臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第107號原 告 中華民國經濟部法定代理人 施顏祥訴訟代理人 許盟志律師複代理人 陳佑仲律師
劉永培律師被 告 全懋國際科技股份有限公司法定代理人 陳素珠訴訟代理人 李三源上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年10月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○○號土地上，如附圖所示編號Ａ部分面積五十一‧一七平方公尺之守衛室、紅色虛線之鐵板圍籬均予以拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬伍仟貳佰柒拾貳元，及自民國九十八年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自民國九十七年三月十三日起至完成上述拆屋還地時止，按月給付原告新臺幣肆拾肆萬肆仟柒佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾伍萬貳仟元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣肆拾伍萬伍仟貳佰柒拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人原為尹啟銘，嗣於訴訟繫屬後變更為施顏祥，變更後之法定代理人施顏祥於民國98年10月2 日委由訴訟代理人提出書狀到院聲明承受訴訟（見卷第74-75 頁），經核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時聲明為：㈠被告應將坐落於如附圖所示土地上之地上物拆除，騰空返還上開土地予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息，暨自97年2 月11日起按月支付原告1,116,404 元，迄至被告拆屋還地時止，及分別自次月1 日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息。㈢就第二項之請求，願供擔保請准宣告假執行（見卷第4 頁）。其於本院98年10月12日庭期時，雖將前述自97年2 月11日起按月支付之日期改自97年2 月13日起算（見卷第84頁反面），惟於99年10月13日具狀變更聲明為：㈠被告應將坐落於如附圖所示土地上之地上物拆除，騰空返還上開土地予原告。㈡被告應給付原告455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息，暨自97年2 月11日起迄拆屋還地時止，按月支付原告1,116,404 元。㈢就第二項之請求，願供擔保請准宣告假執行（見卷第284 頁）。其所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造於92年3 月11日簽訂雲林科技工業區土地租賃契約書（下稱系爭契約），將伊所管理如附表所示之土地出租予被告，租金為每月每平方公尺36.4元，第一、二年免租金，第三、四年地租按六成計算，第五、六年租金按八成計算，系爭契約第7 條第2 項並約定被告有逾期4 個月以上未繳付租金者，伊除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約，且被告於租期屆滿前經伊終止租約者，應於租約終止之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1 日應支付按日租金3 倍計算之賠償金。又系爭契約第13條第1 項第1 款、第4 款及第5 款約定，被告違反本契約，或自簽訂租賃契約之日起2 年內未取得建造執照並申報開工者，或因違反建築法開工及建築期限規定致建造執照逾期作廢，伊均得終止契約並收回系爭土地。詎被告自96年10月11日起即未依約繳付租金，經伊代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心分別於96年10月12日、96年12月18日及97年1 月18日發函限期催告被告繳付，均未獲回應，伊遂依系爭契約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及民法第440 條第1 項規定，於97年2 月12日以存證信函通知被告終止系爭契約。又被告與伊簽訂系爭契約後2 年內，均未取得建築執照並申報開工，依系爭契約第13條第1 項第4 、5 款約定，伊亦得終止契約收回系爭土地，同時依系爭契約第15條第3 項及民法第179 條規定，請求被告給付自96年10月11日至97年2 月10日止，未給付之租金共計1,366,675 元，加計15％之違約金205,001 元，再扣除被告之擔保金1,116,404 元後，尚未清償租金為455,272 元（見附件之計算式），及自97年2 月13日起按月給付伊日租金3 倍之賠償金1,116,404 元及利息等語。並聲明如前述變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭租約第5 條約定伊於公證日之相當日繳交租金，惟該日為每月租期開始的第一天，所繳租金係當月租金，對承租人之利益顯有不公，屬違反誠信原則之約定，依法為無效之約定。又伊前曾繳交1,116,404 元之擔保金，自96年10月11日停止繳租時，即應先以擔保金抵償租金債權，至97年2 月10日止，伊僅欠租一個月，依約原告不得終止租約。伊公司法定代理人及總經理均自96年8 月2 日起，遭宜蘭縣調查站羈押禁見，伊公司已無可履行權利義務之人，其欠租一節屬不可抗力，且屬不可歸責於己之事由，致無法對租賃物為使用收益，應免給付對價之義務，且原告行使契約終止權已違反誠信原則，當屬無效。原告於96年1 月26日、97年1 月18日寄發之催告通知均遭退件，亦未變更送達地至伊法定代理人受羈押之場所，難謂已合法送達，縱原告已合法催告，系爭終止租約存證信函，更改雙方多年來書信往來通訊地址為法定代理人之住居所，致遭退件，原告顯有惡意投遞之嫌，該存證信函因未合法送達不生終止效力，被告佔用系爭土地非無權占有，且原告擅自設置紐澤西護欄，阻擋系爭土地出入口，妨礙被告使用收益，被告亦不負不當得利責任。系爭租約第15條第3 款約定伊於逾期未返還租賃標的物時，以日租金額之3 倍計算損害賠償，亦屬過高而屬得酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項（參見本院99年2 月3 日言詞辯論筆錄，卷第153-154頁）：
㈠、原告於92年3 月11日與被告簽訂雲林科技工業區土地租賃契約書，約定將原告所管理坐落於雲林縣斗六市雲林科○○○區○○段○○○號，面積10,223.48 平方公尺之土地出租予被告，並約定下列事項，同時經臺灣雲林地方法院民間公證人李聰濟事務所公證，有公證書及系爭契約影本在卷可稽（見卷第8-16頁）。
1、租賃標的簽訂租賃契約時之售價為9,108 元/ 平方公尺，計算租金之年租率為4.8%，第1 期租金計算之價格為36.4元/平方公尺/ 月，並逐年依約調整；且第1 年及第2 年免租金，第3 年及第4 年實際應繳租金按前開租金計算之價格之六成計算，第5 年及第6 年實際應繳租金按前開租金計算之價格之八成計算；租賃標的之租金給付以每3 個月為1 期（第
4 條）。
2、被告應於接獲繳款通知之次日起3 個月內繳納與3 個月租金同額之擔保金1,116,404 元（第6 條）。
3、被告逾期4 個月以上仍不繳付租金者，原告除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約（第7 條第2 項）。
4、被告如有下列情事之一者，原告得終止契約收回土地：⑴違反本契約者、⑵擅自轉租、借用或以其他方式供他人使用者、⑶以租賃物供違反法令之使用者、⑷自簽訂租賃契約之日起2 年內未取得建造執照並申報開工者、⑸因違反建築法開工及建築期限規定致建造執照逾期作廢者；被告因前開規定而被終止租賃契約時，已繳交之擔保金概不退還（第13條）。
5、被告於租期屆滿前放棄承租或經原告終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾1 日被告應支付按日租金3 倍計算之賠償金予原告（第15條第3 項）。
6、依本契約規定應予對方之任何通知或文件均應以書面為之，並應送達對方於本契約所載之地址；若雙方地址變更，應於變更地址後7 日內以書面通知對方（第19條）。
7、本契約存續期間如發生火災、戰爭等不可抗力情事或其他不可歸責於雙方之事由，致被告未能繼續依核定計畫執行者，得經雙方同意後修改契約內容或終止本契約（第21條）。
㈡、被告依約給付租金至96年10月10日，自96年10月11日起迄未繳納租金。
㈢、原告由代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心分別於96年10月12日及同年12月18日發函催告被告繳納約定之租金及違約金，有經濟部工業局雲林科技工業區服務中心函文附卷可參（見卷第17-20頁）。
㈣、被告公司於96年8 月1 日遭宜蘭縣調查站搜索及扣押公司所有物品，並羈押被告公司負責人及總經理，至97年2 月20日獲交保。
㈤、被告分別於96年12月20日、97年1 月30日函經濟部工業局雲林科技工業區服務中心，針對系爭租約事宜，表示因該公司負責人遭宜蘭地方法院檢察署檢察官收押禁見，依系爭租約第21條之約定，請求暫時停止本契約之執行，至公司負責人放釋後再依約履行，有被告公司函文附卷（見卷第54-55 頁、139頁）。
四、兩造爭執事項及法院判斷理由：
㈠、原告依系爭契約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及民法第440 條第1 項規定終止兩造系爭契約，是否有據？
㈡、原告主張於96年10月12日、96年12月18日、97年1 月18日催告被告履行系爭契約，並於97年2 月12日以存證信函通知被告終止兩造系爭契約，是否有合法送達？原告主張被告違反系爭契約第19條，是否有據？被告主張曾於96年12月20日、97年1 月30日分別致函通知原告其遭羈押於宜蘭看守所，依約已達變更地址之表示，是否有理？
㈢、如原告終止租約有理由，則依系爭契約第15條第3 項及民法第179 條，請求被告給付租金及賠償金，是否有據？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠、原告依系爭契約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及民法第440 條第1 項規定終止兩造系爭契約，是否有據？
1、被告逾期積欠租金共多少個月？被告依系爭契約第6 條約定所繳納之擔保金是否可抵充租金？兩造就此是否有合意或交易前例？按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2 年之租額時，適用前項之規定。民法第440 條定有明文。次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，不得收回。土地法第103 條復有明文。又土地法第103 條第1 款之規定固僅於契約定有期限者始適用之若同條第2 款至第5 款之規定則不問契約是否定有期限均有適用。司法院37年6 月23日院解字第4075號解釋參照。惟查：民法第440 條、土地法第103 條有關「租用基地建築房屋，承租人遲付租金達2 年之總額時，方得終止租約」之規定，並非強制規定，當事人倘於訂立租賃契約時另為不同於該條規定之安排，該項約定並非無效，此有最高法院86年度臺上第3303號判決意旨可茲參照；再就上開規定之立法意旨觀之，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約，而招致更大之損害，因此方才限制出租人任意終止契約之權利，然對於承租人之保護並非毫無限制，倘就具體個案觀之，承租人因未繳租金所獲之利益與出租人因無法終止租約所受之損害顯然失衡時，上開規定即有排除適用之必要。經查；系爭契約係依據行政院「006688」專案所簽訂，並賦予承租人於租期前兩年無須繳付租金，第3 、4 年及第5 、6 年僅需分別支付原定租金6 折、8 折之優惠權利；換言之，被告於訂定契約之前兩年內，原本即完全無須繳付任何租金，此時倘適用民法第440 條及土地法第103 條之結果，將使原告僅有在被告連續4 年未繳納租金之情況下，方得依法終止契約，如此不僅使出租人之權益遭受過度之損害，更與國家機關為促使工業區土地有效開發而推動租金優惠措施之美意背道而馳，系爭契約第7 條雖約定：「承租人逾4 個月未繳租金，出租人即得終止租約」，惟於原告依約終止租約以前，被告至少已享有兩年免費使用土地之權益，因此該約定對於承租人權益之保護，並未較民法第440 條及土地法第103 條之規定不利，是即使系爭契約另有不同於上開條文之約定，仍不應否定其效力。
2、被告抗辯因公司之負責人及總經理遭羈押，屬系爭契約第21條所約定不可歸責於雙方之情事，有無理由？即被告函（見卷第54頁）請原告依系爭契約第21條之約定，暫時停止系爭契約之執行，是否有據？被告復以：因被告公司法定代理人因案遭宜蘭縣調查站羈押禁見，而有不可歸責於己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，得免其支付租金之義務，並屬不可抗力之事由，致無法給付租金，又租賃期間自92年3 月11日起算，系爭契約又未約定繳租日為每月11日，原告不得以被告遲誤租期第1 天即謂遲延並據以計算未繳租月數，且依擔保金之性質，係保證債務之履行，自可抵付租金，原告發出終止契約存證信函時，被告未繳月租未達4 個月，系爭催告函亦失所據難謂有效云云，茲為抗辯。惟查：⑴被告為一股份有限公司，股東會為其最高意思機關，即便被告之法定代理人、總經理無法行使職權，關於公司之業務，尚非不得繼續執行，復觀民法第441 條之規定，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，所謂承租人因自己之事由者，即承租人因疾病或其他自己一身上之事由，致不能為租賃物之全部或一部之使用收益是也，此種情形，承租人不得免支付租金之義務，蓋以不能為使用收益之事由，既由承租人自己之所致，自不應使出租人受不當之損失也，此觀同條立法理由可明，從而，本件被告法定代理人無法執行業務，係自己一身上之事由，依上開之說明，不得免支付租金之義務，至為甚明，況被告公司負責人於96年8 月1 日已遭羈押，惟被告遲至97年10月11日始停止繳租，其抗辯為此有無法使用、收益，並屬不可抗力而無法繳租等語，顯屬無稽。⑵被告自簽訂系爭契約起，均係於每月11日繳付租金，依民法第153 條規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，又所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，是可認雙方就繳租日期已有意思表示合致，復核與系爭契約約定之租金給付方式：「乙方（指被告）應逐期於本契約公證日（即92年3 月11日）之相當日繳交當期租金於甲方（指原告）指定之中國農民政府斗六分行00000000000000帳戶」等語相符。⑶再按土地法第98條之擔保金額，不得超過2 個月房屋租金之總額；已交付之擔保金，超過前項限度者，承租人得以超過之部分抵付房租，同法第99條定有明文。惟所謂「抵付」，雖屬抵銷性質，仍待承租人以意思表示為之，不得以有押租金，遂謂非有欠租，而觀原告於97年2 月12日以被告欠租4 個月（即97年10月11日起至98年1 月10日止）終止契約，被告最早於97年5 月15日始提出抵銷之意思表示，該意思表示之效力，因系爭契約於終止契約之存證信函送達被告時已告終止，而不生溯及之效果，被告主張土地法第99條之規定，即屬無據。
3、據上，土地法為民法特別規定，本件原應有土地法第103 條規定之適用，惟契約當事人尚非不得以未違反該條立法目的之特別約定，排除該條之適用，已如上述，是被告依約給付租金至96年10月10日，自96年10月11日起迄97年2 月12日止未繳納租金，為雙方到庭所不爭執，原告以被告至97年1 月10日止欠租已達4 個月，依約得依法定期催告未果後終止契約，尚屬有據。被告雖以上開情詞置辯，惟均無理由，被告復未舉證原告有何不得終止契約之情事，其抗辯系爭契約尚未終止，即屬無據。
㈡、原告主張於96年10月12日、96年12月18日、97年1 月18日催告被告履行系爭契約，並於97年2 月12日以存證信函通知被告終止兩造系爭契約，是否有合法送達？原告主張被告違反系爭契約第19條，是否有據？被告主張曾於96年12月20日、97年1 月30日分別致函通知原告其遭羈押於宜蘭看守所，依約已達變更地址之表示，是否有理？
1、按民法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，見最高法院41年臺上字第490 號判例可資參照，而民法第95條第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，最高法院54年臺上字第952 號判例要旨參照。
2、原告主張：兩造約定乙方（即被告）應於系爭契約公證日之相當日繳付租金，若逾期4 個月以上未繳租者，甲方（即原告）得終止系爭契約，被告依約應於每月11日繳租，詎其自96年10月11日起即未繼續繳納，迄至97年1 月11日止欠租已逾4 個月，原告依法得定期催告終止契約，經原告代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心分別於96年10月12日、96年11月26日、96年12月18日及97年1 月18日，以兩造多前書信往來通訊地址「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達，該地址並為被告所不爭執，惟伊定期催告仍未獲清償，復於97年2 月12日以斗六西平路郵局112 號存證信函，並依契約約定送達地址「宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 號」為送達，為終止契約之意思表示，業據原告提出雲林科技工業區土地租賃契約書、公證書、雲工字第0966121589號、雲工字第0966 121590 號、雲工字第0966122803號、雲工字第0976120140號、斗六西平路郵局112 存證信函等件影本在卷足參（見卷第8-11、17-29 、130 頁），復為被告所不爭執，此有97年5 月15日97懋字第0515號影本附卷可勘（見卷第56頁），原告此部分事實之主張，勘信為真實。
3、被告雖抗辯：兩造多年來之書信往來及原告之催告函，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達，惟97年2 月12日終止租約之112 號存證信函，卻改以「宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 號」為送達，該送達地址係被告公司法定代理人之戶籍地，其早因受檢調羈押而無法收受送達，原告顯有惡意投遞之嫌，難謂已合法送達，不生終止契約效力云云；惟查：觀以系爭契約第19條約定：「一、依本契約規定應給予對方之任何通知或文件均應以書面為之，並應送達對方於本契約所載之地址。二、若甲乙雙方地址變更，應變更地址後七日內以書面通知對方。」等語，被告於系爭契約所載地址為「宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 號」，又被告未曾有通知原告變更送達地址等情，業據其到院所自承（見本院99年3 月29日言詞辯論筆錄，卷172 頁反面），是原告以前揭地址為送達，核無違誤，自有合法送達之效力，雖原告自96年10月至97年1 月之催告函，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達，惟該地址係因被告曾有收受送達之事實，有96年10月19日、96年12月24日掛號郵件收件回執影本在卷可勘（見卷第35、138 頁），並經被告自承該地址為雙方多年書信往來之通訊地址，而不抗辯上開催告送達之效力，而發生擬制送達效果，揆諸上開條文意旨及說明，原告向上開二地址為送達，均已足使相對人居於可了解之地位，難謂其送達未合法生效。再前揭中華路處之地址雖為被告法定代理人之住居所，既然兩造就雙方事務特別約定以該地址為送達，縱使被告法定代理人因案遭羈押，而無法實際收受上開函件，亦難遽論原告以該地址為送達即屬惡意投遞，且依被告提出之97年
1 月30日97全字第0001號函，亦註明中華路處地址為通訊地址（見卷第54-5 5頁），是原告於97年2 月12日以該地址為終止契約之送達地，實非無因，被告逕以原告早已知悉被告法定代理人遭羈押禁見，仍以上開地址為送達，而謂其係惡意投遞，無合法送達效力等語，即無理由。
4、綜上，被告上開所辯，為無理由，則原告以系爭112 號存證信函終止契約，並向系爭契約約定地址為送達，該存證信函於97年2 月12日已投遞成功，有卷附信封袋及掛號郵件收件回執影本可按（見卷第80-81 頁），系爭契約於當日即處被告可了解之地位，已有合法送達，原告主張系爭契約於是日發生終止效力，尚屬有據。原告另依系爭契約第13條第1 項第4 、5 款約定，以被告於92年3 月11日與原告簽訂系爭契約後2 年內，未取得建築執照並申報開工主張終止系爭契約，及被告辯稱：已於92年10月6 日向雲林縣政府取得（92）（雲）營建字第928 號之建造執照（見卷第117 頁），並於
94 年12 月15日向雲林縣政府取得（94）（雲）營建字第1088號之使用執照（見卷第118 頁）等情，因考量原告此部分主張之事實，於本件契約可否主張終止，已無變更本院審判結果之實益，自無加以調查審究之必要，茲不贅述。
㈢、如原告終止租約有理由，則依系爭契約第15條第3 項及民法第179 條，請求被告給付租金及賠償金，是否有據？
1、關於自96年10月11日至97年2 月10日止，未給付之租金1,366,675 元（96年10月11日至97年1 月10日：41.2×10,223.4
8 ×80% ×3 ＝1,010,898 元；97年1 月11日至97年2 月11日：43.5×10 ,223.48×80% ×1 ＝355,777 元），加計15％之違約金205,001 元，再扣除被告之擔保金1,116,404 元後，尚未清償之租金455,272 元部分？按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。民法第421 條復有明文。租金之金額，除有特別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者外，應以當事人雙方意思之合致定之。最高法院17年上字第1165號判例要旨。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護，有最高法院92年度臺上字第2747號判決參照。原告主張：依民法第421 條規定暨系爭契約第4 條、第
7 條第2 項約定，原告得追繳其使用期間租金，及按當期租金金額加計15％之違約金，自96年10月11日至97年2 月10日止之租金為13,660,675元，違約金為205,001 元，共計1,571,676 元，業據提出系爭契約及詳如下表所示之計算式：
┌───────┬─────────────────────┐│96年10月11日至│41.2（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年1 月10日止│（折扣）×3（月）＝1,010,898元 │├───────┼─────────────────────┤│97年1 月11日至│43.5（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年2 月10日止│（折扣）×1（月）＝355,777元 │├───────┼─────────────────────┤│ 租金暨違約金 │（1,010,898＋355,777）×1.15＝1,571,676元 │└───────┴─────────────────────┘
（見卷第10頁反面），尚屬有據。被告雖以：系爭違約金之約定顯屬過高，請求本院酌減云云；惟查：就系爭契約之內容觀之，被告因該租賃契約之訂定，享有兩年免繳租金之優惠，然違約金之金額卻僅就當期租金金額加收15％，是衡諸被告自系爭契約所獲致之利益，與嗣後需負擔違約金所遭受之損害，實難認有不公平之情事，再就舉證責任分配原則觀之，就違約金約定是否過高之事實，應由被告自行負擔舉證責任，否則法院並無逕為調查、認定之權。被告並未曾提出任何證據以證明違約金過高，且本院綜合卷內所有卷證資料之結果，亦未發現有何證據顯示系爭契約所訂違約金金額確有過高之情事，實難認被告已盡其舉證責任，故被告所為之抗辯，並不足採。從而，原告所得主張之未付租金暨違約金，共為1,571,676 元，扣除被告之擔保金1,116,404 元後，尚欠455,272 元（1,571,676 －1,116,404 ＝455,272 ），應有理由。
2、關於自97年2 月13日起按月給付原告1,116,404 元（36.4×10,223.48 ×3 ）？原告是否於終止契約後以紐澤西護欄阻隔使被告無法進入使用系爭土地？原告請求之數額，即租金額3 倍之賠償金是否過當？按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250條、第252 條著有明文。又衡量違約金是否過高、是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院49年度臺上字第807 號判例意旨參照。又約定之違約金是否過高、應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院51年度臺上字19號判例參照。系爭契約第15條第3 項約定之賠償金，核其法律性質，應認係賠償額預定性質之違約金，自有上開條文之適用，又無權占有系爭房地者，未支付使用之對價，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年度臺上字第1695號判例意旨足資參照。被告則以：系爭土地經原告擅自設置紐澤西護欄，並以警衛阻擋被告入內施作，妨礙被告使用收益，免給付相當於使用對價之賠償金，縱使被告仍應給付，惟兩造約定之賠償金金額過高，應予酌減等語，茲為抗辯。經查：關於系爭土地之現況，經本院囑託臺灣雲林地方法院會同雲林縣（市）斗六地政事務所進行探勘，並作成如卷附所示之複丈成果圖即附圖、實況照片6 幀，及卷附勘驗測量筆錄法官勘驗測量結果載明：「一、系爭土地位於雲林科技工業區內，東側為約六米柏油道路，南側為六線柏油道路。二、系爭土地上有鋼筋水泥造建築物一棟，其他部分無其他建築物，均是雜草。三、當場請地政人員就系爭土地上之建築物測量其位置、佔用面積，及東、南側道路寬度標示尺寸，並繪製複丈成果圖10份送院參辦。」等文字（見卷第240-246 頁），可知系爭土地遭原告設置紐澤西護欄部分，僅為附圖所示紅色虛線範圍，惟觀其東側及南側部分均有道路通行，應不至於無法進出施工，被告抗辯其因無法利用系爭土地，而免付相當於對價之賠償金，即屬無據。況比對卷附所示土地實況照片可知，被告自92年承租系爭土地迄今，僅設有一佔地面積為51.17 平方公尺之警衛亭，亦有複丈成果圖在卷可勘，系爭契約既已於97年2 月12日業經原告終止，而被告所設之警衛亭迄今仍繼續占用系爭土地，違反其負有回復原狀之義務，當已構成無權占有，依約即應按日給付逾期回復原狀之賠償金，縱系爭契約終止後，確有如被告辯稱所雇用之工人遭阻擋於外，無法繼續施工等情，亦不妨礙原告上開之請求，被告復未就其於契約存續期間，有不得使用收益情形，提出相關證據以實其說，其抗辯免付租金及相當於對價之賠償等語，即屬無理。惟就其主張賠償金金額過高此情，被告於租期屆滿前放棄承租或經原告終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾1 日被告應支付按日租金3 倍計算之賠償金予原告，系爭契約第第15條第3 項雖有明文，惟本院審酌系爭土地坐落之位置，及契約約定按日給付日租金3 倍違約金，與被告未支付使用之對價，原告可能獲得相當於租金之利益相比，認應以1 倍之日租金為適當，是原告請求被告給付自系爭契約終止之翌日起1 個月即97年3 月13日，至原告返還系爭土地時，按日給付日租金1 倍之賠償金，尚屬正當，即原告所得請求每日之違約金，為其可能獲得相當於租金之利益為14,824元（計算式：355,777 ÷80％÷30＝14,824，元以下四捨五入），按月給付則為44,721元，原告於此範圍內之請求，尚屬有理，逾此範圍之請求，即無理由。
五、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767 條定有明文。再原告於終止兩造所立租賃契約書後，被告應於租約終止之日起一個月內返還租賃物，並應回復土地原狀，業有系爭契約書第15條可稽。是原告既於97年2 月12日向被告為終止租約之意思表示，被告依據前開契約書第15條之約定，至遲應於97年3 月12日前返還租賃標的物，及拆除前揭興建之各項建物或地上物，以回復土地原狀，然被告迄今猶未為之，原告依據民法第767 條及兩造租賃契約書第15條之約定，訴請被告應將附圖所示編號Ａ部分面積51‧17平方公尺之守衛室、紅色虛線之鐵板圍籬均予以拆除，將系爭土地返還原告，自屬有據。又原告依據系爭契約第13條約定，請求尚欠租金及違約金共計455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年8 月26日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息，及被告於97年2 月間承租地爭土地之租金為每月444,721 元（即43.5元×訂約時之土地面積10,223.48 平方公尺＝444,721 元），原告另請求被告應自97年3 月13日起至完成上開拆屋還地時止，按月租金1 倍計算之賠償金即444,721 元，為有理由，原告逾此範圍之請求，為無理由，而應予駁回。
六、本判決第二項原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
民事第五庭 法 官 鄧德倩以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 10 月 29 日
書記官 林孔華附表：
┌───┬────┬─────┬──┬──────┐│縣市 ○鄉鎮市區○ ○ 段 │地號│ 面 積 ││ │ │ │ │（平方公尺）│├───┼────┼─────┼──┼──────┤│雲林 │斗六市 │雲林科技工│五二│ 10223.48 ││ ○ ○○區○○段│ │ │└───┴────┴─────┴──┴──────┘