臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4577號原 告 王中禹
陳秀珠上二人共同訴訟代理人 劉炳烽律師複 代理人 李莉卿律師被 告 陳芬鶯訴訟代理人 林復宏律師
吳家鳳律師被 告 李崇樹
曾德平蘇萍惶蔡淑靜盧人聖上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國一百零一年二月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告陳芬鶯應將坐落台北市○○區○○段○○○號土地上如附表所示面積之建物拆除，將上開土地返還原告陳秀珠及全體共有人，並給付原告陳秀珠新台幣壹佰貳拾伍萬肆仟貳佰玖拾叁元，及自民國九十九年七月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國九十九年七月十日起至返還上開土地之日止，按日給付原告陳秀珠新台幣七百四十七元。
被告陳芬鶯應給付原告王中禹新台幣伍拾捌萬捌仟伍佰柒拾柒元，及自民國一百年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖應分別自如附表編號一、二、三、四、五所示之建物遷出。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣柒萬壹仟貳佰壹拾陸元由被告陳芬鶯、李崇樹負擔，新台幣伍萬叁仟柒佰肆拾柒元由被告陳芬鶯、曾德平負擔，新台幣肆萬柒仟零貳拾玖元由被告陳芬鶯、蘇萍惶負擔，新台幣肆萬玖仟柒佰壹拾陸元由被告陳芬鶯、蔡淑靜負擔，新台幣陸萬伍仟捌佰肆拾壹元由被告陳芬鶯、盧人聖負擔，其餘由被告陳芬鶯負擔。
本判決第一項及第三項關於附表編號一、編號二、編號三、編號
四、編號五、編號六之不動產及金額，於原告陳秀珠分別以新台幣貳佰伍拾陸萬貳仟元、壹佰玖拾叁萬肆仟元、壹佰陸拾玖萬貳仟元、壹佰柒拾捌萬玖仟元、貳佰叁拾陸萬玖仟元、壹佰玖拾叁萬肆仟元為被告陳芬鶯及李崇樹、陳芬鶯及曾德平、陳芬鶯及蘇萍惶、陳芬鶯及蔡淑靜、陳芬鶯及盧人聖、陳芬鶯供擔保後，各得假執行；但被告陳芬鶯及李崇樹、陳芬鶯及曾德平、陳芬鶯及蘇萍惶、陳芬鶯及蔡淑靜、陳芬鶯及盧人聖、陳芬鶯分別以新台幣柒佰陸拾捌萬伍仟元、伍佰捌拾萬元、伍佰零柒萬伍仟元、伍佰叁拾陸萬伍仟元、柒佰壹拾萬伍仟元、伍佰捌拾萬元為原告陳秀珠預供擔保，各得免為假執行。
本判決第二項於原告王中禹以新台幣壹拾玖萬柒仟元為被告陳芬鶯供擔保後，得假執行；但被告陳芬鶯以新台幣伍拾捌萬捌仟伍佰柒拾柒元為原告王中禹預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款、第七款定有明文。本件原告起訴時，依民法共有人物上請求權及不當得利之法律關係，請求被告陳芬鶯應將坐落台北市○○區○○段○○○號土地（下稱系爭土地）上之增建物拆除，將上開土地返還原告及全體共有人，並給付原告及全體共有人新台幣（下同）三百萬元，及自起訴狀繕本送達被告陳芬鶯翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自起訴狀繕本送達被告陳芬鶯翌日起至返還上開土地之日止，按月給付原告及全體共有人五萬元；嗣以民國一百年二月十七日民事準備書狀、同年五月十六日民事準備書狀㈢，不變更訴訟標的，變更聲明為被告陳芬鶯應將系爭土地上如附表所示面積之建物（下稱系爭建物）拆除，將上開土地返還原告及全體共有人，並給付原告王中禹二十六萬一千零十四元、原告陳秀珠一百二十五萬四千二百九十三元，及均自起訴狀繕本送達被告陳芬鶯翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，另自九十九年七月十日起至返還上開土地之日止，按日給付原告各七百四十七元；再以一百年七月二十七日民事追加訴之聲明暨聲請調查證據狀、同年十月二十八日民事辯論意旨狀，除變更被告陳芬鶯應給付原告王中禹不當得利數額為二十七萬七千七百九十一元，並追加被告李崇樹應自如附表編號一、六所示、被告曾德平應自如附表編號二所示、被告蘇萍惶應自如附表編號三所示、被告蔡淑靜應自如附表編號四所示、被告盧人聖應自如附表編號五所示之建物遷出外，其餘不變；末於一百年十二月二十八日本院審理時以民事撤回部分訴訟暨訴之變更狀，不變更訴訟標的，變更聲明為被告陳芬鶯應將坐落系爭土地上之系爭建物拆除，將上開土地返還原告陳秀珠（原告王中禹訴請拆屋還地部分撤回，業經被告陳芬鶯於當日言詞辯論時同意撤回）及全體共有人，並給付原告陳秀珠上開相當於租金之不當得利數額及遲延利息，另給付原告王中禹五十八萬八千五百七十七元，及自一百年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖應自如附表上開編號所示之建物遷出。核屬部分擴張並部分減縮應受判決事項之聲明，且請求之基礎事實同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，參諸前揭規定，應予准許。
二、被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告陳秀珠、原告王中禹於一百年十月二十四日以前及被告陳芬鶯均為系爭土地之所有權人，渠等應有部分各為四分之一，原告陳秀珠為坐落系爭土地上門牌號碼台北市○○○路○巷○○號三樓房屋所有權人，原告王中禹為同址二樓房屋所有權人，嗣於一百年十月二十五日將所有不動產買賣移轉登記予訴外人賴松川，被告陳芬鶯為同址一樓房屋所有權人，詎被告陳芬鶯未經系爭土地其他共有人之同意，擅自於如附表所示面積土地上即如附件一複丈成果圖所示代號Ａ面積五十三平方公尺、附件二複丈成果圖所示代號Ａ面積四十平方公尺、Ｂ面積三十五平方公尺、Ｃ面積三十七平方公尺、Ｄ面積四十九平方公尺、Ｅ面積四十平方公尺，共計二百零一平方公尺土地上搭蓋系爭建物，並隔間出租予被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖占有使用以賺取租金，經原告催促被告陳芬鶯拆除違章建築，然未獲置理，爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條共有人物上請求權及同法第一百七十九條不當得利之法律關係，訴請被告陳芬鶯拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖自如附表所示面積之建物遷出。並聲明：被告陳芬鶯應將系爭土地上如附表所示面積之建物拆除，將上開土地返還原告陳秀珠及全體共有人，並給付原告陳秀珠一百二十五萬四千二百九十三元，及自起訴狀繕本送達被告陳芬鶯翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自九十九年七月十日起至返還上開土地之日止，按日給付原告陳秀珠七百四十七元，另給付原告王中禹五十八萬八千五百七十七元，及自一百年十月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨被告李崇樹應自如附表編號一、六、被告曾德平應自如附表編號二、被告蘇萍惶應自如附表編號三、被告蔡淑靜應自如附表編號四、被告盧人聖應自如附表編號五所示之建物遷出，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則以：㈠被告陳芬鶯以：伊為系爭土地應有部分四分之一及坐落其上
門牌號碼台北市○○○路○巷○○號一樓房屋之區分所有權人，於七十四年五月間向前手游清海買得該不動產時，前手已搭建系爭建物，不是伊搭建，不具事實上處分權，原告至今無提出積極證據證明伊是間接占有人，並有取得利益，要求伊拆除系爭建物，並返還所受利益，實屬無稽；且依當時不動產交易習慣，伊購買一樓房地價格，較二、三樓以上房地價格為高，前手游清海出售不動產範圍，應含有該空地，當時共有土地之分管習慣為一樓橫面土地由一樓屋主管理，二樓以上之所有權人不能分享一樓平面土地之管理權，此為當時共有人之共識，否則豈會二十年之間各層住戶間全無爭執，故伊就所持分比例就該空地為使用，應為法律所允，二樓以上住戶豈有跨越指摘占有之理，原告請求，顯屬無理。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。
㈡被告李崇樹未於言詞辯論期日到庭，惟據其於本院現場履勘
時陳述略以：附表所示門牌號碼台北市○○街○巷○○號一樓現為餐廳使用（彩雲南滇味美食），有租約，可以提供，會提供給被告訴訟代理人，租約是用我的名義簽約。
㈢被告蔡淑靜未於言詞辯論期日到庭，惟據其於本院現場履勘
時陳述略以：附表所示門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○號現為小吃店（一品香小吃麵食），有租約，警員有來過，但是那時候我因事回南部，等我北上的時候，房東就來把租約拿走了，我無法提供租約。
㈣被告盧人聖未於言詞辯論期日到庭，惟據其於本院現場履勘
時陳述略以：附表所示門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號現經營早餐店，有租約，可以提供給被告訴訟代理人，租約用誰的名義簽的我已經忘記了，我會告知房東後再提供。
㈤被告曾德平、蘇萍惶既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項（並參見本院卷第四四頁）：㈠原告陳秀珠於七十四年十月十五日買受而登記為系爭土地應
有部分四分之一及其上門牌號碼台北市○○○路○巷○○號三樓房屋之所有權人至今。
㈡原告王中禹則於九十八年八月二十日買受而登記為系爭土地
應有部分四分之一及其上同址二樓房屋之所有權人，嗣於一百年十月二十五日將上開所有房屋及土地買賣移轉登記予訴外人賴松川。
㈢被告陳芬鶯於七十四年五月十一日向前手游清海購買而登記
為系爭土地應有部分四分之一及其上同址一樓房屋之所有權人，同時購得坐落系爭土地上如附表所示面積之系爭建物，就系爭建物有事實上管理權，並間接占有使用系爭建物。
㈣被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖分別向訴外
人林文結承租系爭建物，現均仍直接占有使用中，系爭建物之門牌號碼及面積如附表所示。
四、惟原告主張被告陳芬鶯應拆屋還地並給付相當於租金之不當得利，被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖應分別自如附表所示占用面積之建物遷出等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠被告陳芬鶯就系爭建物有無事實上處分權？㈡被告陳芬鶯與原告或原告之前手間就系爭土地有無訂定分管協議？經查：
㈠原告主張被告陳芬鶯就系爭建物有事實上處分權一節，雖被
告陳芬鶯抗辯其非原始建築人，無從取得所有權，僅係占有使用人，無權拆屋還地云云。惟按違章建築之前手，將違章建築出賣與後手時，自係已將處分權移轉於後手（七十年度台上字第一二九九號裁判參照），本件系爭建物並未辦理保存登記，而屬違章建築，為兩造所不爭執，且系爭建物係被告陳芬鶯向其前手游清海購買系爭土地持分及其上房屋一樓同時購得，故有管理權，並間接占有使用系爭建物等情，為被告陳芬鶯於本院爭點整理時所是認，有本院一百年四月十八日言詞辯論筆錄（見本院卷第四四頁）在卷可稽，再者，被告陳芬鶯就其對系爭建物有事實上處分權一節，於本院九十九年十一月二十二日言詞辯論時已同意列為兩造不爭執事項，並有本院該日筆錄（見本院卷第十二頁背面）在卷可佐，足認被告陳芬鶯就系爭建物確有事實上處分權無訛，其事後翻異之詞，不足採信。另原告聲請本院函請台北市政府警察局松山分局查明系爭建物之占有使用人，據復被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖分別向訴外人林文結承租如附表所示系爭建物，雖謂林文結為系爭建物之所有權人云云，有該局一百年五月三十一日北市警松分刑字第一○○三○九九一三○○號函暨所附訪查紀錄及部分租賃契約（見本院卷第六五頁至第七二頁）在卷可參，惟訴外人林文結係被告陳芬鶯之配偶，由其出面與售屋前手游清海訂立買賣契約，及與被告曾德平等承租人訂立租賃契約，均係債權行為，本不以其就系爭建物有處分權為必要，且依上開訪查紀錄記載，受訪者之一林文結，不願提供「房屋所有權人權狀」及「租賃契約」等語，依系爭建物僅有事實上處分權，並無所有權之登記觀之，足見所謂林文結為系爭建物之所有權人一語，係受訪之林文結所自稱，核與兩造所提出之土地暨建物登記謄本（見本院調解卷第七頁、第二九頁）記載：被告陳芬鶯因買賣而登記為系爭土地及其上房屋一樓之所有權人，及其自認因買受系爭土地及該一樓房屋，同時購得系爭建物，故有管理權，並間接占有使用系爭建物等語不符，是不足認訴外人林文結為系爭建物之所有權人，仍應認被告陳芬鶯就系爭建物有事實上處分權。
㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任（九十八年度台上字第八六三號裁判參照）。本件原告陳秀珠主張其為系爭土地應有部分四分之一之所有權人、原告王中禹主張其於九十八年八月二十日起至一百年十月二十四日間為系爭土地應有部分四分之一之所有權人，為兩造所不爭執，已如前述，並有原告及被告陳芬鶯分別提出之系爭土地登記謄本（見本院調解卷第七頁至第八頁、本院卷第一六四頁至第一六五頁）在卷可稽，又被告陳芬鶯就系爭建物有事實上處分權一節為真正，亦如前述，則被告陳芬鶯抗辯其與原告或原告之前手間就系爭土地已訂定分管協議等情，自應由被告陳芬鶯舉證以實其說，惟被告陳芬鶯就此迄未提出任何證據資料供本院審酌，自不足認系爭土地之所有權人間有何分管協議存在。另被告陳芬鶯謂其依當時不動產交易習慣，購買一樓房地價格較二、三樓以上房地價格為高，即有分管習慣由一樓屋主管理一樓橫面土地，二樓以上所有權人不能分享一樓平面土地之管理權云云，亦未舉證以實其說，況一樓房地價格較二、三樓以上房地價格為高，係因其本身所屬樓層不同所致，並非當然有何分管習慣存在所由，被告以此抗辯其就系爭建物坐落如附表所示面積之系爭土地有占用使用之權源云云，亦不足採。
㈢綜上，原告主張被告陳芬鶯就系爭建物有事實上處分權，且
無權占有使用如附表所示面積之系爭土地，及被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖占有使用系爭建物，但就所坐落如附表所示面積之系爭土地，亦無何占有使用之權源等情，堪以採信。惟被告陳芬鶯抗辯其就系爭建物不具事實上處分權，並就所坐落如附表所示面積之系爭土地與原告或原告之前手間訂有分管協議云云，則不足採。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號判例足參。次按建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價；在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告期間自行申報之地價，或未於公告期間申報地價，以公告地價百分之八十為其申報地價而言。本件原告陳秀珠、原告王中禹自九十八年八月二十日起至一百年十月二十四日間，就系爭土地各有應有部分四分之一，被告陳芬鶯占用系爭土地面積如附表所示共計二百五十四平方公尺等情為真正，已如前述，則原告陳秀珠、王中禹主張被告陳芬鶯應分別自起訴前五年即九十四年七月十日起至返還如附表所示面積土地之日止、自九十八年八月二十日起至一百年十月二十四日止，給付相當於租金之不當得利，即非無據。查原告主張系爭土地於九十三年、九十六年及九十九年公告地價每平方公尺依序為四萬六千元、五萬零三百元及五萬三千七百元，業據提出系爭土地公告地價表（見本院卷第五九頁至第六十頁）為證，則原告主張按系爭土地當年度申報地價年息百分之十計算相當於租金之不當得利，經計算結果，原告陳秀珠起訴前五年為一百二十五萬四千二百九十三元（46,000元×80％×254平方公尺×10％×1/4×540/365 日＋50,300元×80％×254平方公尺×10％×1/4×3年＋53,700元×80％×254平方公尺×10％×1/4×190/365日）、九十九年七月十日起訴後為每日七百四十七元（53,700元×80％×254平方公尺×10％×1/4×1/365 日），原告王中禹上開期間為五十八萬八千五百七十七元（50,300 元×80％×254平方公尺×10％×1/4×134/365日＋53,700 元×80％×254平方公尺×10％×1/4×662/365日），爰審酌如附表所示面積之系爭土地位於台北市○○區○○段，屬市內交通便利繁華地段等情，原告主張按上開標準計算所受相當於租金之不當得利，核無不合，應予准許。
六、綜上所述，原告陳秀珠主張其為系爭土地所有權人，原告王中禹主張其自九十八年八月二十日起至一百年十月二十四日間為系爭土地所有權人，被告陳芬鶯為附表所示系爭建物之事實上處分權人，占有使用如附表所示面積之系爭土地，並無何占有使用之權源，及被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖占有使用系爭建物，但就所坐落如附表所示面積之系爭土地，亦無何占有使用之權源等情，均堪採信；惟主張被告李崇樹占用如附表編號六所示系爭建物，核與台北市政府警察局松山分局函載（見本院卷第六六頁）其承租地址為台北市○○街○巷○○號一樓，而非同址二十號後方不符，被告陳芬鶯抗辯其就系爭建物不具事實上處分權，並就所坐落之系爭土地與共有人訂有分管協議，而有使用之權源云云，均不足採。從而，原告陳秀珠依民法物上請求權及不當得利之法律關係，訴請被告陳芬鶯拆屋還地並給付相當於租金之不當得利如主文第一項所示，訴請被告李崇樹、曾德平、蘇萍惶、蔡淑靜、盧人聖分別自如附表所示面積之建物遷出如主文第三項所示，原告王中禹訴請被告陳芬鶯給付相當於租金之不當得利如主文第二項所示，均有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 22 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 2 月 22 日
書記官 曹瓊文附表：（面積：平方公尺）┌──┬────────┬───────┬───┬───┐│編號│建物門牌標示 │對照複丈成果圖│面積 │承租人│├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 一 │台北市○○街○巷│附件一代號Ａ │五十三│李崇樹││ │二十號一樓 │ │ │ │├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 二 │台北市○○○路五│附件二代號Ａ │四十 │曾德平││ │段一三八巷六號 │ │ │ │├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 三 │台北市○○○路五│附件二代號Ｂ │三十五│蘇萍惶││ │段一三八巷八號 │ │ │ │├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 四 │台北市○○○路五│附件二代號Ｃ │三十七│蔡淑靜││ │段一三八巷十號 │ │ │ │├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 五 │台北市○○○路五│附件二代號Ｄ │四十九│盧人聖││ │段一三八巷十二號│ │ │ │├──┼────────┼───────┼───┼───┤│ 六 │台北市○○街○巷│附件二代號Ｅ │四十 │無 ││ │二十號後方 │ │ │ │└──┴────────┴───────┴───┴───┘