臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1157號原 告 昭宏不動產有限公司法定代理人 黃新發原 告 鄭雅勻上 二 人訴訟代理人 陳守文律師
孫志堅律師被 告 鐘慶淡訴訟代理人 王琛博律師複 代理人 陳羿如上當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院於民國100 年
7 月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告鄭雅勻給付被告新臺幣捌佰萬元後（匯款專戶為銀行別：中國信託商業銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約專戶，帳號：00000000000000號），將坐落臺北市○○區○○段一小段二三六地號土地（所有權應有部分三分之一）及同段二０七建號（門牌號碼臺北市○○區○○路三段三十六巷十四弄六號、所有權全部）建物所有權移轉登記予原告鄭雅勻。
被告應於前項所有權移轉登記完畢後，辦理塗銷被告之最高限額抵押權借款債務（抵押權設定內容：抵押權人台北富邦商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額為最高限額新臺幣肆拾貳萬元，抵押權存續期間自民國七十六年九月二十二日起至民國一百零六年九月二十一日止，登記收件字號為景美字第一零三四七零號、登記日期民國七十六年九月二十三日），並將主文第一項所示不動產交付原告鄭雅勻。
被告應給付原告昭宏不動產有限公司新臺幣肆拾萬元，及自民國九十九年八月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項、第二項於原告鄭雅勻以新臺幣參佰參拾參萬參仟參佰參拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項得假執行。但被告以新臺幣肆拾萬元為原告昭宏不動產有限公司預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第
2 款定有明文。次按所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之。最高法院著有90年度台抗字第2 號裁判要旨可資參照。本件原告起訴時聲明：（一）被告應將坐落臺北市○○區○○段一小段236 地號土地所有權應有部分3 分之1 ，暨地上建物臺北市○○區○○段一小段建號207 號，門牌號碼臺北市○○區○○路3 段36巷14弄6 號1 樓建物所有權全部（下稱系爭房地），移轉登記予原告鄭雅勻。（二）被告應給付原告鄭雅勻自民國99年3 月2 日起至清償日止，按日以新臺幣（下同）5,000 元計算之金額。（三）被告應給付原告昭宏不動產有限公司（下稱昭宏公司）400,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息等語。嗣於本院100 年5 月11日審理中，具狀請求變更前開聲明（一）部分為：（一）被告應於鄭雅勻給付8,000,000 元後（匯款專戶為銀行別：中國信託商業銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約專戶，帳號：00000000000000號），將系爭房地所有權移轉登記予鄭雅勻等語。及具狀請求追加聲明：被告應於系爭房地所有權移轉登記予鄭雅勻後，辦理塗銷被告之最高限額抵押權借款債務（抵押權設定內容：抵押權人台北富邦商業銀行股份有限公司，擔保債權總金額為最高限額420,000 元，抵押權存續期間自76年9 月22日起至民國106 年9 月21日止，登記收件字號為景美字第103470號、登記日期76年9 月23日），並將系爭房地交付予鄭雅勻等語。雖被告不同意原告上開變更、追加部分，惟原告上開變更、追加部分與起訴請求部分之事實同係肇因系爭房地買賣糾紛所衍致，經核基礎事實尚屬同一。則依前開說明，原告前開所為變更、追加，即屬適法，應予准許。
二、原告主張：被告於98年12月22日與昭宏公司簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託契約），約定將其所有系爭房地委託昭宏公司出售，委託售價為10,000,000元，委託銷售期間自98年12月22日起至99年3 月22日止。嗣昭宏公司於翌（23）日覓得買方即鄭雅勻願出價10,000,000元購買系爭房地，經被告同意後，旋於同（23）日，由昭宏公司居間鄭雅勻與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定以總價10,000,000元買受系爭房地，並由訴外人僑馥建設經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承辦價金履約保證業務，由訴外人李致政承辦不動產移轉業務，先予敘明。按系爭買賣契約第5 條第2 項約定，鄭雅勻應分4 期給付價金，分別為第一期「簽約款」1,000,000 元、第二期「備證用印款」1,000,000 元、第三期「完稅款」1,000,000 元、第四期「尾款」7,000,000 元。詎鄭雅勻依約給付至第二期款時，被告竟不依上開條項之約定，於99年1 月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，致系爭房地產權移轉登記作業迄今仍未完成。倘若鄭雅勻給付被告剩餘第三期、第四期款合計8,000,000 元後，被告不僅應將系爭房地移轉登記並應將系爭房地交付予鄭雅勻所有，且被告按系爭買賣契約第6 條第12款約定，亦應將系爭房地現所設定最高限額抵押權（抵押權人：台北富邦商業銀行股份有限公司、擔保債權總金額：最高限額新臺幣420,000 元、抵押權存續期間：自民國76年9 月22日起至民國106 年9 月21日止、登記收件字號：景美字第103470號、登記日期：76年9 月23日；下稱系爭抵押權）辦理塗銷，及被告超過99年
3 月1 日仍未將系爭房地點交予鄭雅勻，按系爭買賣契約第10條第5 項約定，即應自99年3 月2 日起每逾1 日，按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償鄭雅勻。另被告與鄭雅勻買賣契約既已成立，按系爭委託契約第5 條第1 項約定，昭宏公司自得向被告收取成交價額百分之4 即400,000 元服務費報酬。爰基於系爭買賣契約、系爭委託契約、民法買賣、居間法律關係。聲明：（一）被告應於鄭雅勻給付8,000,000元後（匯款專戶為銀行別：中國信託商業銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約專戶，帳號：00000000000000號），將系爭房地所有權移轉登記予鄭雅勻。（二）被告應於前項所有權移轉登記完畢後，辦理塗銷系爭抵押權，並將系爭房地交付鄭雅勻。（三）被告應自99年3 月2 日起至交付系爭房地之日止，按日給付鄭雅勻5,00
0 元。（四）被告應給付昭宏公司400,000 元，及自99年8月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（五）願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：（一）98年12月22日，昭宏公司仲介人員主動到被告家中拜訪，被告當時為想瞭解系爭房地行情、價值，及確認土地範圍，即在仲介人員未解釋契約條文情形下，誤在系爭委託契約上簽名。嗣於翌（23）日，仲介人員請被告到昭宏公司簽字，被告以為仲介人員要回覆系爭房地價格而赴約，又誤在系爭買賣契約上簽名。實則被告高齡76歲，僅有小學畢業，識字不易，看不懂契約，也不瞭解相關內容，是前開契約意思表示並未合致而應不成立。（二）系爭委託契約所載約定銷售價格10,000,000元，係仲介人員自行記載，並非被告決定；系爭委託契約第7 條第1 項約定，受託人（指昭宏公司）應提供近三個月附近成交行情予委託人（指被告）參考、同條第2 項約定，受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認等情，惟昭宏公司並未提供附近成交行情，不動產說明書亦未經不動產經濟人簽章；系爭委任契約未有3 日審閱期間；被告未於其所執系爭委託契約上簽名。上開必要之點既有缺漏，系爭委託契約即未成立，縱使成立，被告亦予撤銷。（三）系爭委託契約既因上開必要之點有缺漏而未成立，系爭買賣契約亦無成立之理。（四）系爭買賣契約第11條約定，違約之一方應支付他方已支付價金之總額作為賠償，鄭雅勻於98年12月23日簽約日簽發本票1,000,000 元，被告於翌日即表明解約之意思表示，於被告解約時並無任何款項匯入履保障戶，是本件並無違約金之發生，本件從未進入點交程序，鄭雅勻執系爭買賣契約第10條第5 項約定，請求被告給付違約金並無理由。等語，資為抗辯。聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、按契約當事人一經意思表示一致，其契約即屬合法成立，不容一造無故撤銷。最高法院著有20年上字第632號判例要旨可供參照。次按被詐欺而為意思表示者，依民法第九十二條第一項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。最高法院著有44年台上字第75號判例要旨可供參照。
五、經查，原告主張被告於98年12月22日與昭宏公司簽訂系爭委託契約，約定將其所有系爭房地委託昭宏公司出售，委託售價為10,000,000元，委託銷售期間自98年12月22日起至99年
3 月22日止。嗣昭宏公司於翌（23）日覓得買方即鄭雅勻願出價10,000,000元購買系爭房地，經被告同意後，旋於同（23）日，由昭宏公司居間鄭雅勻與被告簽訂系爭買賣契約，約定以總價10,000,000元買受系爭房地，並由訴外人僑馥建設經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承辦價金履約保證業務，由訴外人李致政承辦不動產移轉業務等情，業據原告提出系爭房地登記謄本、系爭委託契約書、系爭買賣契約書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表等件在卷為憑（見本院卷頁9 、22、123 至124 反、158 ）。堪認原告此部分主張之事實，應出非虛。雖被告否認原告上開請求，並仍以上開情詞置辯，惟查，參酌本院傳訊證人即昭宏公司仲介人員胡植立到庭陳明：「問：系爭房屋是否由你仲介銷售？情節如何？）答：是。是被告鄰居房子是我幫他賣掉的，所以經由被告鄰居介紹，才會知道被告要賣房子，當時也有問被告家人清不清楚，而且他還跟我說賣掉房子的規劃是要去關西買一塊地來住…。」、「（問：提示起訴狀原證一不動產專任委託契約書、附件不動產現況說明書、原證二不動產買賣契約書上，被告欄位部分簽名是否均由其所親簽？）答：是。這三份我都有看到被告親自簽名。」、「（問：上開不動產專任委託契約書是在何處所簽？還有誰在場？）答：在被告家裡簽的。在場的當時還有剛剛所說的那一位鄰居林先生。」、「（問：當時簽訂不動產買賣契約時還有誰在場？）答：在原告昭宏不動產有限公司內所簽，當時除了買方（原告鄭雅勻夫妻）、賣方（被告）、我、我同事黃先生、代書。」等語，及參酌證人即承辦本件系爭房地買賣之代書李致政在庭所證：「（問：提示原證二不動產買賣契約書，是否由你經手辦理系爭房屋買賣簽約事宜？）答：是。」、「（問：這份買賣契約書上被告簽名部分，當時是否由被告親自簽名？）答：是，就是在庭的被告。」、「（問：簽約地點？在場人員？）答：原告昭宏不動產有限公司二樓。在場人員有原告公司店長黃文欽、買方張先生、原告鄭雅勻夫妻、被告、買賣雙方經紀人胡植立、黃文源。」、「問：當天簽約當時賣方是否只有被告一人？）答：是。」等情。足徵被告係因其鄰居委託昭宏公司為出售其房地後，被告亦萌出售系爭房地之念，進而委託昭宏公司為其出售系爭房地，並在自宅與昭宏公司（由胡植立代理）簽訂系爭委託契約，嗣昭宏公司覓得買主鄭雅勻後，被告亦在昭宏公司與鄭雅勻簽訂系爭買賣契約甚明。是被告上開所辯：被告僅係為瞭解系爭房地行情、價值，及確認土地範圍，即「誤」在系爭委託契約、系爭買賣契約上簽名云云，即非可採，並無所據，且參酌一般向房仲業探詢不動產價值，本並無需簽署任何文件，被告所辯已不合常情，及參酌被告既有其鄰居出售房地，如欲探知行情，直接詢問其鄰居（如每坪單價）即可，被告所辯亦不合常理，暨參酌系爭買賣契約第15條其他約定事項所載：「1.後陽台未來有衛生下水道施工…買賣雙方已充分知悉…。2.騰空現況交屋。」乙節，此部分告知事項之記載，恰可昭示被告清楚知悉其賣房之舉。從而，被告此部分所辯，確係無稽，並無可採。至被告復稱：被告高齡76歲，僅有小學畢業，識字不易，看不懂契約，也不瞭解相關內容，在未受解釋契約條文情形下，始簽立系爭委託契約、系爭買賣契約云云。但查，證人胡植立亦於本院證陳：「（問：被告在簽這份不動產專任委託契約書時，有無跟他解說契約內容？）答：有逐條跟被告說明。」、「（問：當時被告有無跟你說他不識字或不清楚的地方？）答：都沒有，他是識字的，因為被告除了自己簽名外，還有把契約書自己拿起來看。」、「（問：你說你有逐條向被告說明被証一的契約內容，請問花了多久時間向被告說明？）答：我在被告家裡講了
二、三個鐘頭，都是在說明契約內容。當時還有鄰居林先生有在場，不過林先生大約待了一個鐘頭，就離開了。」等語、證人李致政同於本院證稱：「（問：簽約當時你是否有就買賣權利義務與買賣雙方解說？）答：有。」、「（問：當時被告有無跟你說他不識字或理解能力有問題？）答：沒有。」、「（問：簽約過程歷時多久？）答：大約花了一個小時多，期間有和買賣雙方交談。」等語。均徵被告此部分空言所述，並非有據，同無可採。又參酌被告既明知其賣屋之舉，業已認定如前，則縱其係高齡、不識字，亦不表示其無為一般交易之能力，而隨便甚或無知地在上開契約上簽名、締約。況系爭房地係被告於66年間，以買賣為原因取得，有系爭房地登記謄本在卷可參。亦徵被告早有買賣房屋之經驗，則若謂被告係在全盤不清楚狀況情形下在上開契約上簽名、締約，實無法想像。故被告此部分所辯，恐又係杜撰之詞，無法採信。再被告另稱：系爭委託契約所載約定銷售價格10,000,000元，係仲介人員自行記載，並非被告決定；昭宏公司未按系爭委託契約第7 條第1 項約定提供近三個月附近成交行情予被告參考云云。然查，證人胡植立已證稱：「（問：有關於委托售價是如何訂出來的？）答：剛好就是之前鄰居林先生成交的房屋，大概就是這個數目，林先生的房子是成交是一千四百萬左右，因為它的土地多了八坪，在和被告商討售價的過程我是提供系爭房屋的售價範圍（玖佰萬至一千貳佰萬），壹仟萬元是被告自己決定的。」、「（問：你認為林先生在場，為何你會在林先生在場時，向被告透露林先生的成交價值是一千四百萬元？）答：我更正林先生房屋的成交價應該是一千三百萬元，因為林先生房屋可使用面積比系爭房屋多了三十坪，土地也多了八坪。」等語。可徵昭宏公司確已經提供近期附近成交行情予被告參考，並無被告此部分所辯之情發生。至被告雖更以：林先生房屋面積91.22 平方公尺，被告房屋面積89.84 平方公尺，兩者面積相差不大，而林先生房屋售價可達14,000,000元，與被告房屋售價卻僅10,000,000元，且前後不到一週即相差4,000,000元，而認為胡植立上開所證係屬虛偽云云。則查，被告此部分所辯，無非僅以被告鄰居房屋與被告房屋之登記面積作為比較基準，但一般不動產交易，房屋售價不僅以房屋登記面積為據，同時亦需以房屋位置、臨路狀況，甚至未經辦理保存登記部分面積、坐落土地持分等為考量基準。被告僅以房屋面積為比較基準，恐係偏執，進而認為胡植立所述係屬虛偽，更係誤會。況參諸系爭委託契約第7 條第1 項條之約定，僅在規範仲介業者應提供房屋出售者近期附近成交行情以為定價之參考，並非謂售屋者未以近期附近成交行情為定價標準即認仲介業者未盡上開約定之義務，易言之，昭宏公司既已提供被告鄰居房屋成交價格供被告參考，則被告究竟如何定價，定價高於行情，抑或低於行情，均非所問，更無由因此反責係昭宏公司未盡上開約定義務之理。被告此部分指摘，失之公允，並無理由。再被告又稱：昭宏公司製作之不動產現況說明書時，未按系爭委託契約第7 條第2 項約定，指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認云云。然查，參諸該條約定，係在課以被告據實告知系爭房地現況之義務，縱昭宏公司未按上開約定指派不動產經紀人簽章，惟該不動產現況說明書業經被告簽名確認無誤，此亦關乎日後買方是否追究瑕疵擔保之問題，與系爭委託契約是否成立無關。被告竟執未經不動產經紀人簽章，逕認為上開契約不成立，亦無可取。再被告另陳：系爭委任契約未有3 日審閱期間云云。
復查，參諸被告已在系爭委託契約上方所載：「…委託人有三天以上之契約審閱權，委託人於契約簽立前可要求將本契約影本攜回審閱。故委託人簽立本契約時係…業已充分瞭解本契約條文，因此自願放棄行使契約審閱權利。」欄位簽名確認，且參諸上開所述被告簽訂系爭委託契約之客觀情狀，足見被告確已可知系爭委託契約之內容。被告為節省時間、爭取交易機會自願放棄契約審閱權，並非法所不許，更非昭宏公司惡意剝奪其契約審閱權。是被告此部分所辯，亦屬無理，洵無可採。至被告繼稱：未於其所分執之系爭委託契約上簽名云云。惟查，被告已不爭執確於昭宏公司所分執系爭委託契約上簽名（雖被告辯稱係誤簽，惟此部分已論述如前），則因系爭委託契約係屬一式二份，分別由昭宏公司、被告分別執有，是縱被告未在其所分執系爭委託契約上簽名，在交易常情上，亦所在多有，不足為奇。又被告再辯陳：系爭委託契約既有上開必要之點之缺漏，系爭委託契約即未成立，縱使成立，被告亦予撤銷。系爭委託契約既因上開必要之點有缺漏而未成立，系爭買賣契約亦無成立之理云云。又查，系爭委託契約並無被告所指之缺漏，業如前述，且被告主張撤銷，亦未提出任何根據以實其說，則被告辯稱系爭委託契約未成立或已撤銷，均非可採。其進而推認系爭買賣契約亦未成立，同無可採。至被告泛稱：原告違反民法第148條規定、已經解除系爭買賣契約云云，惟均未就原告係如何具有違反該條規定之情節或如何行使解除系爭買賣契約之權利予以論述，本院自無法僅憑被告此部分泛稱即認為真實，併此敘明。是被告前開所辯，既非可採，則原告主張分別與被告成立系爭委託契約、系爭買賣契約，即屬有據，可予採認。
六、又查，系爭買賣契約第5 條第2 項約定，鄭雅勻應分4 期給付價金，分別為第一期「簽約款」1,000,000 元、第二期「備證用印款」1,000,000 元、第三期「完稅款」1,000,000元、第四期「尾款」7,000,000 元。鄭雅勻已依約給付至第二期款，被告即不依上開條項之約定，於99年1 月15日備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，致系爭房地產權移轉登記作業迄今仍未完成等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表等件在卷可佐。堪認依系爭買賣契約第5 條第
2 項、第6 條第12項、民法第348 條規定，倘若鄭雅勻再給付被告剩餘第三期、第四期款合計8,000,000 元後，被告不僅應將系爭房地移轉登記，並應將系爭房地交付予鄭雅勻所有，亦應將系爭房地現所設定系爭抵押權辦理塗銷。是鄭雅勻此部分主張，即屬有據，堪可採認。至鄭雅勻復主張：被告超過99年3 月1 日仍未將系爭房地點交予鄭雅勻，按系爭買賣契約第10條第5 項約定，即應自99年3 月2 日起每逾1日，按買賣總價金萬分之5 計付違約金賠償鄭雅勻云云。但查，參諸系爭買賣契約第10條第5 項：「本約買賣標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國99年3 月1 日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方…」等語。顯徵本條約定係在規範兩造各自均已履行全部義務後，被告仍遲誤房屋點交之情形而言。本件鄭雅勻既因被告未遵期備齊一切過戶所需之證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，即行使同時履行抗辯權而未再給付系爭房地第三期、第四期買賣價金，則在其履行所餘義務即給付第三期、第四期買賣價金之前，自無由主張已履行全部義務，而援引此部分約定認為被告係遲誤房屋點交。是原告此部分主張，即屬速斷，並無可採。又鄭雅勻於本件訴訟，既已按民法第348 條規定訴請被告交付系爭房地，業如前述，是本件已無處理鄭雅勻給付第三期、第四期買賣價金之後，被告遲誤房屋點交之問題，附此敘明。再查，被告與鄭雅勻系爭買賣契約既已成立，按系爭委託契約第5 條第1 項約定，昭宏公司自得向被告收取成交價額百分之4 即400,000 元服務費報酬，亦堪認定。
是昭宏公司此部分主張，洵屬可採，可予認定。
七、綜上所述，原告基於系爭買賣契約、系爭委託契約、民法買賣法律關係，訴請（一）被告應於鄭雅勻給付8,000,000 元後（匯款專戶為銀行別：中國信託商業銀行敦南分行，戶名：僑馥建築經理股份有限公司不動產價金履約專戶，帳號：00000000000000號），將系爭房地所有權移轉登記予鄭雅勻。（二）被告應於前項所有權移轉登記完畢後，辦理塗銷系爭抵押權，並將系爭房地交付鄭雅勻。（三）被告應給付昭宏公司400,000 元，及自99年8 月7 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原告基於系爭買賣契約第10條第5 項約定，訴請被告應自99年3 月2 日起至交付系爭房地之日止，按日給付鄭雅勻5,000 元，為無理由，應予駁回。
八、（一）鄭雅勻、被告分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額如主文所示，併准許之。再鄭雅勻敗訴部分，其假執行之聲請，既失依附，應予駁回。（二）本件判決所命被告給付昭宏公司之金額，未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，為職權宣告假執行。至昭宏公司雖聲請為假執行之宣告等語，惟按其得請求之金額既未逾50萬元，則有關所為願供擔保，請准宣告假執行之聲明，即無庸參酌，併予敘明。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料之主張，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，應予敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 8 月 26 日
民事第二庭 法 官 黃呈熹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 100 年 8 月 26 日
書記官 傅美蓮