臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1158號原 告 王秋月訴訟代理人 張立業律師被 告 王木蘭訴訟代理人 陳武宗訴訟代理人 張澤平律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國100年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣陸佰陸拾參萬零伍佰柒拾柒元，及自民國九十九年十月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳佰貳拾萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸佰陸拾參萬零伍佰柒拾柒元或等值之有價證券預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減
縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3 款定有明文。查原告起訴時係請求被告給付其新臺幣（下同）1,100萬元，嗣減縮請求金額為9,887,654元，核其所為訴之變更，合於前開規定，應予准許。
原告起訴主張：
㈠伊前向被告買受門牌號碼臺北市○○區○○路1段102巷22號
7 樓含頂樓增建房屋（下稱系爭增建建物）及其坐落基地持分（下稱系爭房地），雙方並於民國98年11月30日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定價金為 3,418萬元。伊已付訖價金，被告則已將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於99年1月21日交屋。
㈡惟被告於出售系爭房地前，即因擅自於該屋7 樓屋頂平台（
下稱系爭屋頂平台）部分加蓋RC建築及金屬壓克力造之雨遮違建，侵害全體住戶之公共使用空間權益，且擅將通往屋頂之鐵門上鎖，影響通道及消防逃生安全，而與該棟住戶屢生爭執。該棟5樓住戶即訴外人孫國君曾於98年9月16日發函要求被告淨空系爭屋頂平台，將公共空間回復原狀，並於同年10月13日區分所有權人大會中提案要求被告改善；另孫國君並向臺北市政府都市發展局（下稱都市發展局）檢舉，經該局派員前往勘查後，於98年10月22日致函被告，認定金屬壓克力造之雨遮陽臺部分屬84年後之新設違建而限期拆除，至系爭增建建物則屬84年前之既存違建予以拍照列管，暫免拆除。
㈢詎被告明知系爭屋頂平台業經同棟住戶要求淨空並回復原狀
，竟惡意隱瞞上情，而於出售系爭房屋之初，對於伊就系爭增建建物可否合法利用一節，一再保證並無問題。且被告除於「不動產標的物現況說明書」（下稱系爭現況說明書）第17項「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」外；另於系爭買賣契約書所附之「建物現況確認表」（下稱系爭現況確認表）告知伊都市發展局曾要求將頂樓新設違建部分拆除，其已自行拆除處理完畢，並承諾負擔拆除費用，伊得合法使用系爭增建建物云云，且於「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」，致伊誤信頂樓之新設違建部分業經被告依法自行拆除處理完畢，另系爭增建建物係經住戶同意得合法使用，而予以高價買受。直至系爭房地完成交屋後，該棟1至6樓住戶得知被告不顧全體住戶之前開主張而將系爭房地私下出售予伊，旋於99年2 月15日委由孫國君發函要求伊淨空系爭增建建物並回復原狀，伊始知悉上情。然經伊發函要求被告出面協商解決事宜，被告均置之不理，致該棟住戶在鈞院對伊提起訴訟（案列99年度北簡字第14506 號），請求伊將系爭增建建物拆除以回復原狀。
㈣被告明知系爭增建建物已遭同棟住戶主張權利，致伊無法單
獨使用，系爭房地具有價值及效用減損之瑕疵，卻仍隱瞞上情，故意於系爭現況說明書、現況確認表為不實之說明，伊有權依民法第359條規定請求減少價金7,196,438元，被告溢收該筆款項構成不當得利，爰依民法第179 條規定請求返還。
㈤又被告給付之買賣標的物不符債之本旨，致伊受有無法單獨
使用系爭增建建物及該建物日後可能遭拆除之損害，爰另依系爭買賣契約書第8條第3項、建物現況確認表之約定，請求被告賠償相當於系爭增建建物價值之損害7,196,438 元。
㈥另伊係受被告詐欺方簽訂系爭買賣契約書，被告之詐欺行為
構成侵權行為，致伊以高於市價之行情購買系爭房地，而受有無法使用系爭增建建物之損害，伊亦得依民法第184條第1項後段規定，請求被告賠償相當於系爭增建建物價值之損害7,196,438 元。
㈦再者，伊當初購買系爭房地即為供全家共同使用，現因系爭
買賣契約締結前之既存爭議涉訟，致伊迄今仍不敢使用系爭房地，被告另應依系爭買賣契約書第8條第3項、建物現況確認表之約定及民法第184條第1項後段規定，賠償伊後述損害。
⒈因系爭房地涉訟，支出法律服務費計564,000元。
⒉因購買系爭房地之利息支出計869,001元。
⒊因系爭房地涉訟，就被告財產聲請假扣押所提出之擔保金
1 年之利息損失計170,000元。⒋因無法使用系爭房地之地價稅及房屋稅損失計46,657元。
⒌因2 年無法使用系爭房地之水、電、瓦斯及管理費等相關月規費損失計42,168元。
㈧又伊係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約書，且被告未使伊享
有系爭屋頂平台全部之使用權，所為給付不符債之本旨，並致伊迭遭同棟住戶發函並以訴訟逼迫拆除系爭增建建物，歷經年餘訟累，身心飽受折磨，爰另依民法第184條第1項後段、第195條第1項及第227條之1規定，請求被告賠償精神慰撫金100萬元等語。
㈨聲明為：
⒈被告應給付原告9,887,654元，及自99年1月21日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
被告則抗辯：
㈠伊業於系爭現況確認表「增建部分曾被拆除或接獲過拆除通
知或有公告拆除」欄位勾選「是」，且伊曾將頂樓新設違建部分遭其他住戶檢舉並接獲拆除通知等情告知原告，並將都市發展局來函列為系爭買賣契約書之附件，原告即可由此得知其他住戶對屋頂增建部分有所爭執，伊並無隱瞞之情事。
㈡而伊雖於系爭現況確認表「增建及占用部分是否曾經區分所
有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」，然伊係認既已將都市發展局來函列為系爭買賣契約書之附件，即無需就此欄位重複勾選或註記。且於伊遷離系爭房屋前，該棟5 樓住戶孫國君僅對屋頂之新設違建部分提出協商，並未提及系爭增建建物應否搬遷之問題，甚至於98年10月13日區分所有權人會議中，其他住戶僅要求伊將系爭增建建物之門窗強化安全措施後，通往屋頂之鐵門不予上鎖，足見其他住戶同意伊繼續使用系爭增建建物，是伊認住戶間之糾紛僅及於新設違建，而不及於系爭增建建物。而伊已依該會議決議將系爭增建建物之鐵門窗裝設完成，並將新設違建之雨棚予以拆除，伊乃認有關屋頂增建部分之糾紛已經解決，是伊於系爭現況確認表「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」之行為，應無可非難。
㈢又系爭買賣契約書所附之不動產說明書已載明增建部分無所
有權，不保證能永久使用，亦不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除，買方須依分管契約或住戶歸約之規定辦理等語，則原告完全可預知增建部分可能發生之各種狀況。其既簽署契約同意該等條款，縱於事後認為該增建部分之使用權利或物之價值有所侷限或有瑕疵，亦屬原告明知之情況，依民法第351條、第355條規定，伊不負物或權利瑕疵擔保之責，原告自不得依民法第359 條規定主張減少價金。
㈣另客觀上伊所提供之買賣標的物並無短少缺損等情事，雖其
他住戶嗣後對原告起訴就系爭增建建物主張權利，然因不動產說明書已載明該建物無所有權，不保證能永久使用，亦不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除等語，如前述，則其他住戶主張權利自屬契約相關條款可預測之範圍，伊已依約履行而無違約之情事，自無不完全給付可言。
㈤再者，伊之行為完全係依兩造合意之契約內容履行，不具備
侵權行為之不法性要件，且原告所主張之損害，係指系爭房地現經他人提起訴訟一事，然他人提起訴訟迄今，並未造成原告權利或利益受損。退步言之，縱認已造成原告損害，亦係導因於其他住戶主張權利之行為，此等損害自與伊簽訂系爭買賣契約書或於系爭現況確認表「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」等行為無因果關係，與民法第184條第1項及第195 條之要件不合。
㈥退步言之，縱認原告得對伊主張權利，惟兩造約定買賣之系
爭增建建物面積為16.76 坪，其餘部分則均為各樓層住戶所得使用之公共空間，應不予計入。另原告請求伊賠償後述損害，亦屬無據。
⒈法律服務費部分：原告並未證明係就何一案件所支出，及
該案件是否確有提出之必要，該等費用與原告之請求自無因果關係。
⒉購買系爭房屋之利息部分：此為原告購屋之財務安排所生，並非因本件事實所造成之損害。
⒊假扣押擔保金部分：此係原告為提起假扣押執行所生之費
用，然此難謂係因本件事實所造成之損害，蓋伊之行為未必使原告有提起假扣押執行之必要。
⒋地價稅及房屋稅部分：此乃房屋、土地所有權人應繳之稅
負，而系爭房地在客觀上並無不能使用之情形，且系爭房地之價值不斷上漲，原告享有漲價之利益，其繳交稅負自屬當然，不應算入損害賠償金額。
⒌相關月規費部分：系爭房地在客觀上既無不能使用之情形
，則原告繳交相關水、電、瓦斯等費用，亦屬當然，不得列為損害賠償金額等語。
㈦聲明為：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願以現金或等值之有價證券供擔保，請准宣告免為假執行。
兩造不爭執之事項：
㈠系爭房屋所在大樓係地上7 層之雙拼建物（門牌號碼為臺北
○○○區○○路○段○○○巷○○號、24號1-7樓，以下22號1-7樓部分稱系爭大樓），系爭大樓5樓住戶孫國君於98年9月16日致函被告，要求被告清空屋頂，並回復原狀（見本院卷㈠第25-27頁）。
㈡都市發展局於98年10月22日致函被告，認定系爭房屋屋頂平
台之金屬壓克力雨遮屬新設違建而限期拆除；被告已於98年12月1日自行拆除完畢（見本院卷㈠第33-42頁）。
㈢被告於系爭現況說明書「增建部分是否曾經其他區分所有權
人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」（見本院卷㈠第43頁）；另於系爭現況確認表「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄位勾選「否」（見本院卷㈠第52頁）。
㈣兩造於98年11月30日簽訂系爭買賣契約書（見本院卷㈠第11
-16頁），約定由原告向被告買受系爭房地，價金為3,418萬元。原告已付訖價金，被告則已將系爭房地所有權移轉登記予原告，並於99年1月21日交屋（見本院卷㈠第120-123 頁）。
㈤系爭大樓1、2、4、6樓住戶委由孫國君於99年2月5日致函原
告，要求原告將系爭屋頂平台之違建淨空，並回復原狀（見本院卷㈠第54頁）。嗣前開大樓部分住戶在本院臺北簡易庭對原告提起訴訟，請求被告拆除系爭增建建物（案列99年度北簡字第14506 號），該案迄未審結。
得心證之理由：
㈠系爭屋頂平台為系爭大樓之共用部分，被告在其上興建系爭增建建物，並將系爭屋頂平台納為私用，為無權占有：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人仍得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。
⒉查系爭大樓屬在構造上或使用上有明確界線，得區分為數
部分之建築物，此觀卷附不動產估價報告書附件4 之照片即明。而系爭屋頂平台，為系爭大樓專有部分以外之其他部分，且不屬專有之附屬建築物，而供共同使用，為公寓大廈管理條例第3條第4款所稱之共用部分，應屬系爭大樓全體區分所有權人共有。另由前開不動產估價報告書所附建物登記謄本及建築改良物勘測成果表，亦可明確得知系爭頂樓平台為系爭大樓之共用部分，與其他共用部分一併編列建號，被告之應有部分僅為90/10000。
⒊被告自承其在30餘年前向建商購買系爭房地，當時即付錢
請建商在系爭屋頂平台增建一建物，並施作內梯使7 樓房屋得與屋頂增建建物相通（見本院卷㈠第128 頁）。而都市發展局於98年10月29日認定系爭屋頂平台除系爭增建建物外，另有於83年後以金屬、壓克力搭造之雨遮，而認定系爭增建建物為既存違建，該雨遮為新增違建，並要求被告將該雨遮拆除；被告嗣於同年12月1 日將該雨遮拆除等情，有該局製發之公函在卷可參。可知在兩造98年11月30日簽訂系爭買賣契約書前，被告即有私自占用系爭屋頂平台，並在其上興建既存違建（即系爭增建建物）及新增違建（即雨遮）之舉。
⒋而系爭大樓2 樓住戶陳登科證稱：其與被告搬進系爭大樓
居住之時間相距不遠，被告興建系爭增建建物前並未告知同棟住戶，亦未詢問同棟住戶是否同意，該增建建物是在其不知情之情況下蓋好等語（見本院卷㈡第43頁），足證被告在係未得系爭大樓全體區分所有權人之同意，且未與系爭大樓全體區分所有權人約定系爭屋頂平台由其專用之情況下，即擅自占用系爭屋頂平台興建系爭增建建物。而系爭大樓5樓住戶孫國君亦證稱：其在98年8月間搬進系爭大樓5樓居住，搬進去後始發現7樓通往系爭屋頂平台之樓梯被被告裝設鐵門並上鎖，同棟住戶無法上去屋頂等語（見本院卷㈡第3 頁），亦可得知被告除擅自在系爭屋頂平台興建新舊違建外，更在系爭大樓7 樓通往系爭屋頂平台之樓梯間加裝鐵門並上鎖，使其餘住戶無法使用系爭屋頂平台，而將為共用部分之系爭屋頂平台全部納為私用。被告係無權占用系爭屋頂平台，至臻明確，系爭大樓其餘區分所有權人即得為共有人全體之利益，訴請被告將系爭屋頂平台之所有違建拆除，並將屋頂平台返還予全體共有人。
㈡被告故意隱匿系爭大樓其餘住戶已對系爭屋頂平台主張權利
之交易重要資訊，致原告陷於錯誤而與之締結系爭買賣契約：
⒈按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意
思表示，民法第92條第1 項定有明文。該法條所指詐欺，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事項負有告知之義務者外，其緘默並無違法性，即與本條項之所謂詐欺不合（最高法院33年上字第884 號判例意旨參照）。易言之，如行為人依法律、契約或交易慣例，就特定事項對於相對人負有告知義務，則行為人不向相對人提供資訊之故意緘默舉措，即構成民法第92條第1 項所稱之詐欺行為。而在不動產買賣契約中，出賣人就其所知之交易上重要資訊，基於誠信原則，對買方有告知之義務，迭經最高法院於相關判決中所肯認。所謂「交易上重要資訊」，應指交易慣例上會影響買方締約意願之事項。而早年公寓大廈頂樓住戶於未經其餘區分所有權人同意，亦未與其餘區分所有權人約定屋頂平台由其專用之情況下，即擅自占用屋頂平台增建建物之情況甚為普遍，在房地交易慣例上該屋頂增建建物輒與頂樓之區分所有建物一併出售（即俗稱之「頂加」，因屋頂增建建物部分未經保存登記，買方對屋頂增建建物僅能取得事實上處分權），且因「頂加」屋之使用面積較大，故類此產品之成交價通常亦較高。惟購買「頂加」屋後倘其餘區分所有權人對屋頂平台主張權利，該「頂加」屋即有遭拆除之風險，是「頂加」屋之出售人對屋頂平台是否有約定專用權、其餘區分所有權人是否已對屋頂平台主張權利各節，核屬會影響買受人成交意願之事項，就此應認賣方負有向買方詳實說明之義務。
⒉經查：
①證人孫國君及其夫沈佩勳到庭證稱：彼等搬進系爭大樓
後，針對在系爭屋頂平台加裝加壓馬達一事與被告意見歧異，且認為被告將7 樓通往系爭屋頂平台鐵門上鎖之舉措極為危險，如日後發生火災，同棟住戶將無法至系爭屋頂平台逃生，經向律師諮詢後，於98年9 月16日寄發存證信函予被告，要求其將前開鐵門打開、將系爭屋頂平台占為己有部分淨空，且將公共空間回復原狀，但被告收受該存證信函後並無回應，彼等乃邀集同棟其餘住戶在同年10月13日開會，並將彼等之3 項訴求形諸書面，在開會前即發給各住戶，但開會當天與會者並未針對彼等之訴求進行表決；且開會當天之會議記錄係由被告之媳婦製作，內容與會議結論有出入，並未獲全部與會者認可等語（見本院卷㈡第2- 5頁）。再細觀前開證人寄發予被告之存證信函、開會前提出之議案說明等資料，其內分別記載：「…現址7 樓住戶王木蘭夫婦（下稱王宅）私將其通往頂樓之樓梯通道間設置鐵門予以區隔，亦將其上鎖不予任何人通過，實具消防安全等相關疑慮。台端此舉顯將頂樓納為私用，多次與其溝通未果…王宅實為侵占公共空間亦損及全體區分所有權人等相關權益甚深；再者，王宅所購僅7 樓所有權，各樓層之樓梯通道間等相關處所，皆為全體區分所有權人得共用之公共空間，非台端得占用之…為此，特以此函告知台端，於函到7 日內予以將違反消防安全設置於樓梯通道間之鐵門拆除，亦將頂樓私用等相關行為予以淨空，並將公共空間回復原狀…如逾期置之不理，本人將依法提起民、刑事等相關訴追…」、「提案人：孫國君，案由：本人秉於維護本棟大樓全體區分所有權人及住戶之共同利益，請頂樓（7 樓）住戶（王木蘭女士）淨空屋頂避難平台，回復其原設置及使用之狀態…提議：⒈請頂樓（7 樓）住戶淨空屋頂避難平台。⒉請勿將樓梯間通往屋頂之鐵門上鎖。⒊請將因加蓋而致衍生相關損害之水管及設施修復」等語（見本院卷㈠第25-29 頁），足證孫國君一家於98年8 月入住系爭大樓後，即對被告將系爭屋頂平台占為私用，且在其上搭蓋新、舊違建之舉不滿，並明確表達要求被告將所有違建拆除、淨空系爭屋頂平台，否則即將依法訴追之意。
②而在孫國君號召系爭大樓住戶於98年10月13日召開之會
議中，其夫沈佩勳確實再次表達要求被告將系爭屋頂平台所有違建均拆除之訴求，此為出席該次會議之被告之子陳柏良及2樓住戶陳登科所一致指明（見本院卷㈡第6頁、第41 -42頁），惟對於沈佩勳此項主張之決議為何，與會者所言不一，孫國君、沈佩勳證稱：當日係決議請求被告拆違建之議案暫先保留，日後再議（見本院卷㈡第4、5頁）；陳登科則稱：開會中有不斷要求拆除違建，但沒有結論，後來也沒有正式說日後要再開會討論拆除違建的問題（見本院卷㈡第42頁），然可推知與會者對於上開議案並未獲致共識；易言之，雖沈佩勳前開主張並未獲得與會者普遍之支持，然亦無證據顯示沈佩勳已放棄要求被告拆除系爭屋頂平台所有違建之訴求。
對此陳柏良雖證稱：會中決議尊重建管處之結論，84年以前之既存違建留著，84年以後之違建拆除等語（見本院卷㈡第6頁），然查：
⑴陳柏良為被告之子，所言難免有迴護被告之虞，已難
遽信。況會議當日係由陳柏良之妻製作會議記錄，該會議記錄中對於上開議案之結論係記載：「同意屬於各自權益空間、爭議較大暫先保留，並尊重建管處判定處理」等語（見本院卷㈠第32頁），語意模糊不明，又與陳柏良所言未盡相符，且陳登科亦否認此項會議記錄之內容為真（見本院卷㈡第42頁），是該會議記錄亦不足以作為陳柏良上開證詞屬實之佐證。⑵再者，孫國君另稱：98年11月底左右，陳柏良曾找沈
佩勳去陳登科家討論拆違建之事，當日陳柏良一直要求她不要提起訴訟。陳柏良對此並不爭執，僅表示：
當日討論之違建並非系爭增建建物部分，而係鋁門窗隔板部分（見本院卷㈡第7 頁），陳登科亦稱：該次聚會4樓及6樓住戶亦有參加（見本院卷㈡第42頁），足證98年11月間系爭大樓多數住戶曾再次集會討論拆除系爭屋頂平台違建之事。惟都市發展局業於98年10月22日即認定系爭屋頂平台之雨遮係屬新違建，系爭增建建物則屬既存違建，如前述，如98年10月13日系爭大樓住戶果已作成如陳柏良所述既存違建無須拆除之決議，陳柏良斷無在同年11月間另針對已經主管機關認定為既存違建之鋁門窗隔板拆除問題，再邀集多數住戶共同討論，且要求住戶不要就拆除違建之問題對被告提起訴訟之必要，由是益徵在98年10月13日之住戶會議中，對於要求被告拆除系爭屋頂平台所有違建之議案，並未作成如陳柏良所述之決議，陳柏良前述證詞，難認屬實，自非可採。
③98年9 月間系爭大樓之住戶孫國君已向被告表達其對被
告長年占用系爭屋頂平台之舉極為不滿，且欲提起民、刑事訴訟捍衛權益之意；且同年10月間召開之系爭大樓住戶會議中，與會者亦未同意被告得專有使用系爭屋頂平台，均如前述，被告竟於同年10月、11月間委託永慶房屋大安店居間銷售系爭房地，並於填寫系爭現況說明書時，在「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄勾選「否」，嗣於98年11月30日與原告簽署系爭買賣契約書同日所寫之系爭現況確認表「增減部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄勾選「否」，且居間本件買賣契約之仲介人員陳俊伯、吳竹武證稱：在本件買賣契約洽商過程中，被告始終未告知孫國君已對系爭屋頂平台主張權利一事，僅揭露系爭屋頂平台之新增違建（即雨遮）已遭主管機關要求拆除，並於簽約當日與原告約定由被告負擔拆除新增違建之費用等語（見本院卷㈠第 138頁、第141 頁），堪認被告係故意隱匿上開交易重大資訊，且於填寫系爭現況說明書及現況確認表時故為虛偽陳述，致原告陷於錯誤而與其締結系爭買賣契約。
④被告雖辯稱：其係認為在98年10月13日之住戶會議中，
其餘住戶已同意系爭增建建物無須拆除，有關系爭屋頂平台之糾紛已經解決，故未將孫國君主張權利之事告知原告云云，然10月份之住戶會議中，針對系爭屋頂平台之違建拆除問題並未作成如被告所指之決議，前已詳論，被告前開辯詞，已見不實。再者，證人孫國君、陳柏良、陳登科均表示同年11月份另針對拆除違建問題與4、6 樓住戶集會討論，尤證當時系爭大樓其餘住戶仍有對屋頂平台主張權利之意，然被告對此亦未告知原告或仲介人員。更有甚者，陳俊伯、吳竹武一致證稱：被告託售系爭房地，曾要求彼等帶客戶看屋時不可以配戴仲介之識別證及打領帶，且不能讓同棟其餘住戶知道其要賣屋等語（見本院卷㈠第139、第142頁），其欲隱匿售屋一事，以避免其餘住戶向買方告知系爭屋頂平台之糾紛而阻撓買賣成交之企圖，實昭然若揭。其臨訟方以前詞置辯，無非卸責之詞，委無可取。
㈢被告應賠償原告6,630,577 元：
⒈查系爭現況確認表為系爭買賣契約書之附件，其內之約款
同為系爭買賣契約之一部，兩造即應同受拘束。而該表在增建部分之買賣雙方權利義務約定事項欄記載：「增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。若增建部分於交屋前曾被拆除或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是否知悉，賣方均應負損害賠償責任或解約責任；若於交屋後始公告拆除或通知拆除時，或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自行承擔風險，其相關之權利利益買方確已知悉」等語，係針對增建建物遭拆除致無法使用時之風險應由何人負擔所設規範。原告向被告買受系爭房地，針對系爭增建建物部分，原告僅取得事實上處分權而未取得所有權；且因被告並無系爭屋頂平台之專用權，被告自亦未能取得系爭屋頂平台之專用權；易言之，對系爭大樓其餘區分所有權人而言，系爭增建建物仍屬無權坐落於系爭屋頂平台上。原告買受系爭房地後，孫國君、陳登科等人業對其提起排除侵害之訴，請求其將系爭增建建物拆除並騰空返還系爭屋頂平台，於法核無不合。而因孫國君等人在系爭房地交屋前即曾向被告主張權利，故依前述現況確認表之約款，原告無法使用系爭增建建物且該建物遭拆除之風險，應歸由被告負擔，原告因此所受損害，即得訴請被告賠償。
⒉原告將因拆除系爭增建建物，受有該建物之事實上處分權
消滅之損害，而該建物於兩造締約時之市場交易價格，經本院函請中華不動產估價師聯合事務所進行鑑定，認定其價值為6,465,467 元，有該所出具之不動產估價報告書可參（見該報告書第40頁），原告依前開約款之約定訴請被告賠償上開金額，即屬有據。被告雖辯稱：前開估價報告書認定之系爭增建建物面積為38.2572 坪實有誤認，實則該建物面積僅有16.76 坪云云。然原告陳稱：其於締約前會同仲介去看屋，系爭7 樓房屋有內梯可通系爭增建建物；且7 樓通往系爭屋頂平台之鐵門有上鎖，被告表示該鐵門只有她有鑰匙，樓下住戶都沒有鑰匙，頂樓長時間均為其使用；點交房屋時被告並未出席，但有委託仲介交付該鐵門之鑰匙，表示如樓下住戶向其索取鐵門鑰匙，其應該要交付，因可能有住戶要上去抄水錶等語（見本院卷㈡第98頁），被告對此並無異論，其訴訟代理人（即其夫）陳武宗亦稱：原告來看屋時確實有帶原告去系爭屋頂平台看，目的是讓其知道該屋頂平台目前確實是由被告使用等語（見本院卷㈡第99頁），足證兩造締約之真意為系爭屋頂平台除系爭增建建物外，其餘部分原告亦有使用權，是前述估價報告書在認定系爭增建建物之市場交易價格時，將系爭屋頂平台全部範圍均納入考量，而認定其面積為38餘坪，核與兩造締約之真意相符，其認定之價格並無不當，被告以前詞置辯，則為本院所不採。
⒊原告另主張被告應依前引系爭現況確認表之約款或民法第184條第1項後段規定賠償其下列積極損害，經查：
①原告雖主張其於受領系爭房地後即遭其餘住戶起訴要求
返還系爭屋頂平台，致無法使用系爭房地，受有支付法律服務費、因涉訟而供擔保假扣押被告財產，減少擔保金1 年利息收入之損害云云，然人民於權利受侵害時提起訴訟尋求救濟或應訴主張權利，乃憲法所保障人民訴訟權之具體實現，因起訴或應訴而須支出相關律師費、訴訟費、擔保金等，乃為主張權利所伴隨之支出，原告主張其為透過法律途徑維護權利所支出之法律服務費及提供擔保金因而減少該筆款項之利息收入，為其因系爭房地涉訟所受損害，難認有理，被告對此即無賠償之責。
②原告又稱：其無法使用系爭房地，受有支出系爭房地地
價稅及房屋稅、支出系爭房地2 年期間大樓管理費、水電費、瓦斯費之損害云云。惟原告係針對系爭7 樓房屋及其基地而支出100 年度之房屋稅及地價稅，有繳費收據足憑（見本院卷㈡第110-111 頁），該等稅款均與系爭增建建物無關；且原告業已取得系爭7 樓房屋及基地持分之所有權，於法本有納稅義務（參見房屋稅條例第4條第1項、土地稅法第3條第1項規定），該等稅款之支出，要與系爭增建建物或屋頂平台之使用權爭議無涉，自非屬原告因此所受損害。至原告以系爭7 樓房屋所有權人身份繳交大樓管理費及該屋之水電、瓦斯費，亦與系爭增建建物或屋頂平台之使用權爭議無因果關係，難認為原告因此所受損害，則其針對該等支出訴請被告賠償，即非有據。
③至原告訴請被告賠償房貸支出部分，查原告為支付系爭
房地價金而向銀行貸款，自99年1月至100年11月期間，共支付房貸利息869,001 元，業據提出被告所不爭之存款明細為證（見本院卷㈡第107-108 頁），堪信為真。
而系爭增建建物將遭拆除之風險應歸由被告負擔，如前述，即與原告自始未取得該增建建物無異，而該增建建物之價值為6,465,467元，約佔系爭買賣契約價金19%，是原告為支付系爭增建建物金而支出之房貸利息，約為165,110 元（869,001×0.19＝165,110），此筆費用之支出，與系爭增建建物使用權之爭議相關，應屬原告因此爭議所受之損害，原告即得依前引系爭現況確認表之約款，訴請被告賠償。
⒋至原告另依民法第184條第1項後段、第195條第1項及第227條之1規定，請求被告賠償精神慰撫金100 萬元部分。
經查：
①被告係以施用詐術之背於善良風俗方式，致原告誤信系
爭大樓住戶並未曾對系爭屋頂平台之使用主張權利，其得如被告一般專用該屋頂平台而與被告締約，因而受有上開損害，如前述，被告即應依民法第184條第1項後段規定對原告負賠償責任。原告雖稱：其因被告之侵權行為，除受有財產損害外，另因與系爭大樓住戶纏訟經年，身心俱疲，得請求被告另賠償非財產上之損害100 萬元云云，惟民法第195條第1項係規定：「不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」，是侵權行為之加害人除侵害前述列舉之權利，致被害人受有非財產上損害外，須侵害加害人他人其他人格法益而情節重大，方有賠償慰撫金之責。而原告與系爭大樓其他住戶涉訟，尚難認為其身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操或其他人格法益因此受損，則其以前開法條為據，訴請被告賠償慰撫金，即非有理。
②又按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者
，準用第192條至第195條及第197 條之規定，負損害賠償責任，為民法第227條之1所明定，惟該條之適用，係以債權人之人格權因債務人之債務不履行而受侵害為前提。而原告與系爭大樓其他住戶涉訟，其人格權並未因此受有損害，前已述及，則其依前引規定請求被告賠償慰撫金，亦屬無據。
⒌綜上，原告得請求被告賠償之金額，合計為6,630,577 元（6,465,467＋165,110＝6,630,577）。至原告另主張：
其除得請求被告給付上開金額外，另得請求被告加給自99年1 月21日起算之法定遲延利息一節。按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，為民法第229條第1、2項、第233條第1項所明定。本件被告對原告所負之損害賠償債務，並無確定給付期限，須於被告經催告而未為給付，自受催告時起，始負遲延責任，原告並未舉證證明其於99年1月20日即催告被告為前述給付，其主張法定遲延利息應自99年1月21日起算，核屬無據，此部分法定遲延利息起算日，應為起訴狀繕本送達翌日（即99年10月28日），併予指明。
㈣綜上所述，系爭大樓其餘區分所有權人業於系爭房地交屋前
即對系爭屋頂平台主張權利，依兩造於系爭現況確認表中之約定，系爭增建建物遭拆除致原告所受損害，應由被告負賠償之責。準此，原告請求被告給付6,630,577 元，及自起訴狀繕本送達翌日即99年10月28日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此數額所為之請求則無理由，應予駁回。
㈤兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原
告勝訴部分，經核於法均無不合，爰各酌定相當擔保金額，併予准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
㈥本案事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不再一一論列，附此指明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
民事第七庭 法 官 陳婷玉以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 21 日
書記官 吳鸝稻