臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4583號原 告 賴昭娘訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭佳瑋被 告 蔣佩琪訴訟代理人 游孟輝律師
米承文律師上列當事人間返還定金事件，本院於民國100年5月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰萬元及自民國九十九年八月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
被告如於假執行程序實施前以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告委託代理人蔣啟弼出售其所有坐落於臺北市○○區○○
○路○段○○巷○號2樓房屋及土地(下稱系爭房地)，蔣啟弼遂於民國99年1月12日代理被告與雀巢不動產有限公司(下稱雀巢公司)訂定不動產專任委託銷售契約(下稱系爭委託銷售契約)，約定以總價新臺幣(下同)6,000萬元委託雀巢公司居間仲介銷售系爭房地，委託銷售期間自99年1月12日起至99 年4月11日止，99年2月11日蔣啟弼與雀巢公司復簽訂委託銷售契約書內容變更附表(下稱系爭內容變更附表)，更改委託金額為5,500萬元。99年3月6日原告以5,500萬元之價格出價買受系爭房地並簽定不動產買賣意願書及承買確認書(下稱99年3月6日不動產買賣意願書及承買確認書) ，並交付100 萬元定金支票（發票日為99年3月15日、面額100萬元、付款人為慶豐商業銀行大安分行、票據號碼CF0000000號）予雀巢公司收受。99年3月8日上午11時許，蔣啟弼與原告至雀巢公司營業處商討簽訂不動產買賣契約書事宜，原告則於簽約當日重行簽訂不動產買賣意願書與承買確認書(下稱99年3月8日不動產買賣意願書及承買確認書)，並於簽約翌日即99 年3月9日提出以國泰世華銀行為發票人，票據號碼BV0000000，發票日99年3月9日，金額為100萬元之本行支票予雀巢公司收受，用以交換先前定金支票。簽約當日蔣啟弼稱由於尚未聯絡到買賣標的之承租戶，須先處理系爭房屋內房客之換約事宜而要求改期，並將買賣契約書攜回審閱，然雀巢公司竟於隔日即接獲蔣啟弼表示反悔不願以上開金額出售，聲稱須將買賣價金調高至5,800萬元，否則拒絕簽訂不動產買賣契約，致兩造無法完成書面買賣契約簽訂。
㈡蔣啟弼係主動與雀巢公司聯繫並簽訂系爭委託銷售契約，買
賣金額亦是經被告同意後所定，其間歷經3個月被告皆未有任何撤銷意思表示行為，蔣啟弼甚至主動於同年2月11日與雀巢公司簽訂系爭內容變更附表，更改委託金額為5,500萬元，足證本件銷售價額之訂定係根據蔣啟弼主觀之判斷，難謂有任何錯誤情事。被告主張雀巢公司刻意提供不實之低估市價意見致蔣啟弼因此陷於錯誤云云，被告應就其主張受有詐欺情事負舉證責任，惟被告迄今僅提出平面媒體簡報資訊，該剪報謹為報章雜誌之報導，性質上無法具體證明被告因此受有詐欺，被告之抗辯不可採。又依系爭委託銷售契約第5條第1項約定，被告簽訂後不得以任何理由終止，是系爭委託銷售契約於委售期間屆滿即99年4月11日前均有效力。被告另抗辯已於99年3月6日前為終止契約之意思表示，惟被告除口頭庭稱早已終止契約外，未提出任何具體事證，被告之抗辯亦不可採。
㈢原告於99年3月6日出價5,500萬元買受系爭房地，同時簽定
承買確認書並交付100萬元定金支票，依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，兩造即因就買賣標的物及買賣價金互為意思表示一致而成立買賣契約。原告於99年3月6日下訂購屋前不僅曾至系爭房屋處看屋，下定後更曾於同年3月8日與蔣啟弼見面洽商簽約細節，更足證原告與蔣啟弼二人斷無通謀虛偽之情事。本件不動產買賣，在兩造簽訂不動產買賣契約書前因可歸責於被告之事由致兩造無法簽訂不動產買賣契約書，此項給付不能之危險應由被告負擔，原告自得依民法第249條第3款、系爭承買確認書第6條之規定，請求被告加倍返還其所受之定金100萬元。
㈣聲明：被告應給付原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌
日起迄清償日止，按年息5%計算之利息。願供擔保，請求准予宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告雖曾由代理人蔣啟弼代理簽定系爭委託銷售契約，然被
告代理人蔣啟弼早於雀巢公司通知收受系爭定金之前，即已親自向雀巢公司表示取消系爭不動產之委託銷售關係，且不得代為收受定金或其他任何款項，雀巢公司嗣後擅自收受系爭定金，其行為自屬無效，被告自無庸受其拘束。
㈡被告之代理人蔣啟弼在未曾事先審閱系爭委託銷售契約之情
形下，遭雀巢公司刻意提供不實之低估市價意見即系爭房地之市場行情僅約為每坪約70萬元，以致陷於錯誤，而同意以總價6,000萬元之價格委託銷售，雀巢公司復未向蔣啟弼完整說明及解釋系爭委託銷售契約之各條文義，以致蔣啟弼因此遭到此等詐術矇騙而簽訂系爭委託銷售之定型化契約，雀巢公司又更進一步聲稱因區域行情不佳等不實市場資訊誘使蔣啟弼同意將委託銷售總價調降為5,500萬元，依民法第105條、民法第92條第1項規定，被告自得撤銷之，被告已發函表示撤銷前述因受詐欺而委託銷售系爭房地之意思表示外，併予表示雀巢公司代為收取定金，及其與原告議定系爭房地之買賣契約關係，亦同屬被告及蔣啟弼因受上開詐欺而為之意思表示之範圍內，且因被告既已撤銷對雀巢公司之委託銷售不動產之意思表示，則依民法第114條第1項之規定，此項被告已表示撤銷之委託行為視為自始無效，雀巢公司代為收取定金之行為，除因其委託銷售契約第7條之條文約定屬定型化條款而歸於無效外，包含上開收取定金與議定買賣契約等行為，亦因撤銷而自始不得代為收取定金與議定買賣契約等行為而使該買賣契約亦無從發生效力，退萬步而言，被告亦得另行依民法第92條第1項規定，併就上開雀巢公司代為收取定金及與買方賴昭娘議定買賣契約之行為，均予以主張撤銷因受詐欺而為之意思表示，此有被告所發出之秉律字第0990401號函可稽，比較系爭房地於相同時間之附近區域之實際成交例及法拍資料等正確市場交易價格，足證雀巢公司確有提供不實之市場行情價格予蔣啟弼之不法情事存在，被告既已發函撤銷上開委託銷售契約關係，則兩造間即無任何買賣法律關係存在，原告請求返還定金，自屬無稽。又被告從未曾實際收受上開系爭定金，此由前述仲介公司所發348號存證信函內容中自承雀巢公司代為保管定金乙詞可知，原告請求返還定金，亦屬無據。
㈢一般不動產之正常交易情形，舉凡買賣總價、買賣單價、建
物面積、房屋結構及其使用現況、買方是否辦理銀行貸款、建物現有之銀行貸款餘額、該現有銀行貸款之清償方法及其抵押設定之塗銷等等事項，俱為一般不動產買賣正常交易中，買賣雙方特別重視之事項，且上開事項大多有關買方權益能否獲得保障之相關事項，原告竟完全無法陳述或不知情，原告自稱為本件買方，顯然不實；再針對原告取得原證6所示之私人支票之日期之陳述，前後不一（註：原告先稱3月15日借到原證6所示之私人支票，後改稱3月6日借的），及其如何取得原證9之國泰世華銀行本行支票之陳述：「先稱向陳昭賢借的，後改稱不是，再又改稱是向陳昭賢借的」，原告此等前後反覆且更與事實嚴重不符之陳述，完全不足憑採。原證4、5、7、8等四份文件均為原告事後臨訟捏造出來之文件。諸此種種跡證均足證明原告自稱為本件買方，委無足採。退萬步來說（假設語），依原告與黃國冠之證述內容可知99年3月8日當天至少存在買賣總價究為5,500萬元或5,800萬元之爭議，及如要簽約的話，簽約當天買方是支付100萬元或500萬元或3,000萬元之爭議，從而，買賣雙方顯然買賣意思表示尚未合致，本件賣仍無從發生效力，原告本件請求仍屬無據。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告由訴外人蔣啟弼代理與雀巢不動產有限公司簽訂不動產
委託銷售契約書，委託雀巢公司獨家代理銷售坐落台北市○○區○○○路○段○○巷○號2樓房地，委託總價為6,000萬元，委託期間自99年1月12日起至99年4月11日止；99年2月11日雙方簽訂委託銷售契約書內容變更附表，更改委託總價為5,500萬元，有不動產委託銷售契約書、委託銷售契約書內容變更附表可稽(訴字卷第26-30頁)。
㈡雀巢公司於99年3月9日、3月11日以存證信函通知被告，表
示「恭喜台端委託台北市○○區○○○路○段○○巷號2樓之出售物件已順利覓得買方，依委託書編號0000000第7條第2項代理收受買方賴昭娘女士之訂金100萬元整，特通知成交並代為保管定金，敬請通知台端回覆承辦經紀人員簽定買賣合約之日期時間，以便通知買方到店圓滿完成簽約。」等語，雀巢公司另於99年3月26日以存證信函通知被告，表示「特此函告，請於文到5日內出面與買方簽約，逾期仍未履約者，買方及本石得依上開規定，向台端請求加倍返還定金及懲罰性違約金，請於上開期限內，履約完成」等語，有台北北門郵局806號、台北三張犁郵局348、485號存證信函3紙可稽(訴字卷第74、76頁)。
㈢發票日99年3月9日、票據號碼BV0000000號、金額100萬元本
行支票係林純如於99年3月9日向國泰世華商業銀行世貿分行購買，有本行支票、取款憑條、國泰世華商業銀行世貿分行100年3月8日(100)國世銀世貿字第031號函可稽(訴字卷第73
173、174頁)。
四、兩造爭執及論述：㈠系爭委託銷售契約是否經被告終止？
被告抗辯於99年2月25日終止委託銷契約乙節，固據證人蔣啟弼證述「(問：證人為何於99年2月25日至台灣房屋信義光復店表示終止委託銷售關係？如何得知台灣房屋提供不實之交易行情？) 表示我終止委託銷售關係，因為前一天看到報紙的原因。(問：99年2月25日於台灣房屋信義光復店有何人在場？當天經過情形為何？）我沒有注意，剛剛兩位仲介有在林逸翔（更名陳奕勳）、陳潣澕在場。當天我終止表示後，對方不滿意，我終究表示要終止。我是口頭告訴他，我就把我看到的報紙告訴他，我說以後再講，現在不賣，我說如果對方能說服我女兒拿去賣，我也不排除再委託你來賣，但是價格一定要和行情相符合。」等語，證人李國忠證稱「當天去跟他們談房子的事情，我沒有進入店內，董事長下來有點不愉快，仲介有跟上來在車門邊有講話，董事長說不想賣，他們說董事長不要生氣，後來董事長被請回公司繼續談，後續我就不知道了，董事長沒有跟我講。（問：後來董事長說不想賣，是否知道原因？)可能是價錢上的問題。(問：是否知道具體原因？) 好像是聽到5800這個數字，董事長說5800 萬才願意賣。(問：你在99年2月25日有無聽到董事長跟仲介說不想賣房子？）有。（問：既然不願意賣房子，為何在99 年3月8日帶董事長到仲介公司談買賣房子的事？)這我不曉得。」等語在卷(訴字卷第88-90頁) 。惟查，證人李國忠雖證稱聽蔣啟弼說5,800萬元才願意賣等語，惟蔣啟弼果係因委託價格過低而欲終止銷售，按理由蔣啟弼與雀巢公司重行簽訂另紙委託銷售契約書內容變更附表，將委託銷售價格提昇至5,800萬元即可符合其欲提高出售價金之意願，衡情並無終止委託銷售契約之必要，則證人李國忠稱蔣啟弼係因委託價格未達5,800萬元而終止契約乙詞，即屬可疑。
再99年3月8日，原告、雀巢公司銷售人員陳奕勳、陳潣澕、代書黃國冠及蔣啟弼等人共同在台灣房屋信義光復店，就系爭房地進行買賣契約之協商簽訂，若證人蔣啟弼所述已於99年2月25日終止委託銷售契約乙詞屬實，何於其未於當日在系爭委託銷售契約書上註明終止意旨或逕行銷毀，反而依約於同年3月8日至雀巢公司指定地點與原告進行系爭房地書面買賣契約之簽約行為？就此，蔣啟弼固稱「打電話沒有親自去的正式性，我做事情從來不馬虎。因為是法律問題我不清楚，君子一言駟馬難追，當面意思表示讓他們知道。我當面告訴他，不是更慎重嗎。」等語，但證人陳奕勳、陳潣澕、黃國冠均否認蔣啟弼當日有表示終止委託銷售之事實，參以蔣啟弼於接獲雀巢公司要求履約存證信函後，即於99年3月12日以存信函表示早已通知取消委託銷售關係，99年4月1日以律師函主張撤銷委託銷售契約之意思表示，有存證信函及律師函可稽(訴字卷第32-35頁) ，顯然蔣啟弼對採取相關法律作為以保障自身權益乙事知之甚詳，則蔣啟弼對終止系爭委託銷售契約乙事，竟單單僅以口頭告知，而未另以存證信函或律師函等書面方式為之，顯與事理有違；又設若蔣啟弼已合法終止系爭委託銷售契約，按理原告於終止後再行出價承買系爭房地之意思表示無法拘束被告，何以蔣啟弼仍承諾於99年3月8日出面與原告進行買賣契約之協商簽訂？是蔣啟弼所述已終止委託銷售契約乙詞，殊難採信。被告空言抗辯已終止系爭委託銷售契約云云，並不足採。
㈡被告抗辯未經審閱、系爭委託銷售契約第7條屬無效、已撤
銷被詐欺之意思表示，是否有據？⒈企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合
理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1第1項、第2項固定有明文，惟上開條文之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應給消費者30天之審閱期間，亦非違反上開規定之契約即屬無效，消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，要僅係消費者自行放棄權利，法無禁止拋棄之明文，則在現代私法自治及契約自由原則之下，並無不可。查系爭委託銷售契約第1頁前言載明：「依內政部公告：本契約書審閱期間三日以上，委託人於簽訂本契約時：□業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。□業已當場充分了解契約內容，無需另行攜回審閱。」，被告代理人蔣啟弼係勾選其中「□業已行使契約審閱權利，並已充分了解本契約條文。」，並於該條款旁親自簽名確認（訴字卷第26頁），證人陳奕勳亦結證稱「之前就有將委託銷售契約書給蔣啟弼看，經過三天審閱期」等語(訴字卷第145頁反面)，應認被告代理人蔣啟弼確已充分瞭解系爭委託銷售契約之內容，其既持有系爭委託銷售契約而得隨時查閱，復於簽約後之99年2月11日再簽訂系爭內容變更附表，即難認其有未能充分瞭解契約內容，致造成不公平之情事，被告抗辯原告未給予審閱期間云云，為不可採。
⒉按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約
，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者」、「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，民法第247條之1第2款、第3款、第4款及消保法第12條分別定有明文。經查，系爭委託銷售契約第7條約定內容係同意授權受託人得代理收受買方交付定金，簽約後定金轉為買賣價款一部分，可歸責於委託人事由而無法完成簽約，委託人應加倍返還定金並給付成交價4%報酬予受託人作為懲罰性違約金，可歸責於買方事由而無法完成簽約，委託人得沒收定金，沒收定金2分之1作為受託人支出費用，採行「交易價金安全」制度，委託人經買方催告未履行簽訂不動產買賣契約時，受託人得逕行返還定金予買方等事項，乃為保障合意購買第三人交易之安全，並保障履約雙方之權益，核與市場上其他房屋仲介之定型化契約條款並無甚大差異，難認有何加重一方當事人責任，使他方當事人拋棄權利、限制其行使權利或對其有重大不利益而顯失公平之情事。被告空言抗辯系爭委託銷售契約第7條內容屬定型化條款，應為無效云云，不足採取。
⒊按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思
表示，民法第92條第1項前段定有明文。次按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任（最高法院21年上字第2012號判例可參）。被告辯稱簽立系爭委託銷售契約、內容變更附表係遭雀巢公司施以詐術，為原告否認，被告對其所述受詐欺事實應負舉證之責。查雀巢公司並未提供系爭房地鄰近地段不動產最近三個月交易行情供被告參考，固據證人陳奕勳證述在卷，惟證人陳奕勳另證稱「當初那個時候沒有提供，蔣啟弼直接說要賣多少，我們有建議他價格是否需往上調，他說不需要。6000萬是當初委託的價格，因為他給我們的底價是5800萬元，農曆過年前有其他客戶有出價，其他買方出的價格比5800萬還要低，我們有跟蔣啟弼回報，最後蔣啟弼才會給我們5500萬的價格。．．之前就有將委託銷售契約書給蔣啟弼看，經過三天審閱期，蔣啟弼他在土地方面是專家，價錢由他來開。」等語(訴字卷第144頁、145頁反面)，證人陳潣澕亦證稱「蔣啟弼本身價錢是由他自己決定，他說很內行，他說他是房地產起家，之前有在燕子湖有一塊地委託我們賣。．．當初我們有跟他反映開價，價錢由他決定，他說要5800萬元，我們跟他說開6000萬元會不會比較好，因為人家會出價錢，我們就說開6000萬比較好。後來是因為有人在談，他一直問賣的怎麼樣，我們有回報賣的情況，就跟他說要不要降一點，他就說好。」等詞(訴字卷第147頁) ，顯然蔣啟弼簽訂系爭委託銷售契約時，就系爭房地出售價格為何，心中已有定見，不論雀巢公司是否提供交易行情表供其參考，均不足動搖其已預定出售之價格，即難認未提供交易行情表足使蔣啟弼對決定系爭房地出售價格乙事產生錯誤。雖被告提出蘋果日報99年2月24日報導「台北市○○區○○路1段126巷1、3號4樓、屋齡39年的2戶樓住宅，以總價5389.9 9萬元得標，換算每坪價逾80萬元」、99年5月19日報導「忠孝東路4段49巷2號1樓及地下室，面積154坪，拍定單價1樓每坪221萬元、地下室每坪74萬元」等語（訴字卷第37、39頁) ，主張雀巢公司提供不實市場交易行情價格給蔣啟弼云云。惟查，房地產交易價格高低涉及買方個人喜好、屋齡、面積大小、屋況、坐落、方位、採光、通風、交通、就學、生活機能、商業環境及交易時整體房地產市況榮枯等諸多因素，被告代理人蔣啟弼係於99年1月12日簽訂系爭委託銷售契約，約定以6,000萬元價格出售系爭房地，上開報導台北市○○區○○路1段126巷1、3號4樓之交易時間為99年2月23日，依報導內容記載，每坪底價達76.2萬元已高出行情許多，主要原因就是都更商機；台北市○○○路○段○○巷○號1樓及地下室，面積154坪，拍定單價1樓每坪221萬元、地下室每坪74萬元，交易時間係99年5月18日，系爭房地為2樓，並非1樓店面，與上開已出售房地之條件不同，自難比附援引，並據以推論系爭房地委託出售價格偏低。系爭房地出售價格係經被告代理人蔣啟弼同意後決定，系爭委託銷售契約、內容變更附表之文義可供一般智識程度之成年人所瞭解，經被告代理人蔣啟弼審視後簽名表示同意，自應受此約定拘束。被告迄未能舉證證明雀巢公司有施用詐術刻意提供不實低價意見，致蔣啟弼陷於錯誤而降低銷售價格之情事，被告空言抗辯受詐欺云云，自不足採。則被告抗辯撤銷受詐欺所為系爭委託銷售契約、內容變更附表之意思表示，於法自屬無理由。
㈢原告請求被告加倍返還定金100萬元，是否有理由？⒈依系爭委託銷售契約第7條第2項、內容變更附表之約定，被
告係委託雀巢公司以5,500萬元出售系爭房地，並同意出售條件及出價已達委託價格時，授權雀巢公司無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金，雀巢公司一經收到買方定金，買賣契約視為有效成立。原告於99年3月6日以5,500萬元出價買受系爭房地，交付100萬元定金支票（發票日為99年3月15日、面額100萬元、付款人為慶豐商業銀行大安分行、票據號碼CF0000000號，下稱系爭支票）予雀巢公司等情，業據陳奕勳、陳潣澕證述明確，並有系爭支票、99年3月6日不動產買賣意願書及承買確認書可稽( 訴字卷第68-70頁)。查支票性質上非屬信用工具，而係有價證券、金錢證券、支付證券，以支票為支付工具，乃為金錢給付之代替物，於交付支票時，生與給付金錢相同之效力。是以，支票為支付性質之有價證券，得代替現金之給付，當事人間自得以支票面額所表彰之金錢價值，充為定金之交付。本件原告於98年3月6日即將系爭支票交由雀巢公司之受僱人陳奕勳收執，承買確認書上並載有系爭支票之票據號碼及付款銀行「慶豐商業銀行大安分行」等字樣，足見兩造有以系爭支票之交付作為定金交付之代替甚明。又依元大商業銀行股份有限公司大安分行檢附系爭支票發票人林純如之票據提示紀錄及正反面影本（訴字卷第175- 185頁），該支票存款戶債信良好，無退票紀錄，足徵原告應有兌付系爭支票之資力，雀巢公司同意以收受系爭支票作為現金之代替，即視同定金交付之效力。按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立，民法第248條定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，而買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院著有40年台上字第14 82號判例意旨參照），反之，訂約當事人如已就買賣標的物達成以多少價金交易，買賣契約即已成立。如前所述，本件雀巢公司業已收受原告所支付之定金，而99年3月6日不動產買賣意願書及承買確認書已載明標的坐落「台北市○○區○○段一小段第453地號土地」「台北市○○區○○○路4段49巷2號2樓建物」「不動產承買價款為新台幣伍仟伍佰萬元」等字樣，蔣啟弼代理被告所簽之系爭內容變更附表亦記載「更改委託總價額為新台幣伍仟伍佰萬元整」等語，足見兩造確已就買賣標的及價金達成合意（意思表示一致）。從而，兩造就系爭房地已成立買賣契約，應屬明確。次查，依系爭委託銷售契約第7條第2項前段約定，買賣契約成立後，被告應於雀巢公司通知後5日內或依書面所約定日期出面簽訂不動產買賣契約書；依99年3月6日不動產買賣意願書第4條第1項前段約定，買方與賣方應於轉定之日起5日內至受託人處所簽訂不動產買賣契約書。旋兩造即於98年3月8日共同在台灣房屋信義光復店，就系爭房地進行書面買賣契約之協商簽訂，由原告重行簽訂不動產買賣意願書、承買確認書，原告並於翌日提出發票日99年3月9日、票據號碼BV0000000號、金額100萬元本行支票換取系爭100萬元支票等情，已據陳奕勳、陳潣澕、黃國冠證述屬實，並有99年3月8日不動產買賣意願書、承買確認書、本行支票可佐(訴字卷第71-73頁)，黃國冠並證稱「十點簽約，在談一些細節，談完就開始寫合約，有兩個問題我在朗讀合約時，蔣啟弼說他要求付款，通常買賣用履約保證的方式，確保雙方權益，賣方說要求扣除現有貸款，他要求要把3千多萬款項到位，他才願意把所有過戶文件交給承辦代書，辦理過戶，到位是說要把錢交給他，不是放在履約單位。另一問題，就是系爭標的物有租賃問題，當下蔣啟弼不確定要如何處理，我看他打電話到公司找人處理租賃問題，剛好，他提到他中午跟人家有約事情，他又趕著回去，就擇期再辦理簽約的事，簽約手續就中斷。．．原告希望貸款八成，過戶前二成，過戶後八成。付款時程就是簽約備證款10％，完稅款10％，後面就是貸款(問：你上述的付款方式蔣啟弼是否同意？）他說他不想履約保證，他不同意，他要求要錢要全部拿走才過戶，這部分產生爭議。（問：蔣啟弼要求扣除銀行貸款之後餘額要一次到位的付款方法，原告當時是否同意？) 原告不同意。代書本身要提供專業分析給當事人判斷，這樣有交易上風險，我想這是偏離一般交易的方式。」等語(訴字卷第150-151頁) ，足認兩造於系爭房地所為買賣契約成立後，為履行各自所負簽訂不動產買賣契約書義務之目的，始依雀巢公司指定日期共同協商簽約事宜，自不得以此主張系爭地買賣之債權契約尚未有效成立。被告抗辯兩造間意思表示未合致，系爭房地之買賣契約尚未成立生效云云，為無足採。
⒉按契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該
當事人應加倍返還其所受之定金，民法第249條第3款定有明文。又系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定，如因可歸責於甲方(指被告)之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金。系爭承買確認書第6條規定，如因可歸責於賣方之事由致無法履約，賣方應加倍返還已收之定金或價金，做為懲罰性違約金。本件原告於99年3月6日出價5,500萬元買受系爭房地，並交付系爭支票作為定金，經雀巢公司代理被告收受，並約定於98年3月8日簽訂正式書面契約，簽約當日被告代理人蔣啟弼稱由於尚未聯絡到買賣標的之承租戶，須先處理系爭房屋內房客之換約事宜而要求改期，經雀巢公司於99年3月9日、3月11日、3月26日以存證信函通知被告履行簽約義務，被告則表示已終止系爭委託銷售契約，並撤銷系爭委託銷售契約之意思表示，拒不簽訂正式書面買賣契約，足徵本件買賣契約顯係因可歸責於被告之事由致未能履行甚明。兩造間就系爭房地之買賣契約既係因可歸責於被告之事由致未能履行，原告依系爭承買確認書第6條及民法第249條第3款規定，請求被告加倍返還定金，核屬有據。
五、綜上，原告請求被告給付100萬元及自起訴狀繕本送達翌日即99年8月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果無影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日
民事第一庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 3 日
書記官 謝盈敏