臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第5524號原 告 郭瑪利被 告 韋寶珠上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101年6月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。
但被告同意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第25
5 條第1 項第1 款及第2 項定有明文。本件原告起訴時，原聲明請求王裕評、施嵐斌各給付新臺幣（下同）60萬元，嗣於民國100 年3 月9 日具狀追加信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）、韋寶珠為被告，又於100 年4 月11日與王裕評、施嵐斌、信義房屋成立調解後，變更聲明請求被告韋寶珠給付95萬元，再於101 年2 月16日減縮聲明請求被告韋寶珠給付45萬元（見本院卷第169 頁背面），被告韋寶珠（下稱被告）對於訴之變更無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意變更，合先敘明。
原告主張：原告於98年間經由信義房屋公司營業員王裕評、施
嵐斌之仲介，以1145萬元購買被告所有坐落臺北市○○區○○段4小段55地號土地應有部分10分之1及其上1521建號、門牌臺北市○○○路○段○○○巷○號4樓之房屋（下合稱系爭房地），兩造於98年6月6日簽署不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定原告應於98年6月16日前給付第一期價金（含定金）115萬元。惟原告於98年6月9日給付10萬元後，因無資力負擔自備款，且系爭房屋頂樓係違建，遂表示無法履約。經協調後，兩造於98年7 月10日簽訂不動產買賣契約補充協議書（下稱系爭補充協議），約定價金變更為1120萬元，且原告得分期給付第一期價金。原告於98年7 月15日付清第一期價金115 萬元後，因認系爭房屋頂樓違建有安全疑慮，遂要求解除契約，系爭房地由被告另行出售。原告已給付之115 萬元，其中20萬元由信義房屋公司受領充作服務報酬，其餘95萬元由被告依補充協議書第4 條沒收。其後被告於98年11月15日將系爭房地以1122萬元出售第三人，售價高於系爭補充協議約定之價金，是被告並未因原告債務不履行受有損害，其沒收95萬元違約金實屬過高，爰請求將違約金酌減為50萬元，並依不當得利之規定，請求被告返還其餘價金45萬元等情，求為判命被告給付原告45萬元之判決。
被告辯稱：原告係為投資目的而同意以1145萬元購買系爭房地
，其悔諾後，兩造另訂系爭補充協議，被告同意酌減買賣價金為1120元，原告則允諾不再以任何理由不履約，否則願無條件由被告沒收已付之價金。故原告既再執意違約，被告自得依約沒收原告已付之價金。又被告出售系爭房地是迫於經濟壓力，原告於98年7 月間違約後，被告迄98年11月間方覓得新買主，此期間除受有房屋貸款利息、管銷費用之損失外，亦因龐大經濟壓力而身心俱疲，不得已方以1122萬元另行出售，相較於原出售原告之1145萬元，差價損失非輕，且參酌內政部編印之成屋買賣契約書範本，賣方得沒收買方已付價款充作違約金最高可為總價之15％，依此計算，被告最多得沒收168 萬7500元，則被告沒收115 萬元並未過高，原告請求酌減違約金並無理由等語。聲明請求駁回原告之訴。
兩造不爭執事項（參見本院卷第169至178、188、267頁）：
㈠原告經由信義房屋公司仲介，於98年6 月6 日簽訂系爭買賣
契約，以1145萬元購買被告所有系爭房地，約定第1 期價金
115 萬元（含定金50萬元）應於98年6 月16日前付清；嗣原告僅給付10萬元，餘款105 萬元未遵期給付。經協調後，兩造於98年7 月10日簽訂系爭補充協議，合意繼續履行系爭買賣契約，其中第2 條約定：「乙方（即原告）應於98年7 月10日前將40萬元、於98年7 月13日前將65萬元，依約匯入玉山銀行履約保證專戶，並允諾絕對配合其他各項付（貸）款義務…」、第3 條約定：「因乙方稱資力拮据並情商甲方（即被告）酌減價金，甲乙雙方合意，將不動產買賣總價變更為1120 萬 元…」、第4 條約定：「乙方允諾，絕不再以任何理由不履行契約，否則願無條件由甲方沒收已付全部價金」。其後原告分別於98年7 月10、13、14及15日，匯款給付40萬元、15萬元、40萬元、10萬元，共計105 萬元，嗣未再依約給付價金。
㈡被告於98年7 月15日經信義房屋公司交付而受領50萬元定金
，於98年9 月30日確認原告不履行系爭買賣契約後，被告依系爭補充協議第4 條約定，受領45萬元為違約金，共計受領95萬元。
㈢被告於98年11月15日經由信義房屋公司仲介，以1122萬元將系爭房地出售第三人。
本院之判斷：
本件原告未依系爭買賣契約及系爭補充協議履行付款義務，經被告依系爭補充協議第4 條約定，沒收原告已付價金95萬元為違約金等情，為兩造所不爭執。惟原告主張約定之違約金額過高，請求法院依民法第252 條規定酌減為50萬元，並依不當得利規定，請求被告返還45萬元等情，則為被告所否認。經查：㈠按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。次按約定之違約金是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，及就債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為衡量之標準；惟民法第252 條酌減違約金之規定，乃賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（最高法院49年台上字第807 號判例、93年台上字第90號判決意旨參照）。何況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度台上字第2747號、93年度台上字第909 號判決意旨參照）。
㈡本件原告雖以其未依約履行係因發現無力負擔自備款，系爭
房屋頂樓違建又有安全疑慮，且被告事後另行出售系爭房地之價格高於系爭補充協議約定者，未因原告債務不履行而受有損害為由，主張兩造約定之違約金額過高。惟原告自承有購買不動產之經驗，而系爭房地之總價逾千萬元，其決意購買系爭房地當係經過審慎考量。原告復自承簽訂系爭買賣契約前已知系爭房屋違建情形，簽訂系爭補充協議前亦知自備款數額（參見本院卷第6 頁之起訴狀），卻於未能依系爭買賣契約付款後，仍與被告簽訂系爭補充協議，願以減少買賣價金之方式繼續履約，並承諾「絕不再以任何理由不履行契約，否則願無條件由被告沒收已付全部價金」（見兩造不爭執事項㈠），自難於再次違約時，執前已知悉之事實，任意指摘系爭補充協議約定之違約金額過高。何況，參酌一般不動產交易以買賣標的總價15% 為違約金上限（參本院卷第22
3 頁內政部成屋買賣契約範本），本件被告沒收之違約金95萬元，約占系爭房地買賣總價1120萬元之8.5%，亦難認過高。另原告違約後，至被告另行出售系爭房地時，相隔數月，則被告辯稱其於此期間因須負擔系爭房地之管銷成本及貸款利息而受有損害等語，衡諸常情，尚非全然無據；至於被告事後另行出售系爭房地之價格雖高於系爭補充協議約定者，惟此涉及市場景氣及被告個人努力等因素，與原告違約所致損害無關。此外，原告並未舉證證明兩造約定之違約金額過高而顯失公平，其請求酌減為50萬元，難認有據。
綜上所述，原告請求依民法及252 條規定酌減違約金為50萬元
，並依不當得利之規定，請求被告返還45萬元價金，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 林玲玉
法 官 徐千惠法 官 王筑萱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 20 日
書記官 駱俊勳