臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第4833號原 告 龍麟建設股份有限公司法定代理人 葉施善蒂訴訟代理人 馬在勤律師複代理人 陳佳雯律師被 告 陳福生訴訟代理人 林明寬
張訓嘉律師葉貞汝律師上列當事人間請求給付價金事件，本院於民國100年3月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣柒拾壹萬壹仟元及自民國九十九年七月六日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾參萬柒仟元供擔保後，得假執行。被告以新臺幣柒拾壹萬壹仟元供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明及請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告於起訴時係請求被告給付其新臺幣（下同）100萬元。嗣於訴訟繫屬中，變更為被告應給付原告71萬1000元，核其所為，無非減縮應受判決事項之聲明且本於同一基礎事實，要與前開規定相合，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）兩造於95年1月26日就原告所興建之「101高第」建案第11樓E戶之房屋、該建案地下二層第83號之車位、房屋與車位之座落基地簽訂買賣契約，價金為900萬元（房屋及車位之價金為270萬元、土地之買賣價金為630萬元）。伊已依約完成建築，並將系爭買賣標的物之所有權移轉登記予被告及完成點交，然被告卻僅給付原告800萬元價金，剩餘之100萬元交屋款（房屋及車位之交屋款為30萬元、土地之交屋款為70萬元）扣除折讓之冷氣折讓3萬9000元及系爭買賣契約附註約定之25萬元，尚餘71萬1000元，藉詞不願支付。原告自得依民法第367條，請求被告給付。又依系爭房屋買賣契約第7條第二項及土地買賣契約第四條第二項均有約定:「…如買方逾期達五日仍未繳清或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息，於補繳期款時一同繳付賣方…」，故原告爰以本件起訴狀繕本之送達作為催告被告給付期款（交屋款）之意思表示，並依上開約定，請求被告另給付原告自起訴狀繕本送達後第六日起至清償日止按日息萬分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述
1、雙方於96年8月28日已辦理驗收及點交，另被告亦已依房屋預定買賣契約書第5條給付原告上開約定所稱之找補金額，顯見二造確實已於96年8月28日進行交屋程序，故被告方會依上開約定給付原告找補金額。被告主張之房屋缺失，乃其與富聯達工程有限公司（下稱富聯達公司）間之室內裝潢糾紛，與原告無涉。嗣原告雖已於96年10月間將外玄關門安裝好，然因被告屢屢藉辭不願繳交買賣尾款，原告遂依民法第264條規定主張同時履行抗辯權，俟被告繳清尾款時方願交付鑰匙予被告。
2、另被告爭執二造並未進行通水、通電之驗收程序云云，更屬無稽，原告並無為被告施作房屋內部裝修工程之義務，應為被告完成裝修工程之對象乃富聯達公司而非原告，故原告並無依被證二、被證三圖說為被告辦理加開窗、加開門、廚具安裝完全等變更設計之義務，被告自不得據此拒絕給付買賣尾款。
3、被告未依契約約定之時間，晚於95年3月15日方向原告請求變更設計，原告依約實無接受之義務，而此義務之有無，更與原告是否、何時交付被告室內圖說無關，因此被告不得主張其可依不完全給付之規定及物之瑕疵擔保等規定，請求原告賠償其受有之損害或減少價金。
4、原告於96年8月28日已與被告辦理交屋，並未遲延交屋，況預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項並非二造所簽訂之契約，並無拘束二造之效力，故不需給付被告410萬8000元之遲延利息。
（三）並聲明：1、被告應給付原告新台幣71萬1000元及自起訴狀繕本送達後第六日起至清償日止按日息萬分之五計算之利息。2、願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依系爭房屋買賣契約第10條第1項第1款，被告有於95年3月15日前以書面向原告提出變更設計之權利，而變更設計又必以原告於95年3月15日前之適當期日提供被告原設計圖說，是原告出賣人依誠信原則或契約補充解釋（契約漏洞之填補）自負有依期提供被告圖說之附隨義務，然原告遲至96年8月25日原告公司承辦人葉筱緹經理方提供被告如被證2、3之圖說，且原告員工朱建華同日保證依該圖說變更設計，而達成變更設計之合意，原告違反上開契約「適時提供室內設計圖」之附隨義務，而致物有瑕疵與不完全給付之事實甚明，被告自得依民法第359條請求減少如被證10~12估價單所示（廚具16,000+室內整修工程等126,000+鐵柵窗等11, 000＝153,000元）15萬3000元之價金，或依民法第360條及第227條請求15萬3000元之損害賠償。又若認未達成變更設計之合意，然原告遲延提供設計圖說計，被告另亦得依民法第227條不完全給付類推適用給付遲延之法理，請求原告應付損害賠償15萬3, 000元。
（二）本件係預售屋買賣契約，被告所簽訂之上開契約書係屬原告單方提供之定型化契約，依消費者保護法第17條第1項之規定應受主管機關公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所拘束，故原被告間之權利義務除由契約規範外，更應受90年9月3日公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」拘束，構成兩造間對系爭買賣契約之合意。原告迄今並未依契約及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第14條、第16條辦理驗收、交屋（無瑕疵之物）程序，僅於96年8月間告知被告「交付所有權狀及鑰匙」、同年8月28日之程序亦係僅告知目前尚有外玄關門、廚具尚未安裝，部分工程將配合富聯達工程完工，並交付林明寬之妻部分鑰匙，是原告違反契約附隨義務之事實甚明，被告自得拒絕受領未經驗收、存有瑕疵（不完全給付）情事之系爭房地被告拒絕受領原告提出之不完全給付，並得對原告請求每日4,000元之遲延利息，截至99年9月20日共計4,108,000元今，並得依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第16條第1項第4款之規定對原告就遲延給付無瑕疵之物部分，請求給付每日4000元（以繳款項800萬元×5/10000）之遲延利息（自96年11月25日起至被告答辯二狀送達之99年9月20日止，共計4,108,000元）。
（三）被告主張就變更設計部分原告應減少價金或支付損害賠償153,000元，就遲延交付無瑕疵之物部分（未辦理驗收、交屋程序）原告應支付4,108,000元遲延利息，是原告公司所請求之交屋款711,000元經上開被告債權抵銷後，並無所餘，故原告請求自無理由。且原告所欲交付之系爭房地存有未依被證2、3圖說進行變更設計；或違反適時提供設計圖說之附隨義務；且未進行驗收程序存有瑕疵，被告亦得拒絕受領有瑕疵之物，並於原告依約補正瑕疵或給付損害賠償及遲延利息前，主張同時履行抗辯而拒絕給付交屋款71萬1,000元等語。
（四）並聲明：1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。2、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第146頁反面、147頁正面）
1、兩造曾於95年1月26日就原告所興建之「101高第」建案第11樓E戶房屋、地下二樓第83號車位、房屋與車位之坐落基地（下稱系爭房地）簽訂房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋、土地買賣契約），買賣價金總計900萬元（房屋及車位價金270萬元、土地價金630萬元）。
2、原告於96年5月24日取得上開建案使用執照，依系爭房屋買賣契約第9條第1項之約定此日即為系爭房地之完工日，兩造應於96年11月24日前辦理交屋。
3、原告於96年7月27日已將系爭房地所有權移轉登記予被告。
4、被告已給付原告價金800 萬元。
5、被證2 、3之圖說係原告96年8 月25日交付予被告。
四、得心證之理由原告主張被告應給付買賣價金71萬1000元及遲延利息，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件爭執點為：（一）原告有無驗收及交屋給付遲延？被告得否以原告給付遲延之利息主張抵銷？（二）原告有無違反交付圖說之附隨義務？被告得否主張不完全給付適用給付遲延之損害賠償抵銷？或被告是否得主張瑕疵減少價金抵銷？（三）被告得否以原告驗收及交屋遲延之遲延利息以及違反附隨義務主張同時履行抗辯？茲分述如下：
（一）原告有無進行驗收及交屋給付遲延？
1、原告主張兩造已於96年8月28日已辦理驗收及點交，已有被告所提出交屋缺失單、鑰匙點交單及交屋點交單在卷可稽（見本院卷第120至122頁），參諸被告亦已依房屋買賣契約書第5條給付原告上開約定所稱之找補金額，亦有被告所是認之找補金額計算表及支票附卷足考（見本院卷第
160、161頁），則該房屋買賣契約第5條既約定房屋面積誤差及價款之找補於交屋時一次結清，衡交易常情，儻非雙方確已於96年8月28日進行交屋程序，被告何必依上開約定給付原告找補金額。是原告主張已於96年8月28日辦理驗收及交屋一事，尚非無憑。
2、被告先以交屋缺失單、鑰匙點交單及交屋點交單係被告之代理人吳欽鈴不察所簽及原告欺瞞下云云置辯，然酌以該等文件已經載明名稱及用途，而購屋交屋驗收一事茲事體大，且吳欽鈴亦非三歲小兒，何況被告一再堅稱其為名義購買人，實際購買之人林明寬為台大土木系畢業為工程專業人士（見本院卷第212頁），吳欽鈴又為林明寬之妻，焉能任意簽立而毫無所爭，被告空言所辯不足為被告有利之事實認定。又系爭房屋買賣契約第13條第3項固約定「簽收交屋資料點交證明單及交屋工程驗收紀錄表」，但被告已經簽署交屋缺失單、鑰匙點交單及交屋點交單，已如前析，自不能拘泥契約約定文件名稱，逕為否認其為驗收交屋文件之性質。被告復爭執所簽署並非系爭契約約定之驗收交屋文件名稱而未完成該等程序云云，為不足採。且上開交屋缺失表係就原告所交付房屋缺失之記載，本質即在驗收，不能以無文件載明「驗收單」或記載不如被告主觀認定之詳盡，而推翻兩造已為驗收及交屋之程序。至被告辯以房屋缺失或未通水通電即便為真，僅屬被告請求原告負物之瑕疵擔保責任，亦與是否進行交屋或驗收手續無涉。被告另以苟如原告所稱已經96年8月28日辦理驗收及交屋，何以97年1月21日又函請被告辦理交屋（見本院卷第99頁）云云置辯，惟兩造就是否變更設計一事爭執甚深，佐以系爭房屋買賣契約第9條第1項第2款亦約定買方要求變更設計或增加室內裝修工程至影響工程進度時其影響期間不負遲延之責（見本院卷第11頁），是否因此被告否認已經驗收交屋而原告再為函告亦未可知，自難認被告辯解有理。
3、原告既已於96年11月25日前辦理交屋及驗收程序，被告主張原告須負交屋及驗收遲延之損害賠償責任，即屬無據。則系爭房屋預定買賣契約縱無約定原告給付遲延之損害賠償金額計算，亦因被告已無請求原告就驗收及交屋負給付遲延責任之權，茲不贅述。又被告抗辯原告未完成交屋手續前，被告所繳交之管理費屬原告之不當得利應予抵銷云云，要屬無稽。
（二）原告有無違反交付圖說之附隨義務？被告得否主張不完全給付適用給付遲延之損害賠償抵銷？或被告是否得主張瑕疵減少價金抵銷？
1、按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護當事人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，債權人得依民法第二百二十七條不完全給付之規定行使其權利。查，依系爭房屋買賣契約第10條第1項第1款之約定，「買方若有要求室內格局變更時，須經賣方同意後應於賣方所提供之工程變更單上簽認為準，如買方以口頭或電話提出申請辦理者，對賣方不生效力；此項變更申請以一次為限，且由賣方施工。辦理變更時，買方需親自簽認並附詳細圖說，配合本工程進度辦理。（且不得有違建管法令之規定並於民國九十五年三月十五日前完成所需手續）」（見本院卷第12頁），僅有被告須於95年3月15日前在原告之工程變更單上簽認之申請約定，無從推出原告負有應先提供設計圖說，被告始能申請變更之旨趣，被告完成申請手續後原告再行提供圖說，亦無不可，此由被告於96年11月9日始以信函向原告表示未收到變更資料要求解決一事（見本院卷第225頁），可見一斑。即便原告負有提出原始設計圖說之附隨義務，參諸兩造並無原告應何時提供設計圖說之約定，被告辯稱原告須於95年3月15日前適時提供而未提供應負不完全給付之責任，難認有據。
2、所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。最高法院73年台上字第1173號判例意旨可資參照。本件被告雖陳稱原告員工同意依被證
2 、3之圖說變更設計，此為原告所否認，原告更主張被告未於95年15日前完成工程變更手續而係之後始為申請變更，被告非特就95年3月15日前完成工程變更申請並經原告同意變更設計一事，未能提出證據證明；甚而就被告於
96 年8月25日另與富聯達工程有限公司訂立室內裝潢工程合約書一事（見本院卷第110頁）以觀，倘原告同意施作變更設計，何以被告與第三人訂約施作，縱寬認富聯達工程有限公司為原告履行輔助人，為何係進行「室內裝潢」而非「變更設計」，以林明寬自稱之專業，豈能輕易接受？被告所舉顯乏原告已同意變更設計並為變更設計品質保證之證明，被告主張原告未為變更原告所保證品質之設計，遂有物之瑕疵存在，殊不足取。
3、遑論，被告抗辯依民法第359條減少價金之金額或第360條、227條之損害賠償數額為153,000元，其損害內容為廚具平台長度補滿16,000元、開窗與修補工程126,000元及外窗安全措施11,000元，有估價單在卷可稽（見本院卷第
142 至144頁），為原告所否認，然何以原告之物之瑕疵或不完全給付何以導致被告所主張上開項目之價金減少或損害，且其間有何因果關係存立，均未見被告舉證證實，其辯稱原告應對被告減少價金或賠償153,000元，並主張抵銷云云，尚無可採。
（三）被告得否以原告驗收及交屋遲延之遲延利息以及違反附隨義務主張同時履行抗辯？
1、按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第264條第1項定有明文。所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，其一方之給付，與他方之給付，立於互為對待給付之關係者。
2、本件原告並無未進行驗收交屋遲延，亦無違反適時提供圖說之附隨義務或未進行變更設計而應負物之瑕疵擔保責任之處，被告並無請求原告補正瑕疵或給付遲延利息及損害賠償之權，可見原告對被告自無負有上開給付之債務，兩造並無對待給付關係可言，被告主張原告未為前述給付前拒絕被告應給付原告之買賣價金債務，洵屬無理。
五、綜上所述，原告主張被告應給付買賣價金及遲延利息，要屬可採，被告抗辯原告驗收交屋遲延、違反附隨義務及應負物之瑕疵擔保責任，並以此為抵銷及同時履行抗辯，均無足信。從而，原告依民法367條及系爭房屋土地買賣契約之約定，請求被告應給付原告711,000元及起訴狀繕本送達後第6日起（即99年7月6日）至清償日止，按日息萬分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，或與本件無涉，或與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 28 日
民事第七庭 法 官 吳定亞以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 28 日
書記官 張婕妤