臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4518號原 告 雀巢不動產有限公司法定代理人 林世奎訴訟代理人 陳守文律師複代理人 郭佳瑋被 告 蔣佩琪訴訟代理人 游孟輝律師
米承文律師複代理人 陳子操律師上開當事人間請求損害賠償事件，經本院於中華民國100年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰萬元及自民國九十九年八月三日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由被告負擔。
事實及理由原告主張：被告授權其父蔣啟弼出售被告所有門牌臺北市○○
區○○○路○段○○巷○號2樓房屋及其基地（下合稱系爭房地），蔣啟弼於民國99年1月12日代理被告與原告訂定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託原告以總價新臺幣（下同）6000萬元銷售系爭房地，約定委託銷售期間為99年1月12日至99年4月11日，服務報酬為200萬元；嗣於99年2月11日簽訂委託銷售契約書內容變更附表（下稱系爭變更附表），更改委託總價為5500萬元。經原告依約代為銷售，洽得訴外人賴昭娘於99年3月6日簽署承買確認書，表示願以5500萬元購買系爭房地，並交付100萬元支票為定金。詎經原告多次催告，蔣啟弼不願與賴昭娘簽訂買賣契約，違反系爭委託銷售契約第7條第2項之約定，原告得依系爭委託銷售契約第6條、第
15 條或第7條第2項之約定，請求被告給付服務報酬或違約金
200 萬元等情。求為判命被告給付原告200萬元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率5%計付利息之判決。
被告辯稱：其於原告收受定金之前，已於99年2月25日終止系
爭委託銷售契約關係，且原告故意低估系爭房地之巿價，又未完整說明及解釋系爭委託銷售契約各條文義，致被告之代理人蔣啟弼受詐欺而簽訂系爭委託銷售契約及系爭變更附表，被告已依民法第105條及第92條第1項規定，於99年4月1日發函撤銷系爭委託銷售契約、原告代為收取定金及與賴昭娘議定買賣契約之行為。又賴昭娘係原告安排之假買方，相關不動產買賣意願書、承買確認書均係偽造，支票亦係刻意取得，以配合原告捏造之情節，且關於買賣總價及簽約金之意思表示並未合致，買賣契約尚未生效，原告未完成委任事務，不得請求服務報酬或違約金等語。聲明請求駁回原告之訴。
兩造不爭執事項（參見本院卷第195頁之100年5月17日言詞辯論筆錄、第168至170頁之原告爭點整理狀）：
㈠被告授權其父蔣啟弼代為出售被告所有系爭房地，蔣啟弼於
99年1月12日代理被告與原告訂定系爭委託銷售契約，委託原告以總價6000萬元代為銷售系爭房地，約定委託銷售期間為99年1月12日至99年4月11日，底價為5800萬元，服務報酬為200萬元；嗣於99年2月11日簽訂系爭變更附表，更改委託總價為5500萬元。
㈡99年3月8日上午11時許，被告代理人蔣啟弼與訴外人賴昭娘
至原告營業所商討簽訂不動產買賣契約書事宜，但未簽定。㈢原告曾以99年3月26日臺北三張犁郵局485號存證信函，催告
被告於5日內出面簽訂買賣契約，否則須加倍返還定金及違約金。
兩造爭執要點及本院之判斷：
㈠被告是否於99年2月25日終止系爭委託銷售契約關係？
被告雖辯稱於原告收受定金前之99年2月25日已終止系爭委託銷售契約關係，惟原告否認之，被告自應負舉證責任。被告雖以蔣啟弼及其司機李國忠於臺灣臺北地方法院99年度訴字第4583號（下稱另案）之證言為證，然查，蔣啟弼固證稱於99年2月25日由其司機李國忠載往原告營業所，以口頭表示終止系爭委託銷售契約等語，惟依李國忠證稱：99年2月25日早上載送蔣啟弼至原告光復店談房子的事，我沒有進入店內，蔣啟弼下來有點不愉快，仲介跟上來在車門邊講話，蔣啟弼說不想賣，他們請蔣啟弼不要生氣，後來蔣啟弼被請回公司繼續談，不知後續談的情況等語（參見另案卷第89頁之99年12月29日言詞辯論筆錄），尚不能證明蔣啟弼確實已向原告表示終止系爭委託銷售契約。何況，被告不爭執其代理人蔣啟弼於99年3月8日與訴外人賴昭娘至原告營業所商討簽訂不動產買賣契約書事宜，且依賴昭娘及當天在場之仲介人員陳奕勳（原名林逸翔）、陳潣澕與代書黃國冠於另案所證情節，可知蔣啟弼於99年3月8日尚與賴昭娘等人商討系爭房地買賣細節，包括付款方式及系爭房地之租約處理問題，復未提及曾終止系爭委託銷售契約（參見另案卷附100年2月18日言詞辯論筆錄），自難認蔣啟弼於99年3月8日以前已向原告表示終止系爭委託銷售契約。
㈡被告以其代理人蔣啟弼被詐欺為由，撤銷系爭委託銷售契約
及相關意思表示，是否有理由？被告雖辯稱：原告故意低估系爭房地之巿價，又未完整說明及解釋系爭委託銷售契約各條文義，致被告之代理人蔣啟弼被詐欺而簽訂系爭委託銷售契約及系爭變更附表，被告得撤銷系爭委託銷售契約及相關意思表示等語，惟原告否認之，被告仍應負舉證責任。被告雖以蔣啟弼於另案之證言及99年2月24日、99年5月19日、99年10月26日之報紙為證，然其報紙並無系爭房地巿價之記載（參見本院卷第44至46頁），蔣啟弼於另案亦證稱系爭房屋位於2樓，1樓及地下室於99年5月間分別以每坪221萬元、74萬元拍賣等語（參見另案卷第87頁之99年12月29日言詞辯論筆錄），可知鄰近不動產之巿價並不能確認為系爭房地之巿價。何況，蔣啟弼陳稱系爭房地當時出租供餐廳營業使用（參見另案卷第87頁之99年12月29日言詞辯論筆錄），則其經由租金行情，應可大致瞭解買賣行情，被告又未舉證證明原告究係以何詐術使蔣啟弼以系爭委託銷售契約及系爭變更附表所載委託總價銷售，自難認蔣啟弼係被詐欺而簽訂系爭委託銷售契約及系爭變更附表。故被告辯稱得撤銷系爭委託銷售契約及相關意思表示，並無理由，所提99年4月1日律師函不能認為合法撤銷系爭委託銷售契約及相關意思表示。
㈢原告得否依系爭委託銷售契約第6條、第15條之約定，請求
被告給付服務報酬？原告主張：其已依系爭委託銷售契約之約定，洽得訴外人賴昭娘於99年3月6日簽署承買確認書，表示願以5500萬元購買系爭房地，並交付100萬元支票為定金等情，業據提出不動產買賣意願書、確認書、承買確認書及支票為證，賴昭娘於另案所證亦確認上情，堪信為真實。被告雖辯稱：賴昭娘係原告安排之假買方，相關不動產買賣意願書、承買確認書均係偽造，支票亦係刻意取得，以配合原告捏造之情節等語，然依賴昭娘與原告仲介人員陳奕勳、陳潣澕及代書黃國冠於另案所證情節，可知蔣啟弼於99年3月8日與賴昭娘至原告營業所商討簽訂不動產買賣契約書事宜時，賴昭娘已備妥500萬元簽約金支票，然因蔣啟弼表示賴昭娘須先給付扣除銀行貸款之餘額約3000萬元後，方願提出所有權移轉登記所需資料，且系爭房地尚有租約須處理，遂未簽訂不動產買賣契約書（參見另案卷附100年2月18日言詞辯論筆錄），自難認賴昭娘無買受系爭房地之真意。被告徒以賴昭娘不能明白陳述關於看屋、出價及資金來源等細節，辯稱賴昭娘係假買方，難認可採。又被告雖辯稱：兩造對於買賣總價及簽約金之意思表示並未合致，買賣契約尚未生效，原告未完成委任事務，不得請求服務報酬等語，然依系爭委託銷售契約第6條「甲方（即被告）全權委託乙方（即原告）銷售本宗不動產，銷售成交時，同意給付成交價4%計算為服務報酬…」、第15條「…成交服務費為200萬元…」、第7條第2項「若買方同意本契約之出售條件及出價已達委託價格，甲方授權乙方無須再行通知即得全權代理收受定金、通知買方成交、並代為保管定金…」等約定，賴昭娘既於99年3月6日表示願以被告委託銷售總價5500萬元購買系爭房地，並交付100萬元支票為定金，應認已成交，原告據以請求被告給付服務報酬200萬元，為有理由。
綜上所述，原告依系爭委託銷售契約第6條、第15條之約定，
請求被告給付服務報酬200萬元及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即99年8月3日起至清償日止按年利率5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。
本件訴訟費用為裁判費20,800元，應由被告負擔。
據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 7 日
民事第二庭 法 官 林玲玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 7 日
書記官 劉碧輝