臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5092號原 告 楊陳束訴訟代理人 苗怡凡律師被 告 戴宏熙
張逸群原名：張朝.上 一 人訴訟代理人 鄭敏郎律師被 告 茂業建設股份有限公司即東森房屋南崁中山加盟店法定代理人 許秉業
陳綉誼
8號楊煒慈被 告 東誠國際仲介經紀股份有限公司法定代理人 王應傑訴訟代理人 周秉瀛
郭孟其上列當事人間損害賠償事件，本院於民國101年8月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告戴宏熙與被告茂業建設股份有限公司即東森房屋南崁中山加盟店，與被告東誠國際仲介經紀股份有限公司，應各連帶給付原告新臺幣壹佰萬元，及被告戴宏熙部分自民國一百年四月十八日起、被告茂業建設股份有限公司即東森房屋南崁中山加盟店部分自民國九十九年十一月十一日起、被告東誠國際仲介經紀股份有限公司自民國九十九年八月二十一日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上開任壹組被告如為給付，其他各組被告在其給付範圍內即免除給付之義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告戴宏熙、茂業建設股份有限公司即東森房屋南崁中山加盟店、東誠國際仲介經紀股份有限公司連帶負擔五分之四，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按解散之公司，除合併、分割或破產而解散外，應行清算；；股份有限公司之清算，以董事為清算人；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司之負責人，公司法第24條、第322條及第8條第2 項分別定有明文。查被告茂業建設股份有限公司即東森房屋南崁中山加盟店（下稱茂業公司）已於民國100年12月27日由經濟部以經授中字第10032947940號函解散，依法應行清算，然其迄未選任清算人，有臺灣桃園地方法院101年6月26日桃院晴民刻字第1010024808號函及經濟部101年4月26日經授中字第10133580090 號及被告茂業公司變更事項表在卷可稽（見本院卷㈡第186頁、第239頁、244 頁至第249 頁），應以被告茂業公司之全體董事即許秉業、陳綉誼、楊煒慈為其法定代理人，代表被告茂業公司為訴訟行為，先予敘明。
二、按當事人就已起訴之事件，於訴訟繫屬中更行起訴時，僅其後訴應依民事訴訟法第249 條第7 款之規定，予以駁回，若未予駁回，則除後訴在前訴之第二審言詞辯論終結前，已有本案之確定判決外，前訴並不受其影響，不得僅以後訴先經第一審判決，即謂前訴無另為判決之必要，遽將前訴駁回，最高法院28年上字第1979號判例可資參照。經查，本件原告對被告提起本件訴訟後，嗣於100年12月8日又於臺灣士林地方法院對被告戴宏熙、茂業公司以民法第184條、第188條第
1 項之侵權行為法律關係為訴訟標的，提起刑事附帶民事訴訟，經同法院100年度審附民字第582號裁定，移由同法院101年度訴字第405號審理中，尚未判決確定，經本院職權調閱臺灣士林地方法院100年度審附民字第582號、101 年度訴字第405 號案卷核閱屬實，則本件訴訟事件係前訴，參之上開最高法院判例意旨，仍應為實體判決，合先敘明。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1 項第3款定有明文。查本件原告起訴時，訴之聲明第1項原為：「被告應連帶給付原告新臺幣1,000,000 元」（本院卷㈠第36頁），嗣於100年1月4 日以民事準備書㈠狀將訴之聲明第1 項變更為：「被告應連帶給付原告新臺幣1,000,
000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（本院卷㈠第120頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，自應准許之。
四、本件被告戴宏熙經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：㈠原告與訴外人楊文雄等九人因繼承而由原告取得門牌號碼為
臺北市○○區○○○路○段 ○○○號房屋（下稱系爭房屋）之所有權，訴外人楊文雄等九人共同取得坐落於臺北市○○區○○段二小段672 地號土地（下稱系爭土地）之所有權，97年間因訴外人楊文雄等人欲出售系爭土地，即邀同原告一起出售房屋，而因訴外人楊文雄等人於95年12月間出售渠等之祖產即坐○○○區○○段○○段496、497地號土地及其上門牌號○○○區○○路500、502號房屋時，係委託仲介公司即被告茂業公司，並由被告戴宏熙辦理，是訴外人楊文雄即委託被告東誠國際仲介經紀股份有限公司（下稱東森房屋）南崁中山加盟店，即被告茂業公司之營業員被告戴宏熙前來處理系爭房地出售予訴外人鄭金愛之仲介手續，並由被告戴宏熙攜聯邦地政士事務所地政士即被告張逸群（原名張朝幃）擬定契約內容、辦理簽約、繳納稅捐及系爭房地之過戶登記程序，豈料被告張逸群及被告戴宏熙竟基於共同犯意之連絡，明知其並未親眼見證系爭土地之共有人即訴外人楊文雄等九人有「授權戴宏熙，代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事宜」之情事，竟違反其業務上應盡之義務，於代擬合約時，於條款中為此記載，且未註明系爭房地款項之金額比例，亦未將正確增值稅金額新臺幣（下同）1,884,898 元當場計算於系爭房、地之賣方知悉，更與被告戴宏熙共同至買受人鄭金愛家中，以土地增值稅為3,000,000 元、賣方要求價金先行支付等說詞，騙使鄭金愛交付3,000,000 元，後又與被告戴宏熙共同向鄭金愛收取尾款7,000,000 元之票據，致使被告戴宏熙於得款後存入自已帳戶並轉出該筆款項，侵占得逞，被告張逸群未要求訴外人鄭金愛於該紙票據上為指名及禁止背書轉讓之記載，顯未盡其應盡之義務，是依地政士法第26條、民法第184條、第185條規定，被告張逸群應與被告戴宏熙連帶負賠償責任。
㈡被告茂業公司雖稱被告戴宏熙已於96年12月辦理離職，未再
繼續受僱於被告茂業公司，非其公司員工，然事實上，被告戴宏熙除當時繼續使用被告茂業公司之名片外，且亦繼續以被告茂業公司之地址、電話作為聯絡方式，並於被告茂業公司之營業場所簽訂與本件系爭房地買賣相關之訴外人林玉式、陳奕騰、林楊淑惠間之持份買賣契約，甚且事後經由相關網站資料，仍可查得被告戴宏熙為被告茂業公司之營業員，而被告基於茂業公司經紀人員身分，於執行居間契約之過程中，違反民法第574 條居間人不得受領當事人給付之契約義務，是被告茂業公司依民法第224條、第169條規定，應對被告戴宏熙之行為負授權人責任，原告自得依民法第226 條、第213條第1項、第2 項規定，請求損害賠償，再者，被告戴宏熙於執行仲介業務過程中故意侵占上開收受之款項，致原告受有損害，依不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、民法第188 條之規定，被告茂業公司與被告戴宏熙應連帶負賠償責任。另關於被告東森房屋同意被告茂業公司加盟使用其東森房屋之商標，應負授權人責任，並依不動產經紀業管理條例第26條之規定，與被告茂業公司共同對被告戴宏熙之行為負連帶賠償責任。
㈢系爭房地售價總額為15,400,000 元，原告應分得7,700,000
元，扣除已取得100,000元訂金、2,600,000票據、應分擔增值稅半數940,000 元，遭被告戴宏熙侵占之款項中，原告尚可取得4,060,000元，為此，爰依地政士法第26條第1項、第
2 項、不動產經紀業管理條例第26條、民法第184條、第185條、第169條、第188條之規定，就上開損害在本件為一部請求，請求被告等連帶給付1,000,000 元，並聲明：被告應連帶給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日（被告戴宏熙為100年4月18日、被告茂業公司為99年11月11日、被告東森房屋為99年8月21日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告張逸群、茂業公司、東森房屋各以下列情詞置辯：㈠被告張逸群則以：本件原告將買賣款項侵吞之行為，純係被
告戴宏熙個人行為，與被告張逸群無關，被告張逸群並無與被告戴宏熙共同侵害原告權利，另被告張逸群前亦曾受託為訴外人楊義雄等土地所有人辦理另筆不動產移轉登記，當時亦由被告戴宏熙出面交涉，被告張逸群認訴外人楊義雄等人與被告戴宏熙關係密切，因此被告戴宏熙再次委託本件系爭房地移轉登記業務，自不疑有它，況在由被告戴宏熙代理楊義雄等九人出面簽訂不動產買賣契約，除被告戴宏熙持有訴外人楊義雄出具之授權書外，簽約地點亦在原告家中，買受人鄭金愛亦會同在場，被告張逸群因考量被告戴宏熙僅出具訴外人楊義雄之授權書，便要求被告戴宏熙簽立「賣方土地所有權人楊義雄等九人授權戴宏熙代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事宜無訛」，以示負責，且當時在場者之原告、訴外人鄭金愛均無意見，並於買賣契約第14條特別約定事項第4 點特作約定，以避免將來紛爭，是被告張逸群並無欠缺業務上應注意之義務等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
㈡被告茂業公司則以：被告戴宏熙於96年12月間即已離職，與
被告茂業公司於系爭房地買賣當時，已無僱傭關係，且被告茂業公司並未經手此一案件，且系爭房地買賣之契約書，亦非屬被告茂業公司、東森房屋制式定型化契約書，況系爭土地之共有人之一即訴外人楊文雄曾於96年8 月14日，經被告茂業公司居間仲介購買房地乙筆，即係使用制式定型化契約，與本案完全不同，該共有人即原告焉無存疑或應查證之理，是系爭房地買賣既與被告茂業公司無涉，原告起訴主張即於法無據，原告對被告公司之請求實無理由等語資為抗辯，並答辯聲明：原告之訴駁回。
㈢被告東森房屋則以：被告戴宏熙與被告茂業公司於系爭房地
買賣當時，已無僱傭關係，且被告茂業公司並未經手此一案件，系爭房地買賣既與被告茂業公司無涉，更遑論與被告東森房屋有任何連帶賠償之責，且系爭房地買賣之契約書，亦非屬被告茂業公司、東森房屋制式定型化契約書，況系爭土地之共有人之一即訴外人楊文雄曾於96年8 月14日，經被告茂業公司居間仲介購買房地乙筆，即係使用制式定型化契約，與本案完全不同，該共有人即原告焉無存疑或應查證之理，再者，以目前蓬勃的加盟事業發展，一般消費者已可輕易區別加盟店與直營店之不同，被告東森房屋同意被告茂業公司開立加盟店，其對外標示符合行政院公平交易委員會90年5月22日公壹字第01524號令發佈之「公平交易法對房屋仲介業之規範說明」規定，故被告東森房屋於非行為主體下，並無表見代理之事實行為，加盟總部與各加盟店均為獨立法人，是原告對被告東森公司之請求實無理由等語資為抗辯，並答辯聲明為：原告之訴駁回。
三、被告戴宏熙雖未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，然其於準備程序到場陳稱：本件係發生時其還任職在被告茂業公司，當時還是茂業公司之經紀人，其對於原告所述無意見，其願意賠原告。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷㈡第94頁至第94頁背面）：㈠原告為門牌號碼為臺北市○○區○○○路○段 ○○○號房屋之
所有權人，與訴外人楊文雄等共有坐落於臺北市○○區○○段二小段672 地號土地之所有權人九人，於97年間欲出售上開房地。
㈡訴外人楊文雄等人於95年12月間出售坐○○○區○○段○○
段496、497地號土地及其上門牌號○○○區○○路500、502號房屋時，亦係委託被告茂業公司辦理，而當時代擬合約及過戶程序亦係由被告張逸群辦理，被告張逸群並預先備妥不動產買賣契約書（如原證9 號），並經買賣雙方閱覽後簽訂合約。
㈢而本案系爭房地委託出售時，先安排將訴外人林玉式所有之
持份出售予訴外人陳奕騰，97年4月2日由陳亦騰讓售予訴外人林楊淑惠，於辦理移轉持份、簽約手續時，係由被告張逸群駕車搭載林楊淑惠至被告茂業公司簽約，被告戴宏熙在場，並有被告茂業公司人員倒茶招呼，被告張逸群並代擬土地持份買賣契約書第4 條約定後，並經買賣雙方閱覽後簽訂合約，被告張逸群並擔任代書，辦理該持份權利過戶程序。
㈣本案系爭房地於97年4月14日以總價1,540萬元出售予訴外人
鄭金愛，係由被告戴宏熙擔任仲介，並由被告張逸群撰擬買賣契約書及辦理過戶手續。被告張逸群並在該買賣契約書第14條特別約定事項為：「授權戴宏熙，代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事宜」之記載，且第二期尾款未註明系爭房地款項之金額比例，及計算正確增值稅金額及負擔比例（如原證2號），而經買賣雙方閱覽後簽訂合約。
㈤原告在系爭房地出售已取得10萬元訂金及260萬元票據。㈥被告戴宏熙至買受人即訴外人鄭金愛家中，以土地增值稅為
300 萬元、賣方要求由價金中先行支付為由，使鄭金愛交付
300 萬元，後又以為解決增值稅爭議、尾款交由被告戴宏熙分配為由，使鄭金愛交付尾款700 萬元之票據，兩次收款，被告張逸群均在場。
㈦依98年10月26日內政部不動產經紀業資訊系統所示被告茂業
公司之經紀營業員資料，被告戴宏熙當時仍在被告茂業公司任職中（如原證 5號）。
㈧被告茂業公司為被告東森房屋之加盟店，使用東森房屋之店
面招牌，並於該公司名片上標示為「東森房屋南崁中山加盟店」。
五、得心證理由：本件原告主張被告戴宏熙為被告茂業公司之營業員，被告茂業公司則為被告東森房屋之加盟店，使用其東森房屋之商標，是被告戴宏熙於執行仲介業務過程中，違反居間人不得受領當事人給付之契約義務，且故意侵占上開款項，致原告受有損害，而被告張逸群為負責本件系爭房地買賣之地政士，未盡其業務上應盡之義務，爰依地政士法第26條第1項、第2項、不動產經紀業管理條例第26條、民法第184條、第185條、第169條、第188條之規定，請求被告等連帶給付1,000,00
0 元及法定遲延利息云云，經被告張逸群、茂業公司、東森房屋否認，而以前開情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠被告戴宏熙侵占原告之款項為何？原告依民法第184條第1項前段請求被告戴宏熙給付100 萬元有無理由？㈡原告主張被告戴宏熙違反居間人不得受領當事人給付之契約義務，而被告戴宏熙為被告茂業公司之代理人或使用人，被告茂業公司依民法第224條、第169條規定，應對被告戴宏熙之行為負授權人責任，原告自得依民法第226條、第213條第1項、第2項規定，請求被告茂業公司負債務不履行損害賠償責任，有無理由？㈢原告主張被告茂業公司應與被告戴宏熙依不動產經紀管理條例第26條及民法第188 條侵權行為負連帶賠償責任，有無理由？㈣原告主張被告東森房屋應依民法第169 條表見代理之規定負授權人責任，及依不動產經紀管理條例第26條與被告茂業公司，負連帶賠償責任，有無理由？㈤原告主張被告張逸群違反其業務上應盡之義務，而應依地政士法第26條第1項、第2項及民法第184條、第185條與被告戴宏熙負連帶賠償責任，有無理由？茲分述如下：
㈠被告戴宏熙侵占原告之款項為何？原告依民法第184條第1項
前段請求被告戴宏熙給付100萬元有無理由？⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任
，民法第184條第1項前段定有明文。查原告主張被告戴宏熙因仲介系爭房地買賣，以土地增值稅為300 萬元、賣方要求由價金中先行支付為由，使訴外人鄭金愛交付300 萬元，後又以為解決增值稅爭議、尾款交由被告戴宏熙分配為由，使訴外人鄭金愛交付尾款700 萬元之票據，然卻將該等款項侵占入己，而系爭房地售價總額為1,540 萬元，原告本應分得770萬元，扣除已取得10萬元訂金、260萬元票據及應分擔增值稅半數94萬元，原告尚可取得406 萬元等情，均為被告所不爭執，並有系爭房地買賣契約書、支票2 紙、土地登記申請書、土地增值稅繳款書，土地建築改良物所有權買賣移轉契約書等件在卷可佐（見本院卷㈠第43頁至第69頁），且被告戴宏熙於系爭房地買賣過程中，共侵占877萬7,265元乙情，業經士林地方法院100 年度審易字第2299號刑事判決判處被告戴宏熙有期徒刑1年2月，經被告戴宏熙提起上訴後，嗣於臺灣高等法院上易字第446 號案件準備程序中，經被告戴宏熙撤回上訴確定，業據本院調取臺灣士林地方法院檢察署100年度偵緝字第537 號、98年度偵字第13000號偵查卷、98年度他字第2463號偵查卷宗，臺灣士林地方法院100 年度審易字第2299號刑事卷宗，臺灣高等法院臺灣高等法院上易字第446號1刑事卷宗核閱屬實，並為兩造所不爭執，應認被告戴宏熙確係故意侵占訴外人鄭金愛為支付系爭房地買賣之土地增值稅及買賣價金而交付之上開款項，致原告受有損害，而應依民法第184條第1項前段之規定負損害賠償責任。⒉綜上，被告戴宏熙故意侵占上開款項，而系爭房地售價總額
為1,540萬元，原告本應分得770萬元，扣除已取得10萬元訂金、260萬元票據及應分擔增值稅94萬元，原告尚可取得406萬元，確因被告戴宏熙之上開行為而受有無法取得之損害，是原告主張依民法第184條第1項前段一部請求被告戴宏熙賠償其中之100萬元核屬有據，應予准許。
㈡原告主張被告戴宏熙違反居間人不得受領當事人給付之契約
義務，而被告戴宏熙為被告茂業公司之代理人或使用人，被告茂業公司依民法第224條、第169條規定，應對被告戴宏熙之行為負授權人責任，原告自得依民法第226條、第213條第1項、第2項規定，請求被告茂業公司負債務不履行損害賠償責任，有無理由？⒈按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報
酬。而居間人就其媒介所成立之契約，無為當事人給付或受領給付之權。分別為民法第568條第1項、第574 條所明定。
而揆諸民法第574 條之立法理由：「謹按居間人任務，僅以報告訂約之機會或為其媒介為止。至於當事人間如因契約而有所給付，或有所受領時，均須由各當事人自己為之，居間人無為當事人代為給付或受領給付之權也。故設本條以明示其旨。」可知，民法第574 條僅在闡釋居間契約之定義及權利義務關係，然尚非強制或禁止規定，並無排除契約當事人得因交易之居間，另行併生委任關係，約定受任人即居間人有為委任人即當事人給付或受領給付之權，而成立居間及委任之混合契約或無名契約，合先敘明。
⒉查本件系爭房地買賣契約書第14條特別約定事項第1 點約定
：「賣方土地所有權人楊義雄等九人授權戴宏熙先生，代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事項無訛。代理人戴宏熙。」，並經見證人即被告張逸群、買方即訴外人鄭金愛、賣方即原告及訴外人楊義雄之代理人即被告戴宏熙簽認乙情，有系爭房地買賣契約書在卷可佐（見本院卷㈠第43頁至第48頁），且被告張逸群亦辯以簽約當時被告戴宏熙即係以土地所有人代理人身分完成買賣契約書之簽訂，當時在場之原告及訴外人鄭金愛均無意見等語，原告對此亦未予以爭執。是被告戴宏熙基於土地所有權人楊義雄等九人之授權及上開買賣契約第14條特別約定事項第1 點之約定代為收受買賣價款，於法並無不合，難認被告戴宏熙有何違反居間人不得受領當事人給付之契約義務，而應負債務不履行損害賠償之責。從而，縱使如原告所主張委任銷售系爭房地契約係存在於原告與被告茂業公司間，惟被告戴宏熙係以個人名義獲授權收售價款，且如前述原告主張被告戴宏熙違反居間人不得受領當事人給付之契約義務，復屬無由，則原告主張被告戴宏熙為被告茂業公司之代理人或使用人，被告茂業公司應依民法第224條或第169條規定，對被告戴宏熙之行為負授權人責任，原告自得依民法第226條、第213條第1項、第2項規定，請求被告茂業公司負債務不履行損害賠償責任云云，顯屬無據，礙難採憑。
㈢原告主張被告茂業公司應與被告戴宏熙依不動產經紀管理條
例第26條及民法第188 條侵權行為負連帶賠償責任，有無理由？⒈被告茂業公司對於被告戴宏熙上開侵權行為應依民法第 188條第1項前段負連帶賠償責任：
⑴按受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與
行為人連帶負損害賠償責任。民法第188條第1項前段定有明文。次按民法第188條第1項規定之僱用人連帶賠償責任，係為保護被害人，避免其於向一般經濟能力較差之受僱人請求賠償時，無法獲得賠償而設。故此之所謂受僱人，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服勞務而受其監督者，均係受僱人（最高法院57年度台上字第1663號判例意旨參照）。易言之，所謂之受僱人，只要客觀上受僱用人之選任、監督而為其服勞務之人即是，不問是否訂有僱傭契約、勞務種類如何、期間長短乃至有無報酬，均有其適用。且所謂執行職務，亦不以受指示執行之職務為限，倘受僱人之行為在外觀上依一般情形觀之，得認係執行職務者，均屬相當。所謂監督，係指對勞務之實施方式、時間及地點加以指示或安排之一般的監督而言。
⑵經查，被告戴宏熙於仲介系爭房地買賣過程中，故意侵占上
開款項，原告得依民法第184條第1項前段請求被告戴宏熙給付100 萬元，業已認定如前，而原告主張被告戴宏熙係使用被告茂業公司之名片，且以被告茂業公司之地址、電話作為聯絡方式，且事後經由相關網站資料，仍可查得被告戴宏熙為被告茂業公司之營業員，業據原告提出被告戴宏熙名片、98年10月26日內政部網站不動產經紀業資訊系統查詢資料、系爭土地異動索引、訴外人林楊淑惠、陳奕騰所簽立之買賣契約書等件在卷可憑（見本院卷㈠第42頁、第129頁至第142頁）是被告戴宏熙於系爭房地買賣當時仍為被告茂業公司受僱人，且客觀上仍係為被告茂業公司服勞務之人。
⑶被告茂業公司固以前開情詞置辯，然查：
①本件系爭房地委託出售時，係先安排將訴外人林玉式所有之
持份出售予訴外人陳奕騰，97年4月2日再由陳亦騰讓售予訴外人林楊淑惠，而辦理移轉持份、簽約手續時，係由被告張逸群駕車搭載訴外人林楊淑惠至被告茂業公司簽約，被告戴宏熙在場，並有被告茂業公司人員倒茶招呼，被告張逸群並代擬土地持份買賣契約書第4 條約定後，並經買賣雙方閱覽後簽訂合約，被告張逸群並擔任代書，辦理該持份權利過戶程序乙情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈢），且經證人即被告張逸群、證人即系爭土地之共有人林楊淑惠到場具結證述屬實（見本院卷㈠第203頁至第204頁、第252 頁至第255 頁），並有系爭土地異動索引、訴外人林楊淑惠、陳奕騰所簽立之買賣契約書等件在卷可憑（見本院卷㈠第 130頁至第142 頁），觀諸上開證人林楊淑惠與訴外人陳奕騰於97年年3月17日所簽立之買賣契約書第4條規定及證人即被告張逸群、證人林楊淑惠之證述可知，被告戴宏熙於97年3 月17日證人林楊淑惠與訴外人陳奕騰簽立該買賣契約書時，客觀上仍係為被告茂業公司服勞務之人，是揆諸前開規定及判例意旨，原告執被告戴宏熙勞工保險被保險人投保資料表、被告茂業公司勞保資料（見本院卷㈡第99頁、第250 頁至第
265 頁），辯稱被告已於96年12月間即已離職，系爭房地買賣與被告茂業公司無涉云云，已難採憑。
②再者，被告戴宏熙亦陳稱本件係發生時其還任職在被告茂業
公司，當時還是茂業公司之經紀人等語（見本院卷㈡第93頁反面），被告戴宏熙並於士林地方法院100年度審易字第229
9 號刑事案件中陳稱：伊當時還是茂業公司之經紀人，沒有用制式合約書是因為，這個案子在臺北辦比較方便，這確實是茂業公司的案子，伊承辦本件買賣時已經退勞健保，但還是有在茂業公司，不然買賣要寫委託書，本案第一筆服務費10萬元也有進到茂業公司，茂業公司也有分配給伊，簽完買賣契約後，才收服務費，就報成交，會把網路廣告拉下來，跟公司同事說這間已經賣掉了等語，有士林地方法院100 年度審易字第2299號刑事案件100年12月5日準備程序筆錄在卷可稽（見本院卷㈡第66頁至第70頁），並經本院調取臺灣士林地方法院100年度審易字第2299號刑事卷宗核閱屬實。
③至於上開證人林楊淑惠與訴外人陳奕騰於97年年3 月17日所
簽立之買賣契約書亦非使用被告茂業公司、東森房屋制式定型化契約書。且訴外人楊文雄曾於96年8 月14日，經被告茂業公司居間仲介，使用制式定型化契約購買房地一筆等情，均與本件原告無涉，難認原告足以因此察覺有異，而系爭土地之共有人即訴外人楊文雄等人係由被告被告戴宏熙以代理人身分完成買賣契約書之簽訂，亦如前述，不足謂原告有何可由訴外人楊文雄等人處察覺有異之可能，是被告茂業公司辯稱系爭房地買賣之契約書，非屬被告茂業公司、東森房屋制式定型化契約書，原告焉無存疑或應查證之理云云，亦難採憑。
④綜上，被告茂業公司所辯被告戴宏熙於96年12月間即已離職，系爭房地買賣與被告茂業公司無涉云云，均難採憑。
⑷究諸實際，經紀人員應專任一經紀業，並不得為自己或他經
紀業執行仲介或代銷業務。但經所屬經紀業同意為他經紀業執行業務者，不在此限，不動產經紀業管理條例第16條定有明文。而被告戴宏熙迄至98年10月26日依內政部網站不動產經紀業資訊系統查詢資料仍任職於被告茂業公司，依前開不動產經紀業管理條例第16條之規定，被告本不得為自己或其他經紀業執行仲介業務，而被告茂業公司對於原告主張被告茂業公司於96年12月至97年8 月間均容任被告戴宏熙使用被告茂業公司之地址及電話作為與原告及系爭土地共有人間之聯絡方式，亦未予以否認，甚且自認被告茂業公司人員有代為留話與被告戴宏熙之事實（見本院卷㈡第76頁），衡諸常情，如非被告戴宏熙常進出被告茂業公司，被告茂業公司人員如何能代為留話並代為轉達，且代為留話者自當詢問來電者之姓名、來電用意及聯絡方式，當能明瞭係因系爭房地買賣事宜而致電，要無每每均係誤認來電者為被告戴宏熙之友人，出於善意而代為留話之情由，益證原告主張被告戴宏熙於系爭房地買賣當時仍為被告茂業公司受僱人，且客觀上仍係為被告茂業公司服勞務之人乙情，應可憑信。
⑸綜上所述，揆諸前開規定及判例意旨，原告主張被告茂業公
司應與被告戴宏熙依民法第188條第1項前段負連帶賠償責任，為有理由，應予准許。
⒉被告茂業公司對於被告戴宏熙上開侵權行為亦應依不動產經紀管理條例第26條第2項負連帶賠償責任：
⑴按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交
易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；又經紀業，指依不動產經紀管理條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；經紀人員，指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。不動產經紀管理條例第26條第2項、第4條第4款、第7款分別定有明文。
⑵查被告戴宏熙於執行系爭房地買賣仲介業務過程中故意侵占
上開款項致原告受有損害，且被告戴宏熙迄至98年10月26日依內政部網站不動產經紀業資訊系統查詢資料，仍任職於被告茂業公司，均已如前述，則原告主張被告茂業公司應與被告戴宏熙依不動產經紀管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，亦屬有據，應予准許。
㈣原告主張被告東森房屋應依民法第169 條表見代理之規定負
授權人責任，及依不動產經紀管理條例第26條與被告茂業公司，負連帶賠償責任，有無理由？⒈按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其
代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限，民法第169 條同有明文。又表見代理云者，即代理人雖無代理權而因有可信其有代理權之正當理由，遂由法律課以授權人責任之謂，而代理僅限於意思表示範圍以內，不得為意思表示以外之行為，故不法行為及事實行為不僅不得成立代理，且亦不得成立表見代理，最高法院著有55年台上字第1054號判例，可資依循。是原告固然主張被告東森房屋對於同意被告茂業公司加盟使用東森房屋之商標之加盟授權之代理權授予行為，負授權人責任，然本件難認被告戴宏熙、茂業公司有何違反居間人不得受領當事人給付之契約義務，而應負債務不履行損害賠償之責，已如前述，且本件係因被告戴宏熙於執行系爭房地買賣仲介業務過程中故意侵占上開款項致原告受有損害，原告乃分別民法第184條第1項前段、第188 條、不動產經紀管理條例第26條第2 項等侵權行為之規定請求被告戴宏熙與茂業公司負連帶損害賠償責任，核與債務不履行之要件有間，揆諸前開規定及判例意旨，侵權行為之發生並無表見代理適用之可能，故原告依民法第169 條之規定，主張被告東森房屋應界被告茂業公司所屬經紀人及被告戴宏熙侵占原告上開款項之不法侵權行為，負表見代理之責，並無理由，先予敘明。
⒉至原告主張被告東森房屋對於被告戴宏熙上開侵權行為應依
不動產經紀管理條例第26條第2項負連帶賠償責任部分：⑴按加盟經營者，指經紀業之一方以契約約定使用他方所發展
之服務、營運方式、商標或服務標章，並受其規範或監督者而言，不動產經紀管理條例第4條第8款定有明文。
⑵查被告茂業公司為被告東森房屋之加盟店，使用東森房屋之
店面招牌，並於該公司名片上標示為「東森房屋南崁中山加盟店」乙情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈧）。而被告東森房屋辯稱：一般消費者已可輕易區別加盟店與直營店之不同，被告東森房屋同意被告茂業公司開立加盟店，其對外標示符合行政院公平交易委員會之規定，故被告東森房屋於非行為主體，加盟總部與各加盟店均為獨立法人，是原告對被告東森公司之請求實無理由云云，然被告茂業公司作為被告東森房屋之加盟店，取得被告東森房屋商標、服務標章等之使用權限，其用意自當藉由被告東森房屋之商譽吸引消費者前去為消費行為，而被告東森房屋收取加盟店一定之加盟金，同意加盟店以其商標、服務標章向外行使用以吸引消費者前去，客觀上當足以使一般消費者相信其加盟店即為被告東森房屋之分支或一部，係同一企業之信賴，進而因信賴被告東森房屋服務標章所表彰之服務品質及保障，而與加盟店進行交易，則如謂消費者對於該加盟店服務之人因執行職務對其所造成之損害不能向被告東森房屋求償，無異使被告東森房屋公司徒坐享因消費者信賴所帶來之巨額商業利益，卻無庸負責，是被告東森房屋所辯，已非事理之平。
⑶次查，揆諸前開不動產經紀管理條例第4條第8款規定，可知
，被告茂業公司作為被告東森房屋之加盟店，除得使用被告東森房屋所發展服務、營運方式、商標或服務標章，亦應同受被告東森房屋之規範及監督，是被告東森房屋既有規範及監督之權，則被告戴宏熙既係在被告東森房屋之加盟店即被告茂業公司內為消費者提供房屋仲介業務，在客觀上足以令人相信其亦係受被告東森房屋之選任、監督而為其服勞務，是被告茂業公司固然應對於被告戴宏熙上開侵權行為應依不動產經紀管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，被告茂業公司既係受被告東森房屋規範監督之加盟店，當可解釋為被告戴宏熙除係為被告茂業公司執行業務外，併有同時為他經紀業即被告東森房屋執行業務之事實，此為加盟經營方式所必然，從而，被告東森房屋對於被告戴宏熙上開侵權行為亦應依不動產經紀管理條例第26條第2項負連帶賠償責任。⑶綜上，原告主張被告東森房屋對於被告戴宏熙上開侵權行為
應依不動產經紀管理條例第26條第2 項負連帶賠償責任，於法並無不合，應予准許。
㈤原告主張被告張逸群違反其業務上應盡之義務，而應依地政
士法第26條第1項、第2項及民法第184條、第185條與被告戴宏熙負連帶賠償責任，有無理由？⒈地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上
應盡之義務。地政士違反前項規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責任，地政士法第26條定有明文。
⒉原告主張被告張逸群明知其並未親眼見證系爭土地之共有人
即訴外人楊文雄等九人有「授權戴宏熙，代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事宜」之情事，竟違反其業務上應盡之義務，於代擬合約時，於條款中為此記載，且未註明系爭房地款項之金額比例，亦未將正確增值稅金額當場計算於系爭房、地之賣方知悉，更與被告戴宏熙共同至訴外人鄭金愛家中，以土地增值稅為300 萬元、賣方要求價金先行支付等說詞，使訴外人鄭金愛交付300 萬元，後又與被告戴宏熙共同向訴外人鄭金愛收取尾款700 萬元之票據，竟未提醒交易雙方注意，致使被告戴宏熙於得款後侵占得逞，且被告張逸群未要求訴外人鄭金愛於該紙票據上為指名及禁止背書轉讓之記載，顯未盡其應盡之義務云云，然查：
⑴被告張逸群固不爭執，撰擬系爭房地買賣契約書及辦理過戶
手續，並為該買賣契約書第14條特別約定事項第1點為：「授權戴宏熙，代為處理所有權買賣簽約及收受價款等相關事宜」之記載，且第二期尾款未註明系爭房地款項之金額比例，及計算正確增值稅金額及負擔比例，被告戴宏熙至訴外人鄭金愛家中，以土地增值稅為300 萬元、賣方要求由價金中先行支付為由，使訴外人鄭金愛交付300 萬元，後又以為解決增值稅爭議、尾款交由被告戴宏熙分配為由，使訴外人鄭金愛交付尾款700 萬元之票據，兩次收款，被告張逸群均在場等事實（見上開不爭執事項㈣、㈥）。
⑵惟本件如前述，僅足認被告戴宏熙於執行系爭房地買賣仲介
業務過程中，故意侵占上開款項致原告受有損害，而被告戴宏熙既係於收受款項後，始加以侵占入己，致生損害於原告，則原告主張上開被告張逸群未盡應盡之義務，已難認與原告所受損害間有何相當因果關係，況被告戴宏熙亦陳稱：伊取得訴外人交付之尾款時，有通知原告來領款，原告沒有來領款，如果他當時有來領款就不會被伊挪用等語（見本院卷㈡第93頁反面），核與被告張逸群前於100年6月28日以證人身分到場證稱：被告戴宏熙約買賣雙方到鄭金愛姐姐店裡交付款項，大概十點鐘到，當時只有鄭金愛跟他姐姐，伊問原告怎麼沒有來，有打電話給原告，原告就增值稅問題有爭執，其同意由被告戴宏熙領，等到禮拜一再一起結算等語相符（見本院卷㈠第204 頁反面），益徵原告之主張，要難採憑。
⑶況本件系爭房地買賣契約書第14條特別約定事項第1 點約定
：「賣方土地所有權人楊義雄等九人授權戴宏熙先生，代為處理所有權買賣簽約及收受及收售價款等相關事項無訛。代理人戴宏熙。」，並經見證人即被告張逸群、買方即訴外人鄭金愛、賣方即原告及訴外人楊義雄之代理人即被告戴宏熙簽認乙情，有系爭房地買賣契約書在卷可佐（見本院卷㈠第43頁至第48頁），且被告張逸群亦辯以簽約當時被告戴宏熙即係以土地所有人代理人身分完成買賣契約書之簽訂，當時在場之原告及訴外人鄭金愛均無意見等語，原告對此亦未予以爭執，已如前述，且被告張逸群並使買賣雙方於房地買賣契約書第14條特別約定事項第4 點約定：「買賣叁方同意若土地所有部分因授權書因素未能取得，造成買賣未能成交，叁方同意無本約第十、條違約罰則，但至遲應於97年4 月29日前作成，屆期以現金壹次給付予買方，本約方得作廢。
」以免紛爭，是亦難認被告張逸群有何未盡之義務，至於被告戴宏熙與賣方土地所有權人間之實際約定情形，本非其所得與聞，並負有確認義務，原告為其未盡應盡義務，委不足採。
⑷綜上所陳，原告主張被告張逸群違反其業務上應盡之義務，
而應依地政士法第26條第1項、第2項云云，礙難採憑。⒊再按，數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責
任。不能知其中孰為加害人者，亦同。造意人及幫助人，視為共同行為人。民法第185條定有明文，又依民法第185條第
1 項之規定，共同侵權行為人固連帶負損害賠償責任，惟同條項前段所謂共同侵權行為，須共同行為人皆已具備侵權行為之要件始能成立，若其中一人無故意過失，則其人非侵權行為人，不負與其他具備侵權行為要件之人連帶賠償損害之責任（最高法院22年上字第3437號判例意旨參照），是本件原告既未能舉證證明被告張逸群業已具備侵權行為之要件，被告張逸群所為與原告之損害間，有何相當因果關係，揆諸前開規定及判例意旨，原告主張被告張逸群應依地政士法第26條第1項、第2項及民法第184條、第185條與被告戴宏熙負連帶賠償責任，即屬無據，礙難准許。
㈥從而，被告戴宏熙因故意侵占上開款項，依民法第184條第1
項前段應負損害賠償責任，又被告茂業公司、東森房屋均為被告戴宏熙為其執行仲介業務之經紀業者，被告茂業公司並為被告戴宏熙僱用人，因被告戴宏熙執行職務，侵占原告上開款項，應分別依民法第188條第1項前段、不動產經紀管理條例第26條第2 項規定，與被告戴宏熙連帶負損害賠償責任。惟被告茂業公司、被告東森房屋相互間，則無亦應負連帶責任之明文規定，彼等間則為不真正連帶債務關係，併予敘明。
六、綜上所述，原告本於侵權行為之法律關係，請求被告戴宏熙與被告茂業公司，與被告東誠國際仲介經紀股份有限公司，應各連帶給付原告100萬元，及被告戴宏熙部分自100年4 月18日起、被告茂業公司部分自99年11月11日起、被告東森房屋自99年8月21日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。至被告茂業公司、被告東森房屋相互間，其中一人債務履行，他債務人之債務亦同歸消滅，為不真正連帶債務，是本件被告戴宏熙與被告茂業公司、被告戴宏熙與被告東森房屋任一組已為給付，其餘各組被告於該給付範圍內同免責任，併此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 101 年 8 月 15 日
民事第六庭 審判長法 官 林麗真
法 官 邱蓮華法 官 鄭昱仁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 15 日
書記官 李婉菱