臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4475號原 告 蔡明忠訴訟代理人 連炎昌律師被 告 湛瑞琪
楊齊賢楊敏賢共 同訴訟代理人 葉鞠萱律師上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國100年3月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠請求核定被告各占有原告所有坐落臺北市○○區○○段一小段152地號土地，應各給付原告租金新台幣（下同）4萬2,192元；暨自民國99年9月8日起至占有終止日止，按月各給付原告租金1萬4,064元。㈡被告應各給付原告4萬2,192元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；暨自99年9月8日起至占有終止日止，按月給付原告1萬4,064元，及自翌月1日起至占有終止日止，按週年利率5%計算之利息。嗣於訴訟進行中，變更聲明如後述，核其所為僅係單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許。
二、原告主張：緣被告之父楊為源及訴外人楊為澄原共有坐落臺北市○○區○○段一小段152地號土地（下稱系爭152地號土地）上門牌號碼臺北市○○○路○段○○○號建物（下稱系爭建物），應有部分各2分之1；系爭建物所坐落之土地則原屬其母即訴外人楊王師玉所有，應有部分萬分之46。嗣原告於97年5月7日取得系爭建物所有權應有部分2分之1及系爭152地號土地所有權應有部分萬分之22，復於99年6月7日復取得系爭152地號土地應有部分萬分之24（其中應有部分萬分之2為停車位之基地持分）。而被告因自96年12月25日繼承其父楊為源所有系爭建物應有部分2分之1，並各取得應有部分6分之1，而無權占用系爭152地號土地，依民法第425條之1規定，兩造間成立租賃關係。又被告與系爭建物其他共有人，共同將系爭建物出租予訴外人第一商業銀行股份有限公司（下稱第一銀行）使用，每月受分配租金5萬8,713元；系爭建物坐落系爭152地號土地之面積經折算有5.6188平方公尺（計算式：2,544x44/10,000x1/2=5.6188），依系爭15 2地號土地99年1月之公告土地現值為每平方公尺28萬8,153元，而系爭建物99年房屋現值為126萬7,900元，故原告所有系爭152地號土地及被告所有系爭建物現值分別為161萬9,07 4元（計算式：288,153x5.618=1,619,074）、63萬3,950元（計算式：1,267,900x1/2=633,950）；依上開計算，系爭建物單獨出租金額為1萬6,521元【計算式：58,713x633,950÷（633,950+1,619,074）=16,521】，其餘租金4萬2,192元（計算式：58,713-16,521=42,192），相當於系爭建物所占用基地部分之土地租金，是被告應分別自99年6月8日起至同年9月7日止按月給付原告租金1萬4,064元（計算式：42,192÷3=14,064），共計4萬2,192元。縱認兩造間無民法第425條之1規定適用，依被告無權占用原告所有152地號土地之比例經折算為1.958平方公尺（計算式：2,544x44/10,000x1/6=1.958），被告因而所獲相當於租金之不當得利，仍應依民法第179條規定，返還原告。又系爭建物於99年9月15日自系爭152地號土地分割出152-1地號土地，並以「基地號變更」為由，改登記系爭房屋坐落152地號及同段同小段152-1地號（下稱系爭152-1地號）土地，爰先位依民法第425條之1之規定或類推適用該規定，備位依同法第179條規定，請求被告給付租金或相當租金之不當得利，並聲明：㈠請求核定被告占有原告所有系爭152、152-1地號土地，應自99年6月8日起至終止占有日止，按月各給付原告租金1萬4,064元。㈡被告應自99年6月8日起至終止占有日止，按月各給付原告1萬4,064元，及各自翌月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：原告為系爭152地號土地共有人之一，僅為自己利益單獨向被告請求給付租金，欠缺當事人適格；又原告主張兩造間適用民法第425條之1規定而有租賃關係存在，請求被告給付自訴外人第一銀行所受領之租金，惟未表示有何預為請求之必要。另系爭152地號土地為訴外人黃有雲等82人所有，楊為源、楊為澄於86年間經渠等同意於其上興建系爭建物而原始取得，並各有應有部分2分之1；嗣楊為源於96年間辭世，被告則繼承其所有系爭建物應有部分，並各取得應有部分6分之1；原告則因買賣取得系爭建物應有部分2分之1及系爭152地號土地應有部分萬分之44；因被告取得系爭建物應有部分並非繼受原告或原告前手，原告取得系爭152地號土地應有部分亦非繼受被告或被告前手，故系爭建物與系爭152地號土地應有部分均未曾歸於同一人，兩造間自無民法第425條之1規定適用。再者，被告向第一銀行所收取之租金，係基於雙方簽立之房屋及基地租賃契約（下稱系爭租賃契約），此即有法律上原因而受有利益，且系爭租賃契約出租人為被告及其他共有人，各共有人並約定依系爭建物應有部分比例收取租金；又系爭租賃契約第1條約定「租賃標的物為一體，以租賃房屋為主，基地不作單獨租賃標的物」，參以租金金額係以建物面積計算所得，是被告非無權處分擅自出租系爭建物，僅係按系爭建物應有部分比例收取租金，自無不當得利可言。系爭建物經原告前手即共有人共同出租予第一銀行已達13年，原告於承買系爭建物前已知悉上情，自應繼受前手所訂系爭租賃契約而受拘束。被告共有系爭建物占有基地面積約為1平方公尺，縱認原告起訴主張被告不當得利為可採，然由系爭建物及其所占用系爭152地號土地之歷來物權轉讓過程觀之，系爭建物與其基地不需併同轉讓，自不得以原告目前持有基地應有部分逕認系爭建物坐落基地之面積比例。系爭建物主體大樓為地上18層、地下1層，計19層，共243棟，計算被告共有之系爭建物占有基地面積，應參酌系爭房屋登記面積38.23平方公尺占所有樓層之比例及被告共有持分計為1平方公尺，依系爭152地號土地於99年1月間之申報地價計算，被告每人每月獲利或應給付之地租不超過238.1元（計算式：85,187.2x10/100÷12x38.23÷19x1/2x1/3=238.1），然原告就系爭152地號土地應有部分為萬分之44，是原告每月得向被告每人請求之金額僅為1元（計算式：44/10000x238.1=1）。再者，兩造除共有系爭建物外，尚共有門牌號碼為臺北市○○○路○段398等號地下室22號之車位，於原告取得該車位之應有部分前，該車位長期遭原告前手楊雅麗擅自出租與第三人取得租金，嗣原告取得該車位應有部分後，原告亦擅自出租與第三人取得租金，並自99年6月22日每月受領租金4,000元，原告顯有不當得利之情事，是被告每人每月得抵銷之金額為445元（計算式：4,000元÷3÷3= 445），被告自得將原告應返還之不當得利抵銷原告之請求等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠被告所有系爭建物係於96年12月25日自被繼承人楊為源繼承
取得，應有部分各6分之1，系爭建物坐落於系爭152地號土地上。原告就系爭152地號土地應有部分萬分之44，被告則無系爭152地號土地應有部分。
㈡楊為源、楊為澄之母楊王師玉原有坐落台北市○○段○○段
○○○○號土地，嗣於81年間，楊王師玉因與其他基地共有人黃有雲等人合建，前開166地號土地合併為系爭152地號土地，楊王師玉獲分配應有部分萬分之302，楊王師玉於前開合建案以其子楊為源及楊為澄為起造人，楊王師玉及其他基地共有人黃有雲等82人並出具使用同意書，供起造人興建地上建物，楊為源及楊為澄因此取得系爭建物所有權，應有部分各2分之1。
㈢楊為澄於87年間將系爭建物應有部分2分之1贈與楊雅麗，楊
雅麗另於92年6月23日自楊王師玉取得系爭152地號土地應有部分萬分之24。同年7月8日楊雅麗將系爭建物應有部分4分之1讓與楊王師玉，93年3月29日楊王師玉又將系爭建物應有部分4分之1及系爭152地號土地應有部分萬分之22賣回與楊雅麗。95年間，楊雅麗將系爭建物應有部分各4分之1及系爭152地號土地應有部分各2萬分之22讓予訴外人賴進賢、陳淑滿。97年4月間，賴進賢、陳淑滿將前開受讓之系爭建物及系爭152地號土地應有部分讓與原告；於99年6月間，楊雅麗另將系爭152地號土地應有部分萬分之24讓與原告。
㈣系爭建物自85年間出租予第一銀行使用迄今，每月受有租金5萬8,713元。
五、原告主張兩造間有法定租賃關係存在，依民法第425條之1或類推適用民法第425條之1規定，被告應給付原告租金，縱認無租賃關係，被告亦應依民法第179條不當得利之法律關係，給付相當租金之不當得利，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：㈠本件原告起訴有無當事人適格？㈡被告是否應依民法第425條之1規定或類推適用該規定，按月給付原告租金？原告請求核定並給付之租金是否允當？㈢被告是否應依民法第179條規定，給付原告相當於租金之不當得利？應以若干為適當？㈠原告之起訴有無當事人是否適格？
查本件依原告起訴之內容，係依民法第425條之1規定，請求核定被告所有系爭建物占有使用系爭152、152-1地號土地按月應給付之租金，或依民法第179條之規定，請求被告給付相當租金之不當得利，亦即原告主張訴訟標的法律關係並非基於物權關係請求回復共有物，而係基於債權而為請求，自無須由系爭152、152-1地號土地共有人全體一同起訴，是被告所辯本件原告請求當事人不適格，應無可取。
㈡被告是否應依民法第425條之1規定或類推適用該規定，按月
給付原告租金？⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且
房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例）。89年5月5日施行之民法第425條之1乃以上開判例意旨及法理而予以明文化。若房屋及土地轉讓之事實，發生於上開規定施行前，即與上開判例意旨或法理相符，非不得以該判例或法理為基礎，推斷土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係，土地所有人應許房屋保有者或受讓者使用土地（最高法院99年度台上字2344號裁判意旨參照）。可知89年5月5日施行之民法第425條之1規定，係將最高法院前開判例意旨予以法制化，是於89年5月5日修正民法第425條之1規定前，關於最高法院前開判例意旨之適用，及修正之民法第425條之1規定之適用，均應以土地及土地上之建物同屬一人所有為前提，此乃至明之理。
⒉系爭建物所在之部分基地原固屬楊王師玉所有，惟楊王師玉
於81年間與建商合建時，將其子楊為源、楊為澄列為合建案之起造人以原始取得系爭建物應有部分各為2分之1，至因該合建案分配之系爭建物所在基地即系爭152地號土地應有部分，則仍登記為楊王師玉所有，而系爭建物之基地所有權人楊王師玉及楊黃有雲等82人均出具使用同意書，供包括系爭建物在內之基地上興建建物，於使用年限內無償使用，有被告提出使用權同意書在卷可稽；可知系爭建物自興建以來，與其所在之基地即系爭152地號土地應有部分，分別歸於楊為源、楊為澄及楊王師玉所有，未曾同屬於一人所有，且系爭152地號土地所有權人初始即同意系爭建物於堪用年限內得無償使用基地，並無收取租金之意。原告固主張：系爭建物所在之部分基地既為楊王師玉所有，因合建案所分配之系爭建物之原始所有人亦應為楊王師玉，楊王師玉係將系爭建物贈與其子楊為澄、楊為源，系爭建物及其所在土地曾同屬楊王師玉所有，應適用民法第425條之1規定。惟查，被告之前手楊為源係因同為前開合建案之起造人而原始取得系爭建物所有權，並非來自於楊王師玉之贈與，已如前述，至楊為源何以成為前開合建案之起造人，則應繫於楊為源與楊王師玉間之內部關係而定，原告逕以楊王師玉為前開合建案之基地所有權人即謂其為系爭建物原始所有權人，顯與事實不符，自不足採。至原告主張應依同一法理類推適用民法第425條之1規定云云。按民法425條之1規定明白揭示其立法理由在於：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃」；惟本件系爭建物及其所在基地即系爭152地號土地應有部分自始即非同屬一人所有，且系爭152地號土地所有權人初始即出具土地使用權同意書，同意系爭建物於堪用年限內得無償使用基地，並無收取租金或成立租賃關係之意，顯然本件與民法第425條之1規定之立法理由所欲規範之情形，並不相同，亦非類似，自無類推適用民法第425條之1規定之餘地，是原告此部分主張，亦無足採。
㈢被告是否應依民法第179條規定，給付原告相當於租金之不
當得利？⒈按「上訴人明知系爭土地，其前手已出具土地使用同意書，
將系爭土地提供訴外人幸○公司及購屋之被上訴人通行使用，復自前手受讓系爭土地之上訴人而言，自仍應受該土地使用權同意書之拘束，始足以維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免系爭土地之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到系爭土地後手不受前手拘束之不當結果。則被上訴人自得依該土地使用權同意書對上訴人主張通行權利。」有最高法院98年度台上字第1424號判決意旨可資參照。
⒉查系爭建物之原基地所有權人楊王師玉及黃有雲等82人，於
系爭建物興建之初即出具土地使用權同意書，同意系爭建物所有權人楊為澄、楊為源於系爭建物堪用年限內得無償使用基地，已如前述；又系爭建物所在之系爭152地號土地應有部分所有權人楊王師玉嗣將其對系爭152地號土地應有部分萬分之44陸續轉讓予楊雅麗，楊雅麗則將其受讓之系爭152地號土地應有部分萬分之22、萬分之24，分別轉讓予賴進賢、陳淑滿及原告，嗣原告再輾轉由賴進賢、陳淑滿受讓系爭152地號土地應有部分萬分之22，為原告所不爭執，可知原告確為系爭建物所在系爭152地號土地應有部分所有權人楊王師玉之後手。再者，系爭建物及基地持分自85年起即共同出租予第一銀行使用，雖土地與房屋均屬租賃標的，然初始即約定依系爭建物應有部分分配租金。嗣於95年間，原告前手賴進賢、陳淑滿及楊雅麗與其他共有人續與第一銀行締結租賃契約，租期自96年8月15日至102年8月14日止，且仍約定依系爭建物應有部分分配租金，並未依基地應有部分比例分配租金，已據證人楊雅麗到庭證稱：「（問：租賃契約有無約定租金分配的比例？）第一銀行是按照建物持分的大小來給付租金」、「（問：96年訂約時，有無參與？）當時我還有土地，我有參與，訂約時第一銀行是各別通知到銀行簽字，因為我有土地所以有叫我去簽字」、「（問：96年簽約時，是否也是按照之前租金分配的方式？）是的。被告和原告之間是對分」「（將系爭房地和車位轉讓給原告之後，有無向原告說可以收取租金？）原告本來就知道，因為賴進賢會跟原告說」等語（見本院100年2月25日言詞辯論筆錄），可知原告除繼受與第一銀行之租賃契約外，對於出租之收益中，系爭152地號土地並不參與分配租金收益等情，自始知之甚詳。以原告係分別向前手楊雅麗買受系爭152地號土地應有部分萬分之24，向賴進賢、陳淑滿買受系爭152地號土地應有部分萬分之22及系爭建物應有部分2分之1，並知悉系爭建物應有部分2分之1由被告所有，且系爭建物位在台北市精華地區，價格不菲，則原告藉由系爭建物占有基地之公示外觀，及系爭建物出租收益之分配現況，衡情原告於買受系爭建物及土地應有部分時，就被告所有系爭建物應有部分2分之1占有系爭152地號土地之情形及緣由，自難諉為不知。
原告既明知其前手楊王師玉於系爭建物興建之初，與系爭建物之所有權人即被告之被繼承人楊為源間就系爭建物使用系爭152地號土地作為建築基地，有前開使用借貸之約定，揆諸最高法院前開裁判意旨，原告自應受該約定之拘束，則被告所有系爭建物占有使用原告所有系爭152地號應有部分，即無權占有可言，是原告主張被告所有系爭建物無權占有系爭152地號土地應有部分而受有不當得利云云，尚屬無據。
至原告所援引最高法院59年台上字第2490號判例係以前手併將房地訂有使用借貸契約貸予借用人，不得拘束房地現在所有權人，核與本件事實有別，自無適用本件之餘地，併此敘明。
六、綜上所述，原告先位依民法第425條之1或類推適用民法第425條之1規定，備位依民法第179條之規定，請求核定被告占有原告所有坐落系爭152、152-1地號土地，應自99年6月8日起至終止占有日止，按月各給付原告租金1萬4,064元；及請求被告應自99年6月8日起至終止占有日止，按月各給付原告1萬4,064元，及各自翌月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證己明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
民事第三庭 法 官 賴惠慈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 29 日
書記官 廖素芳