臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4517號原 告 新北市不動產經紀業有限公司法定代理人 楊張淑女訴訟代理人 劉均緯
蕭琪男律師被 告 陳碧雲訴訟代理人 章世璋上列當事人間給付委任報酬事件，本院於民國100年1月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參拾參萬元，及自民國九十九年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第 255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）66萬元，嗣於民國100年1月10日本院行言詞辯論時當庭減縮其聲明請求之金額為55萬，有本院言詞辯論筆錄可證，核其所為聲明之減縮，合於前開規定，應予准許，先予敘明。
二、原告起訴主張：被告就其所有門牌號碼為臺北縣中和市○○街○○○號（現更改為新北市○○區○○街○○○號）之建物及其在基地即臺北縣中和市○○段 ○○○○號（新北市○○區○○段○○○○號）權利範圍174/10000（下稱系爭不動產），於99年6月2日與原告簽署專任委託銷售契約書（下簡稱系爭契約）委託原告代為銷售，委託價格為1380萬元，經被告同意並簽訂委託銷售契約內容變更同意書後，分別於99年6月2日及同月13日調降委託價格為1200萬元、1100萬元，嗣原告洽得訴外人邱瓊令願以1100萬元應買後，詎料原告於連繫被告出面與訴外人邱瓊令訂立買賣契約時，被告竟藉故推託，經原告敦促未果，乃於99年6月21日以中和大華139號存證信函催告被告履行，惟被告竟不予理會，致訴外人邱瓊令之承買委託期間屆後仍未就前開房地簽訂買賣契約。依兩造間系爭契約第11條第1項第3款「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人：…㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約書者」、第6條第5項「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」之約定，本件係因可歸責於被告之事由，致使訴外人邱瓊令承買委託期間屆至仍未簽定不動產買賣契約書、簽認要約書等，被告自應負違約之責，為此提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告55萬元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則抗辯以：㈠原告之受僱人即其訴訟代理人劉均緯原任職於訴外人世紀不
動產永和竹林加盟店，於99年 3月18日與被告就系爭不動產簽訂專任委託契約書，約定專任委託期間為自99年 3月18日至同年 6月18日，卻於轉職至原告公司且明知訴外人世紀不動產永和竹林明盟店與被告間仍有契約關係下，就系爭不動產誘導被告與原告另簽訂系爭契約；而被告雖於6月2日與原告簽訂系爭契約，然原告與其受僱人劉均緯並未依專任銷售契約書第7條第2項之規定，提供近三個月同路段、同性質不動產之成交行情作為被告訂定售價及變更售價之參考；又訴外人劉均緯明知於99年 6月13日上午已有訴外人邱瓊令簽署買賣議價委託書出價1100萬元購買被告之房屋，然其除未告知被告有人出價外，並於99年 6月13日下午以藉詞被告所有之系爭不動產老舊為由，要求被告降價至1100萬元，被告雖簽署委託銷售契約內容變更同意書予原告，但曾告知劉均緯該價格尚須取得被告配偶之同意方可，被告並於同年月14日上午告知劉均緯被告之配偶不同意以1100萬元之價格出售，劉均緯卻告知已以1100萬之價格出售系爭房地。本件原告違反系爭契約第7條第2項之義務並故意以隱匿之方式詐欺被告，使被告誤信其說詞而為意思表示，被告爰以答辯狀之送達作為依民法92條規定撤銷受詐欺所為意思表示。
㈡原告及其代理人劉均緯於99年6月2日接受被告之委託銷售代
理在前，繼而於99年 6月13日收受訴外人邱瓊令之斡旋金為其代理在後，並將訴外人邱瓊令簽署買賣議價委託書及交付斡旋金之登實刻意隱瞞不告知被告，此一行為明確危害被告之權益並違反民法第 106條雙方代理之禁止規定，於交易過程中，被告委託之原告及其代理人劉均緯僅顧及買方及自身之利益，不僅未圖保障被告之利益，反而棄被告之權益於不顧，並以詐術造成被告之損害，明顯違反刑法第 339條、第
342條之規定，構成詐欺及背信。原告未盡受託人義務並違反民法92條、106條及刑法第339條第 342條之規定下，本件房屋買賣契約成交的立論難合於法理，請求損害賠償更屬無理由。
㈢原告於99年6月2日簽約時亦未給予被告三日以上之審閱期，
更未向被告說明系爭房地買賣契約成立之權利及義務關係，系爭不動產買賣契約亦未簽立及履行，因此雙方約定之報酬與原告所提供之勞務價值顯然過鉅，被告得依民法第 572條請求酌減，而兩造間專任委託銷售契約書第11條所約定的6%違約處罰金額過鉅更有欠公平。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利益之判決，願以現金或金融機構定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實及本件爭點：㈠原告之受僱人即其訴訟代理人劉均緯原任職於訴外人世紀不
動產永和竹林加盟店，於99年 3月18日代理訴外人世紀不動產永和竹林加盟店與被告就系爭不動產簽訂專任委託契約書，嗣劉均緯轉至原告公司任職後，被告經劉均緯之介紹於99年6月2日與原告簽署專任委託銷售契約書委託原告代為銷售系爭不動產，委託價格為原為1380萬元，嗣被告分別於99年6月2日及同年月13日簽署委託銷售契約內容變更同意書將託價格變更為1200萬元、1100萬元等情，有原告提出之專任委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、委託銷售 /出租契約內容變更同意書等影本附卷可稽（本院99年度司促字第17368號卷，頁7至13），並所兩造所是認，堪信真實。
㈡原告主張本件因可歸責於被告之事由，致使訴外人邱瓊令承
買委託期間屆至仍未簽定不動產買賣契約書、簽認要約書等，被告自應負違約之責，被告則以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈系爭契約是否因原告未予被告審閱期間而無效？⒉原告是否因違反雙方代理禁止之規定而致兩造間之系爭契約無效？⒊系爭契約若非無效，則兩造間系爭契約是否因原告違反系爭契約第7條第2項之義務或以詐欺方式使被告為降低委託銷售金額之意思表示而得撤銷？如是，被告是否已合法撤銷系爭契約？⒋本件原告依系爭契約第11條第1項第3款之規定向被告請求給付違約金是否有理由？⒌原告請求之違約金是否過高而應予酌減？
五、本院就前開爭點審酌如下：㈠按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之
合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之 1定有明文。惟上開規定之立法理由係在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，是消費者自不得於事後再以違反審閱期間之規定為由，主張排除契約條款之適用。查，系爭契約首頁前文記載：「１□委託人簽訂本契約前，已確實攜回審閱三日以上（含）無誤。□委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽立後，確認即生契約效力無誤」。而被告已於第二個選項為勾選並為簽名（見本院99年度司促字第17368號卷，頁7），則原告既無妨礙被告事先審閱契約之行為，被告復自願放棄審閱期間之權利，而同意與原告成立契約關係，難認原告有違反消費者保護法第11條之 1規定情事；況被告自承曾就系爭不動產與訴外人世紀不動產永和竹林加盟店於99年 3月18日簽訂專任委託契約書，顯見被告並非首次與人簽訂不動產委託銷售契約，應已對委託契約有相當之認識，其既自願放棄審閱期間，自不得再以原告未予其相當之審閱期為由，主張系爭契約無效，是被告前揭抗告自不足取。
㈡本件被告抗辯原告既代理原告出售系爭不動產，復代表訴外
人邱瓊令與原告議價，明顯違反民法規定禁止雙方代理云云。然按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律行為，民法第 106條有明文。則依前開規定，雙方代理若經本人許諾者，即認無利益衝突之弊，而得准許代理人代理雙方為法律行為。又稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。本件系爭契約第6條第 5款約定「委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等相關契約」、第8條第2款約定「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署『買賣定金收款憑證』，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，而被告並同意授權原告代為收受買方支付之定金（99年度司促字第 17368號卷，頁7至9），被告既已委託原告為其尋找符合底價之買方、並願配合簽認要約書或議價委託書，並同意原告代收訂金，即已同意原告為買賣雙方之代理人，則被告自無理由復以該約定違反雙方代理而主張契約無效。
㈢被告另抗辯原告違反系爭契約第7條第2項之義務，並以詐欺
方式使被告為降低委託銷售金額之意思表示，其自得撤銷意思表示云云。查，本件原告固自承該公司並無近三個月與系爭不動產同路段、同性質之房屋實際交易行情可供被告參考，是被告抗辯原告未提供成交行情予被告之事實堪可認定，然本件系爭契約第7條第2項係約定「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任」，是依該約定，原告未履行提供交易行情供被告參考之義務時，其效法律效果至多係原告應對被告負損害賠償之責，而非終止或解除系爭契約之事由，此觀系爭契約第7條第2款及系爭契約第11條第 2項「受託人違反第七條第三項者，委託人得終止本委託契約」之規定不同自明（見99年度司促字第17368號卷，頁 8、9）；次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。民事訴訟法第 277條亦有明文。本件被告自承已簽署委託銷售契約內容變更同意書，而其固抗辯訴外人劉均緯以批評系爭不動產之賣相不佳之方式誘騙其降低銷售價格，然查，被告曾就系爭不動產委託訴外人世紀不動產永和竹林加盟店銷售，被告應以取得相關交易價格之資訊，以為定價之參考，又依一般交易常態，價金之訂定，賣方心中應有定見，縱不知市價為何，對於所欲出售之價格亦應了然於心，而仲介業者一般亦會提出參考價格，價格過高不易出售，價格過低則賣主吃虧，賣方及仲介均會各自考量相關之條件而訂定合理價格，亦即價格高低之評價，出自相當成分之主觀價值判斷，並非絕對之客觀價值，此外亦考慮個人喜好、屋齡、面積大小、屋況、坐落、方位、採光、通風、交通、就學、生活機能、商業環境…等諸多因素。本件系爭不動產之屋齡已23年，並其後陽台違章建築部分，已收到污水下水道施工通知，有拆除及修復問題，是尚難以劉均緯提出前開問題主張被告之委託銷售價格過高即屬詐騙手段，況本件被告就系爭不動產曾委託訴外人世紀不動產永和竹林加盟店銷售，委託價格原為1380萬元，嗣降價為1280萬元，而委託期間並未成交，顯見原委託銷售價格並不為買受人所接受；本件被告復未提出其他證據證明訴外人劉均緯有何詐欺行為，故被告抗辯訴外人劉均緯以詐騙手段要求原告降低銷售價格，損害其利益，並非可取。是本件被告抗辯因原告違反系爭契約第7條第2項之義務及以詐欺方式使被告為降低委託銷售金額之意思表示而撤銷系爭契約自不足取。
㈣再查，系爭契約第11條係約定「違約之處罰一、委託人如有
下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之服務報酬，並應全一次付予受託人：……㈢委託人違反第六條第五項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者」，依前開約定，系爭契約第11條雖稱委託人應支付受託人以委託銷售總價百分之六計算之「服務報酬」，然該報酬之性質應屬違約金之性質。本件原告於系爭契約簽訂後之99年 6月13日覓得買主即訴外人邱瓊令願以1100萬元購買系爭不動產等情，業據原告提出買賣議價委託書、確認書、買賣定金收款憑證、存證信函等件為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實，而被告固抗辯其雖於99年 6月13日簽署委託銷售契約內容變更同意書予原告，然有告知劉均緯該價保須得被告之配偶同意方可，其並於同年月14日告知訴外人劉均緯其配偶不同意該價格，且劉均緯係先覓得買方出價1100萬元後，始要求伊降價至1100萬元出售，而有詐騙被告之嫌云云。然查，按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第1項定有明文，本件被告所簽訂之委託銷售契約內容變更同意書上並無被告所述約定之記載，被告復未就其與劉均緯間就1100萬元之委託銷售價格附有停止條件之約定一節提出證明，是其所抗辯尚不足採信。至於仲介業者於買賣過程中，要求買賣雙方提高買價或降價出售，乃係搓合買賣必然之手段，實難逕以認定詐欺，從而依前開約定，原告自得請求被告給付違約金。
㈤另按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252條復定有明文。又約定之違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。本院審酌本件被告係於99年6月2日就系爭不動產與原告簽訂系爭契約，而原告主張其於99年 6月13日即覓得買主即訴外人邱瓊令，則原告自被告委託銷售至覓得買主，僅不到半個月，衡情尚不致為銷售系爭不動產支出太多費用，可知原告所受之損害有限，原告亦未另提出其他實際遭受更大損害之證據資料，又參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認本件原告請求委託銷售總價6%之違約金尚嫌過高，另參酌內政部公告之不動產委託銷售契約書範本第11條關於違約之處罰之規定，其違約金為委託人原應支付之約定報酬，而本件兩造約定之服務報酬為委託銷售總價之3%，是本院認本件違約金應酌減為委託銷售總價3%之違約金即33萬元為適當（計算式：1100萬元×3%＝33萬元）。
六、綜上所述，本件系爭契約雖為定型化契約，然被告自願放棄契約審閱期，又被告同意原告為買賣雙方代理，是系爭契約並未因違反消費者保護法第11條及民法第 106條之規定而無效；另原告雖未依系爭契約第7條第2項之規定，提供交易行情，然該義務之違反之法律效果為損害賠償，被告尚不得解除或終止契約，而原告復未有詐欺被告之行為，被告自不得撤銷系爭契約，故系爭契約仍屬有效。惟本件原告雖得請求被告支付違約金，然其請求之違約金過高，應予酌減為委託銷售總價3%之違約金即33萬元。從而，原告依系爭契約第11條第1項第3款之約定，請求被告應給付原告33萬元及自起支付命令聲請狀繕本送達之翌日即99年 7月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第 5款規定，職權宣告假執行。而被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
民事第三庭 法 官 曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 25 日
書記官 蔡月女