臺灣臺北地方法院民事判決 99年度訴字第98號原 告 喜臨門大廈管理委員會法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○
丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國99年9 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。查原告係以被告無權占有喜臨門大廈全體區分所有權人共有之建物為由提起本訴，並聲明：㈠被告應將坐落臺北市○○路○ 段○○號12樓之2 頂樓突出物即13樓及14樓遷讓返還予原告，並自民國97年2 月1 日起至遷讓房屋及回復原狀之日起，按月給付原告新臺幣（下同）1 萬元；㈡被告應就上開頂樓突出物所為增建部份予以拆除並回復原狀等語〔見本院98年司北調字第96號卷（下稱本院司北調卷）第2 頁〕。嗣因本件建物占用位置、面積經臺北市大安地政事務所測量繪製如附圖所示之土地複丈成果圖（見本院卷㈡第50-51 頁），原告乃變更請求為：㈠被告應將坐落臺北市○○路○ 段○○號12樓之2 頂樓突出物即如附圖編號Ａ所示之13樓及14樓遷讓返還予原告，並自97年2 月1 日起至遷讓房屋之日起，按月給付原告1 萬元。㈡被告應將上開頂樓突出物即如附圖編號Ｂ所示增建部份予以拆除並回復原狀，有其99年6 月21日當庭更正訴之聲明陳述在卷可按（見本院卷㈡第62頁反面），故有關變更占用建物位置及面積部分，應屬補充或更正事實上之陳述，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：伊係門牌號碼臺北市○○區○○路4 段25號喜臨門大廈（下稱喜臨門大廈），並經臺北市政府奉准報備成立之管理委員會，現由丁○○主任委員擔任法定代理人，被告於95年8 月25日買受門牌號碼臺北市○○區○○路4 段25號12樓之2 建物（下稱12樓之2 建物），並同時向伊承租如附圖編號Ａ部分所示喜臨門大廈頂樓突出物，面積140.34平方公尺，上開頂樓突出物屬喜臨門大廈共用部分，每月租金為
1 萬元，詎被告未按約定給付使用償金，並擅自違法增建如附圖編號Ｂ部分所示建物，已違反喜臨門大廈區分所有權人及住戶規約第9 條、第10條第2 項、第12條之規定，伊於97年1 月25日召開喜臨門大廈區分所有權人會議決議（下稱系爭區分所有權人會議），大廈公共使用部份即瞭望臺屋頂突出物13和14樓，自97年2 月1 日起收回作為大廈供全體住戶活動中心使用，授權伊就此有處理權限，伊依據系爭區分所有權人會議決議，於97年3 月3 日以臺北南海郵局第307 號存證信函，通知被告應於97年4 月5 日前返還屋頂突出物，惟未獲回應，伊遂於97年12月5 日召開管理委員會議並決議被告占用屋頂突出物應溯自97年2 月繳交租金每月1 萬元，否則依據系爭區分所有權人會議決議，將建物停租並收回公用，並依法訴請強制執行，再於98年1 月9 日管理委員會議確認系爭區分所有權人會議決議意旨後，復於98年1 月21日以臺北仁杭郵局第350 號存證信函，通知被告按月繳交租金
1 萬元，若無意承租，依系爭區分所有權人會議決議將建物收回並依法處理，惟被告仍置之不理，爰依法提起本訴等語。並聲明：如前更正後之聲明所示。
二、被告則以：伊於95年8 月間向訴外人唐靜蘭購買喜臨門大廈12樓之2 建物及如附圖編號Ａ、Ｂ部分所示建物，依地政單位所核發建物所有權狀，伊私有面積為35坪（計算式：94.3平方公尺＋21.28 平方公尺＝115.58平方公尺，115.58平方公尺0.3025＝35坪）及共同使用部分權利範圍持分40坪（計算式：1481／10000 ＝132.391 平方公尺／893.93平方公尺，132.391 平方公尺0.3025＝40坪），依97年房屋稅繳款書、喜臨門大廈8 樓之1 建物96年房屋稅繳款書，可知伊每坪課稅現值16,205元（計算式：1,215,400 75坪＝16,205元）與同棟大廈其他住戶每坪課稅現值17,094元（計算式：598,300 35坪＝17,094元）相近，足見臺北市稅捐稽徵處係以75坪課徵房屋稅，如附圖編號Ａ部分所示建物係喜臨門大廈於68年興建時，為配合建築法規及容積率規定，以瞭望臺設計興建合法建物，屬喜臨門大廈12樓之2 建物區分所有權人所有附屬建物，伊係自喜臨門大廈12樓之2 建物內梯進出上開建物，日常生活所需水、電亦經由喜臨門大廈12樓之2 建物連接管線供應，另如附圖編號Ｂ部分所示增建部分，係於82年10月26日前已完成，伊於95年8 月間購入時，就該建物僅作室內裝修，並無為任何增建，原告請求伊拆除上開增建部分於法無據。又原喜臨門大廈12樓之2 建物區分所有權人陳麗麗於68年至82年間並未就如附圖編號Ａ部分所示建物繳納租金或管理費，伊自購入上開建物後，數次向原告申訴上開建物係作為住宅而非營利使用，原告遂同意於95年
7 月至96年9 月間收取每月管理費8,110 元，96年10月至97年8 月間收取每月管理費4,110 元，伊均有依約給付管理費，並無未按約定給付使用償金之情事，至於原告97年1 月25日所召開系爭區分所有權人會議，並無邀集伊或其代理人出席陳述意見，原告擅自決議將建物收回作為大廈供全體住戶活動中心使用，嚴重限制或剝奪伊之權利等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（參見本院98年11月25日言詞辯論筆錄）：
㈠、原告係設於臺北市○○區○○路4 段25號喜臨門大廈，並經臺北市政府於89年6 月13日府寓證字第106-248 號奉准成立在案，原告嗣於98年間召開區分所有權人會議，推選原告法定代理人丁○○為主任委員，經臺北市政府98年2 月24日府都建字第09862049600 號函准予備查，有臺北市政府公寓大廈管理組織報備證明、98年2 月24日府都建字第09862049600號函文等影本在卷可稽（本院司北調卷第6-7頁）。
㈡、喜臨門大廈區分所有權人及住戶規約訂立於88年10月19日，修訂於90年5 月30日，其第2 條第2 項約定：「本大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」第9 條規定：「共用部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，應繳交或給付使用償金。」第10條第2 項規定：「區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構造及妨害建築物環境品質。」有喜臨門大廈區分所有權人及住戶規約影本一份在卷可稽（本院司北調卷第10-1
2 頁）。
㈢、被告於95年8 月1 日與唐靜蘭訂定不動產買賣契約，約定以3,880 萬元買受臺北市○○區○○路4 段25號12樓之2 建物，總面積94.30 平方公尺，附屬建物陽臺面積21.28 平方公尺，共同使用部分面積893.93平方公尺（權利範圍1481／10
000 ），含約定專用之屋頂突出物1 、2 樓部分，有不動產買賣契約書影本一份在卷可稽（見本院卷㈠第25-30 頁）。
㈣、依原告97年1 月25日喜臨門大廈區分所有權人會議紀錄，該臨時動議及決議事項第二點內容為：「本大廈公共使用部份『瞭望臺屋頂突出物㈠㈡』（13和14樓），自97年2 月1 日起收回作為本大廈供全體住戶活動中心，並授權大廈管委會管理」等語，原告於97年3 月3 日以臺北南海郵局第307 號存證信函告知被告上開區分所有權人會議決議內容，並請被告於97年4 月5 日前歸還「瞭望臺屋頂突出物㈠㈡」，復依原告於97年12月5 日管理委員會議紀錄，討論及決議事項第二點內容：「12樓之2 住戶（甲○○等）占用13、14樓建物應溯自97年2 月繳交租金每月壹萬元，請唐小姐等人於本月底前與管委會協商，否則依據97年1 月25日區分所有權人會議決議，將該建物停租並收回公用，並依法訴請強制執行。」等文字，再於98年1 月9 日原告管理委員會議紀錄，其討論及決議事項第二點為：「12樓之二住戶（甲○○等）所租用的屋頂建物的租金自97年2 月1 日起恢復為每月壹萬元。
如無意按此費率承租，則依據97年1 月25日區分所有權人會議決議，將該建物收回並依法處理。」等語，原告另於98年
1 月21日以臺北仁杭郵局第350 號存證信函通知被告前述98年1 月9 日喜臨門大廈管理委員會會議決議內容，均有前述喜臨門大廈管理委員會會議紀錄、存證信函等件影本在卷可稽（見本院司北調卷第13-17 頁）。
四、得心證之理由：原告主張被告應將頂樓突出物即如附圖編號Ａ所示13樓及14樓遷讓返還，並將如附圖編號Ｂ所示增建地上物拆除，將屋頂平臺返還原告等語，被告則以前揭情詞置辯，本件之爭點厥為：被告對於系爭頂樓突出物及增蓋部分有無使用權？茲就兩造爭點及本院得心證之理由分述如下：
㈠、關於如附圖編號Ａ所示屋頂突出物13樓及14樓部分：
1、按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分。公寓大廈管理條例第
7 條第3 款固訂有明文。惟同條例第55條第2 項但書已規定於本條例施行（84年6 月28日公布施行）前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7 條各款不得為約定專用部分之限制。查喜臨門大廈係於67年興建完成，有臺北市大安地政事務所建築改良物平面圖謄本附卷可憑（本院司北調卷第4 頁），如附圖編號Ａ部分所示建物係喜臨門大廈於68年興建時，為配合建築法規及容積率之規定，以「瞭望臺」設計興建之合法建物，有臺北市建物登記第二類謄本、臺北市大安地政事務所建物暨土地所有權狀、建築改良物平面圖謄本等件影本在卷可稽（本院司北調卷第8-9 頁、本院卷㈠第32-34 頁），則喜臨門大廈原始區分所有權人間倘就該共有之共用部份，已依民法共有之相關規定為特別約定者，自有其效力，不受公寓大廈管理條例第7 條之限制，惟於特別約定以外部分，仍有現行民法及公寓大廈管理條例相關規定之適用。
2、依原告提出管理費收支報告表記載（本院卷㈠第50-51 頁），系爭屋頂突出物自82年間即有按月收取管理費之紀錄，觀以原告提出約定書內容，其於84年7 月1 日與訴外人林月姮約定：「茲為林月姮女士使用喜臨門大廈管理委員會所有之臺北市○○路○ 段○○號12樓之2 屋頂突出部（即法定建物之全部），林月姮女士同意自民國84年7 月1 日起至86年6 月30日使用兩年，使用期間於每月10日前給付使用費10,000元，期滿或逾期未按月繳付使用費，借用人林月姮女士應無條件遷出還屋。」等文字（本院卷㈠第52頁），再依原告96年
9 月5 日第六次管理委員會議記錄內容，關於決議事項第貳點為：「貳、變更頂樓（13樓）增建部分收費方式如下：一、12樓之2 建物所有權狀公用部分持分40坪，且通往頂樓建物之樓梯在屋內，應視為12樓之2 區分所有權人的『約定專用部分』面積，改以『住家』每月收取管理費新臺幣2,160元，原向該戶收取頂樓之6,000 元租金取消。二、12樓之3頂樓增建21.37 坪部分，經勘查使用狀況，以一半住家一半辦公方式，加收21坪管理費計新臺幣1,580 元。以上兩案自民國96年10用起按上述變更收費。」等語（本院卷㈠第53頁、本院卷㈡第30頁），以及96年9 月13日公告通知之貳說明部分：「一、本大樓12樓之2 頂樓收取租金之源由：1.民國68年建造此大樓之時，為配合建築法規及規避容積率之限制，頂樓加蓋部分以『瞭望臺』名義增建，並納入共用部分以取得房屋使用執照。2.當時陳姓首購屋主即擁有12樓、12樓之2 及正上方頂樓之使用權，十年間並無繳交任何頂樓租金或管理費，或原建造時即有設定頂樓租金、曾有催繳之情況。3.迄後第一手屋主搬走，於民國89年間轉賣給周貴春先生，當時管委會未查明始末，首次決議向屋主收取二萬五仟元（16.67 坪×每坪1,500 元）租金，經屋主周先生多次反映抗繳後，於90年初管委會與屋主妥協，勉強降為一萬元追繳收費。4.民國93年10月間唐靜蘭小姐未察覺此屋公設與私有建物面積約為一比一，經房屋仲介公司提出報告確認屬實後，以76坪面積買入；唐小姐（指唐靜蘭）於民國95年間懷疑管委會每月向其收取頂樓租金壹萬元之合理性，逕向管委會反映申訴後，因部分委員尚有質疑，故暫以『住家』使用情形，同意租金打六折暫收至今。」、「管理費經屋主再申訴後處理依據：……2.瞭望臺並無獨立出入門戶、專有電錶及自來水水錶，卻由12樓連接管道供應頂樓日常生活所需之水電，常理應歸屬屋主『約定專用部分』之附屬建物。」等語（見本院卷㈡第31-32 頁），再者，被告亦提出原告前任主任委員己○○○96年11月1 日出具證明書稱：「茲證明本大樓頂樓兩層公共使用之『瞭望臺』全部，設定為『12樓之2』區分所有權人使用之『約定專用部分』面積，本證明效力業經民國九十六年九月五日召開之管理委員會議決議通過，並將該日會議紀錄分發大樓全體區分所有權人收悉，在無任何住戶提出異議後，特發證明如上。」等語（本院司北調卷37頁），由上開資料足資證明，系爭屋頂突出物於建造完成時，首購12樓、12樓之2 屋主即有其正上方頂樓之使用權，且全體住戶未為反對之意思，則喜臨門大廈原始區分所有權人間就就如附圖編號Ａ所示部分顯有特別約定，是喜臨門大廈全體區分所有權人間就系爭建物存有「約定專用」分管契約，被告占有系爭屋頂突出物，其占有即有正當權源。
3、至於原告主張於97年1 月25日召開區分所有權人會議，決議將瞭望臺自97年2 月1 日起收回作為大廈供全體住戶活動中心使用，依據前述區分所有權人會議決議，於97年3 月3 日以臺北南海郵局第307 號存證信函，通知被告應於97年4 月
5 日前返還瞭望臺，復於97年12月5 日召開管理委員會議，決議12樓之2 住戶占用13樓、14樓建物，應溯自97年2 月繳交租金每月1 萬元，否則將建物停租並收回公用，另於98年
1 月21日以臺北仁杭郵局第350 號存證信函通知被告按月繳交租金1 萬元，否則將建物收回並依法處理云云，並舉前任主任委員己○○○99年9 月8 日到庭為證；惟查：原告向12樓之2 住戶收取屋頂突出物使用費，已行之有年，而由前述96年9 月5 日管理委員會議記錄、96年9 月13日公告通知內容可知，12樓之2 建物所有權人多不同意支付每月1 萬元償金，雙方對於每月應繳納償金數額之多寡，履生爭議，復觀諸前述原告97年1 月25日區分所有權人會議決議及以次存證信函內容（見不爭執事項第㈣點內容），由通知對造按月繳費，否則將建物收回並依法處理等語，其原意本為催促被告或使用瞭望臺者按期繳交管理費，顯見並非針對被告使用屋頂突出物內部空間之事而為主張，況原告僅因繳交管理費與被告發生爭議，而突於97年1 月25日召開區分所有權人會議，決議將瞭望臺屋頂突出物自97年2 月1 日起收回作為大廈供全體住戶活動中心使用，就維持法律秩序之安定性而言，亦有失當，原告既就系爭屋頂突出物既已作成每月收取補償費之決議，即足證全體區分所有權人同意由被告使用系爭屋頂突出物。從而被告既經全體區分所有權人同意占有系爭屋頂突出物，其占有即有正當權源，原告依民法第767 條規定請求被告將系爭屋頂突出物遷讓返還原告，非惟與區分所有權人會議有違，亦與民法第767條規定要件不符。
㈡、關於如附圖編號Ｂ所示增建地上物部分：
1、按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（參看本院21年上字第1598號及29年上字第762 號判例意旨）。又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。查原審審據上開事證，綜合研判，並依取捨證據、認定事實之職權行使，合法認定「環翠儷宮大廈」建造完工，住戶即各自於其空地及屋頂空間加蓋違建使用迄今，歷有年所，鄰居均可共見共聞，大廈住戶當無不知之理，並認被上訴人於該大廈空地加蓋系爭違建，全體住戶未為反對之意思，顯非單純之沈默，而係默許同意其分管之協議，進而論斷被上訴人系爭違建難謂為無權占有，依上說明，即無不合，有最高法院97年臺上字第909號判決意旨可資參照
2、查如附圖編號Ｂ所示增建部分，係於82年10月26日前所完成之既存違建等情，為原告到庭所不否認（本院卷㈡第63頁及反面），又依被告提出前任屋主唐靜蘭暨唐靜芝繳費收據、房屋租賃契約書、匯款申請書、原告96年9 月5 日第6 次管理委員會議記錄、原告96年9 月13日公告通知等件影本（見本院卷㈠第60-77 頁、本院卷㈡第30-32 頁），可知原告有對如附圖編號Ｂ部分所示建物收取使用償金，並於96年9 月
5 日調降如附圖編號Ａ、Ｂ部分所示建物使用償金，及喜臨門大廈12樓之2 號建物區分所有權人或占有人有於93年7 月至97年8 月按月繳交管理費等情，衡情頂樓是否有他人使用，一般購屋者登上頂樓時即可查明，系爭房屋之頂樓至少自82年間已有加蓋狀態，迄今已有10年餘，未見住戶有何反對之意思表示，原告亦向被告收取頂樓之使用費用，依據前開判決意旨，足資認定對於頂樓加蓋部分，已有同意系爭12樓之住戶使用分管契約存在。綜合上述，被告既得使用系爭頂樓加蓋部分，原告主張被告應將如附圖Ｂ所示部分之地上物拆除，依法無據。
㈢、原告請求被告給付相當租金之不當得利部分：承前所述，被告經全體區分所有權人同意占有系爭屋頂突出物及增建物，並以每月收取補償費1,000 元為對價，其占有非無法律上之原因，且未受有相當於租金之利益，亦無不法，尚無不當得利或侵權行為可言，原告依民法第179 條、第
184 條規定，請求被告返還相當於租金之不當得利或損害金，自屬無據。
五、綜上，原告依民法第767 條、第179 條、第184 條規定，請求被告將系爭屋頂突出物即如附圖所示Ａ部分及增建物即如附圖所示B 部分，分別遷讓或拆除並將屋頂平臺返還給原告，暨給付原告相當於租金之不當得利或損害金，洵非正當，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
民事第五庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 9 月 30 日
書記官 林孔華