臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4798號原 告 新生160公寓大廈管理委員會法定代理人 陳盈吟訴訟代理人 徐希銘被 告 張家棟訴訟代理人 黃松輝上列當事人間移除違規物等事件，本院於民國100年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告不得在坐落臺北市○○區○○段三小段2066建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋地下層之防空避難室及坐落臺北市○○區○○段三小段349、349-1、349-2、349-3地號土地之基地共用部分為堆置私人物品、雜物及其他違反新生160公寓大廈規約第14條第7項之行為。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第5款有所明文。本件原告於民國99年7月21日提起本訴，訴之聲明為：被告須移除本大樓1樓共同通道之雜物及防空避難室之垃圾、輪胎、腳踏車、字畫、廢棄物及其他違規物品。嗣原告於100年3月29日具狀更正訴之聲明為：被告應履行並遵守公寓大廈管理條例第16條及本新生160公寓大廈之規約第14條第7款規定，並即時排除位於地下層防空避難室及法定空地違規物，以確保地下層防空避難室空間及法定空地之功能及維護全體住戶使用之利益。而後原告再於100年5月10日言詞辯論期日，當庭變更訴之聲明為被告不得在坐落臺北市○○區○○段三小段2066建號建物及同段349、349-1、349-2、349-3地號土地之共用部分上為堆置私人物品、雜物及其他違反新生160公寓大廈規約第14條第7項之行為。查原告所為上述訴之聲明變更，係基於同一基礎事實，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，自合於上述規定，先予敘明。
二、原告起訴主張：
（一）被告為門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋之住戶，即新生160公寓大廈（下稱系爭大廈）之區分所有權人，詎被告竟擅自於系爭大廈1樓共同樓梯間（乃1至5樓唯一之通行通道）及法定空地放置雜物，並於防空避難室堆放輪胎、鳥籠、掛破損私家字畫及隨意堆放家中廢棄桌椅、雜物等，已違反系爭大樓規約第14條第7項及公寓大廈管理條例第9條、第16條之規定，除侵害其他共有人之權益外，另違反防空避難室設置目的，已生公共安全及環境衛生疑慮，雖經原告以東門郵局第541、569號存證信函促其改善，惟均不予理會。為此，爰依公寓大廈管理條例及系爭大廈規約規定提起本訴等語。
（二）經查，本院99年度北小字第705號判決內，已認定系爭大廈規約仍應認為有效，又判決中指稱會議決議無區分所有權比例3分之2以上出席有違法令部分，按當時區分所有權人名冊中，原告擁有1樓及3樓（合計區分所有權比例為41.85%），則依公寓大廈管理條例第27條規定，區分所有權人比例超過5分之1不予計算，故會議決議並無違法。次按本院99年度北小字第916號判決，亦要求被告須將在系爭大廈內違停之車輛移除，且判決內亦認定原告之召集程序合法且系爭大廈規約為有效。
（三）聲明：被告不得在坐落臺北市○○區○○段三小段2066建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋地下層之建物及坐落臺北市○○區○○段三小段349、349-1、349-2、349-3地號土地之基地共用部分為堆置私人物品、雜物及其他違反新生160公寓大廈規約第14條第7項之行為。
三、被告則抗辯：
（一）系爭大廈即臺北市○○○路○段○○○巷○號1至5樓之房屋及所坐落之土地，係被告之父所投資興建，並因財產規劃之故，而以被告、被告之弟即訴外人張家樑，及被告之長子即訴外人張忠仁為起造人，並於80年2月取得使用執照，其中1、3樓登記為被告所有；2、4樓登記為訴外人張家樑所有；5樓則登記為訴外人張忠仁所有。而地下室部分固為共有部分，惟溯自公寓大廈管理條例於84年6月28日公布實施前，即由被告之父及上開3名起造人合意使用方式，放置有政府要員贈與之字匾及用以避免汽車倒車碰撞牆壁所用之輪胎等，均同意地下室如現況使用，近20年未曾改變，亦即在4樓及5樓住戶分別遷入前，已有分管協議存在；按最高法院87年台上字第1359號判例及最高法院89年台上字第1228號判決意旨，共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示亦包括在內，且共有物分管之約定，亦不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上約定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在，故縱訴外人張家樑於97年底將系爭大廈4樓售予原告之法定代理人陳盈吟，依上開見解及最高法院48年台上字第1065號判例意旨，被告之父及上開3名起造人間就系爭大廈地下室之使用所訂立之分管契約對於受讓人陳盈吟亦繼續存在，原告仍應受上開分管契約所拘束。又原告所謂共同通道之土地本屬被告所有之一樓所有，雖無償供2至5樓住戶通行，然仍為私有之土地，原告並無權干涉被告私人土地之使用。另外土地部分，自始即為一樓所專用，原告不得干涉被告之專用。
（二）原告雖主張被告有違反系爭大廈規約之規定，惟上開規約已據本院99年度北小字第705號確定判決認定其決議方式有違公寓大廈管理條例第31條規定，且原告本身亦係由法定代理人陳盈吟以違法之決議方式於98年7月報備成立，應均不足採認。縱使認為原告申請報備之決議方法合法，原告仍應受存在近20年之分管協議所拘束。另外，地下室放置之字匾，係被告父親之遺物，非被告一人所有，原告不得僅要求被告搬除，另廢棄物及垃圾，非被告所放置，原告何憑命被告移除。
（三）聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
（1）門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號1樓至5樓之系爭大廈基地坐落臺北市○○區○○段3小段349、349-1、349-2、349-3地號土地（以下稱系爭土地）；系爭大廈地下室為同段同小段2066建號，登記用途為防空避難室（以下稱系爭防空避難室）；另同段同小段2067建號，為屋頂突出物（機械房、水箱）、地下層蓄水池，屬系爭大廈共用部分。
（2）被告為系爭大廈之區分所有權人。
（3）原告於98年8月24日經臺北市政府同意備查，有府寓證字第100-415號公寓大廈管理組織報備證明為憑。
五、得心證之理由：
（一）上述不爭執事實，有坐落臺北市○○區○○段3小段349、349-1、349-2、349-3地號土地登記謄本、同段同小段206
1、2062、2063、2064、2065、2066、2067建號建物登記謄本、臺北市政府98年8月24日府寓證字第100-415號公寓大廈管理組織報備證明在卷為證，自可信為真實。
（二）兩造就上述事實既未爭執，而兩造各自為上述攻擊及防禦，則本件應審究者，應為：（1）原告之成立及新生南路一段160巷2號（新生160）公寓大廈訂定規約條款（以下稱系爭規約）之訂立（即系爭大廈第一次區分所有權人會議決議）是否合法有效？（2）被告有無違反系爭規約第
14 條第7款之行為？（3）系爭防空避難室，有無分管契約之存在？（4）系爭土地是否曾約定被告專用？
（三）按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第1782號判決參照）。查原告前曾以被告違反系爭規約，據此請求被告繳交系爭規約所約定之罰款及請求被告應將停放於系爭防空避難室之汽車移除（本院99年度北小字第705號、本院99年度北小字第916號），被告即曾抗辯原告成立及訂立系爭規約之第一次區分所有權人會議程序不合法，決議無效，系爭規約對被告不生效力云云，經本院分別以99年度北小字第705號、99年度北小字第916號確定判決認定系爭大廈第一次住戶大會係由系爭大廈區分所有權人以書面推選4樓區分所有權人陳盈吟為召集人，陳盈吟復以寄發存證信函之方式，公告確定召集人、住戶大會會議開會通知及系爭大廈住戶規約，並由住戶徐希銘於系爭大廈電梯前，張貼區分所有權人會議通知，已符合公寓大廈管理條例施行細則第
8 條、公寓大廈管理條例第30條、第34條之規定，故第一次住戶大會召集程序適法，至於第一次區分所有權人會議因區分所有權人出席比例不足部分，縱係屬實，亦屬區分所有權人會議決議方法之瑕疵，依據公寓大廈管理條例第1條第2項本條例未規定者，適用其他法令之規定，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定，而民法第56條第1項前段規定，總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，是系爭大廈第一次區分所有權人會議決議方法之瑕疵，被告應於決議後3個月內請求法院提起撤銷該次會議之決議，在法院判決撤銷確定前，該次決議通過成立管理委員會及訂立系爭規約應仍屬有效之事實，有本院所調閱
99 年度北小字第705號、99年度北小字第916號卷可據，依據上述判決理由爭點效之論述，被告自應受上述本院確定判決理由認定之拘束，在被告提起撤銷決議之訴並受勝訴確定判決前，系爭大廈第一次區分所有權人會議之決議並非無效；另被告已陳述因時間上來不及，所以沒有起訴請求撤銷第一次區分所有權人會議決議等語（見本院100年5 月10日言詞辯論筆錄），故被告抗辯原告成立不合法及系爭規約應屬無效云云，即屬無據。
（四）原告主張被告在系爭防空避難室及系爭大廈基地法定空地部分堆放私人物品雜物之事實，業據原告提出照片22 張在卷為證，而經院檢視上述照片，系爭防空避難室及一樓法定空地部分，確實有輪胎、字畫、清潔用品、其他雜物（位於系爭防空避難室）及鞋櫃（位於基地法定空地）等物品放置之情況，而被告亦曾到庭陳述地下室有部分輪胎是被告所有，字畫部分是被告父親留下，地下室其他雜七雜八的東西，並不是全部都是被告的，但不否認有部分是被告的，本院卷附第一張及第二張照片所示東西是被告的沒錯，但是第二張照片所示腳踏車不是被告的等語（見本院100年1月25日言詞辯論筆錄）；依據上述原告提出之照片及被告之到庭陳述內容，已足認原告主張系爭防空避難室及系爭大廈基地法定空地部分，被告確實有放置上述私人物品之事實，可資認定。被告雖抗辯輪胎部分不全是被告所有，字畫部分是被告父親遺留云云；但原告曾提出系爭大廈區分所有權人張家樑（2樓）、陳盈吟（4樓）、張家銘（5樓）之聲明書（1樓及3樓乃被告及其配偶張黃春為區分所有權人），聲明系爭防空避難室除停放汽車1部外，無其他任何雜物存在等語，有聲明書3份在卷可稽，而系爭大廈2樓住戶張家樑，為被告之弟，如果防空避難室內之字畫真係原告之父親遺留而為被告與其他繼承人所繼承而共有，則2樓住戶張家樑亦應為繼承人之一，何以張家樑會聲明並無雜物放置於系爭防空避難室內，況且，被告亦未舉證證明字畫等物品，確屬被告之父親遺留而為被告與其他繼承人因繼承而公同共有之事實，故被告抗辯字畫非其單獨所有，自不足採信，並不影響原告所主張被告在系爭防空避難室及基地法定空地部分放置私人物品之事實認定。
（五）被告雖抗辯系爭防空避難室在原告成立之前即有分管契約之存在，且系爭土地並曾約定為被告專用，被告自有權放置私人物品云云。然被告之上述抗辯，已為原告所否認在卷，且被告亦未提出分管之書面約定以為證明，況且被告前曾於本院99年度北小字第916號繳交罰款事件，提出99年8月5日民事答辯（一）狀，內容曾陳述「系爭公寓地上五樓，地下室為防空避難室為各樓層所共有。溯自80年4月19日第一次登記所有權後，因整棟原為原告家族起造，歷經十幾年，所有權未曾異動，期間父子或兄弟對地下室均自由使用，從無分管之約定，對於各自使用均為互相容忍」等語，有該民事答辯（一）狀可據，被告於該時已陳述系爭防空避難室並無分管之約定，然被告於本件竟為不同之陳述，抗辯系爭防空避難室有分管之約定等語，顯與上述陳述前後不符，則被告於本件之抗辯，應屬因應本件訴訟所為之抗辯，並非真實；本院再審酌，系爭大廈為保存登記後，如為被告家族所使用，則彼此間因親情關係，就系爭防空避難室等共有部分之使用，如被告吊掛字畫等行為，因不直接影響其他使用人使用防空避難室之利益，較能因不計較而彼此容忍，衡諸一般常情，並無約定分管之必要，是被告於本院99年度北小字第916 號繳交罰款事件所提出99年8月5日民事答辯（一）狀陳述系爭防空避難室並無分管約定，應屬較符常情而可採，故被告抗辯有分管之約定云云，並不可採；是被告聲請訊問證人張忠仁，待證事實為系爭防空避難室有分管之約定，即無必要，在此敘明。
（六）至於被告另抗辯系爭大廈之1樓基地部分為被告約定專用部分，亦為原告所否認，被告亦未提出約定專用之書面證據以為證明，且本院仍審酌系爭大廈為保存登記後，如被告所述係被告家族所使用，則彼此間因親情關係無約定專用之必要，較符一般常情，況且就系爭防空避難室並無分管約定，已如上述，而在無糾紛情況下，並無就一樓基地部分之約定專用為約定之必要，故被告抗辯有約定專用云云，亦不可採。
（七）按公寓大廈之共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第4項有所明文。又住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但另有約定者從其約定。住戶違反上述規定，管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。住戶違反上述規定時，管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項、第16條第2項、5項亦有規定。
另有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。管理委員會之職務包括共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良、公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項、住戶違規情事之制止及相關資料之提供。公寓大廈管理條例第23條第1項、第36條第2款、第3款、第5款亦有明文。是公寓大廈之區分所有權人或住戶，就共用部分之使用，應依據法律規定或規約約定為之，如有違反之事實，管理委員會得為制止之行為。而系爭防空避難室及系爭大廈坐落基地，乃為系爭大廈各區分所有權人所專有以外供共同使用者，自屬公寓大廈之共用部分，被告為系爭大廈之區分所有權人，就系爭防空避難室及系爭大廈坐落基地之使用，自應符合法律規定及規約約定內容。而按系爭規約第14條第7項規定，住（用）戶不得於防火間隔、防火巷弄、樓梯間、共同走廊、防空避難設備或大樓內部空間及其他共同部分等處所堆置私人物品、雜物、設置柵欄、門檻或營業使用，或違規設置廣告物、標誌或私設路障或不依規約占用空地停車入，有原告所提出系爭規約在卷可據，是被告自不得在系爭防空避難室及系爭大廈坐落基地共用部分，堆放私人物品、雜物。而查，被告在系爭防空避難室堆置私人物品，如輪胎、字畫、清潔用品、其他雜物，於系爭大廈坐落基地法定空地部分放置私人鞋櫃之事實，已如上述，則被告已經違反系爭規約第14條第7項之規定，則原告基於公寓大廈管理條例所賦予之職責，請求被告不得在坐落臺北市○○區○○段三小段2066建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○巷○號房屋地下層之防空避難室及坐落臺北市○○區○○段三小段349、349-1、349-2、349 -3地號土地之基地共用部分為堆置私人物品、雜物及其他違反新生160公寓大廈規約第14條第7項之行為，自屬依法有據，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第二庭 法 官 陳杰正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 王怡屏