臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5460號原 告 連振興訴訟代理人 何佩娟律師被 告 殷兩在訴訟代理人 李富祥律師上列當事人間請求塗銷抵押權事件，本院於民國100 年7 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣壹佰伍拾壹萬貳仟捌佰伍拾元同時，將坐落台北市○○區○○段一小段八七０地號土地（面積二０二平方公尺，權利範圍六分之一），由台北市古亭地政事務所以０九七中正一字第一０八八四０號收件，並於民國九十七年十一月十七日為設定登記，擔保債權總金額新臺幣壹佰捌拾壹萬貳仟捌佰伍拾元之抵押權登記予以塗銷。
被告應將坐落台北市○○區○○段一小段第八七０地號土地之台北市古亭地政事務所權狀字號84北古字第023706號之土地所有權狀正本返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾元供擔保後得假執行；但被告得以新臺幣叁拾萬元為原告預供擔保而免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國97年11月11日以新臺幣（下同）997萬9,900 元向伊購買名下坐落台北市○○段○ ○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）應有部分1/6 ，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約）及協議書（下稱系爭協議），設定以伊為債務人、擔保債權金額181 萬2,850 元、清償期為99年11月10日之抵押權，被告並陸續交付簽約款151 萬2,850 元予伊，嗣於99年11月17日完成設定上開抵押權登記（下稱系爭抵押權）。因系爭土地為共有，他共有人得主張優先購買權，且其上有門牌號碼台北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 號之未經保存登記建物，兩造遂於系爭契約第14條約明被告應於簽約日起24個月內（即99年11月10日前）辦理系爭土地（含其上建物）之整合，並完成本買賣合約，若無法於期限內完成，則被告同意辦理塗銷註記，同時伊願無息退還上開簽約款。詎被告於99年6 月9 日以系爭土地即將完成整合為由，向伊騙得系爭土地所有權狀正本。然因被告從未與他共有人洽談系爭土地買賣及整合事宜，且他共有人已向伊表達優先承買之意，被告既未能於系爭契約所定2 年期限內完成系爭土地之買賣及整合，顯已無法完成約定事項，系爭契約因解除條件成就而失其效力，經伊於99年11月12日委請律師去函催告被告應依約辦理塗銷系爭抵押權並返還系爭土地權狀正本未果，爰依不當得利、所有權及系爭契約第14條約定請求被告塗銷系爭抵押權，並返還系爭土地所有權狀等語。併聲明：㈠被告應將坐落台北市○○段○ ○段○○○ ○號土地、權利範圍1/6 、台北市古亭地政事務所09 7中正一字第108840號收件，於97年11月17日所設定登記之181 萬2,850 元之普通抵押權予以塗銷。㈡被告應將台北市○○段○ ○段870 地號、權狀字號84北古字第023706號之土地所有權狀正本返還予原告。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告於97年間因需錢孔急，急欲將其名下系爭土地應有部分出售予伊，惟伊評估當時整體經濟環境，認有先觀察再決定之必要，且為解決原告資金需求困境，兩造遂簽訂系爭契約，並約定伊應於簽約日起24個月內決定是否要完成系爭契約，通知原告辦理土地所有權移轉登記，再支付後續款項，若伊決定不買，則原告應將所收受之買賣價金無息退還，該特約條款所謂「整合」係指伊於簽約日起24個月內可決定是否購買系爭土地、續付價款之猶豫期表示，縱伊未如期與系爭土地之他共有人洽談達成協議，倘伊仍願意購買時，對原告並無不利，自不得拒絕配合完成系爭契約；又系爭契約簽訂時，系爭土地已有2 個順位之抵押權存在，為避免原告超貸系爭土地進而影響伊之權益，故與原告協議將系爭土地所有權狀交付予伊；且伊於上開2 年期限屆至前多次聯繫原告履約，原告均藉詞身體不適延宕，卻於上開期限屆至後，來函催告塗銷系爭抵押權登記及返還系爭土地所有權狀，顯係以不正當行為促其解除條件成就，故原告請求塗銷系爭抵押權並返還系爭土地所有權狀，即無憑據；如認原告得請求塗銷系爭抵押權登記，依系爭契約第14條約定，原告亦應同時履行退還伊所給付之151 萬2,850 元等語置辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠被告於97年11月11日向原告以總價1,425 萬7,000 元購買系
爭土地（應有部分1/6 ），並簽訂土地買賣契約書。依系爭契約第14條第1 項：「甲方（指被告）應於本合約簽訂日起24個月內（即97年11月10日前）辦理本標的物土地之整合（含建物部分），並完成本買賣合約」，第2 項約定：「甲方若無法於期限內完成本買賣合約，則甲方同意辦理塗銷註記，同時乙方（指原告）無息返還甲方簽約款」。
㈡被告陸續給付原告151萬2,850元。
㈢兩造於97年11月17日在系爭土地上設定系爭抵押權，擔保債權總額181 萬2,850 元、清償日期99年11月10日。
㈣被告於99年11月11日寄發郵局存證信函請求原告履行系爭契約，經原告於翌（12）日收受。
以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第69頁正、反面），且有土地買賣契約書、協議書、系爭土地他項權利查詢資料、土地所有權狀、郵局存證信函及回執等件為證（見本院卷第8 至18頁），堪信為真正。
四、原告主張被告未依系爭契約履行於2 年內完成系爭土地之買賣與整合之義務，系爭契約已失其效力，爰依不當得利、所有權及系爭契約第14條約定請求被告塗銷系爭抵押權塗銷，並返還系爭土地所有權狀等語；惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭點厥為：㈠系爭契約之解除條件是否成就？原告是否以不正當方式使解除條件成就？㈡原告請求塗銷系爭抵押權並交還土地所有權狀，是否有據？
五、茲就以上爭點析述如下：㈠系爭契約之解除條件是否成就？原告是否以不正當方式使解
除條件成就？⒈按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2 項定有明文。又解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號判決意旨參照）。
⒉查：系爭土地為共有，原告應有部分1/6 ，其上未經辦理保
存登記之門牌號碼台北市○○區○○○路○ 段○○巷○ 號建物非原告所有或共有（見本院卷第47頁反面），依系爭契約第14條約定：「1.甲方（即被告）應於本合約於簽約日起24個月內（即99年11月10日前），辦理本標的物土地之整合（含建物部分），並完成本買賣合約。2.甲方若無法於期限內完成本買賣合約，則甲方同意辦理塗銷註記，同時乙方無息退還甲方簽約款」，顯見系爭契約附有被告應於99年11月10日前完成系爭土地整合（含建物部分）之解除條件，並明文約定其效果，復為兩造所不爭（見本院卷第101 頁），是系爭契約若因上開約定事由發生而解除條件成就，當然往後失其效力。
⒊茲有疑義者，乃上開特約條款所稱之「整合」究所何指。原
告主張：因系爭土地為共有，兩造遂約定被告應於2 年期限內購買他共有人持分或讓他共有人放棄優先承買權；被告則辯稱：該特約條款所謂「整合」係指於簽約日起24個月內可自行決定是否購買系爭土地、續付價款之猶豫期表示，兩造各執一詞。查：所謂「整合」從文意上解釋係謂「集結不同的意見或事物，重新統合，成為新的整體」，被告辯稱：此係猶豫期間之表示，核與上述「整合」之定義，已有未符。參諸系爭土地為原告及訴外人連武偉、連麗雲、連麗霞、連福生、連福山、許富勝、陳香蘭、劉蜀媛、許顥嚴、許元寶、許家菖、陳怡靜等13人共有，此有土地登記謄本可參（見本院卷第60至64頁），其上並有非屬原告所有之未經保存登記建物，按諸土地法第34條之1 第4 項規定共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其立法意旨，在於藉應有部分之出賣，為第三人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承買權，以減少共有人之人數，簡化共有關係，促進不動產之有效利用。該優先承購權係屬法定形成權之性質，不容許任意予以剝奪，且共有人之優先承買權於他共有人就其應有部分與第三人成立有效之買賣時即發生，縱兩造間就系爭土地應有部分成立買賣契約，因被告購買系爭土地應有部分之經濟上目的無非開發建築或轉售圖利，倘被告未能確認他共有人未放棄優先承買權，或未能陸續向他共有人取得應有部分合計逾2/3 ，被告勢必因他共有人行使優先購買權而無法取得系爭土地應有部分，而未能享有締結系爭買賣契約之成果。倘若依被告所辯，系爭買賣契約存續與否，悉由被告自行評估日後是否決定履約購買系爭土地應有部分，系爭契約第10條第2 項就被告違約不買之罰則豈不形同具文，原告卻須受系爭契約之拘束，2 年內不得任意出售，否則應依系爭契約第10條第1 項將所收價款加倍返還，顯不符合公平對等原則，當非兩造締約之本旨，是本院審酌上情，認兩造締結系爭契約第14條約定之真意，在於賦予被告於簽約日起24個月內（即99年11月10日前），向系爭土地其他共有人收購其應有部分或確認放棄優先承買權之期限，避免被告之權益因土地法第34條之1第4項規定懸而未決，俟2 年期限屆至，被告仍未能完成收購其他共有人持分時，則系爭契約因上開解除條件成就而失其效力，被告得取回已付買賣價款，俾保障雙方權益，至為明確。本件原告主張被告未於上開約定2 年期限前完成系爭土地其他共有人應有部分之收購或確認他共有人是否放棄優先承買權，為被告所不爭，抑且系爭土地共有人連福山、陳怡靜等已寄發存證信函通知行使優先購買權，各有被告不爭執形式上真正之存證信函在卷可稽（見本院卷第65至66頁、第69頁反面、第91至93頁），堪認原告主張被告未依約於上開期限屆至前完成系爭土地之整合為真，是原告主張系爭契約所附解除條件業已成就而失其效力，應足信取。
⒋被告雖辯稱：曾於上開期限屆至前，多次通知原告完成系爭
買賣契約，但原告均以身體不適請求延緩辦理，顯係以不正當方式促使解除條件成就云云，並提出兩造電話通聯錄音譯文為憑（見本院卷第85至86頁）。惟：按給付如兼須債權人之行為時，債務人固得以準備給付之情事通知債權人，以代提出。惟其給付，事實上須確有準備，亦即債務人就其應為之給付行為，須已完成，如其自己應為之行為並未完成，縱為準備給付之通知，仍不生提出之效力（最高法院83年度台上字第826 號判決意旨參照）。本件被告既未依約於上開期限屆至前取得他共有人之應有部分或確認他共有人不行使優先購買權，而未完成系爭土地之整合，業如前述，縱使於期限屆至前多次通知原告屬實，因被告就其應為之給付行為並未完成，揆之前開說明，仍不生提出之效力，是被告上開辯解，為無足採。
㈡原告請求塗銷系爭抵押權並交還土地所有權狀，是否有據？⒈按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法
第99條第2 項定有明文。附解除條件之法律行為，於成立當時，即已發生效力，僅於解除條件成就時，方往後失其效力，除當事人有特別約定外，原則上非使已發生效力之法律行為，自始歸於無效（最高法院93年度台上字第2439號判決意旨參照）。系爭買賣契約第14條第2 項既約明：「甲方（指被告）若無法於期限內完成本買賣合約，則甲方同意辦理塗銷註記，同時乙方（指原告）無息退還甲方簽約款」，本件系爭契約既因所附解除條件成就而失其效力，則原告主張被告應依不當得利及系爭契約第14條第2 項約定塗銷系爭抵押權，洵屬正當；被告為同時履行之抗辯，請求原告於塗銷系爭抵押權同時返還簽約款151 萬2,850 元（見本院卷第102頁），亦屬有據，應由本院為同時履行之判決。
⒉又原告以無權占有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執
兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源之存在負舉證責任。原告主張：系爭權狀為其所有，因被告突以系爭土地將完成整合為由，遂於99年6 月9 日將系爭權狀交付被告保管，業據提出被告委請訴外人洪麗秋代收系爭權狀之影本為證（見本院卷第14頁），被告不爭執原告為系爭土地所有權狀之所有人及占有系爭權狀之事實，僅辯稱：為避免原告另持系爭權狀借貸，影響其權益，遂與原告協議交付系爭權狀，並非無權占有云云，為原告所否認，被告復未就其占有權源之存在舉證以實其說，已難謂其占有系爭權狀有正當權源；縱使被告所辯兩造間另有協議屬實，因被告取得系爭權狀無非因兩造間訂有系爭契約，而被告所辯之上述協議則係附隨於系爭契約而有主從關係，則上述協議之效力，乃隨系爭買賣契約主契約之效力而存續。茲系爭契約已因解除條件成就而失其效力，則被告保管占有系爭權狀之正當權源亦失所附麗，故原告本於所有權請求被告返還系爭權狀，亦屬有據。
六、綜上所述，原告主張為可採，被告除就塗銷系爭抵押權部分應與返還簽約款151 萬2,850 元為同時履行抗辯外之其餘辯解，為無可取。從而，原告依不當得利、系爭契約第14條、民法第767 條規定，請求被告塗銷系爭抵押權並返還系爭權狀，為有理由，應予准許，被告就塗銷系爭抵押權部分為同時履行之抗辯，亦屬有據，本院應為對待給付之判決。又命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130 條定有明文。本件原告請求被告塗銷系爭抵押權登記聲請假執行部分，係命原告為塗銷系爭抵押權之意思表示，揆之前開說明，應俟本判決確定後始能為之，不得宣告假執行，應予駁回。至本判決命被告交付系爭權狀部分，兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，本院經審核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 7 月 15 日
民事第四庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 7 月 15 日
書記官 湯郁琪