周容容所有，並非證人周重安所有，公司與負責人為各自獨立之權利義務主體，證人周重安自無從與周植泉互易系爭房屋所有權，或交換房屋使用，況上開合建協議書係證人周重安與周植泉所簽訂，明周建設並非合建契約當事人，被告所辯其父周植泉以將來合建應分得之房屋與明周建設互易系爭房屋所有權，其使用系爭房屋係基於互易而有租賃關係，並非無權占有云云，亦與事實不符，難認可採。
⒊次按當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權者，準
用關於買賣之規定，民法第398條定有明文，是本條所規定之互易，係指當事人雙方約定互相移轉金錢以外之財產權，準用關於買賣規定之債權契約。被告抗辯：明周建設於93年7月1日起將系爭合建土地出租作為停車場使用，且地價稅係由明周建設繳交，系爭房屋之房屋稅則自86年5月起由被告繳交，被告就系爭房屋因互易而有租賃關係存在，並非無權占有等語，固據提出不動產租賃契約書及地價稅繳款書等件為證（見本院卷㈡第42至46頁），惟僅能證明明周建設及被告分別有使用系爭合建土地及系爭房屋之事實，又被告縱因周重安與周植泉訂立合建契約，基於互易房屋所有權之約定，而有使用系爭房屋之權利，然合建契約及互易契約均僅具債之效力，基於債之相對性原則，亦不得以之對抗契約以外之原告，參以被告於執行程序中係主張：系爭房屋係其父周植泉提供土地與周重安協議交換，因稅務因素致雙方暫無法辦理移轉登記手續，其為系爭房屋之真正所有權人等語（見本院92年度執字第7342號拍賣抵押物執行卷92年4月22日聲明異議狀），核與其於本院抗辯：明周建設為系爭房屋之實際所有權人，其就系爭房屋因互易而有租賃關係存在等語不符，被告前後所述不一，尚難認可採，而強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，亦即拍定人為買受人，執行法院代替債務人立於出賣人之地位（最高法院47年臺上字第152號判例意旨參照），原告既已買受取得系爭房屋之所有權，則被告即不得再執其與明周建設間合建或互易債權契約之約定，對原告主張其有使用系爭房屋之權利。是以，被告抗辯其係有正當權源占用系爭房屋云云，不足採取。
⒋被告雖援引最高法院77年度臺上字第410號判決要旨「
約定交互使用土地，並非無償，不能認為使用借貸；又未約定移轉土地所有權，亦不能認為互易，衡其性質應屬互為租賃」，抗辯本件有買賣不破租賃原則之適用，惟查，上開最高法院判決所認定之基本事實，係雙方僅約定交互使用土地，並未約定移轉土地所有權，不能認為互易，亦非無償，最高法院因而認定其性質應屬互為租賃關係，本件被告抗辯其與明周建設有互易房屋之約定乙節，縱然屬實，亦係約定房屋所有權之移轉，而非單純交換使用房屋，即無從認定被告就系爭房屋有租賃關係存在，核無買賣不破租賃原則之適用，兩者案例事實顯然不同，不能任意比附援引，被告執此抗辯，自非可採。
⒌綜上，被告占用系爭房屋難認有租賃關係存在，核無買
賣不破租賃原則之適用，被告復無法舉證證明有何正當權源占用系爭房屋，自難對原告主張為有權占有。從而，原告依民法第767條規定請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
（二）原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利1萬6000元，有無理由？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應
返還其利益，民法第179條前段定有明文，而無權占有他人之土地，通常可能受有相當於租金之不當得利，是以，被告既無權占有系爭房屋，則原告主張被告獲有相當於租金之不當得利，即為可採。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。本件被告無權占用系爭房屋，依前開說明，自屬獲得相當於租金之不當利益，而原告係於98年10月23日得標買受系爭房屋，並於98年11月13日取得本院發給之不動產權利移轉證明書，已如前述，是原告請求被告自98年11月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付無權占用系爭房屋獲得相當於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申
報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，本條所稱「土地價額」，係指法定地價而言，此為土地法施行法第25條所明定，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價。又所謂年息10％為限，係指土地租金之最高限額而言，並非必須依照申報地價年息10％計算，尚須斟酌系爭土地位置、鄰近地區工商繁榮程度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事以為決定。經查，系爭房屋屋齡約12年，屬住宅大樓，有電梯，面臨臺北市○○區○○路2段及廈門街，位於住宅區內，主要聯外道路系統為重慶南路、和平西路、羅斯福路，大眾運輸工具以公車、計程車、捷運為主，附近約200公尺內有市場、郵局、電信設施，約500公尺內有學校、公園綠地，約1公里內有娛樂設施，緊鄰公車站及金融銀行等情，有尚上不動產估價師事務所出具之估價報告書可稽（見本院96年度執字第51854號拍賣抵押物執行卷尚上不動產估價師事務所97年2月25日函所附估價報告書），本院審酌系爭房屋之坐落位置、繁榮程度、經濟用途、交通便利性、生活機能完善與否及系爭房屋同棟大樓其他樓層房屋（汀州路40號12樓）出租之租金為每月1萬6000元，有租賃契約在卷可佐（見本院卷㈡第49頁），此金額為被告所同意等情，認原告請求被告自98年11月13日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬6000元，為有理由，應予准許。
六、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，並依同法第179條規定，請求被告自98年11月13日（即原告取得權利移轉證書之日）起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利1萬6000元，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 23 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 23 日
書記官 林玗倩