臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第506號原 告 乙○○訴訟代理人 曹肇揆律師被 告 庚○○
己○○共 同訴訟代理人 陳俊宏律師被 告 戊○○
信義房屋仲介股份有限公司法定代理人 甲○○被 告 安信建築經理股份有限公司法定代理人 丁○○上二人共同訴訟代理人 丙○○上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國99年4月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、本件被告戊○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱被告信義房屋公司）
八德光復分店之營業員即被告戊○○為原告之表妹夫，原告於民國98年7月20日經被告戊○○居間仲介購買被告庚○○、己○○共有之坐落臺北市○○區○○段3小段第67 8地號土地及其上第1179建號即門牌號碼臺北市○○路○段○○巷○○號4樓暨頂樓加蓋未辦保存登記之房屋（下稱系爭房地），原告當時係經被告戊○○之鼓吹遊說、人情壓力（係原告之表妹夫）及欺罔唬弄下，在被告戊○○電話告知出售房屋訊息時起前後不及半日之短時間內，且未陪同前往實地觀看房屋現狀之情形下，即前往信義地政士聯合事務所簽訂購買上揭房地之不動產買賣契約書（下稱系爭不動產買賣契約書），並給付簽約款計新臺幣（下同）107萬元、仲介費10萬元整，復開立票號THNO.33796、面額753萬元之本票1紙（下稱系爭753萬元本票）供作擔保等，均交由代辦履約保證之被告安信建築經理股份有限公司（下稱被告安信建經公司）收執；原告另於簽約後，因被告戊○○要求於不得已之情況下給付所謂特別服務酬謝金5萬元予被告戊○○，並交付仲介費尾款7500元予被告戊○○代收。原告於簽約後翌日（21日）即要求被告戊○○帶往看屋，遭被告戊○○一再藉詞推託而未能成行，且被告庚○○未依系爭買賣契約書第17條第10項「賣方至遲應於98年7月22日前補齊土地建物所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士；以確認賣方之代理人為有權代理」之約定，於98年7月22日補齊系爭房地所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士，以確認其為有權代理，原告乃於98年7月22日以尚在系爭契約之審閱期間內及被告庚○○、己○○未依約於期限內補齊文件顯已違約為由，依系爭買賣契約第10條第1項第2款、第17條第9項、第10項、民法第255條之規定，以98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函向被告庚○○、己○○為解除系爭買賣契約之意思表示，再於98年7月28日以臺北公館郵局第254號存證信函、於98年7月29日以臺北汀州路郵局第155號存證信函、98年8月3日以臺北北門郵局第387號存證信函向被告信義房屋公司、安信建經公司表明業已解除系爭買賣契約，請求返還前揭簽約金、仲介費、本票及違約賠償，又於98年9月1日委請人禾法律事務所以禾託字第098081號函請求被告庚○○、己○○、戊○○、信義房屋公司、安信建經公司應返還前揭簽約金、仲介費、本票及違約賠償，詎未獲置理。
㈡經查，系爭買賣契約既經原告合法解除，被告庚○○、己○
○應返還簽約金107萬元及前揭本票，被告安信公司為保管人，應與其負連帶返還責任，被告庚○○、己○○並應依系爭買賣契約第10條第1項第2款「經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」之約定連帶給付違約金107萬元。又系爭買賣未媒介成立，被告信義房屋無理由請求仲介報酬10 萬元，原告於系爭買賣契約簽約當日，即以簽發支票給付10 萬元仲介費並由被告安信建經公司代為收受，且於98年7月23日匯入被告信義房屋公司銀行帳戶，是認被告安信建經公司為該筆仲介費之保管人，應與被告信義房屋公司負連帶返還責任。又查，原告係遭被告戊○○鼓吹謂系爭房屋共隔6間套房，已有5戶出租，月入高達5萬元以上，僅需自備款3成，保證銀行貸款7成，於其欺罔唬弄下，於短短半日期間且未帶同實際前往看屋之情況下，簽訂系爭買賣契約，並給付簽約金、仲介費，復簽發系爭753萬元本票，被告戊○○並於簽約當晚臨時強要原告給付所謂特別服務酬謝金5萬元，並以「代被告信義房屋公司收取仲介費尾款」為幌，要求原告給付7500元仲介費尾款，然事後未將之轉交予被告信義房屋公司，而據為己有，被告就特別服務酬謝金5萬元係以詐欺行為取得，就仲介費尾款7500元部分則係涉犯侵占，均屬因執行職務不法侵害原告權利，被告戊○○、信義房屋公司應依民法第184條第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶賠償原告5萬7500元。
㈢為此聲明：
⒈被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶給付原告107
萬元，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息。
⒉被告庚○○、己○○應連帶給付原告107萬元，並自98年
11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告信義房屋公司、安信建經公司應連帶給付原告10萬元
，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒋被告戊○○、信義房屋公司應連帶給付原告5萬7500元，
並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算利息。
⒌被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶返還原告於98年7月20日簽發系爭753萬元本票。
⒍前1至4項請求，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告庚○○、己○○抗辯略以：㈠原告於98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函所為解
除契約之意思表示應屬無效。經查，系爭不動產買賣契約書第17條第10項約定「賣方至遲應於98年7月22日前補齊土地所有權狀正本及印鑑…未能於上述期限完成，買方得向賣方代理人比照合約書第十條規範請求損害賠償」，而系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款復約定「經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣合約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」，本件賣方補齊文件期限末日為98年7月22日，原告98年7月22日寄發臺北北門郵局第3649號存證信函係在賣方履行期限末日，當日尚未逾期，並不符合「賣方未依契約履行」之條件，原告於當日所發之存證信函自不可能發生催告或解除契約之效力，且觀之原告所寄發98年7月22日臺北北門郵局第3649 號存證信函內容中並無任何有關「限期賣方幾日內依約履行補正文件」之記載，而係主張依消費者保護法規定解除不動產買賣合約，自不符合限期催告履行之條件，且被告庚○○、己○○已於98年8月3日補齊系爭不動產買賣契約書第17條第10項所定土地建物所有權狀正本及印鑑證明，而系爭不動產買賣契約書第17條第10項約定之土地建物所有權狀正本及印鑑證明固為完成買賣契約所須，但依雙方約定若未按期履行仍應限期催告，且依本件不動產買賣之性質，並無未於98年7月22日前補齊文件即不能達到契約目的之情形是，原告另主張依民法第255條規定得不經催告而解除契約，於法亦有不符。原告既未合法解除不動產買賣合約，其要求被告返還簽約金107萬元自無理由，且被告庚○○、己○○並未持有系爭753萬元本票亦無從返還本票。再者，系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款固約定「買方為限期催告後(賣方)仍無故不履行時，買方得解除契約，賣方應依買方已付款項加倍返還買方，作為違約賠償」等語，然被告庚○○、己○○已於98年8月3日補齊土地建物所有權狀正本及印鑑證明，且原告並未限期催告，已如前述，原告自不得主張依系爭買賣契約書第10條第1項第2款之約定，請求違約賠償。退而言之，若認原告解除契約合法，惟原告並無受有任何具體損失，系爭不動產買賣契約書所定加倍賠償之約定，自屬太高，應予減免。
㈡為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告戊○○未於最後言詞辯論期日到場，據其前言詞辯論所為之聲明及陳述如下：
㈠被告戊○○居間原告及被告庚○○、己○○完成系爭房地買
賣，原告為被告配偶之表姊，故於買賣雙方簽立買賣契約書後，主動表示欲贈與五萬元紅包予被告戊○○，被告戊○○基於公司規定曾加以拒絕，但原告表示兩人為姻親關係，甚至表示：「姐姐感謝弟弟的服務，給一個紅包有何不可」等語，被告因而同意收取該筆5萬元紅包，被告戊○○另已將原告所交付仲介費尾款7500元轉交予被告信義房屋公司；原告指稱係受被告戊○○唬弄，而草率簽約，然查，原告原擬以1100萬元購買系爭房屋，而原告簽立斡旋金契約時，被告戊○○身為專業經紀人員，均依法及公司規定，提供系爭房屋之不動產說明書供原告閱覽，原告並簽名確認已知悉其中之注意事項，嗣後被告因與原告有姻親關係，遂於偕同原告帶看系爭房屋後，主動安排原告與屋主面談，最終簽立買賣契約書，成交價為1075萬元，遠低於原告當時之出價。足見被告戊○○不僅無原告指稱之『唬弄』情事，更基於私情維護原告權益，而原告既非草率與賣方簽立買賣契約，則契約效力無庸置疑。準此，被告戊○○並無原告所指稱詐欺、侵占之不法行為，原告依侵權行為法律關係，訴請被告戊○○及信義房屋公司負連帶賠償責任，顯屬失據。
㈡為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、被告信義房屋公司、安信建經公司抗辯略以：㈠關於原告訴請被告信義房屋公司、安信建經公司連帶返還10
萬元乙節，按，被告信義房屋公司居間仲介原告與賣方庚○○、己○○就系爭不動產簽定買賣契約書，已完成居間工作，是以原告依約給付居間報酬即仲介服務費予被告信義房屋公司，其支付方式係以匯款方式存入安信建經之銀行帳戶，且縱令本件賣方未如期交付，應係給付遲延問題，原告是否得以解約，恐仍有法律上之疑義，退萬步言之，縱認原告已為解除系爭買賣契約之意思表示，惟其所持解約事由並非可歸責於被告信義房屋公司，依最高法院49年度台上字第1646號判例之「居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響」見解，原告不得請求返還仲介費用10萬元。
㈡關於原告訴請被告安信建經公司及庚○○、己○○應連帶返
還原告107萬元乙節。按，被告安信建經公司係受原告（即買受人）及被告庚○○、己○○（即出賣人）雙方委任辦理履約保證事宜，買賣雙方同意將買賣價金由被告信義房屋公司代為經收保管，並由被告信義房屋公司依據買賣契約之約定或雙方之合意辦理出款事宜，直至完成專戶結清出款或履行保證責任時止，是以被告安信建經公司係居於保管人之地位代為經收保管買賣價金，關於價金出款事宜悉依買賣契約之約定或買賣雙方之合意。現原告既認已為解除買賣契約之意思表示，進而訴請返還買賣價金，則被告安信建經公司自當依本件訴訟結果而定出款事宜。原告認為被告安信建經公司應與被告庚○○、己○○就買賣價金負連帶給付責任，實屬誤解。
㈢關於原告訴請被告戊○○、信義房屋公司應依民法第184條
第1項前段、第188條第1項前段之規定，連帶賠償原告5萬7500元之部分，經查，特別服務酬謝金5萬元係原告主動贈與予被告戊○○，被告戊○○並無對之施用任何詐術，另被告戊○○代為收受之7500元，實屬被告信義房屋公司應得之仲介費尾款，被告戊○○已將之如數交付予被告信義房屋公司，自無原告所稱侵占情事，被告戊○○既無原告所指稱詐欺、侵占之不法行為，則原告依侵權行為法律關係，訴請被告戊○○及信義房屋公司負連帶賠償責任，顯屬失據。
㈣為此聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
五、被告信義房屋公司八德光復分店之營業員即被告戊○○為原告之表妹夫，原告於98年7月20日經被告戊○○居間仲介購買被告庚○○、己○○共有之系爭房地，由被告庚○○兼己○○代理人與原告簽訂不動產買賣契約書，約定買賣價金為1075萬元，原告於簽約時交付簽約款107萬元、仲介費10萬元，另簽發系爭753萬元本票作為擔保，均由被告安信建經公司收執，原告另給付被告戊○○特別服務酬謝金5萬元及收仲介費尾款7500元；而被告庚○○、己○○依系爭買賣契約第17條第10項之約定，至遲應於98年7月22日補齊土地、建物所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士，逾期原告得依第10條請求損害賠償，被告庚○○、己○○陸續補提文件，最後於98年8月3日補齊；原告於98年7月22日寄發臺北北門郵局第3649號存證信函予被告庚○○、己○○、戊○○、信義房屋，以未看系爭房屋全貌、賣方未提供權狀資料、地價稅單、房屋稅單及未給予原告合理審閱期間為由，為解除系爭買賣契約之意思表示，該存證信函於98年7月22日送達；原告又於98年7月28日寄發臺北公館郵局第254號存證信函予被告安信公司，以未看系爭房屋全貌、賣方未提供權狀資料、地價稅單、房屋稅單及未給予原告合理審閱期間，及賣方未依系爭買賣契約第17條第10項於98年7月22日前補齊文件確認賣方代理人為有權代理為由，為解除契約並請求返還價金之意思表示，該存證信函於98年7月28日送達；原告另於98年7月29日寄發臺北汀州郵局第155號存證信函予被告信義房屋、戊○○、庚○○、己○○，主張被告戊○○於執行業務過程未提供不動產說明書、未帶看系爭房屋全貌、未提供所有文件，已違反誠意告知與交易公平性，原告已於98 年7月22日寄發存證信函依消費者保護法於合理審閱期間內解除系爭買賣契約，系爭買賣契約已合法解除並請求返還價金，該存證信函於98年7月29日送達；原告於98年8月3日寄發臺北北門郵局第3873號存證信函予被告信義房屋、戊○○、安信建經公司，該存證信函於98年8月4日送達；原告委請台德法律事務所於98年8月6日以台字第806號律師函向被告為返還價金及請求違約賠償之意思表示，該律師函於98年8 月10日送達；原告又於98年9月1日委請人禾法律事務所以禾託字第098081號函請求被告庚○○、己○○、戊○○、信義房屋公司、安信建經公司應返還前揭簽約金、仲介費、本票及違約賠償，該律師函於98年9月7日送達；被告庚○○、己○○於98年8月3日以基隆愛三路郵局第433號存證信函為請求原告繼續履行契約之意思表示，被告庚○○又於98年9月15日以基隆愛三路郵局第524號存證信函向原告為請求給付第三次款（完稅款），否則將視為違約並沒收已付價金之意思表示，被告庚○○另於98年10月9日以基隆愛三路郵局第560號存證信函向原告為請求於10月12日前履約，否則為解除契約之意思表示等情，有系爭不動產買賣契約書（見本院卷第12至17頁）、交款紀錄（見本院卷第18頁）、代辦履約保證委任契約書（見本院卷第19頁）、付款支票暨系爭753 萬元本票（見本院卷第20頁）、原告98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第21 至24頁）、原告98年7月28日臺北公館郵局第00254號存證信函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第26至29頁）、原告98年7月29日臺北汀州路郵局第155號存證信函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第30至32頁）、原告98年8月3日臺北北門郵局第3874號存證信函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第33至39頁）、台德法律事務所98年8月6日台字第806號律師函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第40、41頁）、人禾法律事務所98年9月1日禾託字第098081號函暨掛號郵件收件回執（見本院卷第42至46頁）、被告庚○○、己○○98年8月3日基隆愛三路郵局第433號存證信函（見本院卷第84、85頁）、被告庚○○98年9月15日基隆愛三路郵局第524號存證信函（見本院卷第86至88頁）及被告庚○○98年10月9日基隆愛三路郵局第560號存證信函（見本院卷第89、90頁）等資料附卷足憑，復為兩造所不爭執，堪信為真實。
六、原告起訴主張被告庚○○、己○○未依系爭不動產買賣契約書第17條第10項之約定，於98年7月22日以前補齊土地建物所有權狀正本及印鑑證明予，原告以98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函為解除系爭買賣契約之意思表示，爰請求被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶返還簽約款107萬及系爭753萬元本票，另依系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款之約定，請求被告庚○○、己○○連帶賠償107萬元違約金，又系爭不動產買賣契約書既已合法解除，被告信義房屋公司無由收取仲介費，爰請求被告信義房屋公司、安信建經公司連帶返還10萬元仲介費予原告，被告信義房屋公司之僱用人即被告戊○○以詐術騙取特別服務酬謝金5萬元並侵占仲介費尾款7500元，爰依侵權行為法律關係請求被告戊○○、信義房屋公司連帶賠償原告5萬7500元等情，為被告所否認，並以上詞抗辯，是本件之爭點厥為：㈠系爭買賣契約是否業經原告合法解除？原告請求被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶返還簽約款107萬及系爭753萬元本票，並請求被告信義房屋公司、安信建經公司連帶返還10萬元仲介費予原告，有無理由？㈡原告爰依系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款之約定，請求被告庚○○、己○○連帶賠償107萬元違約金，有無理由？㈢原告主張被告信義房屋公司之僱用人即被告戊○○以詐術騙取特別服務酬謝金5萬元並侵占仲介費尾款7500元，爰依侵權行為法律關係請求被告戊○○、信義房屋公司連帶賠償原告5萬7500元，有無理由？茲分述如下：
㈠關於系爭買賣契約是否業經原告合法解除？原告請求被告庚
○○、己○○及安信建經公司應連帶返還簽約款107萬及系爭753萬元本票，並請求被告信義房屋公司、安信建經公司連帶返還10萬元仲介費予原告，有無理由？之部分⒈觀諸系爭不動產買賣契約書第17條第10項：「賣方至遲應
於民國98年7月22日前補齊土地建物所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士，以確認買方之代理人為有權代理，未能於上述期限完成，買方得向賣方代理人比照合約書第10條規範請求損害賠償」、第10條第1項第1、2款：「賣方若未依本契約履行各項義務且可歸責時，依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付之日）。㈡經買方書面通知期限催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償」之約定可知（見本院卷第14、16頁），被告庚○○、己○○依約應於98年7月22日以前補齊系爭房地之土地建物所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士，以確認被告庚○○係有權代理，倘被告庚○○、己○○未能於
98 年7月22日以前補齊上揭文件，原告需先以書面定相當之期限催告被告庚○○、己○○履行，倘被告庚○○、己○○經催告後仍無故不為履行，原告即得解除系爭買賣契約並向被告庚○○、己○○請求以已付款項一倍計算之違約賠償，合先敘明。
⒉被告庚○○、己○○固係遲至98年8月3日始補齊土地建物
所有權狀正本及印鑑證明等文件，已如前述，惟查，原告早於該期限之末日（98年7月22日）即以臺北北門郵局第3649號存證信函向被告庚○○、己○○為解除系爭買賣契約之意思表示，有原告98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函在卷可憑（見本院卷第21至23頁），斯時被告庚○○、己○○提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明之期限既尚未屆至，則原告徒以被告庚○○、己○○逾期未提出上開文件為由而主張解除系爭買賣契約，是否合法，容有疑義？況觀諸原告98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函記載「在簽訂合約過程中，賣方並未提供任何權狀資料、地價稅單、房屋稅單等相關資料，截止本人發出存證信函的22日，本人都沒有看到任何相關資料，也沒有看到此標的物的全貌現況，本人主張依據消費者保護法，本人有合理期間審閱全部條款內容，且主張本人並未於合約同意放棄審閱期間的權利，故發此信函告知信義房屋八德店光復分店經紀人戊○○先生，基於此買賣合約書尚在審閱期內，主張解除此合約，請台端於收到此存證信函
5 日內，主動與本人聯絡相關後續事宜」等內容可悉（見本院卷第21至23頁），原告係主張依消費者保護法相關規定，於合理審閱期間內解除系爭買賣契約，並請被告戊○○等人於5日內與之聯繫處理後續相關事宜，並未向被告庚○○、己○○為定相當期間提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明之催告通知，即為主張解除系爭買賣契約之意思表示，顯與系爭不動產買賣契約書第17條第10項、第10條第1項第2款之約定不符（見本院卷第14、16頁），是認原告於原告98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函所為解除系爭買賣契約之意思表示並不合法，自不生解除之效力。
⒊再按「民法第二百五十五條所謂依契約之性質，非於一定
時期為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀察，即可認識非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形而言。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，始足當之。」、「民法第二百五十五條規定：依當事人之意思表示，非於一定時期為給付，不能達其契約之目的，而契約當事人之一方不按照時期給付者，他方當事人得不為催告解除契約，係指當事人之意思表示非僅在確定履行期日，而且表明非於約定期日履行，不足以達契約之目的，亦即於雙方約定之期日行契約，債權人紿可獲得契約所定特殊利益，依契約意旨已有明確之表示者，始足當之」，有最高法院84年度台上字第1235號、79年度台上字第1762號判決可資參照。原告雖主張其得依民法第255條之規定，不經催告而以98年7月22日臺北北門郵局第3649號存證信函向被告被告庚○○、己○○為解除系爭買賣契約之意思表示云云。惟查，系爭不動產買賣契約書第17條第10項有關被告被告庚○○、己○○應於98年7月22日以前提出系爭房地土地建物所有權狀正本及印鑑證明之約定，係因系爭房地為被告庚○○、己○○所共有，系爭不動產買賣契約書係由被告庚○○以被告己○○代理人之身分簽署，為確認被告庚○○之代理權限，故約定被告庚○○、己○○應於98年7月22日以前提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明等情，業據證人辛○○於本院99年4月29日言詞辯論中證述屬實（見本院卷第202、203頁），是就上揭約定本身，自客觀上觀察，並無即可認識非於一定時期為給付，即不能達其契約目的之情形，且依兩造於系爭不動產買賣契約書第17條第10項、第10條第1項第1、2款之約定內容可知，倘被告庚○○、己○○未能於98年7月22日以前補齊上揭文件，原告需先以書面定相當之期限催告被告庚○○、己○○履行，原告需於被告庚○○、己○○經催告後仍無故不為履行，始得解除系爭買賣契約並請求以已付款項一倍計算之違約賠償，是系爭不動產買賣契約書之當事人顯無非於一定時期為給付，不能達其契約之目的之認識，亦欠缺嚴守履行期間之合意，況原告於被告庚○○、己○○提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明期限之末日即98年7月22日，即先行向被告庚○○、己○○為解除契約之意思表示，亦與上揭規定之程序有違，從而原告主張依其得民法第255條之約定，解除系爭賣賣契約，要難採信。
⒋綜上，系爭買賣契約既未經原告合法解除，則原告請求被
告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶返還簽約款107萬及系爭753萬元本票，並請求被告信義房屋公司、安信建經公司連帶返還10萬元仲介費予原告，均無理由，不能准許。
㈡關於原告爰依系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款之約
定，請求被告庚○○、己○○連帶賠償107萬元違約金，有無理由？之部分⒈依系爭不動產買賣契約書第17條第10項、第10條第1項第1
、2款之約定，被告庚○○、己○○依約應於98年7月22日以前補齊系爭房地之土地建物所有權狀正本及印鑑證明予信義地政士，以確認被告庚○○係有權代理，倘被告庚○○、己○○未能於98年7月22日以前補齊上揭文件，原告需先以書面定相當之期限催告被告庚○○、己○○履行，倘被告庚○○、己○○經催告後仍無故不為履行，原告即得解除系爭買賣契約並向被告庚○○、己○○請求以已付款項一倍計算之違約賠償；本件被告庚○○、己○○固係遲至98年8月3日始補齊土地建物所有權狀正本及印鑑證明等文件，惟原告早於該期限之末日即98年7月22日即以臺北北門郵局第3649號存證信函向被告庚○○、己○○為解除系爭買賣契約之意思表示，已如前述，原告既於被告庚○○、己○○提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明之期限屆至前，即以臺北北門郵局第3649號存證信函向被告庚○○、己○○為解系爭買賣契約之意思表示，且未於上揭存證信函內向被告庚○○、己○○為定相當期間提出土地建物所有權狀正本及印鑑證明之催告意思表示，核與系爭不動產買賣契約書第17條第10項、第10條第1項第2款之約定不符（見本院卷第14、16頁），準此，原告並不得請求被告庚○○、己○○連帶賠償107萬元違約金。
⒉綜上，原告依系爭不動產買賣契約書第10條第1項第2款之
約定，請求被告庚○○、己○○連帶賠償107萬元違約金，核無理由，不能准許。
㈢關於原告主張被告信義房屋公司之僱用人即被告戊○○以詐
術騙取特別服務酬謝金5萬元並侵占仲介費尾款7500元，爰依侵權行為法律關係請求被告戊○○、信義房屋公司連帶賠償原告5萬7500元，有無理由？之部分⒈按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任，民事訴訟法第277條前段定有明文，主張法律關係存在之當事人，應就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實（變更或消滅之特別要件），則應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例參照）。是應由主張權利者，先負舉證之責，若不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則對造就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回。而「就侵權行為言，被害人應就行為人因故意或過失，不法侵害其權利之事實負舉證責任，此與債務不履行以由債務人證明免責事由者，有所不同。」，有最高法院70年台上2550號判決可參，從而本件原告應就其受被告信義房屋公司之僱用人即被告戊○○以詐術騙取特別服務酬謝金5萬元並侵占仲介費尾款7500元之事實，負舉證責任，合先敘明。
⒉本件原告就其主張係受被告信義房屋公司之僱用人即被告
戊○○以詐術騙取特別服務酬謝金5萬元之部分，無非係以被告戊○○向伊鼓吹謂系爭房屋共隔6間套房，已有5戶出租，月入高達5萬元以上，僅需自備款3成，保證銀行貸款7成，伊於被告戊○○欺罔唬弄下，於短短半日期間且未帶同實際前往看屋之情況下，簽訂系爭買賣契約，並簽約完成後交付特別服務酬謝金5萬元予被告戊○○為其主要論據。然查，原告就其主張受被告戊○○詐騙之部分，未能提出任何證據以實其說，且衡以臺北市區房地產交易蓬勃、競爭激烈之現況，不動產投資人於取得相當購屋資訊後，為爭取競爭時效，經考量自身財務、資金狀況並初步結算相當獲利後，於未實際觀看房屋現況之情形下，即付訂簽約，比比皆是，原告既係具有相當智識經驗之成年人，應係於充分考量其自身需求、資金狀況、投資報酬率等因素後始為決定購買系爭房地並贈與特別服務酬謝金5萬元予被告戊○○，縱其主張並無實際前往觀察房屋現況一節屬實，亦不能據此推論其係受被告戊○○詐騙而交付特別服務酬謝金5萬元，另原告交付予被告戊○○之仲介費尾款7500元，業經被告戊○○轉交予被告信義房屋公司，業據被告信義房屋公司自認屬實（見本院卷第203頁反面），從而被告戊○○就該部分，亦無原告所指侵吞仲介費之行為，原告復無法提出其他證據證明被告戊○○以詐術騙取特別服務酬謝金5萬元並侵占仲介費尾款7500元，則其依侵權行為法律關係請求被告戊○○、信義房屋公司連帶賠償原告5萬7500元，即無理由，不能准許。
七、綜上所述，原告請求被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶給付107萬元，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被告庚○○、己○○應連帶給付107萬元，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被告信義房屋公司、安信建經公司應連帶給付10萬元，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，被告戊○○、信義房屋公司應連帶給付5萬7500元，並自98年11月4日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，被告庚○○、己○○及安信建經公司應連帶返還原告於98年7月20日簽發系爭753萬元本票，均無理由，應予駁回。而原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
八、兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論述之必要，兩造所提證據調查之聲請，因本件事證已臻明確，亦無調查之必要，均附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
民事第二庭 法 官 李家慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 5 月 21 日
書記官 康翠真