臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第688號原 告 林麗華訴訟代理人 羅子武律師複 代 理 人 李志正律師被 告 寶舖建設股份有限公司法定代理人 藍文青被 告 郭珈伶上列二被告共同訴訟代理人 張靜怡律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國一００年三月二十八日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件依兩造間房屋預定（預訂）買賣合約書第二十六條、土地預定（預訂）買賣合約書第十九條，雙方合意以本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第二十四條規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、二、三、七款、第二項定有明文。本件原告於民國九十九年三月十七日第一次言詞辯論期日具狀變更訴之聲明為：「㈠被告寶舖建設股份有限公司應給付原告五十五萬一千一百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈡被告郭珈伶應給付原告一百一十一萬八千九百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息」，原告是次變更非唯訴訟標的（民法第二百二十六條第一項、第一百八十四條第一項損害賠償請求權、第二百五十九條第二款回復原狀返還請求權）相同、基礎事實同一（兩造間訂有房地預定買賣契約，被告將買賣標的物房地移轉他人，已構成給付不能）、僅係減縮應受判決事項之聲明、無礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告無異議而為本案之言詞辯論，於法自無不合，本院爰就變更後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１被告寶舖建設股份有限公司應給付原告五十五萬一千一百
元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
２被告郭珈伶應給付原告一百一十一萬八千九百元，及自起
訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
３願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１其於九十六年三月十八日分別與被告寶舖建設股份有限公
司（以下簡稱被告公司）、郭珈伶訂立房屋預定（預訂）買賣契約、土地預定（預訂）買賣契約，約定由其以總價二百四十萬二千四百元、一百三十六萬七千四百元、五十四萬元向被告公司買受坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地上、依臺北市政府工務局九六建字第九０號建造執照所新建、地上十一層、地下一層「松江明珠」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ棟二樓（完成後建號為同段第三七九五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號二樓）及Ｄ棟十樓（完成後建號為同段第三八三五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號十樓之三）房屋，以及機械式停車塔編號第五九號停車位，以總價四百八十七萬七千六百元、二百七十六萬二千六百元、一百一十一萬元向郭珈伶買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地應有部分萬分之一六七、萬分之九一，其乃依約給付第一至十九期款項，Ａ棟二樓部分房屋價金二十萬七千九百元、土地價金四十二萬二千一百元，Ｄ棟十樓部分房屋價金三十四萬三千二百元、土地價金六十九萬六千八百元，共一百六十七萬元，嗣其認被告公司關於本件買賣標的物房地廣告文宣周遭為綠地，但實則周遭為廠房，且被告未施作廣告文宣上繪製之圍牆、雨遮，遂要求被告改進，但未獲置理，被告公司反於九十七年十二月十二日寄發臺北大安郵局第一五一二號存證信函要求其繳付第二十期房屋及土地價款共二十三萬元，復於同年月二十四日寄發臺北信維郵局第四八二七號存證信函為解除兩造間房屋及土地買賣契約之意思表示。
２其於九十七年十二月二十六日寄發永和秀朗郵局第二五七
號存證信函予被告公司，告知上開瑕疵要求補正後再行繳付價金，被告公司竟於九十八年二月十六日寄發臺北大安郵局第一００號存證信函，要求其於同年三月二日前給付全部房屋土地價金五千七百七十二萬元；惟其所購買之編號第五十九號停車位與約定之「特高」尺寸不符，被告公司涉有詐欺情事，其遂復於同年二月二十七日寄發永和秀朗郵局第四七號存證信函予被告公司，為解除兩造間房屋土地買賣契約之意思表示，被告公司乃又於同年三月五日寄發臺北信維郵局第二四二一號存證信函，否定其解除之效力，並為解除兩造間房屋及土地買賣契約之意思表示。３兩造後經協商未成，被告並業於九十八年八月十二日、四
月二十八日將買賣標的物Ａ棟二樓、Ｄ棟十樓房地即門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號二樓及十樓之三房屋暨基地應有部分以買賣為原因移轉登記予訴外人何思瑩、王錫珍，且就Ａ棟二樓部分房屋約定將前方公共區域陽台、天井交由其專用，亦違背法令，其乃於同年六月二十三日寄發臺北三十支局第一二九三號存證信函通知被告前開四項瑕疵（即①廣告文宣關於周遭綠地部分不實、②未施作圍牆及雨遮、③停車位尺寸不符、④Ａ棟二樓銷售面積含括公共區域陽台、天井），並行使同時履行抗辯拒絕給付價金；被告則於九十八年六月二十九日寄發臺北信維郵局第六００四號存證信函否認之，重申兩造間買賣契約已經解除。
４被告公司有補正瑕疵之義務，其得行使同時履行抗辯，且
被告公司後仍要求其繳付全部剩餘價金，並於九十八年一月十三日、一日協助其分別將Ａ棟三樓、Ｆ棟八樓房地買賣權利讓渡第三人，顯見被告公司解除契約之意思表示不生效力，況被告公司係以自己名義為解除買賣契約之意思表示，效力是否及於土地買賣契約部分尚有疑義。被告既已將買賣標的物Ａ棟二樓、Ｄ棟十樓房地所有權移轉登記予訴外人，已陷於給付不能狀態，且係可歸責於被告之事由所致，爰依民法第二百五十六條之規定以起訴狀為解除兩造間房屋及土地買賣契約之意思表示，並依民法第二百二十六條第一項、第二百五十九條第二款、第一百八十四條第一項前段規定請求被告公司返還Ａ棟二樓部分房屋已繳價金二十萬七千九百元、Ｄ棟十樓部分房屋已繳價金三十四萬三千二百元，計五十五萬一千一百元，請求郭珈伶返還Ａ棟二樓部分土地已繳價金四十二萬二千一百元、Ｄ棟十樓部分土地已繳價金六十九萬六千八百元，計一百一十一萬八千九百元，並均加計利息。
（三）對被告答辯之陳述：１編號第五十九號停車位實際尺寸為長四七三公分、寬一九
四公分、高一九四公分，既不符約定之長五三０公分、寬二０五公分、高一九０公分，即屬有瑕疵，至得否停放休旅車，因車輛規格不同，未可一概而論。
２其買受之Ａ棟二樓房屋面積固為平面圖專有部分面積，但
兩造締約之際，被告銷售人員告知尚得專用房屋前方標示陽台、天井部分，使用範圍較同樓層其他房屋為大，故單價較高，並提供家具配置參考圖，自屬契約之一部分，實則本件大樓部分樓層確將Ａ棟房屋前方陽台、天井留供Ａ棟房屋住戶專用。
（四）證據：提出（原證一）房屋預定（預訂）買賣契約書、（原證二）土地預定（預訂）買賣契約書、（原證三）廣告文宣、（原證四）被告公司97.12.12臺北大安郵局第一五一二號存證信函、（原證五）被告公司97.12.24臺北信維郵局第四八二七號存證信函、（原證六）原告97.12.26永和秀朗郵局第二五七號存證信函、（原證七）被告公司98.02.16臺北大安郵局第一００號存證信函、（原證八）原告98.02.27永和秀朗郵局第四七號存證信函暨附件、（原證九）被告公司98.03.05臺北信維郵局第二四二一號存證信函、（原證十）98.04.28調解筆錄、（原證十一）原告
98.06.23臺北三十支局第一二九三號存證信函、（原證十二）二樓平面圖、（原證十三）被告98.06.29臺北信維郵局第六００四號存證信函、（原證十四、十五）建物登記謄本、土地登記謄本、（原證十六）房屋讓渡協議書、土地讓渡協議書、（原證十七）相片、（原證十八）家具配置參考圖，並聲請訊問證人即被告公司副總經理陳松林。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：１本件原告向渠等買受者，除「松江明珠」建案Ａ棟二樓及
Ｄ棟十樓暨編號五十九號停車位外，尚有Ａ棟三樓、Ｂ棟十一樓、Ｃ棟十樓暨編號五十六號停車位、Ｃ棟十一樓、Ｅ棟十樓暨編號六十號停車位、Ｆ棟六樓、八樓、十樓暨編號六十一號停車位、Ｇ棟二樓、Ｈ棟二樓共十二戶房屋及基地，原告就Ａ棟二樓及Ｄ棟十樓暨編號五十九號停車位房地共僅繳付第一至十九期房屋價金五十五萬一千一百元、土地價金一百一十一萬八千九百元，共計一百六十七萬元。而依雙方間房屋預定買賣契約第七條、土地預定買賣契約第五條之約定，應依契約附件付款明細表所載、於接獲渠等繳款通知七日內以現金或即期支票至渠等指定地點或銀行繳清該期價金，逾期十五日以上且經渠等以存證信函催告仍未繳付者，依房屋預定買賣契約第十七條第二項、土地預定買賣契約第十二條第二項約定，渠等得解除契約，且原告各應賠償依房屋、土地總價百分之十五計算之違約金，如違約金金額超過原告已繳價款，以已繳價款為限。
２原告既未依約繳付上述十二戶房地第二十期價金二十三萬
元，且逾期逾十五日，經渠等以存證信函催告仍未繳付，渠等依約解除雙方間買賣契約並以原告已繳且未逾房地總價百分之十五之價金一百六十七萬元為違約金沒收，並無不法，兩造間買賣契約既已解除，渠等自有權復將買賣標的物房地出售移轉他人。至渠等協助原告將Ａ棟三樓、Ｆ棟八樓房地買賣權利讓渡第三人，係因原告於九十七年十二月二十四日前即已提出要求，斯時兩造間買賣契約尚未解除，自無不可。
３否認本件房地有原告所指瑕疵，①「松江明珠」建案前方
原為「建國啤酒廠」，九十五年臺北市政府將該地列為啤酒文化園區，規劃購物、休閒、觀光、地區服務機能等商業使用，廣告文宣內已標明，並無不實，②雨遮及大門、圍牆係因考量後項公共設施工程之進行，為免損傷及維修之困擾，方改於交屋前一週施作，該部分業於九十八年十月一樓店面房屋交屋時全部施作完畢，③兩造間買賣契約就停車位部分尺寸係依房屋買賣契約附件七機械停車設備說明書所示，並未約定係「特高」或「休旅」，價格亦無不同，且無論係何種規格，均足以停放休旅車，④兩造間Ａ棟二樓房屋買賣契約第三條、附件一、附圖一房屋平面圖業已清楚標示買賣範圍、登記面積，並未將前方陽台、天井等公共區域列入，價格亦非較高，並於契約附圖五露台分管示意圖中列出露台分管使用權利，原告主張解除契約、請求返還價金及賠償並無理由。
４被告郭珈伶早於與被告公司訂立合建契約之際，即授權被
告公司代向房地買受人收取、催告價金及解除契約、請求違約金，被告公司所代為解除土地買賣契約之意思表示對郭珈伶自生效力等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（附件一、三）相片、（附件二）一樓竣工平面圖、（附件四、第二五七頁）契約附件七機械停車設備說明書、契約附圖一房屋平面圖、契約附圖五露台分管示意圖、（附件五）房屋單價明細表、（附件六）房屋買賣契約第六七頁二樓房屋平面圖、（附件七）二樓竣工平面圖、（附件八）房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書、（附件九至十一）房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書、（第二五七至二六二頁）契約附件七機械停車設備說明書、相片。
三、原告主張之事實，業據提出房屋預定（預訂）買賣契約書、土地預定（預訂）買賣契約書、廣告文宣、被告公司97.12.12臺北大安郵局第一五一二號存證信函、被告公司97.12.24臺北信維郵局第四八二七號存證信函、原告97.12.26永和秀朗郵局第二五七號存證信函、被告公司98.02.16臺北大安郵局第一００號存證信函、原告98.02.27永和秀朗郵局第四七號存證信函暨附件、被告公司98.03.05臺北信維郵局第二四二一號存證信函、98.04.28調解筆錄、原告98.06.23臺北三十支局第一二九三號存證信函、二樓平面圖、被告98.06.29臺北信維郵局第六００四號存證信函、建物登記謄本、土地登記謄本、房屋讓渡協議書、土地讓渡協議書、相片、家具配置參考圖，及引用證人陳松林部分證述為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出相片、一樓竣工平面圖、契約附件七機械停車設備說明書、契約附圖一房屋平面圖、契約附圖五露台分管示意圖、房屋單價明細表、房屋買賣契約第六七頁二樓房屋平面圖、二樓竣工平面圖、房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書、相片，及引用證人陳松林證述為憑，該等證據之真正，亦為原告所不爭執，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１原告於九十六年三月十八日分別與被告公司、被告郭珈伶
二人訂立（原證一、二）房屋預定（預訂）買賣契約、土地預定（預訂）買賣契約，約定由原告以總價二百四十萬二千四百元、一百三十六萬七千四百元、五十四萬元向被告公司買受坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地上、依臺北市政府工務局九六建字第九０號建造執照所新建、地上十一層、地下一層「松江明珠」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ棟二樓（完成後建號為同段第三七九五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號二樓）及Ｄ棟十樓（完成後建號為同段第三八三五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號十樓之三）房屋，以及機械式停車塔編號第五九號停車位，以總價四百八十七萬七千六百元、二百七十六萬二千六百元、一百一十一萬元向郭珈伶買受前開房屋基地即坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地應有部分萬分之一六七、萬分之九一、停車位土地應有部分。
房屋預訂買賣契約第七條「付款條件及方式」約定：「㈠甲方（即原告）應依附件二付款明細表約定，於接獲乙方（即被告公司）書面掛號繳款通知單七日內至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清，不得藉故拖欠。‧‧‧㈢前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，並於補繳期款時一併繳付與乙方，任一期款如未經全部繳清而逾期十五日（含）以上並經乙方以存證信函限期催告仍未繳者，乙方得依第十七條第二款之約定處理‧‧‧」。
房屋預訂買賣契約第十七條「違約處罰」第二款約定：「甲方違反第七條第三款之約定，乙方得解除本契約，解約時甲方應賠償依房地總價百分之十五計算之違約金予乙方，但前開應賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。
土地預訂買賣契約第五條「付款條件及方式」約定：「㈠甲方（即原告）應依附件二付款明細表約定，於接獲乙方（即郭珈伶）書面掛號繳款通知單七日內至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支票如數一次繳清，不得藉故拖欠。㈡依前款約定，如甲方逾期達五日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，並於補繳期款時一併繳付與乙方，任一期款如未經全部繳清而逾期十五日（含）以上並經乙方以存證信函限期催告仍未繳者，乙方得依第十二條第二款之約定處理‧‧‧」。
土地預訂買賣契約第十二條「違約處罰」第二款約定：「甲方違反第五條第二款之約定，乙方得解除本契約，解約時甲方應賠償依土地總價百分之十五計算之違約金予乙方，但前開應賠償之違約金金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。
房屋預訂買賣契約書第五十二頁以（第一八七、二五七頁）機械停車設備說明書為附件七，載稱「收容車種：淨長度5300㎜、淨寬度1950㎜、淨高度1550㎜＆1800㎜、淨重量2200㎏」。
２原告依兩造間房屋買賣契約、土地買賣契約附件二付款明
細表之約定給付被告Ａ棟二樓部分第一至十九期房屋分期價金共二十萬七千九百元、土地分期價金共四十二萬二千一百元，給付Ｄ棟十樓部分第一至十九期房屋分期價金共三十四萬三千二百元、土地分期價金共六十九萬六千八百元，合計一百六十七萬元。
３被告公司於九十七年十二月三日寄發「松江明珠新建大樓
」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓第二十期工程款催交款通知書予原告。
被告公司於九十七年十二月十二日寄發（原證四）臺北大安郵局第一五一二號存證信函予原告，略載稱：「台端購買之‧‧‧位於臺北市○○區○○路○○○巷『松江明珠新建大樓』Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓，於九十七年十二月十一日止，台端尚欠第二十期工程期款共計二十三萬元，因已逾繳費截止期限達七日以上，請台端於九十七年十二月二十三日前完成繳款手續‧‧‧」。
４被告公司於九十七年十二月二十四日委請律師寄發（原證
五）臺北信維郵局第四八二七號存證信函予原告，略載稱：「主旨：爰代當事人通知台端以本函為解除契約並沒收已繳價金之意思表示。說明：‧‧‧台端向寶舖建設股份有限公司購買位於臺北市○○區○○路○○○巷『松江明珠新建大樓』，台端共積欠工程期款共二十三萬元，前經寶舖公司以‧‧‧存證信函催告台端於九十七年十二月二十三日前完成繳款手續，惟台端屆期仍未繳付‧‧‧依據台端與當事人所簽立之房屋買賣預定契約書第七章第十七條第二項及土地預定買賣合約書第十二條第二項，解除雙方之房屋及土地買賣契約並沒收台端已繳價款作為違約金‧‧‧」。
５原告於九十七年十二月二十六日寄發（原證六）永和秀朗
郵局第二五七號存證信函予被告公司，略載稱：「‧‧‧本人曾電話詢問貴公司為何『松江明珠大樓預售案』至今結構體外觀完成後，與貴公司預售時之宣傳完全不符‧‧‧至今並無接獲任何有關前幾點疑慮回覆之電話說明，致使本人無法就此建案繼續繳交工程款‧‧‧敬請於收受本函後五日內儘速出面向本人說明清楚‧‧‧」。
６原告於九十八年一月一日與被告、訴外人劉美玲訂立（第
一五五、一五六頁）房屋讓渡協議、土地讓渡協議，約定被告同意原告將向被告買受之「松江明珠」Ｆ棟八樓房屋及基地讓與劉美玲，原雙方間就該房屋簽訂之房屋買賣契約書、土地買賣契約書作廢，原告就該房屋已繳價款三十六萬九千六百元、就該房屋基地已繳價款七十五萬零四百元轉為劉美玲應付價款之部分款項。
原告於九十八年一月十三日與被告、訴外人陳沛榆訂立（第一五七、一五八頁）房屋讓渡協議、土地讓渡協議，約定被告同意原告將向被告買受之「松江明珠」Ａ棟三樓房屋及基地讓與陳沛榆，原雙方間就該房屋簽訂之房屋買賣契約書、土地買賣契約書作廢，原告就該房屋已繳價款四十萬九千二百元、就該房屋基地已繳價款八十三萬零八百元轉為陳沛榆應付價款之部分款項。
７被告公司於九十八年二月十六日寄發（原證七）臺北大安
郵局第一００號存證信函予原告，略載稱：「台端購買之‧‧‧位於臺北市○○區○○路○○○巷『松江明珠新建大樓』Ａ戶二樓、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓、Ｆ戶六樓、Ｃ戶十樓、Ｄ戶十樓、Ｅ戶十樓、Ｆ戶十樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十一樓、五十六號車位、五十九號車位、六十號車位、六十一號車位，於九十八年二月五日止，台端於催告期限內仍未辦理銀行對保作業‧‧‧本公司預計於九十八年三月二日辦理產權移轉用印，請台端依雙方簽訂之房屋買賣契約書附件三第三條約定，於辦理產權移轉用印前，以現金一次付清本約之貸款金額，共計五千七百七十二萬元，請台端於九十八年三月二日前完成繳款手續‧‧‧」。
８原告於九十八年二月二十七日寄發（原證八）永和秀朗郵
局第四七號存證信函暨附件予被告公司，略載稱：「主旨：解除契約並加計利息返還已付之價款。說明：‧‧‧本人承買二個『特高』類別車位，惟建築完成後，所有車位之尺寸皆相同‧‧‧貴公司之行為故意詐騙本人，使本人產生錯誤，涉及詐欺，本人有權解除契約‧‧‧」。
９被告公司於九十八年三月五日委託律師寄發（原證九）臺
北信維郵局第二四二一號存證信函予原告，略載稱：「主旨：代當事人通知台端以本函為解除契約並沒收已繳價金之意思表示。說明：‧‧‧當事人前以‧‧‧存證信函通知台端於九十八年三月二日前付清尾款共計五千七百七十二萬元，惟期限屆至，台端仍未給付尾款‧‧‧為此，特‧‧‧通知林麗華女士解除契約之意思表示，並沒收林女士已付之價金‧‧‧台端以前揭理由解除契約顯不合法‧‧‧」。
１０被告於九十八年四月二十八日將買賣標的物Ｄ棟十樓房地
即坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地應有部分萬分之九一，及其上建號同段第三八三五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號十樓之三房屋，以買賣為原因移轉登記予訴外人王錫珍（參見原證十五土地登記謄本、建物登記謄本）。
被告於九十八年八月十二日將買賣標的物Ａ棟二樓房地即坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地應有部分萬分之一六七，及其上建號同段第三七九五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號二樓房屋，以買賣為原因移轉登記予訴外人何思瑩（參見原證十四土地登記謄本、建物登記謄本）。
１１原告於九十八年六月二十三日委託律師寄發（原證十一）
臺北三十支局第一二九三號存證信函予被告，略載稱：「主旨：‧‧‧告知寶舖建設股份有限公司、郭珈伶違約等事‧‧‧說明：‧‧‧本人向寶舖公司、郭珈伶購買『松江明珠』大樓Ａ２、Ｈ２、Ｇ２、Ｆ６、Ｃ１０、Ｄ１０、Ｅ１０、Ｆ１０、Ｂ１１、Ｃ１１等十戶不動產，惟當本人繳納款項至二十期時，查悉『松江明珠』大樓計有大樓前無綠地園區，大樓本體至大樓大門間無漂亮雨遮形成之走廊，亦無豪華圍牆隔開大樓與馬路，車位無區分特高、休旅、大車之不同，與廣告圖說及契約不相符合，本人主張此等可歸責予賣方之瑕疵修繕或解決時，再依約給付款項‧‧‧寶舖公司之解約表示及沒收款項行為並不合法，本人亦從未收到出售土地之郭珈伶任何通知，況且，寶舖公司及郭珈伶竟未經本人同意，將Ｃ１０、Ｄ１０、Ｅ
１０、Ｆ１０等四戶銷售與第三人，顯已違約，再者‧‧‧就銷售本人之Ａ棟部分，竟包含天井之公共區域，於法令及契約有違‧‧‧函告寶舖公司及郭珈伶於函到後五日內‧‧‧聯繫並商討妥處方案‧‧‧」。
１２被告於九十八年六月二十九日委託律師寄發（原證十三）
臺北信維郵局第六００四號存證信函予原告，略載稱：「‧‧‧郭珈伶係全權委託寶舖建設股份有限公司處理與台端之『松江明珠新建大樓』個案買賣暨契約內容之所有事宜，包括但不限於簽約、解約、和解談判等，要皆無解郭珈伶解除契約之意思表示業已送達台端‧‧‧」。
（二）本件原告請求被告公司給付五十五萬一千一百元及法定利息，請求被告郭珈伶給付一百一十一萬八千九百元及法定利息，無非以被告業將買賣標的物所有權移轉予訴外人、陷於給付不能狀態，且買賣標的物第五十九號停車位尺寸不符約定、Ａ棟二樓房屋銷售面積包括陽台、天井之專用權，有詐欺情事，經其以起訴狀為解除買賣契約之意思表示，自得依民法第二百二十六條第一項、第二百五十九條第二款、第一百八十四條第一項前段規定請求被告返還、賠償所收受之價金為論據，被告則否認兩造間買賣標的物有原告所指瑕疵或詐欺情事，辯稱兩造間「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位房地買賣契約業經渠等於九十七年十二月二十四日、九十八年三月五日解除，渠等嗣後將買賣標的物轉售他人，並非給付不能等語。是本件首應審究者，厥為：兩造間房屋土地預定買賣契約是否業經被告於九十七年十二月二十四日（或九十八年三月五日）解除？１原告與被告公司間房屋預訂買賣契約第七條第一、三款約
定原告應依契約附件付款明細表之約定，於接獲被告公司書面掛號繳款通知單七日內至指定之地點或帳戶以現金或即期支票如數一次繳清，如逾期達五日仍未繳清期款時，原告即應負給付遲延責任，如逾期十五日以上並經被告公司以存證信函限期催告仍未繳者，被告公司得依第十七條第二款之約定解除契約，並請求原告賠償以房地總價百分之十五計算之違約金；原告與被告郭珈伶間土地預訂買賣契約第五條第一、二款亦約定原告應依契約附件付款明細表之約定，於接獲郭珈伶書面掛號繳款通知單七日內至指定之地點或帳戶以現金或即期支票如數一次繳清，如逾期達五日仍未繳清期款時，原告即應負給付遲延責任，如逾期十五日以上並經郭珈伶以存證信函限期催告仍未繳者，郭珈伶得依第十二條第二款之約定解除契約，並請求原告賠償依土地總價百分之十五計算之違約金，有（原證一）房屋預定（預訂）買賣契約書、（原證二）土地預定（預訂）買賣契約書附卷可稽，並為兩造所不爭執，前已述及。
２被告公司於九十七年十二月三日就原告所購買之臺北市○
○區○○路○○○巷「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓等十二戶房屋、四個機械式停車位及基地第二十期房地工程期款共二十三萬元之催交款通知書予原告，原告並未依限繳納，被告公司於九十七年十二月十二日寄發存證信函予原告，催告原告於同年月二十三日前如數付清，原告仍未給付，被告公司乃於同年月二十四日委請律師寄發存證信函予原告，依據原告與被告公司所簽立之房屋買賣預定契約書第七章第十七條第二項，及原告與郭珈伶所簽立之土地預定買賣合約書第十二條第二項之約定，為解除契約並沒收已繳價金之意思表示，上述存證信函均到達原告，此經兩造陳明在卷，核與（原證四）臺北大安郵局第一五一二號存證信函、（原證五）臺北信維郵局第四八二七號存證信函所載一致，業如前述，則原告並未於接獲房地繳款通知單七日內繳清第二十期工程期款，且逾期逾十五日，並經被告以存證信函限期後催告仍未繳付，被告據以解除雙方間「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓等十二戶房屋、四個機械式停車位房屋買賣契約及基地土地買賣契約，尚無不合，兩造間前述十二戶房地買賣契約（含四個機械式停車位）業經被告於九十七年十二月二十四日依約為解除之意思表示而消滅，堪以認定。
３前述九十七年十二月三日寄發予原告之催交款通知書，及
同年月十二日寄發予原告、用以催告原告繳付分期價款之（原證四）臺北大安郵局第一五一二號存證信函，以及同年月二十四日寄發予原告、用以為解除契約沒收已繳價金意思表示之（原證五）臺北信維郵局第四八二七號存證信函，固均由被告公司單獨寄發，但前述催交款通知書、存證信函所催告之款項均包括土地應有部分買賣分期價金，且解除契約意思表示亦併援引土地買賣契約第十二條第二項之約定，是被告公司除為自己向原告通知繳款、催告及為解除契約之意思表示外，並代郭珈伶為通知原告繳款、催告、解除契約之意思表示，而郭珈伶業於九十八年六月二十九日寄發（原證十三）臺北信維郵局第六００四號存證信函予原告，表明就「松江明珠新建大樓」房屋及基地買賣所生所有事項俱已委託被告公司全權代為處理，則被告公司前揭所為關於土地買賣價金之通知、催告、關於解除土地買賣契約之意思表示，均係有權代理，效力及於郭珈伶，亦足認定。
４兩造間十二戶房地買賣契約（含四個機械式停車位）既經
被告解除，則被告於九十八年一月一日與原告、訴外人劉美玲訂立（第一五五、一五六頁）房屋讓渡協議、土地讓渡協議，同意原告將向被告買受之「松江明珠」Ｆ棟八樓房地讓與劉美玲，所繳價款用以抵付劉美玲應繳價款，於九十八年一月十三日與原告、訴外人陳沛榆訂立（第一五
七、一五八頁）房屋讓渡協議、土地讓渡協議，同意原告將向被告買受之「松江明珠」Ａ棟三樓房地讓與陳沛榆，所繳價款用以抵付陳沛榆部分應繳價款，及於九十八年二月十六日寄發（原證七）臺北大安郵局第一００號存證信函予原告，要求原告於九十八年三月二日前繳付「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓、Ｆ戶六樓、Ｃ戶十樓、Ｄ戶十樓、Ｅ戶十樓、Ｆ戶十樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十一樓、五十六號車位、五十九號車位、六十號車位、六十一號車位剩餘房屋土地價金共五千七百七十二萬元，以及於九十八年三月五日寄發（原證九）臺北信維郵局第二四二一號存證信函予原告，再度為解除契約並沒收已繳價金之意思表示，要無礙兩造間就「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓等十二戶房屋、四個機械式停車位之房屋、土地買賣契約，均已於九十七年十二月二十四日經被告解除。
①至上述讓渡非不得解為兩造就「松江明珠新建大樓」其中
Ｆ棟八樓、Ａ棟三樓房地買賣契約解除後權利義務關係所為和解。
②至被告前開就「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓
、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓等十二戶房屋、四個機械式停車位所為請求繳付剩餘房地價款之（原證七）存證信函，亦得解為被告就尚未和解部分房地買賣契約解除後權利義務關係所為和解之要約，因原告並未承諾而未成立。
③被告為求明確，復行寄發（原證九）臺北信維郵局第二四
二一號存證信函予原告，再度為解除契約並沒收已繳價金之意思表示，自亦無使兩造間已經解除之房地買賣契約回復效力。
５原告雖主張本件買賣標的物有①廣告文宣關於周遭綠地部
分不實、②被告公司未施作圍牆及雨遮、③停車位尺寸不符、④Ａ棟二樓銷售面積含括公共區域陽台、天井瑕疵，被告公司有補正瑕疵之義務，其得行使同時履行抗辯，且被告公司後仍要求其繳付全部剩餘價金，並於九十八年一月十三日、一日協助其分別將Ａ棟三樓、Ｆ棟八樓房地買賣權利讓渡第三人，顯見被告公司解除契約之意思表示不生效力云云，惟：
①因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒
絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限，民法第二百六十四條第一項定有明文。且債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責，最高法院五十年台上字第一五五０號著有判例可資參照。
②本件原告固於九十七年十二月二十六日寄發（原證六）永
和秀朗郵局第二五七號存證信函予被告公司，就前開廣告文宣關於周遭綠地部分不實及未施作圍牆、雨遮為爭執，拒絕繼續繳交工程款，但原告上述存證信函係就被告（原證五）臺北信維郵局第四八二七號解除契約意思表示存證信函所為，此觀是紙存證信函主旨即明，是並無證據足認原告於接獲被告繳款通知、催告之際即已就所指廣告文宣不實、未施作圍牆、雨遮等節為同時履行抗辯，揆諸前開判例、法條，就第二十期房地分期價金，原告仍負給付遲延之責，被告據以解除兩造間房屋、土地買賣契約，自非無憑；且原告斯時所指廣告文宣關於周遭綠地部分不實，及尚未施作圍牆、雨遮，咸不得據以為同時履行抗辯，蓋兩造間房屋、土地買賣契約係約定原告應依契約附件付款明細表之約定，於接獲被告繳款通知單七日內至指定之地點或帳戶以現金或即期支票繳清期款，而契約附件付款明細表所載第二十期款係以「領取使用執照」為要件，故於使用執照核發並通知後，原告即有給付該期價款義務，至圍牆、雨遮是否施作、周遭是否為綠地，則非所問，況本件房地坐落地點為臺北市○○路○○巷○號、周遭為「啤酒文化園區」等節，已經被告明確刊載廣告文宣，有（原證三）廣告文宣可考，原告並買受共十二戶房屋，對本件房地周遭實際狀況自有相當觀察、了解，不得以廣告文宣上繪有綠地為由，指為瑕疵、主張同時履行抗辯。
③原告復於九十八年二月二十七日寄發（原證八）永和秀朗
郵局第四七號存證信函予被告公司，除續爭執廣告文宣關於周遭綠地部分不實外，另主張停車位尺寸不符使其產生錯誤、涉及詐欺，而據以解除契約，然兩造間房屋、土地買賣契約已經被告於九十七年十二月二十四日解除，原告嗣後復為解除契約之意思表示，自無理由。
④原告再於九十八年六月二十三日寄發（原證十一）臺北三
十支局第一二九三號存證信函予被告，主張買賣標的物有廣告文宣關於周遭綠地部分不實、被告公司未施作圍牆及雨遮、停車位尺寸不符、Ａ棟二樓銷售面積含括公共區域陽台、天井四項瑕疵為由，主張同時履行抗辯，要求被告於函到後五日內聯繫並商討妥處方案，然：
Ⅰ斯時兩造間房屋、土地買賣契約早經解除而消滅，原告已
無由請求同時履行，且廣告文宣關於周遭綠地之內容及被告公司尚未施作圍牆、雨遮部分，亦非原告得據以拒絕給付第二十期分期價金，業如前敘。
Ⅱ停車位尺寸不符部分，原告雖提出（第九十、九一頁）車
位尺寸、價目表為憑，但原告與被告公司間房屋買賣契約第五十二頁係以（第一八七、二五七頁）機械停車設備說明書為附件七，載明：「收容車種：淨長度5300㎜、淨寬度1950㎜、淨高度1550㎜＆1800㎜、淨重量2200㎏」，並無標示第五十九號車位之尺寸長、寬、高分別為五三０公分、二０五公分、一九０公分，且本件第五十九號車位價格為一百六十五萬元（房屋部分五十四萬元、基地部分一百一十一萬元），亦與該售價表所示不同，是並無證據足認原告與被告公司間房屋買賣契約曾約定該五十九號車位尺寸長、寬、高分別為五三０公分、二０五公分、一九０公分，況縱有約定該尺寸，現該車位實際尺寸為長四七七公分、寬一九四公分、高一九四公分，此有（第二五八至二六二頁）相片可佐，且為兩造所不爭執，僅長度差距較大，但無礙停放休旅車輛，能否指為瑕疵已非無疑，若認係瑕疵，原告亦僅得就車位部分買賣契約為瑕疵擔保減少價金或解除契約、損害賠償之請求，而非逕拒絕給付Ａ棟二樓、Ｄ戶十樓及車位全部房屋、土地分期價金。
ⅢＡ棟二樓銷售面積含括公共區域陽台、天井部分，經本院
行使闡明權後，原告業已自承所謂「二樓銷售面積含括公共區域陽台、天井」係指原告買受之Ａ棟二樓房屋面積僅限平面圖專有部分，但尚得專用房屋前方標示陽台、天井部分，使用範圍較同樓層其他房屋為大，易言之，Ａ棟二樓部分買賣契約標的除坐落臺北市○○區○○段四小段第一六七地號土地應有部分，及其上建號同段第三七九五號、門牌號碼臺北市○○區○○路○○巷○號二樓外，尚包括房屋前方共有部分陽台、天井之專用權，並以（原證十八）家具配置參考圖、證人陳松林之證述為據。然證人陳松林到庭證稱其曾就Ａ戶房屋委託他人製作二種家具配置參考圖，其一固為原告所提之（原證十八）圖面，另一則並未納入、利用房屋前方之陽台、天井部分，並曾告知該戶房屋所有人欲利用房屋前方陽台、天井，應經管理委員會之同意，參諸原告購買Ａ棟二樓房屋每坪價金數額較諸同樓層無陽台天井專用權之其他戶房屋即Ｂ棟二樓、Ｃ棟二樓、Ｄ棟二樓為低，有（附件五）房屋單價明細表、（附件九至十一）房屋預訂買賣契約書、土地預訂買賣契約書可按，是尚難遽認被告公司曾併售予原告Ａ棟二樓房屋前方陽台、天井之專用權，況縱認被告公司確曾將Ａ棟二樓房屋前方陽台、天井專用權併售予原告，該專用權之交付亦係與交屋同時，亦即原告仍應先給付第二十期分期價金，非原告得據以拒絕第二十期分期價金之給付、主張同時履行抗辯。
（三）綜上所述，兩造間「松江明珠新建大樓」Ａ戶二樓、Ａ戶三樓、Ｂ戶十一樓、Ｃ戶十樓及五十六號車位、Ｃ戶十一樓、Ｄ戶十樓及五十九號車位、Ｅ戶十樓及六十號車位、Ｆ戶六樓、Ｆ戶八樓、Ｆ戶十樓及六十一號車位、Ｇ戶二樓、Ｈ戶二樓等十二戶房屋、四個機械式停車位房地買賣契約業經被告於九十七年十二月二十四日依約為解除之意思表示而消滅，被告對原告已不負移轉買賣標的物所有權之義務，被告於九十八年四月二十八日將買賣標的物Ｄ棟十樓房地以買賣為原因移轉登記予訴外人王錫珍，於九十八年八月十二日將買賣標的物Ａ棟二樓房地以買賣為原因移轉登記予訴外人何思瑩，並非對原告陷於給付不能。
五、從而，原告復依民法第二百五十六條之規定以起訴狀為解除兩造間房屋及土地買賣契約之意思表示，並依民法第二百二十六條第一項、第二百五十九條第二款、第一百八十四條第一項前段規定請求被告公司返還Ａ棟二樓、Ｄ棟十樓房屋已繳價金五十五萬一千一百元，請求郭珈伶返還Ａ棟二樓、Ｄ棟十樓土地已繳價金一百一十一萬八千九百元，及支付法定利息，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 25 日
民事第一庭 法 官 洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 25 日
書記官 林芝儀