臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5153號原 告 洪珍容訴訟代理人 蘇飛健律師被 告 劉藹愉
劉李胤劉叡頴共 同訴訟代理人 陳志誠律師上列當事人間請求加倍給付定金事件，本院於民國100年3月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應連帶給付原告新台幣壹佰萬元，及自民國九十九年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾叁萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時係請求被告連帶給付新臺幣（下同）2,000,000元及法定遲延利息，嗣於民國100年2月24日言詞辯論期日則減縮請求被告連帶給付1,000,000元及法定遲延利息，此核屬減縮應受判決事項之聲明，且亦為被告所同意，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：
（一）原告於民國99年6月22日簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書，即原證1），委託訴外人誠忠不動產仲介經紀有限公司（下稱誠忠公司）居間以新台幣（下同）100,000,000元為價金數額，向被告之被繼承人李美佐洽商購買其所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○號、7 號及9號之房屋，及其所坐落基地即臺北市○○區○○段2小段第601、602地號土地之應有部分所有權（下合稱系爭房地），原告並有提供面額1,000,000元之支票1紙（下稱系爭支票）與訴外人誠忠公司，作為與被告之被繼承人李美佐洽談之斡旋金，被告之被繼承人李美佐於99年6月24日已同意以系爭意願書所載之條件出售系爭房地與原告，並於系爭意願書中簽名用印及收受系爭支票，由系爭意願書有載明買賣標的、付款方式、土地增值稅、契稅、印花稅給付方式、代書費用等買賣必要條件，應可認原告與被告之被繼承人李美佐間已成立系爭房地之買賣契約（下稱系爭買賣契約）。詎訴外人李美佐於簽約後未久之99年7月27日死亡，被告等均為訴外人李美佐之繼承人，依繼承規定本應仍按約履行，惟其等竟以原告未與訴外人李美佐簽立正式買賣契約為由而拒絕按約履行，原告自得依民法第24 9條規定及系爭意願書第5條約定，請求被告連帶加倍返還定金，而因被告在本件審理中已有返還前所收受之定金1, 000,000元，原告尚請求被告連帶給付者即為扣除該已清償數額外仍應加倍返還之數額部分，為此提起本件訴訟。並聲明：如主文第1項所示；並願供擔保請准宣告假執行。
（二）對被告抗辯之陳述略以：原告為後續履約交付價金事宜，於99年8月5日即備妥面額9,000,000元之支票面見交付被告，係被告不願履約而拒收，以系爭房地嗣後價格飛漲之程度，若原告現下欲購買相同面積之土地，依附近商圈土地買賣行情變動之數額計算，原告恐須增加給付約4千餘萬元，若被告未拒絕履約，原告本可在購入後轉賣而賺得上開數額之利益，現因被告之行為而受有損害，原告請求加倍返還定金並未過高等語。
二、被告則抗辯以：訴外人李美佐雖於99年6月24日有在系爭意願書上簽名及蓋印，惟從不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）部分條文及被告委任之律師於99年9月9日寄與被告等人之信函內容，均可知仍有多項條文須刪改或再議，買賣契約成立之要點尚未合致，系爭意願書第5條復有約定，一週內簽訂不動產買賣契約書，此亦可見系爭意願書並非買賣契約，系爭買賣契約應尚未成立。又之前係因李美佐於99年7月27日死亡，並非不出賣系爭房地，嗣後兩造就交屋時間、交屋前之租金收取、賣方是否應付租金給買方、及價金尾款應保留多少、辦理建號滅失手續應由那一方負責辦理等復均無法達成合意，方致無法簽定買賣契約，並非被告反悔不賣，此情應無民法第249條第3款規定之適用，被告自亦無須負加倍給付定金與原告之義務等語。
三、本件兩造並不爭執：
（一）原告曾為購買被告之被繼承人李美佐買其所有系爭房地，於99年6月22日簽立系爭意願書而委託訴外人誠忠公司居間出價100,000,000元，原告並有提供面額1,000,000元之系爭支票與訴外人誠忠公司作為議約之斡旋金。
（二）被告之被繼承人李美佐於99年6月24日有同意如系爭意願書所載之內容，並因而在系爭意願書上簽名用印及收受系爭支票作為約定之定金。
（三）李美佐係於99年7月27日死亡，被告則均為其繼承人而繼承系爭意願書之相關權利義務，目前兩造並未曾就系爭房地另簽立任何買賣契約書，亦未依系爭意願書所載之內容履行。上情並有系爭意願書、系爭支票影本等件為證，自堪信屬實。
四、本件被告既以前詞置辯，是本件所應審究之爭點厥為關於系爭意願書所載兩造應簽訂不動產買賣契約書等內容迄未履行，是否係可歸責於被告？或係因兩造就買賣契約書其他重要事項未能達成合意所致？原告得否依民法第249條第3款及系爭意願書第五條後段約定，請求被告給付所收取定金加倍款？茲說明得心證之理由如下：
（一）按因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金；契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之，民法第249條第3、4款分別定有明文。次按，契約之成立係以要約與承諾、當事人互為同一內容意思表示之要約交錯，或意思實現等方式為之，契約復有預約與本約之分，二者均屬債權契約，而後者主要係因當事人基於法律上或事實上之理由，以訂立本約尚未臻成熟，方先約定將來訂立一定契約之預約，使相對人受其拘束以確保將來本約之訂立，我國民法就預約並未設規定，故應適用關於債權契約之一般原則，且關於預約與本約在實際上之區別，最高法院70年度台上字第1474號民事判例意旨已說明縱使當事人由他方受有定金而依民法第248條規定視為成立契約，該契約究為「本約」抑係「預約」，仍應依其情事解釋當事人之意思定之，若契約要素業已明確合致，其他有關事項亦規定綦詳，已無另行訂定契約之必要時，縱名為預約，例如交易上常使用之「土地買賣預約書」及「房屋預定買賣契約」等用語，亦可視為本約，而非預約。
（二）本件原告主張迄今兩造並未係系爭意願書所約定內容履行之原因，係被告拒絕簽立一節，固為被告所否認，且以前詞置辯，惟關於兩造間就交屋時間、交屋前之租金收取、賣方是否應付租金給買方、及價金尾款應保留多少、辦理建號滅失手續應由那一方負責辦理等事項，被告僅泛稱彼此未能達成合意，並未能具體說明兩造就前開事項曾個別提出如何之締約提議詳情、彼此差距情形為何等，其所辯是否屬實，已值存疑，加之系爭意願書第1條、第3條約款，就買賣契約重要事項之標的物即系爭房地範圍、價金數額及分期給付比例等均有約明，第六條約款甚且就移轉登記所需處理之稅費、代書費等項目負擔方式詳為約明，關於被告所稱交屋前租金收取及賣方應否給付租金與買方等事宜，若彼此無特約時，關於原已存在租約關係如何處理仍有法律明文規範可資依循，就尾款應保留多少若無新約定，系爭意願書第3條內容亦可資援用，至於交屋時間或建號滅失手續等，與兩造前述有為合意之範圍相較，亦屬涉及如何順利辦理等事務問題而難認屬買賣契約必要之點，若無特約，關於交屋時間依民法第348條等規定本在契約成立後即負有履行義務，探究兩造在簽立系爭意願書時所合意之內容，實均已含括一般不動產買賣契約必要之點，系爭意願書所成立之內容應堪認已達本約之性質，而非如被告所辯僅屬預約階段，被告僅以前開非必要事項未能達成合意，實難認有據。況且，縱使如被告所辯系爭意願書僅屬預約性質，則依該預約內容，被告仍負有須依約與原告磋商成立本約之義務，而如前述，被告所述事項究竟曾有磋商過程而仍無法達成合意等既未能說明並證明之，關於各該事項無法合意之狀況，是否足以使兩造成立預約時各自就成立本約一事所評估、預期之經濟目的無法達成，被告仍未能合理說明，遑論被告在本院審理中復曾明確表示目前不願再出賣（參見本院100年2月24日言詞辯論筆錄），此均可見原告主張係被告片面主觀拒絕履約，較為可採，則被告既有無端拒絕履約之情形，系爭意願書之不能履行自堪認可歸責於受定金之被告，依系爭意願書第五條後段或民法第249條第3款規定，被告即應負加倍返還定金與原告之責任，被告彼此間既係繼承此債務而屬公同共有債務性質，原告請求被告連帶給付，洵為有理，且衡諸該定金之數額遠低於系爭意願書所約定價金100,000,000元，該定金性質作為契約不履行損害賠償之擔保，原告復已說明系爭房地附近之土地價值嗣後有上漲情形，被告就此亦不爭執，亦堪認原告請求返還之定金數額，尚屬，被告自應如數連帶返還之。
五、從而，原告依兩造所成立系爭意願書第五條後段或民法第249條第3款規定，請求被告連帶給付1,000,000元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日即99年11月22日起至清償日止，按法定利率即年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核與民事訴訟法第390條第2項、第392條規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條第2項。中 華 民 國 100 年 4 月 15 日
民事第七庭 法 官 林麗真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 15 日
書記官 黃靖雅