臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4539號原 告 鄧翼川
鄧韻川鄧巨川上列三人共同訴訟代理人 連元龍律師
陳瓊苓律師許家偉律師被 告
之2法定代理人 吳耀焜訴訟代理人 陳建勳律師
張弘明律師被 告兼法定代理 宋銘賢人被 告 位品鋒上列三人共同訴訟代理人 陳淑芬律師上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國100 年9 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒應連帶給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國九十九年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告住瑞不動產經紀有限公司應給付原告新臺幣陸拾萬元，及自民國九十九年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒連帶負擔百分之三十，被告住瑞不動產經紀有限公司負擔百分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾柒萬元為被告住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒供擔保後，得為假執行。但被告住瑞不動產經紀有限公司、宋銘賢、位品鋒如於假執行程序實施前以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣貳拾萬元為被告住瑞不動產經紀有限公司供擔保後，得為假執行。但被告住瑞不動產經紀有限公司如於假執行程序實施前以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程式得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台抗字第519 號裁定要旨參照）。原告原起訴聲明為：「一、被告住商實業股份有限公司、被告住瑞不動產經紀有限公司、被告位品鋒、及被告宋銘賢應連帶給付原告新台幣（下同）300 萬元，及自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。....」等語，嗣原告於民國100 年8 月25日具狀以被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）、住瑞不動產經紀有限公司（下稱住瑞公司）違反消費者保護法，而依消費者保護法第7 條第
1 項、第3 項及第51條規定具狀追加請求懲罰性賠償金並聲明：「被告住商實業股份有限公司及被告住瑞不動產經紀有限公司應連帶給付原告新台幣參佰陸拾萬元整，及自民事追加訴訟狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。」等語（見本院卷第61頁反面原告追加訴訟狀第2 頁），惟為被告所爭執。
二、查，被告抗辯稱：原告前依民法上表見代理及僱用人連帶賠償責任之相關規定請求被告應連帶給付300 萬元之賠償責任，而其訴之追加係依消費者保護法第7 條第1 項、第3 項及第51條規定，另再請求被告住商公司、住瑞公司應連帶給付
360 萬元懲罰性賠償金責任，與原本判斷有無適用表見代理或僱用人連帶賠償責任所應審酌之事實已不相同，亦即原告訴之追加已擴大至需審酌另外之事實範圍，並非如原告所主張請求基礎事實同一云云。且原告追加請求懲罰性賠償金更造成被告住商公司、住瑞公司須擴大答辯範圍，確已妨礙被告住商公司、住瑞公司之防禦及訴訟之終結，故被告不同意原告訴之追加。經核，有關訴之追加部分，其請求之基礎原因事實仍與原告起訴主張被告未盡善良管理人注意義務及據實報告義務等事實尚屬同一，追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，原請求之證據資料於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，且自原告於100 年8 月25日具狀追加訴訟後，被告已當庭答辯並具狀陳述辯論意旨（見本院
100 年9 月15日言詞辯論筆錄第1 頁、第2 頁，及本院卷㈡第96頁至第138 頁），應不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開說明，原告所為訴之追加，即應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：㈠緣原告與訴外人鄧寧川即原告兄長共有坐落於台北市○○區
○○段三小段地號51-1、50，建號2025，門牌為台北市○○區○○○路○段○○○ 巷○ 號7 樓之房屋（下稱系爭房屋），於98年10月22日與被告住商公司之加盟店即被告住瑞公司簽訂專任委託銷售契約書（下稱系爭房屋委託銷售契約書），以2,500 萬元作為最低委售價格，由被告宋銘賢擔任經紀人，被告位品鋒擔任經紀營業員，委售期間自同年10月22日起至99年1 月31日止。嗣被告位品鋒於99年1 月5 日告知原告，系爭房屋僅有訴外人黃新民曾出價2,260 萬元，並無其他更高出價，且系爭房屋亦無超過2,260 萬元之市場行情，要求原告接受2,260 萬元之價格，然因共有人之一即訴外人鄧寧川堅持2,500 萬元之售價，故被告位品鋒撰擬承諾書，令原告承諾實際成交價格雖為2,260 萬元，但合約填載2,500萬元。原告遂於同年1 月5 日表示同意並簽名，同日被告住瑞公司即出示訴外人黃新民之買賣議價委託書（下稱系爭房屋買賣議價委託書），買賣雙方並於同年1 月10日正式簽訂不動產買賣契約書，被告位品鋒更於簽約當日一再表示只有這個2,260 萬元之出價，已十分合理並無其他更高出價云云。
㈡詎料，原告事後得知，早在99年1 月3 日即有一名高慧媛小
姐看屋並有高度購買意願，並於同年1月4日簽具買賣議價委託書出價2,500 萬元，且於同日出具受款人為訴外人鄧寧川之20萬元斡旋金支票，依約本應就此成交，然被告宋銘賢、位品鋒竟聯手欺瞞原告，使原告陷於錯誤而同意以2,260 萬元之遠低於委售價格成交。被告宋銘賢、位品鋒所為顯然違反善良管理人之注意義務。甚者，被告住瑞公司於同年3 月間來函，竟稱訴外人黃新民早於同年1 月3 日下午即已出價2,500 萬元，然被告宋銘賢及位品鋒竟從未告知原告，並一再向原告強調系爭房屋沒有高過2,260 萬元之出價，其刻意隱匿訴外人黃新民較高之出價，刻意為其有利之行為甚明，致使原告因此受有240 萬元之價差損失。
㈢查被告住瑞公司與原告簽訂系爭房屋委託銷售契約書，自應
依善良管理人之注意義務，力求原告最大利益完成居間仲介相關事宜，然被告住瑞公司之使用人位品鋒及宋銘賢明知於原告與訴外人黃新民以2,260 萬元締約成交之前，已有2,500萬元之出價，竟刻意隱匿，並容任被告位品鋒欺瞞原告並無其他更高出價，誆稱系爭房屋並無更高價值，顯未力求原告等之最大利益，未盡居間人、受任人之報告義務、違反善良管理人之注意義務，使原告原本得以2,500 萬元出售之系爭房屋，僅以2,260 萬元成交，致生240 萬元之損害，原告自得依系爭房屋委託銷售契約及民法債務不履行之相關規定，向被告請求賠償240 萬元之損害。
㈣本件被告住瑞公司為被告住商公司之加盟店，被告住商公司
授權被告住瑞公司使用其公司之服務標章與人交易，並提供其上表彰其服務標章之制式契約書、名片樣式等，堪認係表示以代理權授與被告住瑞公司之行為，參諸最高法院45年台上字第461 號判例及28年上字第1573號判例要旨以觀，被告住商公司對於其加盟店被告住瑞公司之前揭債務不履行行為，自應負表見代理之責任。
㈤再查被告位品鋒及宋銘賢係違反契約約定、不動產經紀業管
理條例、民法等相關規範之義務，共同刻意隱匿尚有其他更高之出價，並向原告誆稱系爭房屋並無更高價值使原告陷於錯誤而出售系爭房屋，已涉犯刑法詐欺、背信之罪，顯係以故意背於善良風俗之不法手段，違反保護原告之規定，侵害原告之權利，原告自得依民法第184 條第1 項、第2 項、民法第185 條之規定請求被告位品鋒、宋銘賢連帶損害賠償24
0 萬元。且被告宋銘賢、位品鋒分別為被告住瑞公司之代表人、受雇人，依公司法第23條、民法第28條、第188條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，被告住瑞公司自應與被告位品鋒、宋銘賢負連帶賠償責任。
㈥另本件被告住瑞公司為被告住商公司之加盟店，被告住商公
司授權被告住瑞公司對外公開使用「住商不動產台北敦南加盟店」之名稱，被告住瑞公司則支付被告住商公司加盟金等費用；被告住商公司並提供加盟店有關招牌設計、名片樣稿、制服製作、教育訓練、提供廠商資訊、提供各加盟店的區域行銷及舉辦社區活動之補助款項等服務項目，且加盟店受到總部即被告住商公司控管、監督。是被告住商公司建立其服務標章以表彰不動產專業服務及商譽，係被告住瑞公司加盟所欲利用，以吸引一般大眾前往交易，被告住商公司、住瑞公司均得藉此共謀商業利益。被告住瑞公司既表明其為被告住商公司之加盟店，一般大眾於客觀上認為至被告住商公司之營業場所為交易，係由被告住商公司、住瑞公司共同提供不動產仲介服務。若謂加盟店之代表人、受僱人因執行職務對消費者造成損害不能向被告住商公司求償，無異使被告住商公司僅享因消費者信賴及加盟體系龐大所帶來之巨額商業利益，卻毋須對加盟店之侵害行為負責，不符公平原則。故本件被告宋銘賢及位品鋒仲介系爭房屋，係以住商不動產台北敦南加盟店之職銜為之，原告所簽訂之系爭房屋委託銷售契約書、系爭房屋不動產買賣契約書均為被告住商公司之制式文件，其上受託人欄皆載有「住商不動產台北敦南加盟店」之名稱，且係在被告住瑞公司即住商不動產台北敦南加盟店內所簽訂，客觀上足認被告住瑞公司之經紀人、經紀營業員即被告宋銘賢、位品鋒為被告住商公司選任、使用為之服勞務而受其監督之受僱人，原告自得依民法第188 條第1項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定，請求被告住商公司與被告宋銘賢、位品鋒負連帶賠償責任。
㈦且查被告於執行仲介職務時，刻意隱匿證人高慧媛曾出價較
高之2,500 萬元，更隱匿原告系爭房屋之真實價值，使買方即訴外人黃新民得以低於委售價格240 萬元之2,260 萬元買受系爭房屋，被告所為顯係有利於交易相對人之行為，依前揭規定自不得向原告請求居間報酬，被告住瑞公司已無受有居間報酬之法律上原因，原告亦得依民法不當得利之相關規定請求住瑞公司返還已受領之居間報酬60萬元。
㈧末查本件被告住瑞公司容任被告宋銘賢及位品鋒隱瞞原告系
爭房屋早有另一更高出價之人即證人高慧媛，致使原告陷於錯誤而將系爭房屋出售予出價較低之訴外人黃新民，顯有侵害消費者權益之情，被告宋銘賢、位品鋒更因此而遭台北地方法院檢察署以99年度偵字第20064 號案件起訴，並於鈞院100年易字第484號案件繫屬中。且被告住瑞公司、住商公司身為房屋仲介業者，明知交易資訊應予流通、透明，否則顯有侵害消費者權益之情，竟未建立任何防弊機制，而被告住商公司亦未對被告住瑞公司進行任何處置，不僅未善盡其契約義務，更無視於廣大消費者之信賴，其提供之服務不符現下科技、專業水準至明，原告爰依消費者保護法第7 條、第51條之規定，請求損害額240 萬元之1.5 倍之懲罰性賠償金
360 萬元。㈨並聲明為：⑴被告住商實業股份有限公司、被告住瑞不動產
經紀有限公司、被告位品鋒、及被告宋銘賢應連帶給付原告
300 萬元，及自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑵被告住商實業股份有限公司及被告住瑞不動產經紀有限公司應連帶給付原告360 萬元整，及自民事追加訴訟狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠本件系爭房屋於98年12月22日前均乏人問津，期間雖偶有買
方出現，但均因出價在2,250 萬元以下，而與原告委託之銷售價格底價2,500 萬元相差甚鉅。當時，除訴外人鄧寧川仍堅持以2,500 萬元為底價外，原告或因急於出售、求現，故多次私下向被告位品鋒表示，原告願意將底價降低，希望被告能更積極地為原告尋找買方，並促成該筆不動產買賣交易。同年12月22日，曾有一買方即證人楊定宇出現，當時證人楊定宇係由被告住瑞公司之營業員即證人王菱負責接洽。證人楊定宇曾向證人王菱表示，其願意以2,260 萬元之價格購買系爭房屋，並簽立買賣議價委託書。被告位品鋒立即向原告通知上情，而原告則再度向被告位品鋒表示希望該次交易能夠順利成交。被告位品鋒因此將上情與被告宋銘賢討論。後來更與原告達成共識，亦即在買賣雙方正式之書面買賣契約中，形式上仍以2,500 萬元作為系爭房屋之出售價格，但實際上買方私下僅須負擔2,260 萬元；而不足之240 萬元部份，其中200 萬元由原告等人及訴外人鄧靜川自行吸收；另外剩下之40萬元，則由被告住瑞公司折佣解決。但原告私下須再另行出具承諾書，以保障買方之權利(下稱特別方案)。
最後，在經被告位品鋒再次與原告確認無誤後，本件系爭房屋即確定以上開特別方案出售。豈知，後來卻因證人楊定宇不願意配合上開特別方案而告失敗，該筆買賣並未成交。
㈡至99年1 月3 日，先後又有兩組買方要求看系爭房屋，依序
分別為訴外人黃新民，當時由被告位品鋒負責服務接洽，與證人高慧媛，當時由被告住瑞公司之營業員即證人楊勝杰負責服務接洽。訴外人黃新民因對系爭房屋有興趣，故被告位品鋒方將前述特別方案向訴外人黃新民告知略以：系爭房屋之底價原為2,500 萬元，但因多數共有人急於出售求現，若伊可配合賣方所提之特別方案來簽立買賣契約，則系爭房屋將有機會以2,260 萬元成交等語。而在同年1 月3 日下午約
4 點左右，訴外人黃新民即同意依特別方案，以2,260 萬元之價格購買系爭房地，並當場支付20萬元之支票以作為本件房屋交易之斡旋金，且與被告住瑞公司簽立買賣議價委託書。而被告住瑞公司因事先已取得原告授權，故於同年1 月3日向訴外人黃新民出具同意書，內容略以：訴外人黃新民預定購買系爭房屋金額為2,260 萬元，因四位所有權人中，訴外人鄧寧川堅持2,500 萬元始願出售，故訴外人黃新民加價
240 萬元至2,500 萬元，並填寫買賣議價委託書，以利買賣成交之進行。被告住瑞公司負責協商其他三位所有權人，於簽訂房屋買賣契約書前，由三位所有權人簽立差額240 萬元之退還同意書，並開立商業本票作為擔保付款等語，藉以保障買方之權益。又被告位品鋒在向訴外人黃新民收取斡旋金之後，隨即與原告鄧韻川聯繫，並告知伊上情，並請原告鄧韻川與原告鄧巨川、鄧翼川等人聯繫確認。同年1 月4 日上午，被告位品鋒與原告鄧韻川聯絡，當時原告鄧韻川即向被告位品鋒表示，其個人確定沒有問題，但因尚未與原告鄧巨川、鄧翼川聯絡，所以請被告位品鋒再等一下。當日下午2時許原告鄧韻川即向被告位品鋒回覆，原告等人已經確定無誤，同意以前述特別方案之方式出售予訴外人黃新民，故依民法第345 條第2 項之規定，訴外人黃新民與原告之系爭房屋買賣契約已成立。但因原告分居在不同處，故與被告位品鋒另約同年1 月5 日上午在被告住瑞公司店裡補簽承諾書，並在訴外人黃新民所簽立之買賣議價委託書補簽字。
㈢另訴外人高慧媛於99年1 月3 日係由訴外人楊勝杰負責接洽
，在同年1 月4 日晚上9 時許高慧媛前來被告住瑞公司表示有意購買系爭房屋，楊勝杰隨即向被告宋銘賢表示上情。惟被告宋銘賢在考量系爭房屋之買賣已成案之情形下，為維商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，即做出決定並明確告知高慧媛，因有另一買方斡旋成案在先，原則上必須等到同年1 月11日以後，若該買方後來反悔不買，方能以第二優先順序遞補，並且告知其須先以2,500 萬元簽立買賣議價委託書。換言之，被告住瑞公司與高慧媛之斡旋義務於同年1 月11日始發生效力，屬附始期之法律行為。同年1 月10日下午，系爭房屋之買賣雙方正式簽立不動產買賣契約書，故高慧媛之停止條件因已無法成就，而確定不能成案。雖高慧媛於同年1 月4 日晚上9 時許以2,500 萬元簽立買賣議價委託書，惟訴外人黃新民與原告之系爭房屋買賣契約於當日下午2時許已成立。為維商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，被告並無義務告知原告有關證人高慧媛以2,500 萬元簽立買賣議價委託書等情。
㈣被告住商公司與被告住瑞公司間，僅係加盟主與加盟者之加
盟關係，人事、會計、營運各自獨立，自負盈虧，無從屬關係。被告住商公司僅係授權加盟店即被告住瑞公司使用「住商不動產」服務標章，並非授與代理權而許被告住瑞公司得以「住商實業股份有限公司」名義為法律行為。且服務標章不等同公司名義，此觀一公司得申請數個不同商標，或商標專用權得授與他人使用等規定自明。原告以被告住商公司授權被告住瑞公司使用「住商不動產」服務標章，即謂被告住商公司應負授與被告住瑞公司代理權之表見代理責任云云，應不足採。況被告住瑞公司與原告簽訂系爭房屋委託銷售契約書時，於契約上受託人處明確載明該公司名稱為「住瑞不動產經紀有限公司」。是被告住瑞公司係以「自己名義」為行為，並無代理被告住商公司之意思表示，被告住瑞公司與被告住商公司間即無表見代理之適用至為明確。且被告住瑞公司與原告簽訂前述契約時，於契約上既已載明該公司名稱為「住瑞不動產經紀有限公司」，是原告於簽約時，即已明知契約相對人為被告住瑞公司，或可得而知被告住瑞公司無代理被告住商公司之權限。依民法第169 條但書之規定，被告住商公司自不須負表見代理授權人責任。
㈤本件被告住瑞公司係被告住商公司之加盟店，經授權而得使
用「住商不動產台北敦南加盟店」之頭銜對外以被告住瑞公司自己之名義執行居間仲介業務，被告住瑞公司實際上為獨立法人，與被告住商公司間並無任何僱傭關係，兩者之人事、會計、營運亦均各自獨立，自無負連帶責任之餘地。是以，被告住瑞公司雖以被告住商公司之服務標章獨立經營，然被告住商公司無權對被告住瑞公司及其員工之營業活動進行指揮監控，故無事實上僱傭關係存在。從而，原告依民法第
188 條之規定，請求被告住商公司與被告宋銘賢、位品鋒負連帶賠償責任，並無理由。且原告未提出任何具體證據證明被告住商公司有權對被告住瑞公司及其員工之營業活動進行指揮監督，亦未證明住商公司有權對被告住瑞公司之員工進行選任，僅空言臆斷被告住商公司對被告宋銘賢、位品鋒有選任、監督權云云，並不足採信。
㈥另按消費者保護法第7 條第1 項、第3 項規定乃針對企業經
營者所設計、生產、製造之商品或提供之服務，對於消費者不得有安全或衛生之危險性而立論，亦即必須企業經營者所提供之服務本身具有「安全」或「衛生」之危險而造成消費者之損害，方有適用之餘地。因此，企業經營者所提供之服務若與消費者之安全或衛生無關者，或服務本身未具有安全或衛生上之危險者，自無上開規定之適用。且僅在消費者因使用商品或接受服務而致生損害，而此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方有適用，若單獨係商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務本身並無安全或衛生上之危險，則應回歸適用民法損害賠償相關規定，否則消費者保護法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償之法律。是以，房屋仲介公司對消費者提供之服務僅係不動產之居間仲介，服務本身不僅未具有「安全」或「衛生」上之危險，更與消費者之安全或衛生無涉，故無消費者保護法上開規定之適用。且縱或房屋仲介公司於仲介交易過程中所提供之服務本身有瑕疵，亦應回歸適用民法損害賠償相關規定。據上，本件被告住瑞公司提供予原告之服務僅係不動產之居間仲介，該服務本身對消費者即原告不僅未具有「安全」或「衛生」上之危險，更與原告之安全或衛生無涉，故無消費者保護法第7 條第1 項、第3 項規定之適用。縱或被告住瑞公司提供之居間仲介於仲介交易過程中有瑕疵，此僅屬服務本身之瑕疵，該服務本身對原告而言並未具有安全或衛生上之危險，故應回歸適用民法損害賠償相關規定，而無消費者保護法第7 條第1 項、第3 項規定之適用餘地。又本件原告所接受之房屋仲介服務係由被告住瑞公司所提供，被告住商公司僅係授權加盟店即被告住瑞公司使用「住商不動產」服務標章，並未提供不動產仲介服務予原告，且系爭房屋委託銷售契約關係僅存在於原告與被告住瑞公司間，被告住商公司與原告間並無任何契約關係存在。是以，就本件系爭房屋之居間仲介服務而言，被告住商公司顯非提供服務予原告之企業經營者，非消費者保護法第7 條規定所欲規範之對象，原告依消保法第7 條第
1 項、第3 項及第51條規定請求被告住商公司應與被告住瑞公司負連帶賠償360 萬元懲罰性賠償金，顯屬無據。
㈦並答辯聲明為：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
三、兩造不爭執之事項：㈠原告與訴外人鄧寧川共有之系爭房屋曾委託被告住瑞公司銷
售，雙方並簽訂系爭房屋委託銷售契約書，系爭房屋之約定委託銷售價格為2,500 萬元，委託銷售期間自98年10月22日起至99年1 月31日止，並由被告宋銘賢擔任經紀人，被告位品鋒擔任經紀營業員。
㈡訴外人楊定宇於98年12月22日，曾就系爭房屋與被告住瑞公
司簽訂買賣議價委託書，該委託書所載買方購買總價額為2,
260 萬元，並由被告宋銘賢擔任經紀人，訴外人王菱擔任經紀營業員。
㈢訴外人楊新民於99年1 月，曾就系爭房屋與被告住瑞公司簽
訂買賣議價委託書，該委託書載明買方購買總價額為2,500萬元，並由被告宋銘賢擔任經紀人，被告位品鋒擔任經紀營業員。原告於同年1 月5 日在該委託書上簽名同意出售系爭房屋，並出具承諾書同意分別由原告鄧巨川折讓50萬元、原告鄧翼川折讓50萬元、原告鄧韻川折讓100 萬元，被告住瑞公司折讓服務費40萬元，共計240 萬元折讓予訴外人楊新民，故訴外人黃新民實際上以2,260 萬元購得系爭房屋。
㈣訴外人高慧媛於99年1 月4 日，曾就系爭房屋與被告住瑞公
司簽訂買賣議價委託書，該委託書所載買方購買總價額為2,
500 萬元，並由被告宋銘賢擔任經紀人。㈤被告住瑞公司為被告住商公司之台北敦南加盟店。
四、得心證之理由：本件原告主張被告宋銘賢、位品鋒未盡善良管理人注意義務及據實告知義務，致使原告未能以委託銷售價格2,500 萬元出售系爭房屋，受有240 萬元之損害，故請求被告應連帶賠償其240 萬元之損害，且被告住瑞公司應返還居間報酬60萬元，並主張被告住商公司及住瑞公司應連帶給付原告360 萬元懲罰性賠償金，均為被告所否認，並以前開情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠原告與訴外人楊新民就系爭房屋之買賣契約於何時成立？㈡被告宋銘賢、位品鋒未告知原告關於訴外人高慧媛於99年1 月4 日曾就系爭房屋與被告住瑞公司簽訂買賣議價委託書，並出價2,500 萬元之情事，是否有違據實報告義務及善良管理人之注意義務？㈢原告向被告請求債務不履行之損害賠償240 萬元是否有理由？被告住商公司是否須負表見代理責任？㈣原告向被告請求連帶損害賠償是否有理由？被告住商公司是否須負連帶損害賠償責任？㈤原告向被告住瑞公司請求返還居間報酬60萬元是否有理由？㈥原告向被告住商公司及住瑞公司請求懲罰性賠償金360 萬元，是否有理由？被告住商公司是否須負連帶給付懲罰性賠償金責任？茲分項析述如後：
㈠原告與訴外人楊新民就系爭房屋之買賣契約於何時成立？
按當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。又買賣契約為諾成契約，一經當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345條第2項及最高法院20年上字第2202號判例可資參照。本件原告主張與訴外人楊新民就系爭房屋之買賣契約於99年1月5日始成立，被告則辯以：同年1 月4 日下午2 時許原告鄧韻川即向被告位品鋒回覆，原告等人已經確定無誤，同意以特別方案之方式出售系爭房屋予訴外人黃新民，故依民法第345 條第2 項之規定，訴外人黃新民與原告之系爭房屋買賣契約已成立云云。惟查訴外人鄧寧川及原告於99年1 月5 日在系爭房屋買賣議價委託書上簽名同意出售系爭房屋一節，為被告所不否認。另系爭房屋委託銷售契約書第5 條第1 項後段亦約定：「委託人簽認買方之議價委託書或要約書，或買方簽署買賣定金收款憑證者，視為買賣成交。」等語（見本院卷㈠第12頁、第9頁反面），雖被告稱99年1 月4 日下午2 時許訴外人黃新民與原告之系爭房屋買賣契約已成立，然被告從事仲介居間業務，依民法第565 條規定，係為買賣雙方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，並非任一方之代理人，可代為意思表示或代受意思表示，此觀以系爭房屋委託銷售契約書第7 條第5項約定甚明，即買方如簽立要約書，受託人即被告住瑞公司應於24小時內將該要約書轉交委託人，而不能自行決定是否接受要約；系爭房屋買賣議價委託書第7 條第2 項亦僅約定被告住瑞公司得為訴外人黃新民支付定金之代理人，而非訴外人黃新民其他法律行為之代理人（見本院卷㈠第9 頁反面、第12頁）。故被告抗辯於99年1 月4 日下午2 時許原告鄧韻川向被告位品鋒回覆，原告等人同意出售系爭房屋予訴外人黃新民，系爭房屋買賣契約已成立等語。揆諸上情，因被告僅得為訴外人黃新民支付定金之代理人，無法代理訴外人黃新民接受原告之承諾意思表示，是被告辯稱99年1 月4 日下午2 時許系爭房屋買賣契約已成立，自不足採，是原告主張與訴外人楊新民就系爭房屋之買賣契約於99年1 月5 日始成立，應堪採信。
㈡被告宋銘賢、位品鋒未告知原告關於訴外人高慧媛於99年1
月4 日曾就系爭房屋與被告住瑞公司簽訂買賣議價委託書，並出價2,500 萬元之情事，是否有違據實報告義務及善良管理人之注意義務？⒈按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人
；又受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之，民法第567 條第1 項前段、第535 條分別定有明文。查被告住瑞公司與訴外人鄧寧川、原告鄧韻川於98年10月22日簽訂系爭房屋委託銷售契約書，約定委託銷售價格為2,
500 萬元，委託銷售期間自同年10月22日起至99年1 月31日止，並由被告宋銘賢擔任經紀人，被告位品鋒擔任經紀營業員，且系爭房屋委託銷售契約書第7 條第1 項約定：「受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。」等語（見本院卷㈠第10頁反面、第9 頁反面），故被告宋銘賢、位品鋒對於委託人即訴外人鄧寧川、原告鄧韻川，依上揭民法規定及契約約定，負有據實報告義務及善良管理人之注意義務，合先敘明。
⒉次查，證人高慧媛於99年1 月4 日曾就系爭房屋與被告住瑞
公司簽訂買賣議價委託書，該委託書所載買方購買總價額為2,500 萬元，並由被告宋銘賢擔任經紀人，亦於當日支付議價保證金即斡旋金20萬元等情，有高慧媛出具之買賣議價委託書及斡旋金支票各1 件在卷可稽（見本院卷㈠第13頁、第14頁）。證人高慧媛於本院審理時曾證稱：「（提示原證四買賣議價委託書，問：你於99年1 月4 日付斡旋金有無簽立契約？是否簽立此份文件？）是，那份是我簽的，時間是99年1 月4 日晚上8 點多，我原本是要簽2,400 萬元，後來因為楊勝杰跟店長遊說，所以我簽2,500 萬元。（問：當時出價完之後有無與宋銘賢或位品鋒交談？）有碰到位品鋒，他跟我說叫我不要跟屋主講說有下斡旋。」等語，另據證人楊勝杰於本院審理時亦證稱：「（問：高慧媛的出價店長位品鋒、宋銘賢是否知道？）知道。」等語（見本院100 年2 月24日言詞辯論筆錄第2 頁、第3 頁及第8 頁）。職此，被告宋銘賢、位品鋒對證人高慧媛於99年1 月4 日就系爭房屋與被告住瑞公司簽訂買賣議價委託書，並出價2,500 萬元之事應屬知情。然被告宋銘賢、位品鋒並未告知原告上情，被告位品鋒復提醒證人高慧媛不要告知屋主有下斡旋金之情事，皆使原告無從選擇以原委託銷售價格即2,500 萬元與證人高慧媛交易系爭房屋。況依前述，原告與訴外人楊新民就系爭房屋之買賣契約於99年1 月5 日始成立，被告所辯於同年1月4 日下午2 時許系爭房屋之買賣契約已成立，因維護商業誠信與不破壞公司內部之銷售原則，故被告並無義務告知原告有關證人高慧媛以2,500 萬元簽立買賣議價委託書等情，洵非有理。是被告宋銘賢、位品鋒未告知原告上情，使原告喪失以原委託銷售價格即2,500 萬元出售系爭房屋之機會，實有違據實報告義務及善良管理人之注意義務。
㈢原告向被告請求債務不履行之損害賠償240 萬元，是否有理
由？被告住商公司是否須負表見代理責任？⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；且債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失，負同一責任；又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第227 條第1 項、第226 條第1項、第224 條、第544 條分別定有明文。查被告宋銘賢、位品鋒分別為被告住瑞公司之代表人及經理人，且為原告委託銷售系爭房屋之經紀人及經紀營業員，然渠等違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，使原告喪失以原委託銷售價格即2,500 萬元出售系爭房屋之機會，已如前述。是被告住瑞公司、宋銘賢、位品鋒自應依上揭規定，對原告負債務不履行之損害賠償責任。次查，原告於99年1 月10日以2,500萬元與訴外人黃新民簽訂不動產買賣契約書，且於同年1 月
5 日已出具承諾書同意由原告鄧巨川折讓50萬元、原告鄧翼川折讓50萬元、原告鄧韻川折讓100 萬元，被告住瑞公司折讓服務費40萬元，共計240 萬元折讓予訴外人楊新民，故訴外人黃新民實際購買金額為2,260 萬元，為兩造所不爭執（見本院卷㈠第111 頁至第116 頁、第108 頁）。惟240 萬元差價中，原告折讓之金額合計僅200 萬元，其餘40萬元為被告住瑞公司以服務費折讓，故原告實際所受損害為200 萬元。基上，原告向被告住瑞公司、宋銘賢、位品鋒請求債務不履行之損害賠償，於200 萬元損害部分之主張即為有理由，應予准許。
⒉次按，代理權之授與，應向代理人或向代理人對之為代理行
為之第三人，以意思表示為之。此項意思表示，固不以明示為限，惟默示的授與代理權，仍須表意人之舉動或其他情事等之間接事實，與授與代理權之事項，具相當之關連性為必要。又按民法第169 條規定之表見代理，係指代理人無代理權而在表面上足使人信其有代理權之謂，故由自己之行為表示以代理權授與他人者，固應負授權人責任，即或於知他人表示為其代理人而不為反對之表示，足使第三人信其有代理權之情形，亦應負其責任（最高法院84年度台上字第44號判決、89年台上字第2348號判決要旨參照）。本件原告主張因被告住瑞公司係被告住商公司之敦南加盟店，被告住商公司並授權被告住瑞公司使用其服務標章，故被告住商公司應依表見代理之規定對被告住瑞公司不完全給付之債務不履行損害賠償負責云云。經查，被告住瑞公司係被告住商公司之敦南加盟店乙事，為兩造所不爭執。惟表見代理之構成，以有表見之事實為限，若無表見之事實，自無從構成民法第169條之表見代理。據系爭房屋委託銷售契約書、不動產買賣契約書，其上分別載明「受託人：住商不動產敦南加盟店住瑞不動產經紀有限公司」、「見證人：住商不動產敦南加盟店住瑞不動產經紀有限公司」之文字（見本院卷㈠第10頁反面、第116 頁），足見實際為居間行為者乃被告住瑞公司，其確以自己名義為法律行為，而非以被告住商公司之代理人自居，況從「住商不動產敦南加盟店」之字樣，亦無從得出被告住瑞公司有表示其為被告住商公司代理人之表見事實，衡諸一般商業習慣，實為被告住瑞公司利用被告住商公司之商譽以利其仲介業務之推廣，故上開系爭房屋委託銷售契約書所生之權利及義務關係，係存於被告住瑞公司與原告之間，而非歸屬於被告住商公司與原告。是原告主張被告住商公司應負表見代理責任，難認於法有據。
㈣原告向被告請求連帶損害賠償是否有理由？被告住商公司是
否須負連帶損害賠償責任？⒈按經紀業指經營仲介或代銷業務之公司或商號，經紀人員則
是指經紀人或經紀營業員；又經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第7 款、第26條第2 項定有明文。次按公司法所稱公司負責人在有限公司、股份有限公司為董事，公司之經理人在執行職務範圍內，亦為公司負責人；而公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，公司法第8 條、第23條第2 項亦有明文。且按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任；受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任，民法第184 條第1 項、第2 項前段、第185 條第1 項前段、第188 條第1 項前段分別定有明文，合先敘明。查本件被告宋銘賢、位品鋒分別為被告住瑞公司之董事及經理人，且為原告委託銷售系爭房屋之經紀人及經紀營業員，然渠等違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，使原告受有200 萬元之損害，已如前述。職此，被告住瑞公司應依上揭不動產經紀業管理條例及公司法規定，與被告宋銘賢、位品鋒負連帶損害賠償責任。縱被告位品鋒辯稱其與被告住瑞公司係承攬契約關係，而非僱傭契約關係，因此不須依民法第188 條第1 項前段規定負侵權行為連帶損害賠償責任，然依上揭不動產經紀業管理條例、公司法規定，被告位品鋒仍須與被告住瑞公司、宋銘賢負連帶損害賠償責任；依民法第185 條第1 項前段規定，被告位品鋒須與被告宋銘賢負連帶損害賠償責任，故原告向被告住瑞公司、宋銘賢、位品鋒請求連帶損害賠償，於200萬元損害部分之主張為有理由，應予准許。
⒉另按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明；且原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則（最高法院48年台上字第887 號判例、18年上字第2855號判例參照）。本件原告主張被告住商公司與被告住瑞公司訂有住商不動產加盟店連鎖經營契約書，提供住瑞公司員工「加盟店教育訓練」，且住瑞公司員工應簽署住商不動產經紀人員工作規則，並應遵守住商公司所頒行之「不動產經紀人道德規約」與「住商不動產營業手冊」，足見被告住商公司對被告住瑞公司具有相當程序之控管，自不容被告住商公司脫免其應負之僱用人責任云云。惟查，原告之主張僅能顯示被告住商公司基於維護自身商譽與房仲市場品牌價值，故提供加盟店即被告住瑞公司教育訓練，並要求其遵守相關不動產經紀人員工作規則及道德規約，亦是出於維持加盟店營運品質與總部無異，非謂被告住商公司即對被告住瑞公司員工有僱用之事實，原告既未提出被告住商公司對被告住瑞公司員工確有僱用之相關證據以盡舉證之責，故原告主張被告住商公司應依民法第188 條第1 項前段負僱用人連帶損害賠償責任等語，尚難採信。
㈤原告向被告住瑞公司請求返還居間報酬60萬元，是否有理由
？按居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用；又無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息一併償還，民法第567 條第1 項前段、第571 條、第179 條前段、第18
2 條第2 項分別定有明文。本件原告主張被告宋銘賢、位品鋒刻意隱匿證人高慧媛曾出價2,500 萬元，更隱匿系爭房屋之真實價值，使訴外人黃新民得以2,260 萬元買受系爭房屋，被告所為顯係有利於交易相對人之行為，依上揭規定自不得向原告請求居間報酬，被告住瑞公司已無受有居間報酬之法律上原因，原告自得依民法不當得利之相關規定請求被告住瑞公司返還已受領之居間報酬60萬元云云。經查，被告宋銘賢、位品鋒違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，使原告受有損害，已如前述。次查系爭房屋於99年1 月21日經訴外人渣打國際商業銀行股份有限公司鑑價之房地時價總額約為2,519 萬元（見本院卷㈠第227 頁），而被告宋銘賢、位品鋒違背前揭義務使原告僅以2,260 萬元出售系爭房屋，顯有利於訴外人黃新民。依上揭規定，被告住瑞公司自不得向原告請求報酬及償還費用，其前所受領之居間報酬60萬元已無法律上之原因，自應返還予原告，是原告向被告住瑞公司請求返還居間報酬60萬元，為有理由，應予准許。
㈥原告向被告住商公司及住瑞公司請求懲罰性賠償金360 萬元
是否有理由？被告住商公司是否須負連帶給付懲罰性賠償金責任？⒈按從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於
提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。企業經營者違反該規定致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任；又因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第7 條第1 項、第3 項前段、第51條定有明文。經查，本件被告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者；而原告與被告住瑞公司間之系爭房屋委託銷售契約書，為原告最終消費被告住瑞公司所提供之服務，而非藉由被告住瑞公司所提供之服務而另供其執行業務或投入生產使用，顯係以消費為目的而交易，是本件應有消費者保護法適用，原告可合理預期被告住瑞公司提供符合當時科技或專業水準之安全性服務，如提供安全之房地交易場所或保障原告看屋時之人身安全等。惟被告宋銘賢及位品鋒所提供原告之居間服務係違反據實報告義務及善良管理人之注意義務，致生損害於原告，而非違反安全性之要求，故與消費者保護法所規定即服務須符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性無涉。是本件雖有消費者保護法之適用，然因被告服務所產生之損害與服務是否具有可合理期待之安全性無涉。從而，原告向被告住商公司及住瑞公司請求懲罰性賠償金360 萬元，自不足據。
⒉另按企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品
或提供服務為營業者；又消費關係則指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，消費者保護法第2 條第
2 款、第3 款分別定有明文。查本件被告住商公司與被告住瑞公司間並不存在表見代理關係或僱傭關係，已如前述。被告住商公司與原告間亦無簽訂任何契約，即不存在消費關係。是被告住商公司顯非提供服務予原告之企業經營者，原告依消保法第7 條第1 項、第3 項及第51條規定請求被告住商公司應與被告住瑞公司負連帶給付懲罰性賠償金責任，顯不足採。
五、綜上所述，因被告住瑞公司之經紀人員即被告宋銘賢、位品鋒違反據實報告義務及善良管理人之注意義務致生損害於原告，故依不動產經紀業管理條例第26條第2 項、公司法第23條第2 項規定，被告住瑞公司、宋銘賢、位品鋒對原告負有連帶損害賠償責任；依民法第185 條第1 項前段規定，被告位品鋒、宋銘賢對原告負有連帶損害賠償責任。是原告請求被告住瑞公司、宋銘賢、位品鋒應連帶給付原告200 萬元，及自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。其次，原告依民法第571 條及不當得利相關規定，向被告住瑞公司請求返還居間報酬60萬元，及自起訴狀繕本送達於被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。至逾上揭範圍之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，併予駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 7 日
書記官 鄭雅雲