臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5501號原 告 瑋豐不動產經紀股份有限公司法定代理人 郭莊紹訴訟代理人 陳明宗律師被 告 姜志俊
劉大永上列當事人間給付服務報費事件，本院於民國100 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告姜志俊由其配偶謝惠玲代理，於民國99年4月18日委託伊公司經紀人廖仁和仲介銷售門牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○ 號11樓2 之房地（下稱系爭房屋），並簽定委託銷售契約（下稱系爭契約）。嗣上開委託銷售契約於同年月30日屆滿後，謝惠玲復代理姜志俊委託伊公司繼續仲介銷售系爭房屋，並在「不動產說明書」上代行姜志俊簽署同意為一般委託，服務費為成交總價之4 ％。俟被告劉大永有購屋需求，於99年8 月間經伊公司經紀人黃少谷帶往系爭房屋參觀，並出具不動產買賣斡旋契約書、買方給付報酬承諾書（下稱系爭承諾書），願以新臺幣（下同）4,300 萬元購買系爭房屋，並約定若立書人或其配偶、二親等內之親屬，於賣方委託期間屆滿後2 個月內，就系爭房屋與買方成交時，立書人同意視為受託人完成居間仲介之義務，仍應給付委託承買價款2 ％為服務報酬。詎被告2 人因不願給付伊公司服務費用，竟偽稱系爭房屋買賣價格不合致而未成交，卻私下協議由劉大永於99年9 月2 日以其配偶陳佩瑾名義向姜志俊購買系爭房屋。爰依系爭契約、系爭承諾書及民法第101條第1 項規定請求姜志俊、劉大永各按委託成交價之4 ％及
2 ％給付服務報酬等語。併聲明：㈠被告姜志俊、劉大永應分別給付原告220 萬8,000 元、86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告各以：㈠姜志俊部分：伊於99年4 月18日委由配偶謝惠玲代理與訴外人合家歡不動產經紀股份有限公司（下稱合家歡公司）就系爭房屋簽訂系爭契約，並未與原告或廖仁和簽訂委託銷售契約。原告與廖仁和既未依不動產經紀業管理條例第21條第1 項與伊簽定書面委託銷售契約，自無權為伊銷售系爭不動產。又原告提出之不動產說明書上所書寫「其上註明本物件為一般委託，服務費為成交總價之百分之四」係廖仁和事後書寫，並非伊或其配偶謝惠玲之真意。且伊並不認識劉大永、陳佩瑾與黃鼎容等人，系爭房屋係伊於99年8月24日專任委託住商房屋捷運科技加盟店即良柱不動產經紀股份有限公司（下稱良柱公司），以總價4,730 萬元出售予訴外人林月霞，伊已給付服務報酬70萬元予良柱公司。劉大永僅出價4,300 萬元，並未出價4,730 萬元，伊與原告間並無契約關係，自無故意使給付報酬條件不成就；㈡劉大永部分：伊當初係出價4,300 萬元委託原告斡旋，系爭房屋既未成交，自無給付服務費用之必要，且系爭承諾書就「視為給付服務報酬條款」係不當限制伊與其他締約人權利之行使，未將委託人透過其他仲介業成交之情形排除，與內政部頒定「不動產委託銷售契約書範本」第11條第3 項規定不符，違反平等互惠原則，顯失公平，依消費者保護法第12條之規定，該條款應為無效。又系爭房屋乃其岳母林月霞經住商公司仲介出資購買予伊之配偶陳佩瑾，倘認上開約款有效，因系爭房屋係在姜志俊委託銷售系爭房屋期滿2 個月後賣出，且姜志俊與原告間就系爭房屋並無委託銷售契約存在，亦與系爭承諾書約定給付報酬之條件不符，自無給付報酬之義務。又依系爭承諾書約定服務報酬係成交價格之1 ％，原告至多僅得請求43萬元；各等語置辯。併均聲明：㈠如主文第1 項所示。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事實：㈠被告姜志俊為由其配偶謝惠玲代理，於99年4 月18日將系爭
房屋以5,088 萬元委由訴外人合家歡公司代為銷售，銷售期間自簽約日起至99年4 月30日止，並簽定委託銷售契約書。
㈡被告劉大永於99年8 月透過原告仲介黃文谷前往看屋，並以4,300 萬元簽立斡旋書，並簽立買方給付報酬承諾書。
㈢系爭房屋於99年9月2日以買賣為原因，於99年9月16日以陳佩瑾（被告劉大永之配偶）名義登記為所有人。
以上事實，為兩造所不爭（見本院卷第118 至119 頁），且有委託銷售契約書、不動產買賣斡旋契約書、給付服務報酬承諾書、台北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統為證（見本院卷第9 至11頁、第27至31頁），堪信為真正。
四、原告主張其分別受被告姜志俊、劉大永委託居間仲介買賣系爭房屋，詎姜志俊、劉大永意圖脫免給付服務報酬，竟私下透過訴外人林月霞及陳佩瑾簽訂系爭不動產買賣契約，爰依系爭契約書、系爭承諾書及民法第101 條第1 項規定各向姜志俊、劉大永請求服務報酬云云，為被告姜志俊、劉大永所否認，各以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：㈠被告姜志俊與原告間有無成立委託銷售仲介契約？應否給付服務報酬？㈡被告劉大永有無違反給付報酬承諾書？
五、茲就以上爭點析述如下：㈠被告姜志俊與原告間有無成立委託銷售仲介契約？應否給付
服務報酬？⒈按居間者，乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第565 條、第
153 條分別定有明文。原告主張其與被告姜志俊間就系爭房屋存有委託銷售契約，如系爭房屋因原告之媒介而簽訂買賣契約，被告姜志俊即應依約給付報酬，核其性質自屬居間契約。雖居間契約並不以訂立書面為必要（最高法院99年度台上字第388 號判決參照），惟原告依居間契約請求報酬，自應證明其曾為被告姜志俊報告購買系爭房屋之訂約機會或為訂約之媒介，兩造間就系爭房屋之出售確有成立居間契約，且被告姜志俊允予原告依成交總價4 ％計付之報酬一節相互意思表示合致，其請求始可認為有據。
⒉原告主張其與被告姜志俊間成立委託銷售系爭房屋之仲介契
約云云，固據提出委託銷售契約書為憑（見本院卷第9 至11頁），惟該契約書之當事人係被告姜志俊與訴外人合家歡公司，且委託銷售期限已於99年4 月30日屆至，不足認定被告姜志俊與原告間就系爭房屋成立仲介契約。又證人即原告所屬經紀人廖仁和固證述：「原契約屆滿後，仍繼續帶客戶來看屋，原任職合家歡公司，嗣轉至原告公司任職，剛開始任職原告時有致電要求謝惠玲重新簽約，但謝惠玲說不要那麼麻煩，等客戶來了再簽，後來有說好是一般的委託，服務費是成交價的4 ％。謝惠玲並在不動產說明書簽名」（見本院卷第179 至181 頁），證人即原告公司業務員黃文谷亦附和證稱：「當時陪同劉大永看屋，有看到廖仁和與謝惠玲洽談委託銷售系爭房屋之事，在謝惠玲簽名前，不動產說明書上已有手寫的字」等語（見本院卷第198 頁），為被告姜志俊所否認，且證人廖仁和、黃文谷均為原告之受僱人，其證詞是否確無偏頗之虞，已非無疑，則證人廖仁和、黃文谷之證詞發生如何程度之證明力，本院自應斟酌其他證據綜合判斷之。
⒊據證人即被告姜志俊之妻謝惠玲證稱：「廖仁和於99年8 月
21日到我家說要帶1 組客戶看屋，要我在不動產說明書上簽名，當時我簽名旁邊並無手寫字跡，我簽的是不動產說明書，沒有答應簽任何契約」、「他有要求我簽約，但我說不用，他也從來沒有拿過任何契約給我簽，因為他不認真，帶來的客戶僅係純粹看屋或出價過低，根本不可能賣，故拒絕其簽約之要求」等語（見本院卷第182 頁反面、第183 頁），證人廖仁和亦不諱言：「我確實有帶委託書要求謝惠玲簽名，但是遭拒，只好載明於說明書上」（見本院卷第181 頁），觀諸謝惠玲係在上開不動產說明書上賣方欄位代行被告姜志俊簽名，充其量僅能確認不動產說明書上所載相關資料屬實（見本院卷第13頁），俾供廖仁和向潛在買方客戶解說系爭房屋之產權及現況，倘若謝惠玲允以委託原告居間仲介銷售系爭房屋，豈有拒絕簽訂委託銷售契約書之理；如謝惠玲拒絕締約，焉會同意廖仁和在不動產說明書上以手寫註記：「本物件為一般委託，服務費為成交總價之百分之四」等詞，是證人廖仁和上開證述，殊悖常情；遑論原告提出謝惠玲於99年8 月24日寄發電子郵件致廖仁和略以：「Dear廖R 感謝您的支持，雖然賣方喜歡，但是價格太低，我無法接受！抱歉！請再努力！在請問貴公司最少要多少comm.?加油！姜太太」等詞（見本院卷第26頁），顯見謝惠玲事後尚詢問廖仁和原告可能收取之最低服務報酬，而非在請求原告降低服務報酬，設若謝惠玲於99年8 月21日簽署不動產說明書允以成交價4 ％充作服務報酬屬實，何須再向廖仁和詢問原告收取報酬如何計算，足徵上開手寫文字應係廖仁和於謝惠玲簽妥不動產說明書後自行增補，是證人廖仁和、黃文谷上開證詞，均無可採，尚難驟認原告與被告姜志俊間就服務報酬如何計算之居間契約必要之點意思表示已然合致。
⒋雖廖仁和於99年7 月及8 月間曾帶3 組客人（其中第3 組客
人即劉大永）前往系爭房屋參觀等情，為證人廖仁和、謝惠玲分別證述在卷（見本院卷第179 頁反面、第183 頁），互核相符。惟此類帶看行為，為原告身為專業不動產經紀業為了爭取締結居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進契約成立之要約引誘，尚不能逕認原告與被告姜志俊間已成立契約。再觀諸一般不動產所有人委託經紀業者代為出售不動產時，通常有兩種約定情形，即「一般委託」或「專任委託」。在一般委託之情形，不動產所有人會同時委託多家不動產仲介業，創造更多看屋締約之機會，造成不動產仲介業競爭激烈，甚至許多情形是屋主直接告訴仲介業者，俟買方有意成立買賣契約時再與之簽訂居間契約，讓自己處在更有利之地位，此為原告所自承（見本院卷第236 至238頁）。遇此情形，仲介業者本諸自身商業專業判斷，仍願意積極為未締結居間契約之不動產所有人帶看客戶，顯係為爭取締約機會、創造媒介成功可能，此為不動產買賣市場常有現象，若仲介業者一旦帶看房屋，即認為已與賣方成立居間契約，其不合理之處，顯而易見。亦難徒憑原告所屬經紀人有前揭陪同客戶看屋之事實，逕認原告與被告姜志俊間成立居間契約。
⒌原告雖主張：劉大永曾以口頭提高出價至4,750 萬元，但姜
志俊以出價過低不願出售云云，證人廖仁和亦附和其詞（見本院卷第198 頁），但為被告姜志俊、劉大永一致否認，證人謝惠玲亦證稱：「廖仁和告訴我有買主要出4,300 萬元，遭我拒絕，我從來沒聽過廖仁和或其他原告職員告知有客戶有意出價4,750 萬元」等語（見本院卷第183 頁正、反面），是否屬實，已非無疑；且觀諸原告與謝惠玲間往來電子郵件，僅見謝惠玲答覆買家出價4,300 萬元過低無法成交（見本院卷第26頁），亦未見原告提出謝惠玲拒絕原告傳達買方出價4,750 萬元之證據；再佐以證人廖仁和曾為原告之受僱人，並為本件民事起訴狀撰狀人，經本院拒卻其充任原告之訴訟代理人（見本院卷第88頁），顯見其與原告利害攸關，尚難徒憑證人廖仁和之片面證述，遽認原告上開主張為真。⒍又被告姜志俊係委託訴外人住商不動產捷運科技加盟店良柱
公司專任銷售系爭房屋，並於售出系爭房屋後給付良柱公司服務報酬70萬元等情，業據其提出住商不動產專任委託銷售契約書、統一發票為證（見本院第91至93頁），並經證人即住商不動產科技捷運站營業員黃鼎容證述在卷（見本院卷第
199 頁反面），堪信為真正。原告既未能舉證與被告姜志俊就系爭房屋之出售確有成立居間契約，被告姜志俊並無給付服務報酬之義務，業如前述，是原告進而主張被告姜志俊為脫免給付仲介報酬，故意利用其他仲介公司，與被告劉大永串謀虛偽製作不實合約、文件，私下與劉大永進行交易，故意使給付報酬條件不成就云云，即無可取。
㈡被告劉大永有無違反給付報酬承諾書？⒈按居間人以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬
，民法第568 條第1 項定有明文。又民法第101 條第1 項規定：「因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就」，依此規定，足見除須有故意促其條件不成就之行為外，尚須該行為為不正當，始得視為條件成就。被告劉大永固曾出價4,300 萬元委託原告居間仲介向被告姜志俊承購系爭房屋，約定有效期限至99年
8 月31日24時止，此有不動產買賣斡旋契約書可參（見本院卷第27頁），然因被告姜志俊以其出價過低而未成交，原告復未舉證被告姜志俊、劉大永於斡旋期間就系爭房屋價格業已合致，且被告劉大永就系爭房屋出價若干，被告姜志俊允以如何價格出售，悉屬買賣雙方自由決定權利，雙方就系爭房屋價格未能合致而不成交，亦為自由市場經濟之常態，難謂有何不正當，揆之前揭說明，尚難謂被告劉大永係故意以不正當方式促其給付報酬條件不成就。
⒉又被告劉大永簽署系爭承諾書約明：「…若立書人或其配偶
、二親等內之親屬於賣方委託期間屆滿後兩個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款百分之壹（含稅）為服務報酬」（見本院卷第28頁），核此仲介業者與消費者約定，如買賣未能成交時，消費者或一定親屬須俟相當期間經過後，始得與賣方進行交易，否則消費者仍應給付服務報酬（違約金），藉以遏止消費者利用近親名義惡意圖免給付仲介費，避免仲介業者投入之心力付諸流水，此係基於誠實信用原則始然，縱與內政部頒定之不動產委託銷售契約書範本於此情形排除委託人透過其他仲介業成交之內容未盡相符，亦無不公平或不當限制消費者權益之處，被告劉大永抗辯：系爭條款顯失公平，依反消費者保護法第12條應屬無效云云，固無足採。
⒊惟：系爭房屋係被告劉大永之岳母林月霞委由住商不動產科
技捷運站加盟店良柱公司營業員黃鼎容居間仲介於99年8 月31日以4,730 萬元成交，並登記其女陳佩瑾名下等情，有不動產買賣契約書、住商不動產售屋資料表可稽（見本院卷第
105 至110 頁、第203 至214 頁），且經證人林月霞、黃鼎容分別證述在卷（見本院卷第199 至200 頁），互核相符，應信為真。據證人林月霞證稱：「我買屋過程有告知女兒及女婿，他們都知道我有再出價，還說太貴了，叫我不要買，但後來我還是買給我女兒，頭款2000多萬元是我出的，另外貸款2000萬元是劉大永負責繳納」等語（見本院卷第200 頁反面），被告劉大永空言否認知悉林月霞簽約購買系爭房屋云云，雖無可採。然被告姜志俊並未委託原告居間銷售系爭房屋，雙方並無契約關係存在，不符合系爭承諾書約明「於賣方委託期間屆滿後2 個月內就上開房地與賣方成交」之條件，是原告依系爭承諾書請求被告劉大永給付仲介服務報酬，亦屬無據。
六、綜上所述，原告依系爭契約、系爭承諾書及民法第101 條第
1 項規定請求被告姜志俊及劉大永各給付220 萬8,000 元、86萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息
5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗，一併駁回之。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
民事第四庭 法 官 胡宏文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 8 月 31 日
書記官 湯郁琪