臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第102號原 告 陳慶林訴訟代理人 高進發律師被 告 冠德建設股份有限公司法定代理人 馬玉山訴訟代理人 梁穗昌律師上列當事人間請求確認買賣關係存在事件，本院於民國九十九年十一月十五日辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件依兩造間房屋土地預定買賣契約第二十九條，兩造合意以本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第二十四條規定，本院自有管轄權。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者；㈡請求之基礎事實同一者；㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者；㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者；㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、
二、三、七款定有明文。
（一）本件原告於民國九十八年十月二十七日言詞辯論期日後，具狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告新臺幣（下同）六百九十九萬二千九百一十四元，及自準備書㈤狀送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行」，原告是次變更請求之基礎事實同一（兩造間訂有房屋土地預定買賣契約，被告於九十八年七月十八日以存證信函為解除契約之意思表示，並沒收原告所繳付之價金三百零六萬元），係因情事變更（被告於原告提起本件訴訟後將原告所買受之房地移轉予他人）而以他項聲明代最初之聲明，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且經被告表示同意，於法自無不合。
（二）原告於九十八年十一月二十四日追加民法第二百二十六條第一項為訴訟標的，原告此次追加基礎事實仍同一，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，亦無不合。
（三）原告復於九十九年一月十四日具狀變更訴之聲明為：「１先位聲明：①被告應給付原告六百九十九萬二千九百一十四元，及自九十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行。２備位聲明：①被告應給付原告六百九十萬元，及自九十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，②願供擔保請准宣告假執行」，原告此次變更訴訟標的、基礎事實仍同一，僅係追加備位聲明、減縮應受判決事項聲明，仍無不合，本院爰就變更後之聲明為裁判，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告部分
（一）聲明：１先位聲明：
①被告應給付原告六百九十九萬二千九百一十四元，及自九
十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
２備位聲明：
①被告應給付原告六百九十萬元，及自九十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
②願供擔保請准宣告假執行。
（二）原告起訴主張：１兩造於九十五年十一月二十三日訂立房屋土地預定買賣契
約，約定由其以總價二千零四十萬元向被告買受坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號土地應有部分，及其上依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所新建、地上十層、地下二層「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ２棟八樓房屋（完成後建號為同段第四二二五號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號八樓之一），以及地下一層編號第三、四號機械式停車位，其乃依契約附件六房地款付款明細表之約定給付第一至三期價金共三百二十七萬元。迄九十七年十二月五日，被告通知其繳付第四期款六十五萬元，適逢金融風暴，其要求延期，為被告拒絕，被告遂於同年月十五日向臺灣士林地方法院聲請核發支付命令，經承審法官要求被告放棄遲延利息，被告之代理人當庭表示不請求遲延利息，嗣其交付發票日為九十八年七月八日、付款人為華南商業銀行忠孝東路分行、受款人為被告、面額六十五萬元、票據號碼ＡＤ0000000號支票一紙予被告，經被告提示兌現，被告乃撤回起訴。
２詎被告旋於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九
號存證信函通知其於三日內備妥有關貸款文件前往合作金庫敦南分行、永豐銀行松江分行或臺北富邦銀行辦理貸款手續，逾期即解除契約，但其對該等行庫並不熟悉，且其早已告知被告職員高禎憶將自行辦理貸款，而獲新光銀行北投復興岡分行同意貸款，其於同年七月十七日去電向被告借用鑰匙以進行鑑價，被告竟予拒絕，並於同年月十八日以臺北北門郵局第三六０三號存證信函為解除契約之意思表示，其於同年月二十一日再以存證信函要求被告依約辦理、由其自行指定新光銀行辦理貸款，仍遭被告以國史館郵局第五一六號存證信函表示拒絕，並稱業已解除契約、沒收三百零六萬元，其餘八十六萬元則通知其取回，否則將提存等語。
３惟依兩造間房屋土地預定買賣契約第二十二條第三款之約
定，被告需依契約第九、十四、二十條約定通知其辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，其逾期十五日以上，且被告催告三日內仍未配合辦理時，始得解除契約、沒收已繳價金，而被告於九十七年十一月十四日寄發予其之通知書，並未通知其攜帶個人印鑑章、身分證等文件與金融行庫辦理貸款手續，且當時房屋尚未登記，不可能移轉登記予其，僅係通知其辦理銀行貸款之對保手續、準備貸款資料，並非契約第二十二條第三款所指之「通知辦理貸款手續」，其未依限辦理，僅得依契約第九條第二項約定視同以現金或即期支票一次繳清期款，不生逾期十五日以上問題，被告縱於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九號存證信函催告其於三日內備妥有關貸款文件前往合作金庫敦南分行、永豐銀行松江分行或臺北富邦銀行辦理貸款手續，仍與契約第二十二條第三款約定不符，被告不得據以解除契約、沒收價金；又其於九十八年七月八日以支票交付第四期款六十五萬元，被告自應於收受第四期款後方可通知其辦理第五期款貸款手續，被告未於九十八年七月八日以後通知其辦理貸款手續，逕以臺北五七支局第五三九號存證信函催告其辦理貸款手續，並於同年月十八日以臺北北門郵局第三六０三號存證信函為解除契約之意思表示，與契約第二十二條第三款約定不符，不生解除契約之效力。
４另其未於九十七年十一月十四日前往對保，乃因其從事旅
行業，適逢金融風暴，銀行不願意貸款，其於九十八年四月二十三日商請友人詹謙益辦理貸款，被告復稱詹謙益年紀過大、銀行不同意貸款，顯故意刁難。而契約附件四代辦貸款委託書第三條約定如其有意自己指定金融機構承作貸款，需於被告指定之期限內以書面通知被告指定貸款之金融機構，但被告並未指定期限，其方未以書面通知被告指定貸款之金融機構，被告竟自行於九十七年十一月十四日以通知書決定依契約第九條第一項第二款約定由被告指定銀行、要求辦理對保，顯然違約。
５嗣被告業於九十八年八月十日將其所買受之房地出售予他
人，業已給付不能，其曾依兩造間買賣契約第十五條第一項約定，以臺北圓環郵局第五六九號存證信函要求被告於文到五日內解決，被告並未處理，爰以九十八年十月二十七日準備書㈤狀之送達為解除契約之意思表示，請求返還已付價金三百二十七萬元、利息一萬二千九百一十四元，並依兩造間買賣契約第二十三條第一項第三款約定、民法第二百二十六條第一項規定，請求被告給付按房地總價百分之十五計算即三百零六萬元之違約罰金、損害賠償。
（三）對被告答辯之陳述：１其曾簽發發票日為九十六年六月二十九日、付款人為華南
商業銀行忠孝東路分行、面額一萬二千九百一十四元、票據號碼ＵＣ0000000號支票交付被告以補貼利息，經被告提示兌現。
２詹謙益經營華圓科技有限公司，係從事顧問服務業，九十
八年全年營業淨利應有五、六百萬元，財務狀況良好，且並無使用信用卡預借現金、使用循環額度情事，被告所提（被證五）合作金庫商業銀行敦南分行函並不實在，詹謙益遭拒絕後，其確曾向被告表示將自行申辦貸款，否則無異任由被告解除契約、沒收價金，顯不合理；又縱詹謙益遭合作金庫商業銀行拒絕貸款，仍得依代辦貸款委託書之約定向永豐銀行松江分行、臺北富邦銀行洽詢，被告並未代為洽詢，顯有過失。
３依兩造間買賣契約第十四條第三項第一、二款約定，必須
繳清各期買賣價金及辦妥貸款後，被告方可能進行房地產權移轉登記，其尚未繳清第五期款，貸款過程中並發生糾紛，被告無可能辦理產權移轉登記，故九十七年十一月十四日通知書並非通知其辦理產權移轉登記，亦無可能發生繳付登記規費等稅費、交付印鑑、印鑑證明、扣繳憑單等辦理產權移轉或抵押權設定登記義務，不合契約第二十二條之約定。
４兩造間買賣契約第九條第四項約定之要件為原告指定貸款
銀行之最高可核貸金額低於房地款付款明細表第五期款之金額，本件並非是項情形，被告不得依該項第三款約定解除契約，縱認有該項第三款約定之適用，其未能辦理貸款係因被告以其從事旅行業為由拒絕辦理，又以詹謙益年紀過大拒絕詹謙益辦理，故意刁難所致。
５兩造間買賣契約第九條第一項第二款之約定，係原告拒絕
辦理貸款之對保時，應以現金或即期支票一次付清第五期款，並非被告得逕向原告表示解除契約，仍應先要求以現金或即期支票一次付清，再催告後始得解除契約，其已向被告表明洽妥新光銀行辦理貸款，被告不得催告其三日內付清第五期款或解除契約。
６被告既已於九十八年八月十日將買賣標的物房地所有權移
轉登記予第三人，已屬給付不能，自不能於九十八年九月間以答辯㈠狀催告其履行契約，被告之行為違反誠實信用原則，又被告答辯㈡狀與答辯㈠狀相隔未達十五日，亦與契約第二十二條約定不符。
７九十八年四月二十三日詹謙益辦理貸款遭拒後，被告即已
明知其不可能辦理貸款手續，被告於同年七月十三日以存證信函催告其辦理貸款手續，有違誠信原則，其已洽妥新光銀行北投復興崗分行辦理貸款，被告拒絕後，所為解除契約之意思表示不合約定而無效，被告即不得將買賣標的物房地出售他人，被告出售價格定較其買價為高，故被告請求酌減違約金，並無理由。
（四）證據：提出（原證一、卷㈠第一五一至二０一頁）房屋土地預定買賣契約書暨附件、（原證二、卷㈠第八九頁）支票影本、（原證三）被告98.07.13臺北五七支局第五三九號存證信函、（原證四）被告98.07.18臺北北門郵局第三六０三號存證信函、（原證五）原告98.07.21圓環郵局第四一三號存證信函、（原證六）被告98.07.27國史館郵局第五一六號存證信函、（原證七）原告98.07.30臺北圓環郵局第四三四號存證信函、（原證八）貸款、產權移轉用印通知書、（原證九）消費者貸款申請書、（卷㈠第九十至九八頁）財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告、（卷㈠第一一五、二三二頁）被告97.11.04函文、（卷㈠第一二０至一二三頁）土地登記謄本、建物登記謄本、（卷㈠第一二四至一二八頁）原告98.10.14圓環郵局第五六九號存證信函暨掛號郵件收件回執、（原證十四）臺灣新光商業銀行股份有限公司函、（原證十六、十七）建物登記謄本、（原證十八）會員查詢紀錄明細，並聲請調閱臺灣臺北地方法院九十八年度審訴字第一０一六號給付價金事件卷宗，訊問證人謝孟育、朱蓉蓉，函合作金庫商業銀行敦南分行查詢詹謙益核貸狀況、五股工業區分行查詢另筆房屋貸款狀況，及命被告提出與第三人張心驊間買賣契約書。
二、被告部分
（一）聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）被告則以：１兩造間房屋土地預定買賣契約第二十二條第一至三、五款
約定：「甲方（即原告）有下列情事之一者，乙方（即被告）除得沒收依房地總價百分之十五計算之金額作為違約罰金，但該沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限，並得解除本契約：㈠違反本契約第八條第二項之約定；㈡依本契約第九條、第十八條經乙方通知繳付費用，逾期達十五日以上，經乙方催告後三日內仍未給付者；㈢依本契約第九條、第十四條及第二十條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告後三日內仍未配合辦理者‧‧‧㈤其餘甲方違反本契約之約定經乙方定期催告後未為履行者」。而契約第八條第二項約定：「倘甲方逾期七日以上仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳至前項之帳戶，如逾期三日仍未繳清期款或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達五日內仍未繳清者，甲方同意乙方得逕依本契約第二十二條違約罰則之規定辦理，並得聲明解除契約」；第十八條第三項約定：「辦理產權移轉及抵押權設定登記之規費、印花稅、契稅、代辦費用等由甲方負擔，並應於乙方通知時預付費用予乙方，於交屋時結清，多退少補」；第九條第一項第三款約定：「依甲方自行指定銀行辦理貸款支付『房地款付款明細表』第五期款之金額者，除亦應委託乙方代辦貸款手續，甲方並應於乙方通知開始辦理銀行貸款手續後七日內，先自行洽妥銀行承作本戶貸款業務，並即通知乙方代辦相關貸款手續‧‧‧甲方如未於前開期限前洽妥承作貸款銀行或洽妥之銀行表示無意承作本戶貸款業務時，即視為甲方同意由乙方指定銀行承作本戶貸款業務，甲方應在乙方通知五日內配合至乙方指定銀行辦理貸款手續」。另契約附件四：代辦貸款委託書第八、九條約定「倘因甲方個人不具備借款條件或甲方逕行通知貸款金融機構終止貸款（或撥貸）或其他可歸責於甲方之事由，致不能獲得或獲貸金額未達申請之金額時，甲方應於接到乙方通知日起三日內以現金一次付清不足之差額（含取得其他金融機構之貸款）及依本項規定應付之利息及手續費等予乙方，不得拖延」；「甲方如違反本委託書之任一規定，視為甲方違約，應以前開房地預定買賣契約書第二十二條違約罰則之規定辦理」。
２該公司於九十七年十一月四日催告原告繳付第四期款六十
五萬元，未獲置理，該公司乃一再電話催促，並於同年月二十六日寄發通知書，催告於同年十二月三日前繳付，復於同年十二月五日再以臺北北門郵局第七三八０號存證信函催告，於五日內給付並支付遲延利息，原告仍不支付，該公司方聲請支付命令，原告竟又異議，遲至九十八年七月八日方以三上旅行社股份有限公司所簽發之支票支付其中六十五萬元期款，仍未給付遲延利息，該公司從未同意原告暫緩繳納第四期款或捨棄遲延利息，自非不得據以解除兩造間買賣契約，爰再以九十八年九月答辯㈠狀為解除契約之意思表示。至原告繳付之一萬二千九百一十四元係第三期款一百五十三萬元之遲延利息，並無該公司承諾不解約情事。
３又原告從未洽妥銀行，無所謂要求鑑價遭拒絕情事，亦未
於該公司通知辦理貸款手續時七日內通知該公司自行洽妥銀行承作貸款，視為同意由該公司指定銀行承作。該公司於九十七年十一月十四日即以通知書通知原告辦理銀行貸款手續及產權過戶事宜，原告即應繳清各期款，但原告遲未辦理，經該公司催告，原告方於九十八年四月間表示欲由訴外人詹謙益辦理，但詹謙益經銀行查核後予以拒絕，該公司再通知原告儘速配合辦理，原告仍未辦理，逾期達十五日以上，原告未依約繳付產權移轉及抵押權設定登記之各項費用，亦未辦理貸款手續，該公司方於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九號存證信函催告辦理貸款手續、提供印鑑、印鑑證明、扣繳憑單等，原告仍不配合辦理，該公司遂於同年月十八日以臺北北門郵局第三六０三號存證信函為解除契約之意思表示，合於契約第二十二條之約定，另於九十八年九月間再以答辯㈠狀為解除契約之意思表示。詹謙益九十七年十一月、十二月花旗銀行信用卡帳款均僅繳納最低額，九十八年四月萬泰銀行帳款全額未繳，六月中國信託帳款全額未繳，確有使用循環額度情形，信用列在最差百分之四十內。
４該公司於九十七年十一月十四日以貸款、產權移轉用印通
知書通知原告辦理貸款手續，原告遲至九十八年四月間提出以詹謙益名義辦理，但經銀行以「資金似較緊俏，且未能提供年度報稅所得資料供參」為由拒絕，依契約第九條第四項第三款之約定，原告應於七日內以現金向該公司繳清，原告經該公司於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九號存證信函催告後，以及以九十八年九月答辯㈠狀催告後，迄未以現金繳清，該公司自得據以解除契約，爰再以九十八年九月答辯㈠、㈡狀為解除契約之意思表示。
５兩造間契約並無必須俟原告繳付第四期款後，該公司方得
請求第五期款之約定，否則原告遲延繳付期款反獲免付後期價金之利益，有違常理，實則契約附件六「房地款付款明細表」就各期款項給付期有明確約定，無所謂前期履行後方得請求後期款項情事；本件房屋為該公司所新建，九十七年十月間已取得使用執照，基地則早已登記該公司所有，亦無不能辦理所有權移轉登記情事；契約第九條第一項第三款之約定係就第五期款所為特別約定，原告如欲自行指定銀行辦理貸款，即應於該公司通知開始辦理貸款手續後七日內洽妥銀行通知該公司，契約附件四代辦貸款委託書第三條所謂「指定期限」即為契約第九條第一項第三款所定七日期限，無庸另行指定；另否認以其從事履旅行業、詹謙益年紀過大為由刁難原告貸款手續；而原告既自承已委由詹謙益向合作金庫商業銀行辦理貸款手續，自無所謂被告應為其洽商永豐銀行、臺北富邦銀行之理，原告之主張前後矛盾。
６該公司係於合法解除契約後方將買賣標的物房地出售訴外
人張心驊，無一屋二賣或給付不能問題，原告並無解除契約之權利；另該公司售予張心驊之價格猶較兩造間買賣價金為低，並無所謂暴利。
７原告與有過失，違約罰款數額過高，應予酌減。
８該公司業於九十八年七月十八日通知原告領取已付價金八
十六萬元，原告迄未領取，該公司業於同年八月二十一日依法提存，已經清償，不負遲延之責等語，資為抗辯。
（三）證據：提出（被證一）催款通知單、（被證二）被告97.1
2.05臺北北門郵局第七三八０號存證信函、（被證三）消費者貸款申請書、身分證影本、（被證四）營業人銷售額與稅額申報書、（被證五）合作金庫商業銀行敦南分行函、（被證六）答辯書、（被證七）繳款通知書、（被證八）臺灣臺北地方法院提存所九十八年度存字第二八八八號提存書、國庫存款收款書、（被證九至十一）掛號郵件收件回執、（被證十二）原告分期付款利息計算表。
三、原告主張之事實，業據提出房屋土地預定買賣契約書暨附件支票影本、被告98.07.13臺北五七支局第五三九號存證信函、被告98.07.18臺北北門郵局第三六０三號存證信函、原告
98.07.21圓環郵局第四一三號存證信函、被告98.07.27國史館郵局第五一六號存證信函、原告98.07.30臺北圓環郵局第四三四號存證信函、貸款、產權移轉用印通知書、消費者貸款申請書、財團法人金融聯合徵信中心當事人綜合信用報告、被告97.11.04函文、土地登記謄本、建物登記謄本、原告
98.10.14圓環郵局第五六九號存證信函暨掛號郵件收件回執、臺灣新光商業銀行股份有限公司函、會員查詢紀錄明細為證，上開證據之真正，並為被告所不爭執，應堪信為真實，但原告之請求均為被告否認。
被告所辯亦據提出催款通知單、被告97.12.05臺北北門郵局第七三八０號存證信函、消費者貸款申請書、身分證影本、營業人銷售額與稅額申報書、合作金庫商業銀行敦南分行函、答辯書、繳款通知書、本院提存所九十八年度存字第二八八八號提存書、國庫存款收款書、掛號郵件收件回執、原告分期付款利息計算表為憑，該等證據之真正，除（被證五）合作金庫商業銀行敦南分行函及（被證七）繳款通知書外，並為原告所不爭，亦堪信為真，但被告所辯均為原告否認。
四、茲分述如下：
（一）兩造不爭執之事實：１兩造於九十五年十一月二十三日訂立房屋土地預定買賣契
約，約定由原告（甲方）以總價二千零四十萬元向被告（乙方）買受坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號、權利範圍萬分之三一三之土地，及其上由被告依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所新建、地上十層、地下二層「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ２棟八樓（完成後建號為同段第四二二五號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號八樓之一）之房屋，以及地下一層編號第三、四號機械式停車位（完成後建號為同段第四二五九號、權利範圍三四分之二）。
第八條「付款條件及方式」約定：「本契約房地總價之付款辦法，甲方應依『房地款付款明細表』（如附件六）之規定，於接獲乙方繳款通知單後七日內，自行以現金或即期支票如數一次繳清至乙方指定帳戶。倘甲方逾期七日以上仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應加付按逾期期款部分每日萬分之五計算之遲延利息，於補繳期款時一併繳至前項之帳戶，如逾期三日仍未繳清期款或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，經送達五日內仍未繳清者，甲方同意乙方得逕依本契約第二十二條違約罰則之規定辦理，並得聲明解除契約」。
第九條「以現金或貸款繳納期款之約定」約定：「本契約附件六『房地款付款明細表』第五期款之支付，甲方得選定下列方式之一辦理繳款：㈠不辦貸款或貸款金額少於『房地款付款明細表』第五期期款之金額者，甲方就該期期款或貸款差額部分，應於本房屋之房地所有權移轉登記至甲方名義同時，一次以現金或即期支票支付乙方。㈡依乙方指定銀行辦理貸款支付『房地款付款明細表』第五期期款之金額者，甲方應委由乙方代為申辦一切貸款手續，並於簽訂本契約之同時簽立『代辦貸款委託書』（如附件四），在依乙方通知之期限內，至乙方指定之處所辦妥貸款作業及交付有關之證件含各項取款或委託撥付之文件，如貸款存摺、取款憑條及撥款同意書等）予乙方，俾憑以代辦貸款手續，甲方如中途撤銷委託或拒絕配合辦理銀行對保及撥貸作業時，視同甲方願依前款約定以現金或即期支票一次繳清前開期款。㈢依甲方自行指定銀行辦理貸款支付『房地款付款明細表』第五期期款之金額者，除亦應委託乙方代辦貸款手續，甲方並應於乙方通知開始辦理銀行貸款手續後七日內，先自行洽妥銀行承作本戶貸款業務，並即通知乙方代辦相關貸款手續。甲方自行指定銀行所核貸金額如不足支付前開期款，乙方不負本條第四項約定責任。甲方如未於前開期限前洽妥承作貸款銀行或洽妥之銀行表示無意承作本戶貸款業務時，即視為甲方同意由乙方指定銀行承作本戶貸款業務，甲方應在乙方通知五日內配合至乙方指定銀行辦理貸款手續‧‧‧乙方指定貸款銀行之最高可核貸金額低於『房地款付款明細表』第五期期款之金額者，應依下列規定處理：‧‧‧㈢如係出於因可歸責於甲方之事由或甲方貸款條件不合時，甲方應於接獲乙方之通知起七日內以現金一次向乙方繳清或補足，否則依本契約第二十二條違約罰則之規定辦理」。
第十四條「房地產權移轉登記」約定：「‧‧‧甲方應於乙方辦理房地產權移轉登記作業前，履行下列義務：㈠甲方應繳清相關之期款及應支付之遲延利息、各項稅捐費用等。㈡甲方應提供辦理產權登記及貸款相關文件、辦妥各項貸款手續、繳齊各項取款或委託撥付文件予乙方。㈢甲方應分別開立『房地款付款明細表』第五期款與交屋款金額之本票予乙方。㈣甲方依前開約定應付清之款項如以票據支付者，應在移轉登記作業前全部兌現。第一項及第二項之辦理事項及辦理貸款抵押權設定登記等手續，甲乙雙方同意委由乙方指定之地政士統籌代辦，倘為配合各項手續需要，須由甲方出具各項證件、印章、印鑑證明及繳納各項稅費時，甲方應按乙方通知之期限內提出。如另因甲方之延誤或不協辦，致各項稅費增加或受罰鍰（滯納金）時，甲方應全數負擔，如損及乙方之權益時，甲方應負損害賠償之責。依前項所定期限內，甲方應同時備妥產權移轉登記於乙方之用印後文件及相關之印鑑證明，交乙方留存俾利乙方辦理過戶‧‧‧」。
第十五條「產權糾紛之處理」約定：「乙方聲明本契約房地絕無一屋數賣、占用他人土地或與本契約房地工程承攬人發生財務糾紛，否則乙方應於產權移轉登記至甲方名義前解決。甲方如發覺該房地產權有上述糾紛並致影響甲方權利，甲方得定相當期限催告乙方解決，倘逾期乙方仍未解決時，甲方得解除本契約，雙方並同意依本契約第二十三條違約罰則之規定辦理‧‧‧」。
第二十二條「甲方違約罰則」約定：「甲方有下列情事之一者，乙方除得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額作為違約罰金，但該沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限，並得解除本契約‧‧‧：違反本契約第八條第二項之約定。依本契約第九條、第十八條經乙方通知繳付費用，逾期達十五日以上，經乙方催告後三日內仍未給付者。依本契約第九條、第十四條及第二十條經乙方通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經乙方催告後三日內仍未配合辦理者‧‧‧其餘甲方違反本契約之約定經乙方定期催告後未為履行者」。
第二十三條「乙方違約罰則」約定：「乙方有下列情事之一者，甲方得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房屋價款及遲延利息全數退還甲方外，並應同時賠償依房地總價款百分之十五計算之金額作為違約罰金，但該賠償之金額超過甲方已繳價款者，則以甲方已繳價款為限‧‧‧違反本契約第十五條第一、二項產權糾紛處理之約定」。
契約附件四「代辦貸款委託書」約定：「茲因甲方訂購坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號，編號第Ａ２棟八樓一戶及地下一層車位編號第三、四號房屋連同其土地持分，特委託乙方向金融機構辦理一千六百零四萬元之抵押借款手續以抵付上述房屋及土地之部分買賣價款，經雙方同意議訂有關委託及約定事項如左：甲方確認本項貸款為購買前開房地價款之一部分，該貸款核貸後應於撥貸同時交歸乙方所有，甲方委託乙方全權代辦前開房地之抵押權設定、借款及撥款所需之一切手續‧‧‧以便抵付依本契約附件六中第五期之房地價款‧‧‧如甲方有意自行指定金融機構承作貸款者，甲方須於乙方指定之期限內，以書面通知乙方指定貸款之金融機構，逾期則視同甲方同意由乙方統籌指定貸款之金融機構‧‧‧甲方同意按照乙方規定時間、地點，備齊所需之證件，交予乙方代辦前條貸款之一切貸款及撥款手續‧‧‧辦理貸款手續如需甲方協同辦理對保或應交付有關證件或貸款金額之存摺、取款憑條、貸款撥款同意書時，甲方應無條件辦理，不得拖延。因辦理貸款及抵押權設定登記而發生之規費、代書費、保險費、謄本複印費、地政規費及作業費用等一切費用，均由甲方負擔，甲方應於乙方定期通知後如期交付乙方。倘因甲方個人不具備借款條件或甲方逕行通知貸款金融機構終止貸款（或撥貸）或其他可歸責於甲方之事由，致不能獲得或獲貸金額未達申請之金額時，甲方應於接到乙方通知日起三日內以現金一次付清不足之差價（含取得其他金融機構之貸款）及依本項規定應付之利息及手續費等予乙方，不得拖延。甲方如違反本委託書之任一規定，視為甲方違約，應以前開房地預定買賣契約書第二十二條違約罰則之規定辦理‧‧‧」。
契約附件六「房地款付款明細表」約定期別、應繳金額為：「１訂金八十七萬元；２簽約金八十七萬元；３開工款一百五十三萬元；４領取使用執照完成六十五萬元；５辦理建物產權移轉完成五日內一千六百零四萬元；６交屋款四十四萬元；總價款二千零四十萬元」。
（參見卷㈠第一五一至二０一頁房屋土地預定買賣契約書暨附件）２原告依約如期繳付訂金八十七萬元、簽約金八十七萬元，
但第三期開工款應於九十六年三月三十日給付，原告僅繳付二十萬元，剩餘一百三十三萬元則自九十六年七月二十八日起至十二月二十九日止分九期支付，原告並自行計算分期部分遲延利息數額後，交付被告三上旅行社股份有限公司所簽發、發票日為九十六年六月二十九日、付款人為華南商業銀行忠孝東路分行、受款人為被告、面額一萬二千九百一十四元、票據號碼ＵＣ0000000號、禁止背書轉讓之支票以清償遲延利息（參見被證十二原告分期付款利息計算表、卷㈠第八九頁支票影本）。
３被告依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執
照所新建、地上十層、地下二層之「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅，於九十七年十月三十日領得臺北市政府都市發展局九七使字第四三０號使用執照（參見九十八年度訴字第八八四號請求給付買賣價金事件卷第五十頁使用執照影本），於同年十二月二日辦理第一次登記（參見卷㈠第一二二頁建物登記謄本）。
４被告於九十七年十一月四日寄發（卷㈠第一一五、二三二
頁）函文予原告，載稱：「‧‧‧客戶您好：承蒙台端承購冠德ｓｍｉｌｅ中山房屋一戶特致謝忱，工地目前已領取使用執照完成，本公司為您安排各樓層專案負責人員，如台端有任何問題，可與客服人員聯絡‧‧‧六至八樓客服人員尹崴愉（後載公司電話及手機號碼）」。
被告復於九十七年十一月十四日寄發（原證八）貸款、產權移轉用印通知書予原告，略載稱：「承蒙台端承購冠德中山ｓｍｉｌｅ房屋一戶特致謝忱，現公司已取得使用執照，為使交屋程序順利，敬請台端至本公司辦理銀行貸款對保手續及產權過戶用印事宜。貸款銀行：合作金庫敦南分行（後載二電話、分機號碼及承辦員姓名）、永豐銀行松江分行（後載一電話、分機號碼及承辦員姓名）、臺北富邦銀行（後載一電話、分機號碼及承辦員姓名），貴住戶若需了解更詳細，可直接電話聯絡各家銀行承辦員。準備資料：①印鑑章、②身分證及健保卡或駕照（正本）、③印鑑證明（二份）（請至戶籍所在地申請）、④戶口名簿正反面影本（二份）、⑤須保人一位（保人並請攜帶身分證及印章）、⑥買賣合約書、⑦九十六年度扣繳憑單或薪資轉帳存摺，或可證明之文件。不貸款者僅需準備①至④項資料。敬請台端於九十七年十二月二十五日以前先與客服人員預約聯絡對保時間‧‧‧六至八樓客服人員尹崴愉（後載公司電話及手機號碼）。對保時間：星期一至星期五、上午九時至十二時、下午二時至五時，對保地點：被告公司臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓‧‧‧」。
５被告於九十七年十一月二十六日再寄發（被證一）催款通
知單三紙予原告，略載稱：「台端訂購冠德中山ｓｍｉｌｅＡ２棟八樓、Ｂ１棟３、４，今工程進度已達領取使用執照完成，茲按契約書付款辦法規定，台端應於九十七年十一月十八日前繳付領取使用執照完成期之工程款計五十七萬元、四萬元、四萬元，本公司已於九十七年十一月四日通知繳款在案，迄未見繳付，特再函通知，務請於九十七年十二月三日前繳付，並請依契約繳付二六０元、四十元、四十元滯納金‧‧‧」。
被告於九十七年十二月五日寄發（被證二）臺北北門郵局第七三八０號存證信函予原告，略載稱：「台端向本公司購買『冠德中山ｓｍｉｌｅ』Ａ２八樓房屋一戶及Ｂ１樓
３、４號停車位‧‧‧應於九十七年十一月十八日前繳納領取使用執照完成款計六十五萬元，本公司多次以電話通知並於九十七年十一月二十六日已寄催款通知單，台端迄今仍未繳納，敬請台端於文到五日內繳清上開期款並依合約第八條規定繳納每日萬分之五遲延利息，否則依契約第二十二條規定辦理解約」，該存證信函於九十七年十二月八日送達原告。
６被告於九十七年十二月二十三日就原告積欠之第四期領取
使用執照完成款六十五萬元，向臺灣士林地方法院聲請核發支付命令，經臺灣士林地方法院核發九十七年度促字第三０八二四號支付命令，命原告給付六十五萬元，及自九十七年十一月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並賠償督促程序費用一千元，原告於法定期間內聲明異議，視為起訴，由臺灣士林地方法院以九十八年度訴字第一五六號請求給付買賣價金事件受理，臺灣士林地方法院於九十八年二月四日裁定將該事件移送本院，經本院以九十八年度訴字第八八四號請求給付買賣價金事件審理，原告曾於該事件審理中具狀、到庭陳稱：「因全球金融海嘯來襲，事業經營影響甚鉅，為了公司員工生計著想，只能暫時將資金挹注於營運所用，待景氣回穩自然給付，建設公司不應興訟」等語，請求駁回被告之訴，迄九十八年七月八日原告猶到庭稱僅能給付五萬元現金，剩餘六十萬元於九十八年八月三十一日、九月三十日各給付半數，為被告拒絕，承辦法官旋宣示辯論終結，定同年七月二十九日下午四時宣判。
原告於九十八年七月八日交付被告三上旅行社股份有限公司所簽發、發票日為九十八年七月八日、付款人為華南商業銀行忠孝東路分行、受款人為被告、面額六十五萬元、票據號碼ＡＤ0000000號、禁止背書轉讓之支票以為清償，經被告提示兌現。
被告於九十八年七月十八日具狀撤回本院九十八年度訴字第八八四號請求給付買賣價金事件訴訟。
（參見本院九十八年度訴字第八八四號請求給付買賣價金事件卷宗）７九十八年四月二十三日原告指派訴外人詹謙益向合作金庫
商業銀行敦南分行辦理房屋貸款以繳付第五期價款一千六百零四萬元（參見原證九、被證三消費者貸款申請書、身分證影本、被證四營業人銷售額與稅額申報書），經合作金庫商業銀行敦南分行審核後拒絕貸款。
８被告於九十八年七月十三日寄發（原證三）臺北五七支局
第五三九號存證信函予原告，載稱：「本公司於九十七年十一月十四日寄發通知，請台端辦理房屋貸款及產權移轉，台端表示無力繳納貸款，並擬由詹謙益辦理貸款後繳納，惟詹謙益亦因資格不符致銀行拒絕貸款，台端對辦理貸款手續一事已逾期甚久。請台端於文到三日內備妥個人印鑑章、身分證及健保卡或駕照正本、印鑑證明二份、戶口名簿正本及正反面影本二份、保人（保人亦請攜帶身分證及印鑑）及買賣合約書、九十七年度扣繳憑單、薪資轉帳存摺或其他可證明收入之文件後，與本公司客服人員尹崴愉（後載公司電話及手機號碼）會同前往合作金庫敦南分行、永豐銀行松江分行或臺北富邦銀行辦理產權移轉及貸款手續，以便支付『辦理產權移轉』期款計一千六百零四萬元，倘台端逾期辦理或銀行拒絕貸款，本公司將解除契約」，該存證信函於九十八年七月十四日送達原告（參見被證十掛號郵件收件回執）。
被告復於九十八年七月十八日寄發（原證四）臺北北門郵局第三六０三號存證信函予原告，載稱：「敬啟者：台端向本公司購買冠德中山ｓｍｉｌｅＡ２八棟八樓一戶及地下一樓停車位二位，本公司前以臺北五七支局第五三九號存證信函通知辦理貸款及過戶事宜，台端迄未辦理，已違反契約，爰依第二十二條約定，自即日起解除與台端之買賣契約並沒收買賣價金百分之十五，另請於五日內前來本公司取回超過違約金上限金額之價款八十六萬元」，該存證信函於九十八年七月二十日送達原告（參見被證九掛號郵件收件回執）。
９原告於九十八年七月二十一日寄發（原證五）圓環郵局第
四一三號存證信函予被告，略載稱：「貴公司向臺灣臺北地方法院請求給付買賣價金第四期款六十五萬元，本人於九十八年七月八日當場給付六十五萬元，豈知貴公司於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九號存證信函通知應於三日內前往指定銀行辦理貸款手續，由於通知期限過短，難謂合理。由於貴公司前指定應由合作金庫敦南分行辦理貸款，而本人指派詹謙益為貸款人，而貴公司通知其資格不符予以拒絕，因此本人在支付第四期款六十五萬元後，擬依買賣契約第九條第一項第三款自行指定銀行辦理貸款，已洽妥新光銀行承辦，但貴公司卻於九十八年七月十八日以臺北北門郵局第三六０三號存證信函以本人違約而通知解除契約難謂合法，解約依法無效。本人特通知貴公司應依買賣契約第九條第一項第三款規定辦理，並請貴公司依約辦理‧‧‧」。
被告於九十八年七月二十七日寄發（原證六）國史館郵局第五一六號存證信函予原告，載稱：「敬啟者：台端前向本公司購買冠德中山ｓｍｉｌｅＡ２八棟八樓一戶及地下一樓停車位二位，因台端違約，本公司以臺北北門郵局第三六０三號存證信函通知台端解除契約，於九十八年七月二十日送達，雙方合約於當日解除，請於文到五日內前來本公司取回超過違約金上限金額之價款八十六萬元，逾期未前來，本公司將逕行提存」。
原告復於九十八年七月三十日寄發（原證七）臺北圓環郵局第四三四號存證信函予被告，略載稱：「敬啟者：貴公司所寄國史館郵局一一四之五號（應為第五一六號）存證信函收悉，貴公司向本人通知解除契約一節，違反買賣契約之約定，依法無效，則貴公司對本人主張鉅額違約金及提存，均難謂合法‧‧‧仍請依買賣契約第九條第一項第三款規定辦理‧‧‧」。
１０被告於九十八年八月二十一日以原告為受取權人辦理清償
提存八十六萬元，經本院提存所以九十八年度存字第二八八八號提存事件受理（參見被證八提存書、國庫存款收款書）。
１１坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號、權利範圍
萬分之三一三之土地，及其上由被告依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所新建、地上十層、地下二層「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ２棟八樓即建號同段第四二二五號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號八樓之一之房屋，以及建號為同段第四二五九號、權利範圍三四分之二，亦即地下一層編號第三、四號機械式停車位，於九十八年九月八日以買賣為原因、移轉登記予訴外人張心驊（參見卷㈠第一二０至一二三頁土地登記謄本、建物登記謄本）。
１２原告於九十八年十月十四日寄發（卷㈠第一二四至一二八
頁）圓環郵局第五六九號存證信函予被告，略載稱：「本人於九十五年十一月二十三日向貴公司訂購『冠德中山ｓｍｉｌｅ』建案建物編號Ａ２棟八樓之房屋及地下一樓編號第三、四號停車位之持分所有權停車位‧‧‧本人依買賣契約附件六『房地款付款明細表』第一期至第四期均已支付價金共三百九十二萬元。有關第五期款貴公司於九十八年七月十三日以臺北五七支局第五三九號存證信函通知本人應於文到三日內備妥有關貸款文件前往銀行辦理產權移轉貸款手續，逾期即解除契約，然貴公司曾告知本人與詹謙益均被銀行拒絕辦理貸款手續，因此本人於九十八年四月二十三日在詹謙益被拒絕辦理貸款手續後，即告知貴公司要自找銀行辦理貸款，在本人找好新光銀行同意貸款即於九十八年七月十七日聯絡貴公司要借用鑰匙，以便新光銀行之放款人員前來鑑價，但貴公司加以拒絕，並以九十八年七月十八日臺北北門郵局第三六０三號存證信函向本人表示解約，本人難以接受‧‧‧本人於九十八年八月五日向臺北地方法院起訴請求確認雙方買賣契約之法律關係仍然存在‧‧‧貴公司已將本人所購買之上述房地出售給張心驊‧‧‧貴公司之所為顯然已一屋兩賣，特依買賣契約第十五條第一項規定，限貴公司於文到五日內出面協商解決，否則依法解除契約‧‧‧」。
（二）本件原告主張於九十八年十月二十九日解除兩造間土地房屋預定買賣契約，並依契約第二十三條第三項約定請求被告返還所受領之價金三百九十二萬元、遲延利息一萬二千九百一十四元及給付按總價款百分之十五計算之違約罰金三百零六萬元，無非以被告於九十八年九月八日將兩造間買賣契約標的物不動產房地以買賣為原因移轉登記予訴外人張心驊為論據，被告則以兩造間土地房屋預定買賣契約業因原告未依限辦理貸款手續、給付第五期價款，經其於九十八年七月二十日解除，並依契約第二十二條約定沒收總價款百分之十五即三百零六萬元之違約罰金，應返還部分已經為原告提存置辯，是本件首應審究者，厥為：兩造間土地房屋預定買賣契約是否於九十八年七月二十日經被告解除？１按兩造間土地房屋預定買賣契約第八條第一項約定房地總
價之付款辦法，原告應依契約附件六「房地款付款明細表」之規定，於接獲被告繳款通知單後七日內自行以現金或即期支票如數一次繳清至被告指定帳戶，而契約附件六「房地款付款明細表」約定之期別、應繳金額為：「１訂金八十七萬元；２簽約金八十七萬元；３開工款一百五十三萬元；４領取使用執照完成六十五萬元；５辦理建物產權移轉完成五日內一千六百零四萬元；６交屋款四十四萬元」，前已述及，是如約定之付款條件（簽約、開工、領取使用執照、建物產權移轉完成、交屋）成就，被告即得通知原告繳付該期價款，無庸俟原告完全清償他期價款，易言之，如雙方簽約時被告已經開工，或原告前未付訂金，被告非不得同時請求訂金、簽約金、開工款，無庸俟原告清償訂金後，再依序請求簽約金、開工款。
２又兩造間買賣契約第九條第一項就契約附件六「房地款付
款明細表」第五期款之支付，區分就①不辦貸款、②依被告指定銀行辦理貸款及③原告自行指定銀行辦理貸款三種情形為約定（見卷㈠第一五七頁契約書），其中依被告指定銀行辦理貸款者，應委託被告代辦貸款手續，並於簽訂買賣契約之同時簽立附件四「代辦貸款委託書」，在原告自行指定銀行辦理貸款之情形，固亦應委託被告代辦貸款手續，但並未明定是否應同時簽立附件四「代辦貸款委託書」，至不辦貸款情形，則無所謂委託被告代辦貸款手續及簽立附件四「代辦貸款委託書」之可言，而本件原告於簽訂買賣契約之同日即九十五年十一月二十三日簽立附件四「代辦貸款委託書」，原告就契約附件六「房地款付款明細表」第五期款之支付，係約定依被告指定銀行辦理貸款，堪以認定。
３契約附件四「代辦貸款委託書」第一點約定貸款係用以抵
付契約附件六第五期房地價款，第五點約定原告同意按照被告規定時間、地點，備齊所需之證件，交予被告代辦貸款之一切貸款及撥款手續，第八點約定倘因原告個人不具備借款條件或其他可歸責於原告之事由，致不能獲得貸款時，原告應於接到被告通知日起三日內以現金一次付清不足之差價及應付之利息及手續費等予被告，第九點約定原告如違反委託書之任一規定，視為違約，應按房地預定買賣契約書第二十二條違約罰則之規定辦理（參見卷㈠第一七九頁背面至一八一頁代辦貸款委託書），前業提及，而於約定之付款條件成就時，被告即得通知原告繳付該期價款，無庸俟原告完全清償他期價款，前已敘明，則被告於買賣標的物房屋新建完成、得以據以向金融行庫辦理貸款之際，即可指定時間、地點、所需之證件通知原告，代為辦理貸款之手續甚明。
４而被告依臺北市政府工務局九五建字第五三０號建造執照
所新建、地上十層、地下二層之「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅，於九十七年十月三十日領得臺北市政府都市發展局九七使字第四三０號使用執照，於同年十二月二日辦理第一次登記，前業載明，買賣標的物房屋於九十七年十月三十日已新建完成、得以據以向金融行庫辦理貸款，則被告自斯時起，除得依契約附件六「房地款付款明細表」之約定通知原告給付第四期價款六十五萬元外，並得依契約附件四「代辦貸款委託書」第五點約定，指定時間、地點、所需證件，通知原告交予被告代為辦理貸款之一切手續，以便支付第五期價款。
５被告於九十七年十一月四日寄發（卷㈠第一一五、二三二
頁）函文予原告，告知買賣標的物房屋已經新建完成、領得使用執照，此經原告自承在卷，揆諸上揭說明，被告得通知原告給付第四期款六十五萬元及指定時間、地點、所需之證件，通知原告交付俾便代為辦理貸款之手續，原告亦已知悉斯時依約應給付第四期價款六十五萬元及進行第五期價款之貸款手續。嗣被告於九十七年十一月十四日寄發「貸款、產權移轉用印通知書」予原告，略載稱：「‧‧‧敬請台端至本公司辦理銀行貸款對保手續及產權過戶用印事宜。貸款銀行：合作金庫敦南分行、永豐銀行松江分行、臺北富邦銀行，貴住戶若需了解更詳細，可直接電話聯絡各家銀行承辦員。準備資料：①印鑑章、②身分證及健保卡或駕照（正本）、③印鑑證明（二份）、④戶口名簿正反面影本（二份）、⑤須保人一位（保人並請攜帶身分證及印章）、⑥買賣合約書、⑦九十六年度扣繳憑單或薪資轉帳存摺，或可證明之文件。不貸款者僅需準備①至④項資料。敬請台端於九十七年十二月二十五日以前先與客服人員預約聯絡對保時間‧‧‧對保時間：星期一至星期五、上午九時至十二時、下午二時至五時，對保地點：被告公司臺北市○○區○○○路○段○○○號一樓‧‧‧」，有（原證八）貸款、產權移轉用印通知書在卷可考，該通知書非唯標題為「貸款、產權移轉用印通知書」，且內容首即載明係為「辦理銀行貸款對保手續及產權過戶用印事宜」寄發該通知，後並詳列貸款銀行及其承辦員姓名、電話、所需資料、時間、地點等，甚且載稱「不貸款者僅需準備①至④項資料」，依該通知書標題及內容文義，被告業於九十七年十一月十四日指定時間、地點、所需證件，通知原告交付其代為辦理貸款、產權移轉登記之手續，亦足認定。
６原告雖迭辯稱其於九十八年七月八日以支票交付第四期價
款六十五萬元，被告自應於收受第四期款後方可通知其辦理第五期款貸款手續，依兩造間買賣契約第十四條第三項第一、二款約定，必須繳清各期買賣價金及辦妥貸款後，被告方可能進行房地產權移轉登記，其九十七年十一月間尚未繳清第四、五期款，房屋亦未登記，被告無可能辦理貸款或產權移轉登記，被告於九十七年十一月十四日寄發之（原證八）通知書僅係通知其辦理銀行貸款之對保手續、準備貸款之資料，並非契約第二十二條第三款所指之「通知辦理貸款手續」云云，惟：
①依契約附件六「房地款付款明細表」之約定，於約定之付
款條件成就時，被告即得通知原告繳付該期價款，無庸俟原告完全清償他期價款，此經本院審認如前，是縱原告遲至九十八年七月八日方給付第四期價款六十五萬元，仍無礙被告於九十七年十一月十四日指定時間、地點、所需證件，通知原告交予被告辦理貸款、產權移轉登記之手續。②兩造間買賣契約第十四條第三項第一、二款係約定原告應
於被告辦理房地產權移轉登記作業前，繳清相關之期款及應支付之遲延利息、各項稅捐費用，及提供辦理產權登記及貸款相關文件、辦妥各項貸款手續、繳齊各項取款或委託撥付文件予被告，契約既明文約定原告應於被告「辦理房地產權移轉登記作業前」，提供辦理產權登記及貸款相關文件、辦妥各項貸款手續，被告於房地產權移轉登記作業前之九十七年十一月十四日通知原告提供辦理產權登記及貸款相關文件、辦理貸款手續，自無不合。
③被告為買賣標的物房屋之起造人，此觀（卷㈠第一七七、
一七八頁）契約附件一臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所載即明，是被告於房屋新建完成後即為所有權人，僅依民法第七百五十九條之規定，須經登記後始得為移轉、設定抵押權等處分行為，而該房屋於九十七年十月三十日領得使用執照，前業提及，被告處在隨時得登記為房屋所有權人之狀態，被告尚未為該房屋辦理登記，顯亦無礙其取得所需文件後辦理產權移轉、設定抵押權等貸款手續。
④是原告此節所辯，與兩造間契約約定有間，且悖於（原證八）通知書之文義，委無可採。
７被告於九十七年十一月十四日指定時間、地點、所需證件
通知原告交予其辦理貸款、產權移轉登記之手續，原告延宕五月餘，迄至九十八年四月二十三日方指派訴外人詹謙益提出身分證件、營業人銷售額與稅額申報書，填具消費者貸款申請書向合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司申請貸款，此經原告自承不諱，核與（原證九、被證三）消費者貸款申請書、身分證影本、（被證四）營業人銷售額與稅額申報書所載一致，但詹謙益未提供個人年度報稅所得資料，且依合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司向財團法人金融聯合徵信中心調取之信用資料所示，詹謙益近一年有使用信用卡循環額度情形，顯示資金較為緊俏，合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司乃拒絕貸款，此經本院查證屬實，有（卷㈡第四三頁）合作金庫商業銀行敦南分行合金敦南字第０九九０００二九六０號覆函可佐，就「被告於九十八年四月間即通知原告所指派之詹謙益遭合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司拒絕貸款」一節，並迭經原告以書狀自承無訛（見卷㈠第五、三一、七七、八二、八三、八五至八七、一００、一０
四、一０五、一０七、一０九、一一二、一一三、一四四、一四五至一四七、二０二、二二九、二四０、二四一、
二四八、二五一、二五二、二五八至二六０頁、卷㈡第八至十、十四、十五、十七、四六、七六、七七、八三、八
五、八六、九二、九三、一一四、一一五頁書狀），且與（原證五）原告九十八年七月二十一日圓環郵局第四一三號存證信函第段所載相符，則依契約附件四「代辦貸款委託書」第八、九點之約定，原告應於接到被告通知「所指派之詹謙益遭合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司拒絕貸款」之日起三日內以現金一次付清不足之差價及應付之利息及手續費等予被告，否則視為違約，應按房地預定買賣契約書第二十二條違約罰則之規定辦理。
８兩造間房屋土地預定買賣契約第二十二條第三、五項約定
原告依契約第九、十四、二十條經被告通知辦理貸款手續、產權移轉手續及交屋手續，逾期達十五日以上，經被告催告後三日內仍未配合辦理，或其餘原告違反契約之約定經被告定期催告後未為履行，被告得沒收依房地總價款百分之十五計算之金額作為違約罰金，並得解除契約；第九條第四項第三款約定，被告指定貸款之銀行最高可核貸金額低於「房地款付款明細表」第五期期款之金額，如係出於因可歸責於原告之事由或原告貸款條件不合時，原告應於接獲被告之通知起七日內以現金一次向被告繳清或補足，否則依本契約第二十二條違約罰則之規定辦理。
①本件原告依契約附件四「代辦貸款委託書」第八、九點之
約定，應於接到被告通知「所指派之詹謙益遭合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司拒絕貸款」之日起三日內以現金一次付清不足之差價及應付之利息及手續費等予被告，前已敘明。
②另原告指派之詹謙益未提供個人年度報稅所得資料，且近
一年有使用信用卡循環額度情形，資金較為緊俏，經被告指定貸款之合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司拒絕貸款，皆如前述，亦屬因可歸責於原告之事由、原告貸款條件不合致被告指定貸款之銀行最高可核貸金額低於「房地款付款明細表」第五期期款之金額，原告依契約第九條第四項第三款之約定，應於接獲被告通知「所指派之詹謙益遭合作金庫商業銀行股份有限公司敦南分公司拒絕貸款」之日起七日內以現金一次向被告繳清或補足。
③而原告迄至九十八年七月十二日止，仍未以現金一次付清
不足之差價及應付之利息及手續費予被告，此為兩造所不爭執，原告已有經被告依契約第九條通知辦理貸款手續逾期達十五日以上，以及違反契約附件四「代辦貸款委託書」第八點約定二項情事，被告於九十八年七月十三日寄發（原證三）臺北五七支局第五三九號存證信函予原告，略載稱：「本公司於九十七年十一月十四日寄發通知，請台端辦理房屋貸款及產權移轉‧‧‧台端對辦理貸款手續一事已逾期甚久‧‧‧請台端於文到三日內備妥個人印鑑章、身分證及健保卡或駕照正本、印鑑證明二份、戶口名簿正本及正反面影本二份、保人（保人亦請攜帶身分證及印鑑）及買賣合約書、九十七年度扣繳憑單、薪資轉帳存摺或其他可證明收入之文件後，與本公司客服人員尹崴愉會同前往合作金庫敦南分行、永豐銀行松江分行或臺北富邦銀行辦理產權移轉及貸款手續，以便支付『辦理產權移轉』期款計一千六百零四萬元，倘台端逾期辦理或銀行拒絕貸款，本公司將解除契約」，該存證信函於九十八年七月十四日送達原告，均已述及，被告已復定期催告原告配合辦理貸款手續甚明。
④原告既有經被告依契約第九條通知辦理貸款手續逾期達十
五日以上，以及違反契約附件四「代辦貸款委託書」第八點約定二項情事，經被告再次定期催告，該催告於九十八年七月十四日送達原告，原告仍未辦理，則被告依兩造間房屋土地預定買賣契約第二十二條第三、五項約定，於九十八年七月十八日寄發（原證四）臺北北門郵局第三六０三號存證信函予原告，為解除兩造間買賣契約之意思表示並沒收買賣價金百分之十五即三百零六萬元，該存證信函於九十八年七月二十日送達原告，自屬有據。
９原告雖主張其曾於九十八年四月間獲悉指派之詹謙益貸款
遭拒後，向被告表示欲自行指定銀行辦理貸款，獲新光銀行北投復興岡分行同意貸款，但於同年七月十七日去電向被告借用鑰匙以進行鑑價，遭被告拒絕，被告所為違反誠信原則、故意刁難云云，但已經被告否認，原告則始終未能提出任何證據以實其說，且原告並未就本件買賣標的物房地向臺灣新光商業銀行股份有限公司辦理貸款，僅只曾透過會計朱蓉蓉電話詢問該行有無承辦房屋貸款並傳真買賣契約二紙，即無下文，此經證人即臺灣新光商業銀行股份有限公司北投復興崗分行副理謝孟育到庭證述詳明，核與臺灣新光商業銀行股份有限公司（九九）新光銀個貸字第二二四八號覆函所載一致，證人謝孟育與兩造無任何宿怨仇隙或故舊交誼，此為兩造所不爭，衡情證人應無甘冒偽證罪責偏頗被告之可能或必要，所述自屬客觀可採，則非唯並無證據足認原告曾向被告表示欲自行指定銀行辦理貸款，且原告實質亦未就兩造間買賣契約向臺灣新光商業銀行股份有限公司辦理貸款，被告於九十八年七月間催告暨解除契約，難謂故意刁難、違反誠實信用原則。
１０被告於九十八年七月十八日寄發（原證四）臺北北門郵局
第三六０三號存證信函予原告，為解除兩造間買賣契約之意思表示並沒收買賣價金百分之十五即三百零六萬元，既合於兩造間房屋土地預定買賣契約第二十二條第三、五項之約定，該存證信函於九十八年七月二十日送達原告，兩造間房屋土地預定買賣契約業於九十八年七月二十日經被告解除。
（三）兩造間房屋土地預定買賣契約業於九十八年七月二十日經被告解除，被告已無移轉、交付坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號、權利範圍萬分之三一三之土地，及其上由被告依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所新建、地上十層、地下二層「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ２棟八樓即建號同段第四二二五號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號八樓之一之房屋，以及建號為同段第四二五九號、權利範圍三四分之二，亦即地下一層編號第三、四號機械式停車位予原告之義務，殆無疑義，被告於九十八年九月八日以買賣為原因、將上述房地移轉登記予訴外人張心驊，自未違反兩造間房屋土地預定買賣契約第十五條第一、二項之約定，原告於九十八年十月十四日寄發（卷㈠第一二四至一二八頁）圓環郵局第五六九號存證信函，催告被告履行兩造間房屋土地預定買賣契約、解決所指一屋二賣情事，並於九十八年十月二十七日以準備書㈤狀之送達為解除契約之意思表示，依兩造間房屋土地預定買賣契約第二十三條第三項約定請求被告返還已付價金三百二十七萬元、利息一萬二千九百一十四元及給付按房地總價百分之十五計算即三百零六萬元之違約罰金，以及支付自九十八年十月二十九日起算之法定利息，難認有據。
（四）按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第二百二十六條第一項定有明文。本件兩造間房屋土地預定買賣契約業於九十八年七月二十日經被告解除，被告已無移轉交付坐落臺北市○○區○○段三小段第五四二地號、權利範圍萬分之三一三之土地，及其上由被告依臺北市政府都市發展局九五建字第五三０號建造執照所新建、「冠德ｓｍｉｌｅ中山」鋼筋混凝土造集合住宅編號Ａ２棟八樓即建號同段第四二二五號、門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○○號八樓之一之房屋，以及建號為同段第四二五九號、權利範圍三四分之二、地下一層編號第三、四號機械式停車位予原告之義務，被告已無給付義務，自無給付不能之可言，原告依民法第二百二十六條第一項規定請求被告賠償六百九十萬元，及支付自九十八年十月二十九日起算之法定利息，亦無理由。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、綜上所述，兩造間房屋土地預定買賣契約業於九十八年七月二十日經被告解除，被告依約並得沒收所收領之價金三百零六萬元以為違約罰金，剩餘八十六萬元已經被告於九十八年八月二十一日以原告為受取權人辦理清償提存，被告於九十八年九月八日以買賣為原因、將原買賣標的物房地移轉登記予訴外人張心驊，並無違反契約第十五條之約定，原告於九十八年十月間所為解除契約之意思表示，不生解除之效力，從而，原告依契約第二十三條第三項約定先位請求被告給付六百九十九萬二千九百一十四元，及自九十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，依民法第二百二十六條第一項規定，備位請求被告給付六百九十萬元，及自九十八年十月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。
據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第一庭 法 官 洪文慧上列正本核與原本無異。
如不服本判決，得於判決書送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理由，向本庭提起上訴，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 林芝儀