臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第555號原 告 民凱建設股份有限公司法定代理人 黃葉蘇訴訟代理人 徐維良律師被 告 新觀念資產管理顧問股份有限公司法定代理人 張玉欣訴訟代理人 謝心味律師上列當事人間請求清償債務事件，本院於中華民國99年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰柒拾陸萬零捌拾壹元，及自民國九十八年一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣伍拾捌萬陸仟柒佰元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰柒拾陸萬零捌拾壹元為原告供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國97年5月2日訂立土地購買委託整合契約書（下稱系爭契約），約定由被告出面整合坐落臺北市○○區○○段三小段695、696、697、698、699、700、701 共7筆第三○住○區○○○○○段696-1、697-1、698-1、699-7共4筆道路用地（下稱系爭土地）及地上物。惟被告並未在委託期間內完成，依系爭契約第6 條之規定，原告遂先後發存證信函向被告表示因期限屆至未能依限完成，又不同意雙方研擬的續約方案，不得已遂不再續約在案。詎被告接獲解約通知，不但不返還原告已支付之整合顧問費新台幣（下同）176 萬0081元，反以係因可歸責於原告之事由未能完全整合，要求原告支付全部之整合費2764萬5119元，殊無理由，為此爰依系爭契約第6條之約定提起本訴。並聲明：
㈠被告應給付原告176萬0081元，及自98年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭土地原○○○區○○街○段蘇家厝之一部份，蘇家所有
權人加計未辦繼承的潛在繼承人及債權人，共計高達70餘位，且遍布全省各地甚至海外，產權複雜，難以整合，然系爭土地經整合後至少可為原告創造2至3億之潛在利潤。又被告所應支領之整合顧問費僅佔整合利潤之1 成，已支領之部分甚不到百分之1 ，被告猶已幫助原告達成整合面積3分之2之高門檻，使原告可逕送都市更新計畫，原告反於整合過程中蓄意遲延給付，規避應支付之整合費用，甚要求被告返還已受領之整合費，實不合理。
㈡再者，關於整合系爭土地及地上物之方式，被告除可代原告
邀約系爭土地之地主直接與原告或其指定之登記名義人（即訴外人黃凱、黃振峰、黃松滌、黃葉蘇、黃惠玲共5 人）簽訂買賣契約，承買取得土地及地上物產權外，另可依系爭契約第5 條第4項、第6條前段之約定，由地主與原告直接簽訂合建契約，或待原告簽約購買土地應有部分超過2分之1 或3分之2時，依土地法第34條之1第1項、第3項之規定，以多數決方式取得其他不願讓售之共有人之應有部分。然而：
⒈系爭地號695、696、699、700、701、696-1、699-1號共7筆
土地及地上物部分係因原告未協力配合，方致被告無法整合完成：
⑴原告至97年10月21日與訴外人蘇怡君等四人簽署買賣契約時
，被告業已完成整合3分之2並簽訂買賣契約書，被告即要求原告於出賣之共有人完成優先承買權之書面通知或公告後，就未處分之共有人進行買賣價金之提存行為，然原告卻遲不辦理優先承買權之書面通知或公告，致使後續提存動作無從進行，此需原告協力始能完成之事項，因原告不配合致無法履行，顯為可歸責原告之事由所致。
⑵此外，訴外人蘇子文之繼承人於兩造系爭契約期間內之97年
12月26日與原告簽署不動產購買要約書（下稱系爭要約書），原告卻遲未履行買賣義務，拖延超過半年，致上開繼承人不堪久候，在98年7月3日另過戶予訴外人楊隆榮。
⑶另此部分土地原有訴外人蘇鐵城及李念瓊等人之他項權利需
處理清償事宜，被告早已於97年7 月24日和蘇鐵城之代位債權人即訴外人李宗明取得共同對蘇鐵城債權追討之合作協議，原告卻拒絕簽署，遲至97年11月26日才簽署雙方合作協議書，耽誤他項權利時效逾4月，已佔整合時間的一半以上。⒉系爭地號697、698、697-1、698-1號共4筆土地及地上物部分係因原告拒提合建契約，方致被告無法整合完成：
本標的為政府劃定的都市更新區，一般都更區皆以建商和地主協議合建為主，系爭地號697、698號土地之所有權人便要求合建，而依系爭契約第5條第4款之約定，原告即有協力配合提出合建契約之義務。且合建契約涉及建商和地主應分配之土地和建物比例及雙方之權利義務，是建商應明確告知其可接受之合建比例，或是合建契約之草約，而先前地主與原告之買賣契約皆由原告所提供，惟原告自始至終皆拒絕提供合建契約及其可接受之合建比例或合建契約之草約，直至合約屆期，仍未提出，使被告無法與地主商談有關合建事宜，故被告於系爭契約期限內無法達成整合，應可歸責於原告。㈢又被告自96年1 月起開始整合系爭土地及地上物，且於整合
過程中即於96年7 月16日，向共有人之一即訴外人蘇雄達提出購買要約，並與蘇雄達就系爭地號695、696、696-1、699、699 -1、700、701號土地簽署要約收受訂金，則被告對此部分土地之買賣請求權於96年7 月16日已成立，當時被告尚未與原告有任何契約委任關係。嗣因蘇雄達遲未能履約亦未退還訂金，被告為保障自身應有之權利而聲請假處分，案經臺灣士林地方法院裁定核准之，並無不妥。況就蘇雄達所有之前揭持分，被告早於原告支付首期整合款之前夕即97年11月29日開立承諾書予原告，承諾在原告繼續合作且辦理提存之情況下，會將蘇雄達之前揭土地持分轉售原告，無礙整合之意；然原告既無誠意合作，又不願辦理提存通知，實係原告使該承諾書撤銷假處分之要件不能成立，不能整合之原因當歸責於原告。
㈣綜上，被告至97年12月2日止，就系爭土地已完成百分之80.
48之整合，之所以未得百分之百整合完成，係因原告未依土地法第34條之1 辦理提存、未與地主洽簽合建契約、買賣契約等可歸責於原告之事由，依民法第100 條、第101條第1項之規定，應就被告已整合之部分視為條件已成就，從而，原告解除系爭契約依法自不生效力。
㈤末系爭契約第6 條固有返還已支付整合顧問費之約定，惟探
究當事人間之真意可知，並非於整合期限屆滿，被告未完成所有地主與原告間簽約買賣契約，並於其後兩造未獲得新的協議或約定新期限，被告即需返還原告已支付之整合顧問費，仍需視兩造未能完成整合或簽訂新協議或約定新期限之原因，有無可任一方歸責事由加以論斷之，非單方面可全然歸責被告，故有系爭契約第7 條追究可歸責違約方違約金罰款之約定。是以，被告就原告前開違約情事，業於98年1 月12日之永春郵局存証信函第32號詳細告知原告，原告卻於屆期後以較低於系爭契約之嚴苛條件或訂定嚴重損害被告權利之條件，使被告無法續約等不正當行為促使該條件成就，以規避應給付之整合顧問費，及作為請求返還已支付整合顧問費之藉口，顯與誠信原則有違。況且，原告於寄發存證信函通知被告解約前後，曾對被告多次表示解約乃虛偽意思表示，以誘使被告繼續提供整合服務，另表示願意履約之意，並對被告做出履約即支付整合費之通知，並持續實質委任被告為系爭土地之申購代理人，亦可認原告於系爭契約整合期限屆滿不予續約，係為規避給付整合完成應給付之費用，原告本件請求並無理由。
㈥聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於97年5月2日就系爭土地及地上物簽訂系爭契約。
㈡被告已收受原告簽約購買標的面積達百分之60所給付之1 成整合顧問費176萬0081元。
㈢原告曾於98年1月6日、同年月20日以中和大華郵局存證信函
通知被告返還已受領之整合顧問費。被告亦於98年1 月12日以永春郵局存證信函第32號答覆原告系爭契約不能履行非可歸責於被告等情事。
四、本件爭點：㈠被告整合地主之方式為何？是否包括依土地法第34條之1 之
規定辦理提存及與地主合建？㈡原告依系爭契約第6 條之約定請求被告返還先前已支付之整
合顧問費是否有理由？⒈系爭契約是否因期間屆滿而當然失效，毋庸再由原告向被告
為不再續約之表示？若否，整合期限屆滿後，兩造未能續約之理由為何？原告是否為規避給付被告整合完成依約應得之整合費而不續約？有無違反誠信原則？（原告是否曾向被告表示該不再續約之信函為虛偽意思表示？原告是否於前開不再續約之表示後，仍委任被告處理系爭標的之事宜？）原告主張不再續約是否合法？⒉兩造訂定系爭契約第6條之真意為何？僅須被告未於98年1月
2 日前完成系爭土地及建物所有之整合，亦未取得新協議或新期限時，即當然無條件在10日內返還原告先前已支付之整合顧問費？抑或須可歸責於被告時，原告方得依系爭契約第6條之約定請求被告返還已支付之整合顧問費？⒊承⒉，如須可歸責於被告，則被告無法於期限內整合完成，
是否係可歸責於原告之事由所致？被告之整合是否視為條件成就而已完成？⑴原告未完整取得系爭標的共有地部分（即系爭地號695、696
、699、700、701、696-1、699-1號共7筆土地）及地上物，是否係因原告蓄意不協力配合致被告無法整合完成？⑵原告未取得系爭標的非共有地部分（即系爭地號697、698、
697-1、698-1號共4 筆土地）及地上物之合建協議，是否有不提出合建分配比例及合建契約之可歸責事由？
五、得心證之理由：?按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條本文定有明文。次按乙方（即被告）承諾甲方（即原告）最遲在簽約後的8個月內（即98年1月2日）完成（包含地上物點交完成）與本標所持分地主的正式買賣契約的簽署（如有需要動用到土地法第34條之1 ，則指完成提存的手續）。逾期如未完成，雙方應取得新的協議或約定新的期限，如未能獲得新的協議，乙方應無條件於10日內返還甲方先前已支付的整合顧問費；如本次賣方同意買賣的價款在甲方預定整合購買價的價格範圍內和本約預定的期限之內，而其最終買賣不成立，是歸因於甲方的不履約因素，則甲方仍應自違約日起的10日內支付乙方在本契約中至少應得的服務費，目前雙方約定乙方最低的整合服務費為土地總成交款的百分之2，系爭契約第6條、第7條第1項分別另有約定（見本院卷一第4 頁）。是以，本件原告主張被告未於系爭契約第6 條約定之期限內完成所有整合，須依約返還已受領之整合顧問費，被告對其未於系爭契約約定期限內完成所有整合一事又不爭執，而以前詞置辯，則被告自須就其所辯之情負舉證責任至明。經查：
?㈠系爭土地及地上物之整合方式包括⒈被告代原告邀約系爭土
地之地主直接與原告簽訂買賣契約，承買取得系爭土地及地上物之所有權、⒉依系爭契約第5條第4項之約定簽訂合建契約、⒊依土地法第34條之1第1項、第3項及系爭契約第6條前段之約定，以多數決方式取得其他不願讓售之共有人之系爭土地應有部分等節，為兩造所不爭（見本院卷三第48頁反面、第87頁至第88頁），堪信為真實。
㈡又系爭契約乃原告委任被告依前開3 種整合方式取得系爭土
地及地上物，且依系爭契約第8 條約定「甲乙雙方…就本件土地整合購買價和相關付款條件負有嚴格的保密義務，甲方承諾己身及其公司所有人員對地主或任何人士對價格的詢問，皆不得給以任何約略的價格區間，並對外指定乙方為唯一的洽詢窗口…上述所有的機密資料，雙方均負有嚴格的保密義務，不得任意洩漏給其他非本契約書當事人之第三者，該第三者包括本標的物目前所有的持分者，以避免乙方在收購其他持分的困擾。如有任何一方因相關人員違反本保密義務，造成乙方收購成本的提高，其違反保密協定的一方應賠償乙方的損失」之內容（見本院卷一第5 頁），可知被告為負責進行系爭土地及地上物整合時與各所有權人接洽之唯一窗口，被告得依所蒐集之各項資訊，針對各不同條件之所有權人進行洽談，以期經由前揭不同之整合方式完成所有系爭土地與地上物之整合；而原告僅需待被告接洽成功後與系爭土地及地上物之所有權人簽訂買賣、合建等契約，並於有土地法第34條之1 之情況時，配合通知他共有人，或為他共有人進行提存，如整合部分已達兩造在系爭契約第5 條約定之比例，原告再履行給付整合顧問費之義務即可。
㈢另按解釋契約，固須探求當事人立約之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例意旨可佐。依首揭系爭契約第6條、第7條約定之文義，已明確可知被告如未在98年1月2日前完成所有系爭土地及地上物之整合，兩造又未在期限屆滿時取得新協議或約定新期限，系爭契約即當然終止，被告應無條件在10日內返還原告先前已支付之整合顧問費176 萬0081元；除非系爭土地及地上物之所有權人同意買賣之價款在原告預定整合購買價之價格範圍內（住三建地部分為每地坪平均53萬元、道路地部分為公告現值百分之15）和本約預定之期限內（即98年1月2日），係因可歸責於原告之不履約因素致買賣最終不成立時，原告方仍須自違約之日起10日內給付被告應得之服務費（最低為土地總成交款百分之2）。準此，兩造就98年1月
2 日期限屆至時未取得新協議或約定新期限一事既未爭執，系爭契約遂在98年1月2日因期限屆滿而當然終止，被告應於10日內無條件返還該176 萬0081元整合顧問費，乃屬當然。
被告固辯稱系爭土地及地上物未整合完成乃係因原告未協力配合或拒絕提出合建契約所致云云；然查：
⒈系爭土地及地上物之整合係由被告負責與各所有權人為接洽
，原告並不得為之乙情，業如上述，是原告就整合之進度與方式，均須待被告與各所有權人洽談後之回報方可得知；況依被告所提整合費計算比例表可知（見本院卷二第83頁），被告與各所有權人自接洽之日起至各所有權人與原告正式簽訂契約之日止之進度不一，僅有訴外人蘇聰明、蘇逸隆在97年5 月29日、訴外人蘇家弘、蘇美俐5人在同年10月6日同時與原告簽訂契約，其他共有人則未有同日簽訂契約之情事，故原告實難在被告未告以乃使用土地法第34條之1 之方式整合之情況下，逕認渠等係以共有人及應有部分合計過半數同意之方式取得系爭部分土地，而為後續配合書面通知他共有人或提存之動作，被告辯稱原告就此未協力配合，並不可採。至被告在97年9月23日、97年11月7日雖寄發標題為系爭地號695、700、699 號土地之提存試算、比例表（見本院卷三第30頁至第33頁）予原告；惟核其所附表格，內容均僅有系爭地號699 號土地之提存試算表，且僅說明部分系爭土地所有權人所持有之持分、坪數大小，就系爭地號699 號土地之全體共有人為何人、出賣系爭699 地號土地之人數、應有部分所佔比例、未同意出賣之共有人名單、未同意出賣之應有部分比例、應提存之比例與金額等重要內容，均付之闕如，尚無從以此認被告業已盡通知原告進行土地法第34條之1 之通知、提存之義務，亦無從認原告有何未協力配合之處。
⒉再就與系爭土地及地上物所有權人以簽訂買賣契約方式達成
整合之部分，被告固辯稱蘇子文之繼承人於97年12月26日已簽署原告所立之不動產購買邀約書，因原告未履行買賣義務，才致繼承人在98年7月3日移轉登記予楊隆榮，並衍生抵押權問題云云；惟觀諸系爭要約書之內容（見本院卷二第75頁至第77頁），可知係被告持原告已蓋印之系爭要約書代理原告與出賣人簽訂之，而出賣人部分僅有蘇黃瓊珠，且係由黃俊雄所代理簽訂，其上並有出賣人欲修改或增訂之契約條件，是除系爭要約書究否為蘇子文全體繼承人（即蘇黃瓊珠、蘇清坤、蘇清華、蘇麗娟、蘇彙淳）之意思表示，黃俊雄是否有權代理其他繼承人簽訂系爭要約書等情未可而知外，原告與出賣人蘇黃瓊珠既就買賣契約之意思表示尚未合致，被告本其為整合系爭土地及地上物之唯一對外窗口，自應將出賣人之條件轉知原告，更應盡其整合義務，促使原告與系爭土地及地上物之出賣人得順利簽訂正式之買賣契約，並通知渠等嗣後簽訂正式契約之期間。然而，系爭要約書於系爭契約約定期限即將屆滿（98年1月2日）前方簽訂，被告僅有約
1 個星期之時間得完成整合義務，卻於97年12月29日才將系爭要約書及蘇子文自有部分價款表之內容告知原告，並在同年月30日猶就蘇子文之繼承費用負擔部分向原告為說明（見本院卷三第34頁至第37頁），就被告是否已通知原告與蘇子文之繼承人簽訂正式買賣契約一事則未舉出事證以佐，是甚難以原告未在97年12月31日至98年1月2日之系爭契約期間內與蘇子文之繼承人簽訂正式買賣契約，即認原告有何未履行買賣義務之情事。
⒊此外，就與系爭土地及地上物所有權人以簽訂合建契約方式
達成整合之部分，被告雖抗辯直至系爭契約屆期，原告均未提供合建契約及其可接受之合建比例或合建契約之草約，使被告無法與地主商談有關合建事宜云云；惟如經被告與系爭土地所有權人洽談之結果，系爭土地所有權人同意以合建之方式與原告簽訂契約，被告當應將此情告知原告，原告方可基此提出相關之合建契約內容，而被告至系爭契約約定期限前約1 個星期之97年12月25日猶向原告表示尚未完成給李家（系爭部分土地及地上物之所有權人）的信，並告知策略是欲擒故縱，先答應合建，再用稅法的複雜和都更權利變換等事讓渠等知難而退改買賣等語（見本院卷二第169頁至第171頁），其中未要求原告提供合建契約或相關之內容，反要求原告等待被告與系爭部分土地及地上物所有權人接洽之結果，之後亦未證明已向原告要求提出合建契約乙事，故同難認原告就此有拒絕提出合建契約之情形。
㈣綜上，被告既未證明原告有何可歸責之原因致買賣未能於系
爭契約約定之期限內完成，兩造復無於系爭契約約定期限屆滿之日取得新協議或約定新期限，依系爭契約第6 條之約定，系爭契約即因期限屆至而當然終止，被告應於10日內無條件返還原告已給付之整合顧問費176 萬0081元，乃屬當然。
六、綜上所述，系爭契約已於98年1月2日因約定期限屆滿，兩造又無取得新協議或約定新期限而終止，被告未於約定期限內完成所有系爭土地及地上物之整合，且就該部分係因可歸責於原告等情未盡舉證之責，從而，原告依系爭契約第6 條之約定，請求被告給付176萬0081元，及自98年1月13日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，洵屬有據，應予准許。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之金額，併予准許。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論；至被告於99年7月7日言詞辯論終結後之同年月22日所提民事辯論意旨續一狀、原告在99年7 月28日提出之言詞辯論意旨續狀，基於武器平等之原則，自不在本案審酌之範圍，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 張松鈞
法 官 李家慧法 官 羅郁婷以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 8 月 4 日
書記官 楊婷雅