臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第54號原 告 游文彬
游世全共 同訴訟代理人 王聖舜律師複代理人 連憶婷律師被 告 陳康麟
廖國富兼上共同訴訟代理人 喬原被 告 翁其祿
陳林秀英黃淑惠蔡昱如上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國99年9 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文如附表所示之被告應各將門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○○號之一如附表所示之房屋騰空遷讓返還予原告，並各自民國九十八年五月三十日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告如附表所示計算之金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告陳康麟、廖國富、喬原、黃淑惠、翁其祿各負擔六分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾伍萬叁仟壹佰叁拾捌元供擔保後，得假執行。但如附表所示之被告各以如附表所示之金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第25
5 條第1 項第2 、3 、7 款定有明文。查原告起訴時原聲明為：被告陳康麟、黃淑惠、廖國富、翁其祿、喬原、陳光夫、鄭宗欣、袁曉玲、蔡宗貴、陳碧珠等應分別將其占有房屋部分騰空遷讓返還予原告，並各自民國98年5 月30日起迄交還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）10,000元（見卷第1-2 頁）。嗣因部分被告已遷離該屋，於99年3 月24日具狀撤回被告鄭宗欣、袁曉玲、陳碧珠等部分（見卷第60-61 頁），復經本院會同臺北市建成地政事務所及轄區員警前往勘測占用情形，原告認為尚有陳林秀英、蔡昱如等與陳康麟及黃淑惠同住，是於99年7 月14日具狀變更聲明為：
陳康麟、黃淑惠、廖國富、翁其祿、喬原等應分別將其占有如附表所示房屋遷讓騰空交還原告，並自98年5 月30日起迄交還前開房屋之日止，按月給付原告主張如附表所示之不當得利金額，並追加陳林秀英、蔡昱如為被告，另陳林秀英與陳康麟、蔡昱如與黃淑惠，就前開聲明負不真正連帶債務責任（見卷第129-130 頁），此有民事起訴狀、民事部份撤回起訴暨更正狀、民事部份撤回起訴暨追加起訴狀等在卷可考。原告上開變更聲明，均係以被告無權占有系爭房屋而為請求，核與前揭條文，尚無不符，應予准許。
二、次按言詞辯論期日，當事人之一造不到場者，得依到場當事人之聲請，由其一造辯論而為判決。民事訴訟法第385 條第
1 項前段著有明文。被告黃淑惠、翁其祿、陳林秀英、蔡昱如經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第
386 條各款所列情形，依原告聲請由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：訴外人鴻總企業股份有限公司原為附表所示之土地及坐落其上房屋（下稱系爭房屋）全棟（含增建部分之所有權人，其於90年5 月30日與訴外人陳菊洋簽定房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），約定由陳菊洋自90年5 月30日起至98年5 月29日止承租系爭房屋全棟。嗣伊於95年11月10日因拍賣取得上開土地及房屋全棟（含增建部分），並於同年月27日完成所有權登記，依民法第425 條繼受系爭租賃契約，被告等雖以渠等與陳菊洋間有轉租契約存在，惟陳菊洋自伊取得系爭房屋所有權至今，均未繳付租金與伊，且系爭契約於98年5 月29日亦已屆至，陳菊洋已無處分之權利，其與被告等之轉租契約亦失所附，被告等仍繼續占有使用如附表所示之房屋，即屬無權占有，依法除應各別返還如附表所示之房屋，尚應給付自租期屆滿翌日起至返還系爭房屋止，如附表所示之相當於租金之不當得利，又如附表所示203 室，現由陳康麟與其母陳林秀英共同占用，205 室則由黃淑惠與其女蔡昱如共同占用，是陳林秀英與陳康麟，蔡昱如與黃淑惠，就其各自占用部分負不真正連帶責任，爰提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如附表所示被告各將如附表所示之房屋返還與原告，並各自98年5 月30日起至返還上開房屋之日起，按月給付原告如附表不當得利之金額，又陳林秀英及陳康麟中、蔡昱如及黃淑惠中，任一被告對原告為清償，其他被告於清償範圍內免給付義務。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳康麟、廖國富、喬原則以：渠等共同向訴外人陳菊洋承租系爭房屋多年，雙方間轉租契約尚未屆至，縱原告嗣後取得系爭房屋所有權，希望能與被告重新訂約，系爭房屋之修繕、改良費用，均係由陳菊洋所支付，原告不得依現況評估其就系爭房屋所得收取之不當得利，另應依土地法相關規定計算租金之請求等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告翁其祿、黃淑惠、陳林秀英、蔡昱如未到庭，亦未提出任何書狀供本院參酌。
四、兩造不爭執事項：
㈠、如附表所示之土地及坐落其上之房屋全棟，原為鴻總企業股份有限公司所有，其於90年5 月30日起迄98年5 月29日止將系爭房屋全棟出租予陳菊洋使用，雙方並於90年7 月26日就租賃契約為公證，有房屋租賃契約、公證書等件影本在卷可稽（見卷第5-7 頁）。
㈡、原告於95年11月10日因拍賣取得如附表所示之系爭土地及房屋，並於同年月27日完成所有權移轉登記，有本院95年11月10日函文、本院民事執行處95年11月13日函文、土地登記謄本及建物登記謄本、房屋稅繳款書等件影本在卷可考（見卷8-16頁）。
㈢、原告通知陳菊洋自系爭租賃契約屆期後不再續約，此有98年
5 月21日98博律字第510 號博聖法律事務所函及中和泰和街郵局第723 號郵局存證信函影本在卷可按（見卷21-22 頁）。
五、兩造爭點及法院之判斷：
㈠、被告是否無權占有原告之不動產？原告請求被告等遷讓房屋，有無理由？
㈡、如被告等均為無權占有人，則原告請求被告等給付相當於租金之不當得利，有無理由？茲分述如下：
㈠、被告是否無權占有原告之不動產？原告請求被告等遷讓房屋，有無理由？
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第767 條前段、第455 條前段分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450 條第1 項定有明文。
再按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物，有最高法院69年臺上字第4001號判例、75年臺上字第801 號判例可資參照。
２、原告主張其因拍賣關係取得系爭房地所有權，繼受系爭房屋前手即鴻總公司與陳菊洋間系爭租賃契約，惟系爭租賃契約已於98年5 月29日屆至，詎陳菊洋前將如附表所示之房屋轉租與被告等人，爰依法訴請陳林秀英、蔡昱如及如附表所示之被告，返還如附表所示之房屋乙情，業據提出系爭房地之土地及建物登記謄本、租賃契約、公證書等影本在卷可稽（見卷第5-15頁），復經本院於99年5 月25日會同臺北市建成地政事務所及轄區員警前往勘測占用及其實際使用情形，系爭房屋現由如附表所示之被告分別占用如附表所示之面積等情，有卷附勘驗筆錄、臺北市政府警察局萬華分局武昌街派出所之房屋使用現況調查表、臺北市建成地政事務所之複丈成果圖（即附件）及現場照片等附卷為憑（見卷第94-96 、
1 01-116、117-118 、137-143 頁），堪信為真，被告雖以前揭情詞置辯，惟觀以系爭租賃契約即鴻總公司與陳菊洋間租賃契約，約定租賃期間自90年5 月30日起至98年5 月29日止屆至，縱依民法第425 條規定，原告於取得系爭房地所有權後，依法受系爭租賃契約效力所拘束，惟系爭租約至98年
5 月29日已屆期，自此即失所效，原告復於98年5 月21日以前揭98博律字第510 號律師函向陳菊洋表示於系爭租期屆滿後不再續約，陳菊洋應騰空返還租賃物等語，亦有卷附系爭租賃契約、律師函影本等件在卷可憑。揆諸前揭條文意旨，系爭租賃契約既於98年5 月29日屆期失效，陳菊洋將系爭房屋轉租與被告等係無權處分，被告等均係無權占有，原告等為系爭房地之所有權人，請求如附表所示之被告騰空返還系爭房地，尚屬有據。又陳林秀英與陳康麟係母子關係，黃淑惠與蔡昱如係母女關係，業據其等於本院前述期日在現場履勘時陳明在卷，並有戶籍謄本內容在卷可按，依民法第1114條之規定，渠等互負扶養之義務，基於共同生活關係，陳林秀英與蔡昱如隨同居住於系爭房室內，應屬占有輔助人，依民法第942 條之規定，僅陳康麟、黃淑惠為占有人，是原告以陳林秀英與蔡昱如為占有人，請求其等分別併與陳康麟、黃淑惠遷讓返還如附表所示之房屋，即屬無據，此部分不應准許。綜上，原告依據物上請求權之規定，主張如附表所示之被告係無權占有，應負返還如附表所示之房屋，為有理由，至於原告以陳林秀英與蔡昱如為占有人，請求其等一併負返還系爭房屋2 樓203 室及205 室部分，為無理由，應予駁回。
㈡、如被告等均為無權占有人，則原告請求被告等給付相當於租金之不當得利，有無理由？
1、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採，有最高法院著有61年度臺上字第1695號判例可資參照。另按城市地方房屋之年租金，以不得超過土地及其建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條1項定有明文。又土地法第97條之立法意旨為城市房屋供不應求，為防止房屋所權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租人，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵、現在福利國家應滿足人民居住之需求。再土地法第97條第1 項所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益、彼等關係及社會感情等情事以為決定。最高法院亦著有68年臺上字第371 號判例可資參照。
2、查系爭房屋地址為臺北市○○區○○○路63之1 號，位在臺北市萬華區西門商圈，土地多已開發利用，道路二側土地多為4 、5 層公寓、透天及大樓，公寓、透天屋齡大部分約20～35年之間，大樓以15年左右屋齡居多，街廓內建築大多為透天厝與4 、5 層公寓住宅間雜分佈於次要道路及其裡側巷弄間，屋齡大部分約在35年左右，有原告提出之優世國際不動產估價師事務所之不動產估價報告書內容可參（見置於卷外之估價報告書第4-5 頁），復依該估價報告書之勘估現況照片顯示，系爭房屋外觀老舊，位處情趣用品商店等環境較為複雜之商店樓上，本院斟酌上開情形，併依土地法第97條第1 項之規定，認本件損害金以系爭土地及建物申報總價週年利率百分之三為適當，附表所示之被告無權占用之面積分別如附表所載示，有臺北市建成地政事務所於99年6 月22日製作之土地複丈成果圖在卷可稽（見卷第118 頁），上開臺北市○○區○○段二小段74地號土地，自96年起之公告地價為每平方公尺123,940 元，有臺北市公告土地現值及公告地價查詢系統在卷可稽（見卷第134 頁），依平均地權條例第l6條規定，申報地價為公告地價80％即99,152元，再系爭建物之課稅現值為789,300 元，亦有原告提出98年房屋稅繳款書影本在卷可考（見卷第16頁），再系爭房屋總面積為393.42平方公尺（計算式：91.47 ×3 ＋42.42 ＋62.25 ＋14.3
4 ＝393.42；含增建未登記部分），為一地上4 層之建物，另增建地上5 、6 層，有前揭估價報告書內容可查（見估價報告書第3 頁），而被告等人僅分居單層部分空間，如依房屋全部課稅現值為計算，對被告尚屬過苛，亦不符合前述福利國家滿足人民居住之要件，本院認為應以系爭房屋樓板總面積與被告占用房間面積之比例的課稅現值為計算基礎較為妥適，依此標準計算，被告等按月應給付原告相當於租金之不當得利，各為如附表所示之金額（計算式均如附表所示），原告逾此部分之請求則無理由。又陳林秀英與蔡昱如因非系爭房室之占有人，已如前述，從而原告請求渠等同負返還不當得利之不真正連帶責任，即屬無據，不應准許。
六、綜上所述，原告依據民法第767 條第1 項前段所有物返還請求權請求被告陳康麟、廖國富、喬原、黃淑惠、翁其祿等人遷讓房屋，將房屋騰空返還予原告，及依民法第179 條不當得利之法律關係請求被告陳康麟等按月給付無權占用期間相當於租金之不當得利，確屬有據。從而，原告請求如附表所示之被告應各遷讓返還附表所示之房屋，並自98年5 月30日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告如附表所示之金額之不當得利，原告請求在此範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 10 月 13 日
民事第五庭 法 官 鄧德倩以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 13 日
書記官 林孔華附表：
┌──────┬───────────────┬────┬────┬──────────────┬──────┐│土地坐落 │臺北市○○區○○段二小段74地號│原告主張│法院判斷│計算式： │計算式： │├──────┼───────────────┤不當得利│合理金額│（申報地價×面積＋課稅現值×│標的估價金額││門牌號碼 │臺北市○○○路63之1號2樓至6樓 │之金額 │（新臺幣│面積）×3%÷12＝不當得利/ 月│×面積＝被告│├──┬───┼──────┬───┬────┤（新臺幣│/ 按月）│（元以下四捨五入，下同） │供反擔保金額││編號│占有人│房屋建號 │樓室 │面積(㎡)│/ 按月）│ │ │ （新臺幣） │├──┼───┼──────┼───┼────┼────┼────┼──────────────┼──────┤│ 1 │陳康麟○○○區○○段│2樓 │ 13 │10,391元│3,288元 │（99,152×13＋789,300×13÷ │1,403,352 ×││ │ │二小段3663 │203室 │ │ │ │393.42）×0.0025＝3,288元 │13÷393.42＝││ │ │ │ │ │ │ │ │46,372元 │├──┼───┼──────┼───┼────┼────┼────┼──────────────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ │（99,152×22＋789,300×22÷ │1,403,352 ×││ 2 │黃淑惠│二小段3663 │205室 │ 22 │14,853元│5,564元 │393.42）×0.0025＝5,564元 │22÷393.42＝││ │ │ │ │ │ │ │ │78,475元 │├──┼───┼──────┼───┼────┼────┼────┼──────────────┼──────┤│ 3 │廖國富○○○區○○段│3樓 │ 22 │14,853元│5,564元 │（99,152×22＋789,300×22÷ │1,403,352 ×││ │ │二小段3664 │305室 │ │ │ │393.42）×0.0025＝5,564元 │22÷393.42＝││ │ │ │ │ │ │ │ │78,475元 │├──┼───┼──────┼───┼────┼────┼────┼──────────────┼──────┤│ 4 │翁其祿○○○區○○段│4樓 │ 5 │ 6,425元│1,264元 │（99,152×5＋789,300×5÷ │1,403,352 ×││ │ │二小段3665 │404室 │ │ │ │393.42）×0.0025＝1,264元 │5÷393.42＝ ││ │ │ │ │ │ │ │ │17,835元 │├──┼───┼──────┼───┼────┼────┼────┼──────────────┼──────┤│ 5 │喬原 │未辦理保存登│5樓 │ 37 │22,290元│9,357元 │（99,152×37＋789,300×37÷ │1,403,352 ×││ │ │記之增建部份│501室 │ │ │ │393.42）×0.0025＝9,357元 │37÷393.42＝││ │ │ │ │ │ │ │ │131,981 │├──┴───┴──────┴───┴────┴────┴────┴──────────────┼──────┤│ 合計原告供擔保金額│353,138元 │└───────────────────────────────────────────────┴──────┘