臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第615號原 告 林進成訴訟代理人 黃榮謨律師
張瓊文律師被 告 李祥剛訴訟代理人 吳玲華律師複 代理人 蘇柏瑞律師上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國101年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠被告於民國96年2月13日向原告承租座落臺北市○○路○段
○○○號1、2樓房屋全部（下稱系爭房屋），租賃期間自96年4月15日起至101年4月14日止，每月租金共計新臺幣（下同）110,000元，其中1樓部份60,000元、2樓部份50,000元，此有經臺灣臺北地方法院所屬民間公證人公證之96年度北院民公麟字第220270號公證書及租賃契約書（2樓部份未經公證）可稽（下稱系爭契約）；並檢具起租交屋時之房屋隔間圖為證。被告因個人因素，於97年12月23日以書面通知原告系爭租賃契約將於98年2月14日提前終止，原告於98年2月1日向被告借用租賃房屋之鑰匙進入系爭租賃房屋查看，發現被告在未經原告同意下，私自將系爭房屋1樓後面外牆、1樓8吋承重牆、客廳及廚房、前廳之落地窗，總開關箱、後院車庫、棚子及洗手間均被拆除破壞；2樓日式木造房屋及鐵欄杆、2樓樓梯及天花板等均遭破壞，此有起租交屋時屋況照片及退租時屋況照片對照可供比對，原告對於被告故意毀損系爭租賃房屋行為甚感憤怒，多次聯繫被告或委託律師函催修復，為被告均置之不理，並以原告同意被告裝潢及系爭租賃契約無回復原狀約定置辯。
㈡系爭租賃房屋經被告大肆破壞，原告請人估價修復，其中1
樓部份須690,139元，2樓部份須1,065,120元，共計1,755,259元，被告向原告租賃系爭房屋，雖在必要之範圍內得為裝潢，但以不破壞房屋結構及原先室內配置為原則，尤以租賃契約中無回復原狀之約定，被告為裝潢行為自應先取得原告之同意，但被告卻在未徵得原告同意前，即自行拆除8吋承重牆、磚牆、樓梯、日式木造房屋等，顯已逾越合理必要之裝潢範圍即回復原狀之修復費用高達原告2年租金總收入之75.76％，而侵害原告之權益，依民法第184條規定，被告應負損害賠償之責。
㈢對被告抗辯所為陳述：
⒈被告承租後不久，曾告知原告伊擬在系爭房屋經營「長青遠
距居家照顧服務」，並提供所印製之廣告文宣供原告參考，原告認其可接受該營業內容，且當時被告承諾大致上不變更房屋格局，故原告未表反對。被告辯稱原告所提出之廣告文宣乃係被告友人借用被告租屋地址為服務處之照顧服務DM，被告並未告以原告要經營該項事業云云，惟原證6之廣告文宣中所印製之聯絡地址為系爭房屋之門牌號碼「臺北市○○區○○路二段354號」，倘若被告未實際在該址經營此事業，其何須提供上開廣告文宣給原告？且原告於簽約2、3月後曾返回系爭房屋拿取信件，該處確係作居家照顧服務使用，足見被告所辯顯然不實。被告除曾告知原告要經營居家照顧服務事業外，未曾再告知要變更從事其他事業，亦未通知原告要重新進行裝潢，被告不知何時竟擅自將系爭房屋改為樣品屋裝潢 ，已違反租賃契約第9條之約定，被告主張其於施工前已徵得原告同意，應由被告負舉證責任。
⒉被告另辯稱其斥資上百萬元將原本破舊之房屋重新裝璜得美
輪美奐，原告不但坐收2年份租金，還接手百萬裝潢之新屋，原告究竟受有損害，抑或是不當得利云云。惟被告將系爭房屋之1樓後面外牆、1樓8吋承重牆、客廳及廚房、前廳之落地窗，總開關箱、後院車庫、棚子及洗手間全部拆除，2樓日式木造房屋及鐵欄杆、2樓樓梯及天花板等亦均破壞而面目全非，原告曾委託民間公證人於98年6月18日至現場履勘，並作成98年度北院民公聰字第389號公證書，由此公證書中之附件照片即可清楚看出被告退租時所交還系爭房屋時之屋況；而被告遷離房屋時，非但未盡力將房屋回復原狀，且除將所有可利用之物品全數拆卸帶走外，任意棄置廢棄物及垃圾，致屋內髒亂不堪，形同廢墟一般，被告所謂百萬裝潢、美輪美奐，完全與事實不符。
⒊被告另主張原告尚積欠被告469,936元，被告得主張抵銷抗
辯云云，惟依被告所提出之被證2支付命令及確定證明書，已遭臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）於100年11月11日撤銷，故被告應就抵押債權之存在負舉證責任。
㈣並聲明：⒈被告應給付原告1,755,259元及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠依系爭契約第九條就改裝設施部分約定：「乙方如擬在租賃
房屋上為重新裝潢及加工者，應於施工前事先徵得甲方之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應遷空固定物交還房屋。」等語，被告向原告承租系爭房屋係供營業使用，原告亦同意給一個月之裝潢期間，系爭契約第2條參照，且被告已租用一年又十個月，若被告於施工前，未事先徵得原告同意，如何裝潢？又如何使用已一年又十個月？尤有甚者，租賃物既為營業場所，原告極易查明被告裝潢之內容為何，何以從未置一詞？足證原告早已同意被告之施工內容，而被告終止租賃契約之後，亦已依契約第9條規定將房屋清空返還，實已履行契約中約定之義務，且原告取回空屋之後，又擬將其出租，可見並未有損害房屋結構或影響安全之情事。復依系爭契約第9條只規定不可損害房屋結構及影響安全，並無不可變更原先的室內配置之規定，故變更室內配置的部分乃係契約所允許之範圍，又原告擬招租已如前述，房屋結構並未受損，安全亦無影響可見一斑。
㈡因被告已事前取得原告之口頭同意，兩造當事人為求慎重還
更別在契約第二條註明：「96年3月14日交屋，裝潢期間免付租金，水、電、瓦斯費由乙方自行負擔」等語，足證被告確有於裝潢前事前取得原告之明示同意，被告根本沒有不法侵害可言，更無回復原狀之義務，此亦為原告所自認之事實。綜上所述，被告確有於裝潢前事前取得原告之明示同意，被告根本沒有不法侵害可言，更無無回復原狀之義務，負有舉證責任的原告顯然未盡舉證責任。被告係依租賃關係對系爭房屋裝潢使用，並未有違反契約之情事已如前述，被告亦已依契約關係返還系爭房屋無誤，實無任何侵權行為可言，原告依民法第184條請求損害賠償顯無理由。
㈢如前所述，被告斥資上百萬元將原本破舊的房屋重新裝潢得
美輪美奐，而原告於租賃契約中又可免除補貼之義務，換言之，原告不但坐收2年份的鉅額租金即共計264萬元，還能光明正大地接手百萬裝潢的新屋，原告究竟是受有損害？抑或是不當得利？負有舉證責任的原告顯然未盡舉證責任。縱使被告有回復原狀之義務，然原告並未舉證估價單所用之材質及品質是否與系爭房屋原狀相同？而且原告亦未扣除折舊之金額，更未舉證折舊後之殘值為何？何況被告既然已將原本破舊的房屋重新裝潢得美輪美奐，被告自得依法主張損益相抵。原告尚積欠被告469,936元，被告亦得主張抵銷之抗辯，由此可證，原告之請求縱有理由，其請求之金額亦屬過高等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告於96年2月13日向原告承租座落臺北市○○路○段○○○號
1、2樓房屋全部，約定租賃期間自96年4月15日起至101年4月14日止，每月租金共計110,000元，其中1樓部份60,000元、2樓部份50,000元，此有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人公證之96年度北院民公麟字第220270號公證書及租賃契約書附卷可稽（見審訴卷第5至17頁）。
㈡被告於97年12月23日以書面通知原告系爭租賃契約將於98年2月14日提前終止。
㈢原告委託律師寄發存證信函予被告，請求被告損害賠償（見審訴卷第24至29頁）。
㈣被告將承租系爭房屋時之原有隔間，重新進行裝潢，變動原
有室內隔間，將1樓後面外牆、客廳、廚房、前廳之落地窗、總開關箱、後院車庫、棚子、洗手間、2樓日室木造房間、衛浴設備、鐵欄杆、2樓樓梯、天花板全數拆除，並改裝為樣品屋，經原告委託訴外人弘宗營造有限公司估價修復，其中1樓部份須690,139元，2樓部份須1,065,120元，共計1,755, 259元，此有平面圖、系爭房屋照片、訴外人弘宗營造有限公司估價單、本院所屬民間公證人重慶聯合事務所98年度北院民公聰字第000389號公證書附卷可參（見審訴卷第18至23、29至31、91至94頁、見本案卷第124至149頁）。
㈤被告曾以台北郵局第34支局第575號存證信函通知原告退還
預付租金110,000元、溢繳電費29,936元及保證金330,000元，共計469,936元，並向桃園地院對原告聲請核發支付命令，並確定在案，為嗣後桃園地院以100年11月11日桃院永非文98年度司促字第10835號函通知兩造上開支付命令未合法送達，原核發之確定證明書應予撤銷，此有台北郵局第34支局第575號存證信函、桃園地院98年度司促字第10835號支付命令、確定證明書、桃園地院100年11月11日桃院永非文98年度司促字第10835號函（見審訴卷第79至82頁、本案卷第164頁）。
㈥兩造對臺北市土木技師公會製作之臺北市○○路○段○○○ 號
房屋拆除磚牆及設備是否影響結構安全鑑定報告書（案號：00000000，下稱鑑定報告）均不爭執（見本案卷第119至120頁）。
四、兩造爭執及其論述：㈠原告是否同意被告對系爭房屋重新裝潢及加工？被告是否違
反系爭契約之約定？⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條固有明文。是以解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。查系爭契約第9條約定「乙方（指被告）如擬在租賃房屋上為重新裝潢及加工者，應於施工前事先徵得甲方（指原告）之同意，並應由乙方自行負擔費用暨自負管理維護之責，且不可損害房屋結構及影響其安全。於交還租賃房屋時，乙方應遷空固定物交還房屋。」等語，是可知被告如欲對系爭房屋重新裝潢及加工時，須符合：⑴事先徵得原告之同意、⑵被告自行負擔費用暨自負管理維護之責、⑶不可損害房屋結構及影響其安全等三項要件。
⒉原告主張被告未通知原告要重新進行裝潢，亦未經原告之同
意，被告則否認並以事前取得原告之口頭同意，兩造當事人為求慎重還在系爭契約第2條註明：「96年3月14日交屋，裝潢期間免付租金，水、電、瓦斯費由乙方自行負擔」等語為辯。經查，系爭契約第2條約定「租賃期間：自民國96年4月15日起至民國101年4月14日止。無償期：自民國96年3月15日起至民國96年4月14日止。（96年3月14日交屋，裝潢期間免付租金，水、電、瓦斯費由乙方自行負擔）」等語，足見原告對於被告承租後將對系爭房屋進行裝潢乙事已有預見，因此兩造於簽訂系爭契約時，明文約定自96年3月15日起至96年4月14日止為裝潢期間。又查證人邱麒璋具結證稱「（問：被告向原告租用系爭房屋時，簽約當時你是否在場？）我在現場。」、「（問：在場時兩造有無討論如何裝潢？）我有請他賣給我，他的房子不想賣，也不會賣，我說我要做很多裝潢，可能會對你有很多影響，他說沒有關係，我可以做裝修，所以我們就沒有買，改成用租的。」、「（問：這些部分原告都有說可以裝修？）他房子租給我說可以裝修，沒有說幾次的裝修需要做回報，我們就當作內部裝修而已。」、「（問：你的身分是？）我當初是跟被告有合作關係，也是在他公司服務，我們是雙重身分，我跟他有部分合作案件。」、「（問：你是受僱於被告公司的人員？）算是。」、「（問：兩造簽租賃契約時你是代表被告跟原告簽約嗎？）是。」、「（問：當時簽約時是你代表被告跟原告洽談嗎？）是。」、「（問：是否有提到裝潢的事情？）我們有提到裝修，他也同意讓我們裝修，他也同意。沒有跟他講裝修的內容。他有同意我們裝修。」、「（問：有無限制裝修時什麼東西不能作？）沒有。也沒有說內部什麼擺設不能作。當初簽約主軸談到租金跟租期，裝修的話題談到很少。沒有談到屋子內什麼東西不能動，如果有提就可以寫在合約書內的特別事項，但是當初沒有做這樣的約定，裝修的內容沒有細談。」等語（見訴字卷第156、157頁），足認證人邱麒璋代表被告與原告洽談系爭契約內容時，並有提及將對系爭房屋進行裝修乙事，而原告有為同意之意思表示，若原告有反對之意思表示，則系爭契約第2條應無「無償期：自民國96年3月15日起至民國96年4月14日止。（96年3月14日交屋，裝潢期間免付租金，水、電、瓦斯費由乙方自行負擔）」之約定。是由上述可知，原告於簽訂系爭契約時，已預見被告承租系爭房屋非供個人居住使用，乃係作為商業營運用途之目的，始概括同意被告於不損壞房屋結構及影響安全情況下得對系爭房屋進行裝潢工程。
⒊又查本件經委託臺北市土木技師公會對系爭房屋進行鑑定，
其鑑定報告之鑑定結論記載為「經本公會鑑定際師赴現場會勘，繪製舊建物磚牆佈置圖、現況磚牆佈置圖、樑柱位置圖及磚牆敲除位置後，依據『14.1節磚牆敲除是否影響房屋結構安全評估』、『14.2節一樓磚牆及設備敲除部分是否影響房屋結構安全評估』及『14.3節二樓磚牆及設備敲除部分是否影響房屋結構安全評估』，進行本鑑定標的物之房屋結構安全評估，得到本案鑑定結論為『本案一樓、二樓敲除若干磚牆、樓梯及設備，並不影響本鑑定標的物之結構安全』。」等語（見鑑定報告第19頁），且兩造對鑑定報告均不爭執（見本案卷第119至120頁），堪認被告對系爭房屋進行之裝潢工程並未影響系爭房屋之結構安全。
⒋綜上，被告於簽訂系爭契約時已取得原告之概括同意，且對
系爭房屋進行裝潢後並不影響系爭房屋之結構安全，亦未向原告請求負擔裝潢相關費用，故被告之行為核與系爭契約第9條約定內容相符，並未違反系爭契約之約定。
㈡原告請求被告負侵權行為損害賠償責任，是否有理由？若有
，賠償金額應為若干？被告主張抵銷是否有理由？按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文。查系爭契約第8條約定「乙方應盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護租賃房屋，如因乙方之故意、過失或使用管理維護不當致租賃房屋損壞者，應負損害賠償責任，租賃房屋如係因不可歸責乙方之自然或天災損壞而有修繕必要時，在乙方通知後，由甲方負責修理，但乙方自行所為之增建裝飾及加工，仍由乙方自負修理之責。」等語，又查被告於簽訂系爭契約時已取得原告之概括同意，且對系爭房屋進行裝潢後並不影響系爭房屋之結構安全，已如前述，原告所為並無不法性，自無不法侵害原告之權利，亦符系爭契約第8條「乙方應盡善良管理人之注意義務使用、管理、暨維護租賃房屋」之約定，原告所為即與侵權行為要件不合，故原告請求被告負侵權行為損害賠償責任，難認有理由。
㈢綜上，被告於簽訂系爭契約時已取得原告之概括同意，且對
系爭房屋進行裝潢後並不影響系爭房屋之結構安全。從而原告依系爭契約第8條及民法第184條之規定請求被告賠償損害1,755,259元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。又原告請求因無理由而駁回，被告所為抵銷抗辯已無審酌之必要，附此敍明。
五、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如
主文。中 華 民 國 101 年 10 月 19 日
民事第二庭 法 官 熊志強以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 19 日
書記官 謝盈敏