臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第7號原 告 丙 ○訴訟代理人 陳淑貞律師被 告 乙○○○
甲○○上二人共同訴訟代理人 張菀萱律師複 代理人 陳筱屏律師
李盈佳律師吳麗如律師上當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國99年3 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段五四八地號土地上，如附圖斜線部分所示建物拆除，並將上開建物占用之土地交還原告；暨自民國九十七年十一月四日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣參仟零柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰參拾伍萬壹仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰零伍萬肆伍仟伍佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、原告主張：原告於民國97年9 月30日，向訴外人保生大帝神明會購買坐落臺北市○○區○○段一小段548 地號土地（下稱系爭土地），並於同年11月4 日辦妥所有權移轉登記，而為系爭土地所有權人。詎被告無合法正當權源，自97年11月
4 日起，以附圖斜線部分所示建物（面積45平方公尺、門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號，下稱系爭建物）地）占用前開土地，自屬侵害原告所有權。原告即得本於物上請求權，請求被告拆除系爭建物，並將系爭建物占用之土地交還。又被告無權占用上開土地，獲得相當於使用該土地之租金不當利益，致原告受有損害，亦應返還原告。按被告自97年11月4 日起無權占用上開土地，每月獲得不當利益新台幣（下同）10,260元。縱認被告與保生大帝神明會間之租賃契約對原告繼續存在，惟被告租用系爭土地，已經19年未調整租金，參酌系爭土地所處位置、週邊交通建設、經濟繁榮程度、土地利用價值已有不同，若仍以每年51,888元計算租金，實屬過低，應調整為每月35,289元。爰（一）先位基於民法第767 條物上請求權、除去妨害請求權、同法第179條不當得利返還請求權法律關係，聲明：1.被告應將系爭建物拆除，並將上開建物占用之土地交還原告。2.被告應自97年11月4 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告10,260元。（二）備位基於民法第442 條、土地法第97條第1 項、第105 條規定法律關係，聲明：1.被告向原告承租系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每月新台幣33,788元。2.被告應自97年11月4 日起至起訴狀繕本送達之日起止，按月給付原告新台幣33,788元。
二、被告則以：其與保生大帝神明會間，就系爭土地存有不定期租賃契約，保生大帝神明會出售系爭土地時，被告即以系爭土地承租人之地位保留優先購買權，是被告並非無權占用；乙○○○於97年7 月21日已將系爭房屋應有部分二分之一贈與甲○○，惟保生大帝神明會並未就優先購買權之事通知甲○○；被告已另案對原告、保生大帝神明會訴請確認優先承購權，是本件應停止訴訟；原告請求調整租金過高等語，資為抗辯。聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
（一）系爭土地原為保生大帝神明會所有，原告於97年11月4 日辦妥所有權移轉登記，而為系爭土地所有權人。
（二）系爭建物占有系爭土地，並由被告居住使用。
（三）保生大帝神明會曾發予乙○○○存證信函（見本院卷頁4、6）。乙○○○亦曾發予訴外人保生大帝神明會存證信函（見本院卷頁5）。
四、經查，原告主張其為系爭土地所有權人，被告以系爭建物占用迄今等情，為被告所不爭執，並有原告提出之系爭土地登記謄本在卷可憑。堪認原告主張此部分事實為實在。惟被告仍以前開情詞置辯。茲本件應予審究者厥為被告以系爭建物占用系爭土地如附圖斜線部分所示，有無合法正當權源？原告訴請被告拆屋還地，有無理由？原告訴請被告返還所獲得相當於使用該土地租金之不當利益，有無理由？縱認被告有權基於租賃關係占有，原告訴請調整租金為每月35,289元，有無理由？
（一）按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，倘被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，惟以非無權占有為抗辯者，則原告對於被告無權占有之事實，即無舉證責任，而被告就其占有係有正當權源之事應負舉證之責，如不能證明，即應認原告之請求為正當。最高法院著有72年台上字第1552號、2561號判決要旨可資參照。本件原告為系爭土地所有權人，被告以系爭建物占用系爭土地如附圖斜線部分所示乙情，已述之如前。則依前開說明，被告抗辯有權占有系爭房屋者，自應就該事實負擔舉證責任。次按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法104 條固定有明文。惟優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示行使優先權（依同樣條件優先購買之權）者，既已規定視為放棄。則其表示再以面議後價格承購，主張「保留」而未行使優先權者，自應等同視之甚明。
（二）本件被告固稱其與保生大帝神明會間，就系爭土地存有不定期租賃契約，保生大帝神明會出售系爭土地時，被告即以系爭土地承租人之地位保留優先購買權，並非無權占用云云。惟查，保生大帝神明會曾於97年8 月6 日發存證信函通知系爭土地承租人乙○○○依土地法第104 條規定行使優先承買權（該函已載明系爭土地價款、於10日內行使優先購買權之旨）乙情，為兩造所不爭執，並有上開存證信函在卷可參（見本院卷頁6 ）。足徵保生大帝神明會已按土地法前開規定通知乙○○○行使優先購買權。次查，乙○○○受保生大帝神明會上開通知後，旋於同年月17日發存證信函回覆保生大帝神明會，表示「以面議後之價格承購」等語，亦有上開存證信函在卷可查（見本院卷頁5）。可徵被告並非同意按與原告同樣條件優先購買系爭土地。則依前開說明，堪認被告此部分主張「保留」優先購買權之事，即與放棄優先購買系爭土地之權無異。是被告復行爭執享有優先購買權，洵屬無據，不可採取。至被告復辯稱：乙○○○於97年7 月21日（保生大帝神明會發出上開存證信函以前）已將系爭房屋應有部分二分之一贈與甲○○，保生大帝神明會並未就優先購買權之事通知甲○○云云。然查，被告間上開贈與契約雖記載97年7 月21日乙節，有該契約在卷可參（見本院卷頁52）。惟此係被告單方製作，能否採信，已非無疑。況參酌乙○○○係於97年8 月13日（保生大帝神明會發出上開存證信函以後）始向財政部國稅局送件申報乙情，有財政部台北市國稅局贈與稅免稅證明書在卷可查（見本院卷頁53）。核與訂定贈與契約後旋即向稅捐機關送件申報之常情不符。益徵被告前開主張「早於」保生大帝神明會發出上開存證信函以前已將系爭房屋應有部分二分之一贈與甲○○云云，即屬無據，不可採信。被告辯稱保生大帝神明會並未就優先購買權之事，一併通知甲○○云云，亦屬誤會，無法採取。又縱認保生大帝神明會發出上開存證信函以後，被告間前開贈與契約係屬真正，參酌土地法第104 條第1 項規定立法意旨，係為使土地之利用與其所有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。而房屋贈與時，基地所有權人雖不致有依同樣條件取得受贈房屋之權，惟按衡平法理至少受贈房屋之人是否有行使或受通知優先購買基地之權，仍應以贈與房屋之人為斷。是保生大帝神明會既已依法通知乙○○○，業如前述，則甲○○自不得再執前開情詞，主張未受保生大帝神明會為優先購買權之通知。從而，被告主張彼等就系爭土地享有優先購買權，並非無權占用云云，即屬無據，難予採認。此外，被告復未提出其他證據資料證明有權占用系爭土地如附圖斜線部分所示之事實，則依舉證責任分配之法則，自應為不利於被告之認定。是被告所辯：有權占用系爭土地如附圖斜線部分所示云云，即不足採。原告訴請被告應將系爭建物拆除，並將上開建物占用之土地交還原告，即堪採認。另被告所稱：已另案對原告、保生大帝神明會訴請確認優先承購權，是本件應停止訴訟乙節，並無必要（訴請原告部分並無確認利益，保生大帝神明會部分並無理由），附此敘明。
（三）又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179 條所明定。故其得請求之不當得利範圍，應以他方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。最高法院著有61年度台上字第1695號判例要旨可資參照。本件被告無權占有系爭土地如附圖斜線部分所示，依照前開說明，自屬獲得相當於使用該土地之租金不當利益。從而，原告請求自97年11月4 日起無權占用前開土地每月獲得相當於使用該土地之租金不當利益，即屬有據。
（四）再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價。土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。最高法院著有68年度台上字第3071號判例要旨可資參照。本件系爭土地坐落臺北市○○區○○段一小段548 地號屬城市地方土地；又系爭土地於96年1 月以後申報地價為每平方公尺27,360元乙節，為兩造所不爭執，並有原告提出之土地登記謄本在卷可考，堪可認定。至本件原告主張被告獲得相當於使用該土地之租金不當利益，應以年息百分之10為核算基礎乙節。惟按計算相當於租金之不當利益數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較乙節，業如前述。經查，本件系爭建物為二層水泥磚造建築，門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○○弄○○號，現供住宅使用，面臨巷道約2 米寬，北端巷道無出入口，需由南端巷道出入，巷口左轉為民和街交岔路口，右轉約20公尺為東園街，巷口現開闢停車場，對街有全聯福利社；對外交通仰賴自有交通工具等情，業經本院會同地政人員至現場勘驗測量屬實，有上開勘驗筆錄、複丈成果圖在卷可查，可堪認定。已徵系爭房屋居住環境普通、生活機能普通、工商業活動並非熱絡。此外，參酌系爭房屋占用面積僅45平方公尺但格局方正，惟位處偏區小巷，實際利用系爭土地可獲得利益非高等情，認為原告請求被告返還使用如附圖斜線部分所示土地獲得之不當利益，以系爭土地申報地價年息百分3 核算為適當。從而，被告於97年11月4 日起無權占用上開土地，每月獲得不當利益為3,078 元【27,360元（申報地價）×45平方公尺（占用面積）×3 ﹪÷12（月）＝3,078元，堪予認定，逾上開部分之請求，即屬無據。
五、綜上，原告本於物上請求權、除去妨害請求權法律關係，訴請被告應將系爭建物拆除，並將系爭建物占用之土地交還原告；暨依不當得利之法律關係，訴請被告自97年11月4 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告相當於租金之損害3,
078 元，均有理由，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又本院已為原告先位聲明為部分勝訴之判決，則其所為備位聲明，即無庸審酌，併此敘明。
六、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額，併准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，及被告所聲請調查之證據（見被告99年3 月22日民事答辯一暨調查證據聲請狀），核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第
392 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 99 年 4 月 7 日
民事第二庭 法 官 黃呈熹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 99 年 4 月 7 日
書記官 傅美蓮