臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1139號原 告 林陳海訴訟代理人 朱增祥律師
傅文民律師被 告 陳文輝
張耀麟劉 異（即桂來興之繼承人）共 同訴訟代理人 張家聲律師複 代理 人 姜秀貞被 告 周秀章
林麗花上2 人共同訴訟代理人 郭學廉律師被 告 吳文哲訴訟代理人 胡鳳嬌律師被 告 洪于千訴訟代理人 蔡文生律師複 代理 人 張詠婷律師被 告 陳仲明訴訟代理人 孫銘豫律師複 代理 人 陳宏奇律師
陳家彥律師吳宗樺律師被 告 李士蘭（即林吳採麗之承當訴訟人）訴訟代理人 孫銘豫律師
吳宗樺律師林佳頻律師上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應分別將坐落附表一「占用土地地號」欄所列土地上「建物門牌號碼」欄所載門牌號碼，如「附圖編號」欄所載編號，及「占用土地面積」欄所載面積之建物拆除，並將上開土地返還原告及全體共有人。
被告應分別給付原告如附表一「應給付之不當得利」欄所列金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告分別按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所載比例負擔。
本判決第一項、第二項所命給付部分，原告以附表一所示金額分別為被告供擔保後，得假執行。但被告如以附表一所示金額為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查原告於民國99年8月25日提起本件訴訟，被告桂來興起訴後之100年3月31日死亡，業經其繼承人劉異依法具狀聲明承受訴訟，並據其提出戶籍謄本為憑（見本院卷㈡第302-303頁），核無不合，應予准許。
二、次按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法第254條第1、2項定有明文。查林吳採麗前於66年間向訴外人翁猜購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上門牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○號1樓之建物，但迄未辦理第一次所有權登記，嗣原告訴請林吳採麗拆除上開建物並將占用之土地返還全體共有人，林吳採麗於訴訟進行中之102年11月19日將上開建物出售予李士蘭（見本院卷㈦第161-169頁中泰花園住宅群契約書、卷㈥第290-290頁買賣契約書），經李士蘭具狀聲請就上開建物部分代林吳採麗承當訴訟（見本院卷㈦第158頁），原告當庭並具狀表示同意（同卷第183、185頁），林吳採麗亦具狀表示同意（同卷第187頁），李士蘭就上開建物部分已合法承當訴訟。
三、復按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或因情事變更而以他項聲明代最初之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、4、7款定有明文。查原告起訴時係請求被告分別將坐落臺北市○○區○○段0○段000000000000000地號土地上如附表二第二欄所列房屋（下稱系爭房屋）拆除，並將占用部分之土地返還原告〈見99年度移調字第848號卷（下稱調字卷）第5-6頁〉，嗣於99年8月30日將系爭土地應有部分1/20移轉予訴外人周哲宇（見本院卷㈢第120-122頁土地登記謄本），並於101年9月18日具狀變更聲明為請求被告將占用部分之土地返還原告及全體共有人（見本院卷㈢第99-100頁），核屬因情事變更而以他項聲明代最初聲明之情形，應予准許。又原告起訴時係請求被告張耀麟拆除臺北市○○街○○號7樓建物，及請求被告吳文哲拆除臺北市○○街○○巷○○號1樓建物，嗣因訴外人柏美建設股份有限公司（下稱柏美公司）另案訴請被告張耀麟拆除臺北市○○街○○號7樓頂樓增建物（案列本院102年度訴字第2504號），及本院民事執行處103年度司執字第26946號強制執行事件測得被告吳文哲占用臺北市○○街○○巷○○號1樓地下室（見本院卷㈦第7-10頁本院102年度訴字第2504號民事判決，卷㈥第278-279頁、第295-296頁臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖），遂於103年5月26日擴張請求被告張耀麟拆除臺北市○○街○○號7樓頂樓增建物，及請求被告吳文哲拆除臺北市○○街○○巷○○號1樓地下室（見本院卷㈥第276頁），核屬訴之追加，惟請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，基於訴訟經濟之考量，亦應准許。
四、被告陳文輝、張耀麟、劉異經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠、緣訴外人林東賢、林東進、林東錦、林東金、陳林阿綉、吳林梅桂（下稱林東錦等6人）之被繼承人林建成於66年5月13日與柏美公司簽訂土地合建房屋契約書，約定由林建成提供所有坐落重測前臺北市○○區○○段132、132-1、132-7、132-10、120、119、119-1地號7筆等土地，柏美公司負責於上開土地興建房屋（下稱系爭合建契約）。嗣柏美公司以林建成等人為起造人，分別向臺北市政府工務局請領66建松山崙字第37、35號建造執照，興建臺北市○○區○○街○○○○○號、長春路431至439號雙拼式鋼筋混凝土造7層電梯大樓，連同地下室共64戶，加計慶城街46巷2至42號5層雙拼式鋼筋混凝土造住宅公寓共100戶，合計164戶之中泰花園社區（下稱中泰花園房屋）。中泰花園房屋於68年興建完成後，因故無法請領使用執照，亦未辦理保存登記，先後經行政法院77年度判字第2060號及78年度判字第1295號判決認定柏美公司因原始建造取得所有權，稅捐機關歷年亦據此向柏美公司課徵房屋稅。柏美公司在中泰花園房屋興建中，即以該公司前負責人林添福之配偶翁猜名義出售部分房屋並點交，被告分別向翁猜購入或輾轉購得，惟因無法辦理所有權移轉登記，柏美公司迄今仍為中泰花園房屋之所有權人，是被告就系爭房屋僅有事實上處分權。
㈡、嗣原告陸續購得臺北市○○區○○段0○段000地號土地（重測前為臺北市○○區○○段○○○○○號土地，嗣分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號），於98年11月26日登記為所有權人，並於99年9月7日將系爭土地應有部分各1/20以買賣為原因移轉登記予周哲宇，現應有部分各為19/20。被告無權占有上開土地同段374-2、374-4地號土地（下稱系爭土地，占有位置及範圍如附表二及附圖、附圖一、附圖二所示），經原告多次以口頭或書面要求拆除，均置之不理，爰依民法第767條第1項、第821條但書之規定請求被告拆除系爭房屋，回復原狀，將占用部分之土地返還原告及全體共有人。又被告自98年11月26日起無權占用系爭土地，受有使用該土地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告償還字98年11月26日起至102年10月25日止相當於租金之價額。系爭土地坐落臺北市○○路及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東路、民生東路所圍繞，屬金融特區，乃臺北市○○○○段，步行2分鐘即到南京東路捷運站，10分鐘即到松山機場，交通方便，六星級文華飯店在一巷之隔，生活機能方便健全，商業發達繁榮，應依土地法第97條準用同法第105條所定土地及建築物申報總價年息10%計算租金價額，是被告每月應返還之不當得利計算式為：「99年度申報地價×10%×占用面積÷12個月×19/20÷樓層數」，被告各應給付之金額如附表二第五欄所載。
㈢、並聲明：⑴被告應分別將附表二第二欄所列與測量代號相同之房屋拆除，並將附表二第三、四欄所示與測量代號相同之土地騰空返還原告及共有人。⑵被告應各給付原告如附表二第五欄所載金額。⑶願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告分別答辯如下：
㈠、被告陳文輝、張耀麟、劉異（以下稱被告陳文輝等3人）答辯略以：
⒈被告陳文輝、張耀麟、桂來興於66年間分別向柏美公司買受
臺北市○○路○○○號5樓、○○街00號7樓、慶城街40號3樓房屋，柏美公司並將起造人變更為被告陳文輝、張耀麟、桂來興。中泰花園房屋於68年完工後，柏美公司屢向林建成及其指定登記為起造人之林東錦等人請求偕同辦理使用執照未果，遂訴請林建成等人偕同申請使用執照，經本院68年度訴字第12056號判決、臺灣高等法院76年度重上更㈥字第122號判決柏美公司勝訴，並經最高法院77年度台上字第1819號裁定駁回上訴確定。嗣林建成之繼承人林東錦另訴請柏美公司依系爭合建契約履行交付房屋之義務，經本院87年度重訴字第242號判決、臺灣高等法院92年度重上更㈠字第115號判決以林建成及其繼承人拒不履行協同柏美公司辦理使用執照債務，致柏美公司不能依約交付房屋，駁回林建成等人之請求，亦經最高法院93年度台上字第1709號裁定駁回上訴確定。因林建成等人仍拒不履行，故中泰花園房屋迄未辦理所有權第一次總登記，亦無法依系爭合建契約、或買賣契約之約定按建物面積比例移轉系爭土地應有部分予承買人。惟柏美公司在系爭土地上興建中泰花園房屋之權利來源，係本於系爭合建契約，而系爭合建契約約定既由林建成提供系爭土地供柏美公司興建房屋，足證林建成有同意向柏美公司購得房屋之買受人繼續占有使用系爭土地之意思，是被告陳文輝等3人自有占有系爭土地之權。
⒉系爭374-2地號土地分割自同地段374地號土地，68年1月26
日重測前為臺北市○○區○○段○○○○號土地，所有權人為林建成，林建成77年1月27日死亡後（應係70年7月15日死亡，77年7月27日申請繼承登記，77年2月23日登記完成，被告此部分應屬誤載），由林東錦等6人共同繼承。嗣林東金於96年1月16日，陳林阿綉、林東進於96年2月5日，林東錦於96年2月15日先後將應有部分各1/6以買賣為原因登記為訴外人曾淑瓊所有，曾淑瓊於96年4月18日再以買賣為原因將部分應有部分登記為訴外人彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華所有，吳林梅桂則於96年8月7日將其應有部分1/6以買賣為原因登記為訴外人李建富所有，李建富再於97年1月11日以買賣為原因登記為周桂如所有。曾淑瓊、彭淑英、周桂如、謝銀連、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5人）嗣將林東賢應有部分1/6之價金予以提存，於98年11月26日將系爭374-2地號土地全部以買賣為原因登記為原告所有，原告復於99年9月7日將系爭374-2地號土地應有部分1/20以買賣為原因登記為訴外人周哲宇所有，原告現應有部分僅餘19/20。而原告係寶佳機構董事長，在98年7月15日接受今周刊第656期專訪時，曾經述稱寶佳機構旗下有「協和、勝華、和發、寶佳、佳陞、佳瑞、合康、合陽」等八家核心建商，曾淑瓊為和發建設股份有限公司監察人，歐陽國華為佳瑞建設股份有限公司董事，彭淑英為合康建設股份有限公司董事，謝銀連為寶佳建設股份有限公司董事，周哲宇除係原告起訴時指定之送達代收人外，亦係周桂如之父，且為柏美公司之董事及柏美公司董事長周杉益之兄長，可見曾淑瓊等5人僅原告購買系爭土地之登記名義人。曾淑瓊等5人於98年6月26日與柏美公司簽訂和解書（下稱系爭和解書），其中第1條約定柏美公司同意曾淑瓊等5人承受合建地主身分，成為系爭合建契約法律關係之繼受人，第2條則約定曾淑瓊等5人同意不對柏美公司訴請拆屋還地，原告並自認已繼受系爭合建契約，應受上開和解書之拘束，不得再請求被告陳文輝等3人拆屋還地。又柏美公司明知中泰花園房屋未能取得使用執照，係因地主林建成不願配合辦理，竟於系爭和解書約定如未能於600個工作天內興建完成並申領使用執照，系爭合建契約即視為解除，不僅悖於誠信，更係以損害被告陳文輝等3人及其他買受人之利益為主要目的，依民法第148條規定，上開解除合建契約為無效，不生消滅合建契約之效力。
⒊以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特
定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第425條第項規定：「出租人於『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。依此債權物權化之法理，原告經營之寶佳機構專門從事土地開發建築為業，且自96年起即以業務夥伴名義介入系爭土地之買賣，明知系爭房屋已存在系爭土地上長達30餘年，已具有一定公示性，且系爭房屋是否有權占有系爭土地尚有爭議，仍執意買受，切斷被告陳文輝等3人對原地主林東錦等6人主張占有連鎖之權利其買受系爭土地並非善意，所有權行使應受限制，其訴請被告陳文輝等3人拆屋還地違反誠信原則，而屬權利濫用。
㈡、被告周秀章、林麗花、吳文哲（以下稱被告周秀章等3人）答辯略以：
⒈林建成於簽訂系爭合建契約時已出具土地使用權同意書，柏
美公司本於系爭合建契約即有占有權源，被告周秀章等3人則係本於與柏美公司之買賣契約而善意占有系爭土地，且原告已繼受系爭合建契約，被告周秀章等3人自得本於占有連鎖之關係、債權物權化之法理主張有權占有。又林建成死亡後，繼承人林東金於96年1月5日與原告以曾淑瓊名義簽訂不動產買賣契約書，其中第1條第3款約定林東金就其與柏美公司簽訂系爭合建契約之權利移轉予曾淑瓊，可證林建成之繼承人仍承認系爭合建契約之效力，故土地使用權同意書仍屬有效，被告周秀章等3人即非無權占有系爭土地。
⒉中泰花園房屋所有權歸屬迄今尚有爭議，臺灣高等法院101
年度上字第917號判決雖認定為柏美公司所有，惟尚未確定，而縱使中泰花園房屋為柏美公司所有，柏美公司售屋之不動產買賣契約書上「賣方代表人」均記載「翁猜」，故出賣人應為柏美公司，故被告周秀章等3人即得本於買賣之法律關係，請求柏美公司移轉所有權，且柏美公司既怠於向林東錦等6人行使所有權移轉登記請求權，被告自得依民法第242條規定，代位柏美公司請求林東錦等6人移轉所有權。
⒊曾淑瓊等5人購得系爭土地後，與柏美公司簽訂系爭和解書
，其中第1條約定柏美公司同意曾淑瓊等6人承受合建地主身分，成為系爭合建契約法律關係之繼受人，第2條則約定曾淑瓊等5人同意不對柏美公司訴請拆屋還地，特約條款第1條亦約定系爭合建契約相關房屋交付及損害賠償訴訟與訴訟費用等因合建關係所產生事宜，由曾淑瓊負責解決，應認曾淑瓊等5人所為系爭和解係有權處分，效力及於原告，顯見原告有概括承受柏美公司合建契約所生糾紛之意思表示，自不得再請求被告周秀章等3人拆屋還地。又系爭合建契約屬債權契約，本於契約之相對性，僅簽訂契約之當事人有解消權，林建成生前未為解消之意思表示，他人即不得代行主張解消，故系爭合建契約仍合法有效存在。柏美公司怠於行使民法第737條之權利，被告周秀章等3人自得依民法第242條之規定，代位柏美公司抗辯原告不得訴請拆屋還地。
⒋原告從事土地買賣與建築房屋，本於善良管理人之注意義務
，於購買前即已知悉系爭土地上存有建物，且迄今尚未辦保存登記之瑕疪，而仍願買受，不得主張善意，依民法保護善意不保護惡意之原則，原告不得再依民法第767條請求被告周秀章等3人拆屋還地。
㈢、被告吳文哲除前述㈢之答辯外，另答辯如下：⒈原告於購買系爭土地前即已知悉系爭土地上存有建物，且未
領得使用執照，迄今尚未辦保存登記，顯見原告與周哲宇、柏美公司係為與訴外人麗晶企業股份有限公司（下稱麗晶公司）進行都市更新，惡意由原告及周哲宇共同取得系爭土地，以拆屋還地之訴訟手段逼迫被告吳文哲及其他購買人無償搬離或低價收購，應承受系爭土地供作系爭房屋之基地拘束，且原告不能證明被告吳文哲使用系爭土地係權利濫用，或使用目的消滅，不得主張被告吳文哲無權占有。
⒉民法第767條所有人物上請求權與第962條占有人物上請求權
，兩者構成要件雖相同，但在確定權利關係及消滅時效等效力仍有差別，後者保障程度顯然低於前者，而事實上處分權與所有權最大的差異在於公示方法，所有權以登記為公示方法，事實上處分權則以占有移轉為公示方法，兩者對外均可顯示物權之變動及其變動後之物權現狀，就靜態性排除他人干涉之權能而言，並無差別對待之正當理由。而保存登記係因行政法規之要求，民法之價值判斷應保持客觀中立，回歸民法及憲法保障人民財產權之意旨，原始取得人得透過買賣行為、交付移轉，使受讓人取得事實上處分權，與所有權之本質相同，已具有習慣物權效力，權利保護應採相同標準，倘事實上處分權人僅能依民法第962條行使占有人之物上請求權，於訴訟法及實體法上即具有不利之地位，此種差別待遇顯不合理。況國家就未辦保存登記之建物既藉由課徵房屋稅參與靜態財產價值之分配，並允許其在民法上作為交易之客體及強制執行之對象，更無不賦予受讓人主張民法第767條之理由。倘一方面肯認買受未辦保存登記建物之受讓人取得事實上處分權，並每年課以房屋稅賦，一方面卻又否定事實上處分權人對於未辦裡保存登記建物之財產權，並吝於提供保障排除不當干涉，與憲法保障財產權之意旨有所違背，自應類推適用民法第767條，使事實上處分權人得主張所有權人之權利。則被告吳文哲已取得事實上處分權，柏美公司同時喪失所有權，被告吳文哲即屬有權占有，原告惡意取得系爭土地所有權，應受被告吳文哲有權占有之限制。
㈣、被告洪于千答辯略以：⒈柏美公司本於系爭合建契約就系爭土地有占有權源，被告洪
于千則係本於與柏美公司之買賣契約而有占有權源。依原告以曾淑瓊名義與林東金就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書第9條特約條款約定，原地主與柏美公司所簽訂之合建契約，相關房屋交付及損害賠償訴訟與訴訟費用等因合建關係所產生事宜，由曾淑瓊負責解決，故原告並非單純受讓系爭土地之所有權，而係概括承受原地主林東錦等6人因原合建契約所生柏美公司之一切權利及義務，自不得為與系爭土地使用權同意書相反之主張，再行使民法第767條物上請求權。
況林建成與柏美公司間因系爭合建契約纏訟多年，均由柏美公司及系爭房屋之買受人獲得勝訴，繼承人林東錦等6人負有協同辦理使用執照，並依系爭合建契約將系爭土地所有權移轉予柏美公司之義務，柏美公司受讓後，亦負有再移轉予被告之義務，原告既應負責解決系爭合建契約之事宜，理應承擔柏美公司移轉系爭土地所有權應有部分予被告洪于千之義務。原告為免履行原地主林東錦等6人移轉系爭土地所有權之義務，逕依物上請求權訴請拆屋還地，其行使權利之結果犧牲柏美公司之利益及被告洪于千買受房屋之正當信賴與利益，破壞社會合建房屋之交易秩序與信賴，是其行使權利違反誠信原則。
⒉原告買受系爭土地時，明知系爭土地由林建成提供與柏美公
司合建，並出具土地使用權同意書，對柏美公司負有協同辦理使用執照之義務，且已存有中泰花園房屋等事實，則林建成默許中泰花園房屋之承買人繼續使用系爭土地，嗣繼承人林東錦等6人雖將系爭土地出售予原告，類推適用民法第425條之1規定，系爭房屋占有使用系爭土地之權利，不因基地物權嗣後變動而受影響，被告洪于千仍得對原告主張有合法占有權源。
㈤、被告陳仲明、李士蘭（下稱被告陳仲明等2人）答辯略以：⒈系爭土地係原地主林建成依系爭合建契約提供予柏美公司興
建房屋之用，柏美公司以興建完成之中泰花園房屋占有系爭土地，自屬有權占有，其嗣後出售部分房屋並交付，買受人基於與柏美公司之買賣契約，亦可取得合法之占有權源，被告陳仲明等2人輾轉取得附表二編號4、7房屋，自得本於占有連鎖之理論主張有權占有。又系爭土地之所有權雖經原地主林東錦等6人移轉予原告，惟原告明知系爭土地上存有系爭房屋，而仍願意購買，顯見其不以此為瑕疵，並透過移轉所有權之行為，默示同意土地利用狀況，此由系爭和解書第2條載明曾淑瓊等5人同意不對柏美公司訴請拆屋還地（曾淑瓊等5人均為寶佳機構旗下事業之負責人），即可認原告同意系爭房屋繼續合法適用系爭土地，故被告陳仲明等2人仍屬有權占有。
⒉依債權物權化之法理，原告購買系爭土地時，明知林建成提
供系爭土地與柏美公司合建，並出具土地使用權同意書，存有合法利用系爭土地之債權契約，且系爭房屋存在系爭土地上長達30餘年，此項土地之利用關係客觀上已足以使任何第三人知悉，應與登記之公示方法等量齊觀，原告在知悉之狀態下仍予購買，上開合法利用系爭土地之債權契約對原告繼續存在，原告不得主張被告無權占有。
⒊系爭土地係原地主林建成依系爭合建契約提供予柏美公司興
建房屋之用，而中泰花園房屋則由柏美公司原始取得，所有權人非屬同一人，且雙方嗣後分別出賣並移轉所有權與不同之人，導致系爭土地與系爭房屋之所有權人迄今仍非屬同一人所有。房屋雖屬獨立之不動產而得為所有權之客體，惟不能脫離其基地而單獨存在，若房屋失其基地之合法占有權源，空有房屋之所有權亦無法發揮功能，民法第425條之1第1項之立法意旨乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求，應類推適用民法第425條之1第1項規定，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有租賃關係存在，被告陳仲明等2人即得本於租賃之法律關係主張有權占有。
⒋原告明知系爭房屋存在系爭土地上長達30餘年，且迄未取得
所有權，而仍購買系爭土地，顯然此種狀態之存在正是其之所以購買之原因，若仍允許其於購買後始將原本非屬其購買意願之要素加以爭執，違反誠實信用原則。原告為辦理都市更新，以拆屋還地之方式處理基地使用權問題，使系爭房屋之住戶無家可歸，造成社會國家之損失，經上述利益衡量後，應屬個人所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大，其行使權利自屬以損害他人為主要目的，違反誠實信用原則。
⒌土地所有權人享有對世性之絕對權，而房屋所有權人在無土
地利用權之情形下，在法律性質上則形成對土地之妨害，房屋所有權人若想繼續取得土地之使用權源，則僅能被動地接受土地所有權人之開價，否則即面對拆屋還地之訴訟，是在雙方談判地位嚴重不對等之情況下，賦予劣勢之一方某種法定權利，以提升其談判地位，並迫使暫盡優勢之地主能在雙方公平之情況下重新進行談判磋商，自有高度之正當性基礎存在。土地受讓人於取得所有權之前，實已有相當之機會及能力預見、評估該建築物繼續存在於系爭土地上之可能性，及若其存在時，可能對系爭土地價值之造成之影響。於此情形，與民法第876條之立法意旨與其所預設之案型情況即抵押權當事人預見建築物將繼續存在，實無二致，應得予類推適用，使系爭房屋繼續存續，保護社會經紀之公益，亦不致於造成系爭土地現在所有權人遭受不利益之損害。蓋法定地上權乃屬有償，於系爭房地分別所有權人無法談妥租金數額時，系爭土地所有權人仍可依法院獲得合理金額，且系爭房屋所有權人若不願支付時，亦得透過拋棄所有權之方式為之，是藉由類推適用民法第876條規定調和房地所有權人相衝突之利益，除可避免雙方訟累，亦可兼顧雙方各自利益，不失為現行法治缺漏下較圓滿之解決方式。被告陳仲明等2人基於買賣關係合法取得系爭房屋所有權，之所以未能取得基地利用權而造成須面臨拆屋還地之窘境，實因系爭土地所有權人享盡交易優勢，原告於取得系爭土地所有權前，即明知系爭房屋存在已逾30年，自得事前評估取得系爭土地後，系爭房屋之繼續存在對系爭土地價值造成之影響，其仍決定購買系爭土地，變更系爭土地之權利主體，自非可歸責於被告，應類推適用民法第876條規定，調和兩造衝突之利益，亦即由被告取得法定地上權。
㈥、均答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。
三、經查：
㈠、臺北市○○區○○段0○段000地號土地（重測前為臺北市○○區○○段○○○○○號土地，嗣分割出374-1、374-2、374-3、374-4地號）之所有權人原為林建成，林建成70年7月15日死亡後，由林東錦等6人共同繼承。嗣林東金於96年1月16日，陳林阿綉、林東進於96年2月5日，林東錦於96年2月15日先後將應有部分各1/6以買賣為原因登記為曾淑瓊所有，曾淑瓊於96年4月18日再以買賣為原因將部分應有部分登記為彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華所有，吳林梅桂則於96年8月7日將其應有部分1/6以買賣為原因登記為李建富所有，李建富再於97年1月11日以買賣為原因登記為周桂如所有。曾淑瓊等5人嗣將林東賢應有部分1/6之價金予以提存，於98年11月26日將上開土地全部以買賣為原因登記為原告所有，原告復於99年9月7日將各筆土地應有部分1/20以買賣為原因登記為訴外人周哲宇所有，原告現應有部分僅餘19/20。
被告占有部分之土地為同段374-2、374-4地號土地（即系爭土地）等情，有土地登記簿、不動產買賣契約書、異動索引、土地登記謄本、存證信函、提存書等件附卷可憑（見本院卷㈠第159-161頁、第276-280頁，卷㈢第120-122頁，卷㈣152-158頁）。原告就曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、歐陽國華為其購買系爭土地之登記名義人，周桂如則為周哲宇之登記名義人，亦不爭執（見本院卷㈦第172頁），應堪認定。
㈡、林建成前於66年5月13日與柏美公司簽訂系爭合建契約，並出具土地使用權同意書，柏美公司以林建成等人為起造人，分別向臺北市政府工務局請領66建松山崙字第37、35號建造執照，於68年間興建完成中泰花園房屋，惟因無法請領使用執照，故未辦理保存登記，但先後經行政法院77年度判字第2060號及78年度判字第1295號判決認定柏美公司因原始建造取得所有權。柏美公司於中泰花園房屋興建期間，以翁猜名義出售部分房屋並點交買受人，被告分別向柏美公司購入或輾轉購得，買受過程詳如附表二末欄所列，迄未辦理第一次所有權登記，是被告就系爭房屋僅有事實上處分權。又被告自66、67年起或至少於98年11月25日原告取得系爭土地所有權前即分別占有使用坐落附表一「占用土地地號」欄所列土地上「建物門牌號碼」欄所載房屋，而占用如「附圖編號」欄所載編號及「占用土地面積」欄所載面積之土地等情，有系爭合建契約書、土地使用權同意書、建造執照、上開案號判決書、中泰花園住宅群契約書、不動產買賣契約書影本，及勘驗筆錄等在卷可稽（見本院卷㈡第16-23頁，卷㈣第105-110頁，卷㈠第157-158頁、第311-314頁，調字卷第13-37頁，卷㈢第223頁，中泰花園住宅群契約書、不動產買賣契約書部分之證物見附表二「買受過程」欄所列），原告就柏美公司以翁猜名義出售部分房屋並點交買受人之事實，亦不爭執（見本院卷㈦第172頁），堪信為真實。
四、兩造爭執要旨及得心證之理由：按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。經查，原告主張被告無權占有系爭土地，依民法第767條、第821條但書請求被告拆除系爭房屋，將占有部分之土地返還原告及全體共有人，及請求被告返還相當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究者為：㈠系爭房屋占用系爭土地是否有權占有？㈡如非有權占有，原告請求被告拆屋還地是否違反誠實信用原則，或係權利濫用？㈢如原告得請求被告拆屋還地，則其得請求之不當得利數額若干？茲分別析述如下：
㈠、系爭房屋是否有權占有部分：⒈被告分別向柏美公司購入或輾轉購得系爭房屋，迄未辦理所
有權移轉登記，而就系爭房屋僅有事實上處分權之情，前已詳述（見不爭執事項㈡、），其中被告陳仲明、吳文哲、洪于千雖迄未提出與柏美公司之買賣契約書供本院審酌，惟依柏美公司與買受人簽訂之「中泰花園住宅群契約書」觀之（見本院卷㈢第183-187頁、第203-214頁，卷㈤第7-92頁、第103-120頁、第122-129頁、第132-141頁、第151-171頁，卷㈦第93-132頁、第134-155頁、第161-169頁），電腦繕打部分之內容均屬一致，應係柏美公司預先擬定供不特定買受人簽定之定型化契約，而被告陳仲明已表明其前手提出之買賣契約書與前述契約書之內容一致（見本院卷㈦第171頁反面），被告吳文哲、洪于千與柏美公司簽訂之買賣契約書內容衡情亦應與前述契約書內容相同，為便利說明，以下僅引被告周秀章與柏美公司簽訂之不動產預定買賣契約書（見本院卷㈦第135-144頁，下稱預定買賣契約書），合先敘明。
⒉上開預定買賣契約書第1條載明買賣標的為「本房屋坐落台
北市○○段119、119-1、120、132、132-1、132-7、132-10地號內，（如配置圖所示）五層住宅公寓伍樓H戶約一○－九○坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）精確面積，不論房屋或基地均以地政機關丈量結果為依據，總價款概不多退少補。」，第2條第1項約定房屋價款為17萬元，第2項土地保證金則載明：「本賣賣房屋之土地，現尚未辦妥分割登記，但甲方保證，將來向地主承買本房屋，依建築法規及一般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確定登記其持有面積之土地，提供新台幣壹拾壹萬元正，為承買土地之保證金及本基地上有關佃農退耕金，地上物清除、土地改良、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉登記時，另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，雙方同意以政府當年期之公告土地現值為土地所有權移轉登記申報之現值，且同意本保證金額相等於訂約當時之公告現值，總價款為本房屋土地應有持分之買賣價款。」，由上述約定可知，中泰花園房屋之買受人僅向柏美公司購買房屋，土地部分則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，並將前述保證金充作價金之一部，是買受人於簽訂預定買賣契約書時，即已知悉所購買之標的僅有房屋，但未購買土地所有權，且柏美公司於斯時尚無法移轉土地所有權之情。從而，被告僅得依預定買賣契約之法律關係請求柏美公司移轉系爭房屋所有權，尚無請求柏美公司移轉系爭土地應有部分之權利，亦無從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭土地應有部分。又無論系爭房屋之原始取得人係柏美公司或另有他人，原地主林建成或其繼承人林東錦等6人均非系爭房屋之所有權人，且依系爭合建契約應履行之給付內容係移轉土地所有權，而非房屋所有權，被告亦無從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭房屋所有權。被告周秀章等3人抗辯其得本於預定買賣契約之法律關係代位柏美公司請求林東錦等6人移轉（房屋或土地）之所有權，自屬有權占有云云，洵無可取。
⒊按合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人
，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承買人主張其有使用土地之權利，最高法院著有91年度台再字第30號裁判意旨可參。系爭房屋係由地主林建成與柏美公司合建後，直接或輾轉讓與被告，系爭土地則由原告及周哲宇以曾淑瓊等5人之名義向林建成之繼承人林東錦等6人買受而來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人即林東錦等6人與柏美公司間，被告執系爭合建契約之約定，以原地主有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，主張被告亦有使用系爭土地之權利，自非有據。又原告以曾淑瓊等5人之名義，與周哲宇共同購得系爭土地後，再以曾淑瓊等5人名義與柏美公司簽訂系爭和解書，其中第1條約定：「甲方（即柏美公司）同意乙方（即原告）為甲方與林建成就上揭土地合建契約法律關係之繼受人。依合建契約第十六條之約定，甲方未能於六百個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，雙方確認合建契約視為解除。」，第2條約定：「乙方同意不對甲方訴請拆屋還地。」（見本院卷㈠第328-330頁），依此，原告經柏美公司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並與柏美公司合意解除系爭合建契約，被告自無從執系爭合建契約之約定，主張有權占有。被告雖以系爭和解書第2條既約定原告同意不對柏美公司訴請拆屋還地，亦不得請求被告拆屋還地云云。惟按系爭和解契約亦僅有債之效力，僅於特定人間（原告與柏美公司間）發生法律上之效力，原告固不得請求柏美公司拆屋還地，但非不得對柏美公司以外之無權占有人請求，且此項約定僅為原告行使物上請求權之限制而已，柏美公司並不當然因此成為有權占有人，是被告此部分抗辯，亦無憑據。另原告業已繼受林東錦等6人關於系爭合建契約之法律關係，成為系爭合建契約之當事人，自得與柏美公司合意解除契約，被告周秀章等3人抗辯原告概括承受系爭合建契約，不得請求被告拆屋還地，卻又抗辯原告非系爭合建契約當事人，不得與柏美公司合意解除契約，顯屬矛盾，核無可取。
⒋次按，地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無
不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得無償使用土地，則應以合建契約之約定為斷，最高法院著有93年度台上字第577號裁判意旨可參。查系爭合建契約第4條約定：「甲方（即林建成）本件提供合建房屋之土地自本件土地合建房屋契約訂立時，應具備土地使用權證明書製給予乙方（即柏美公司），以便甲乙雙方申請建築執照之手續....。」，林建成嗣依上開約定出具土地使用權同意書之情，有系爭合建契約、臺北市建築管理處100年3月30日北市都建照字第00000000000號函檢送之土地使用權同意書在卷可稽（見本院卷㈡第16頁反面至第17頁、卷㈣第105頁，卷㈠第311-314頁）。依上開土地使用權同意書右下方標誌「內政部製訂（表五）」觀之，林建成應係依主管機關印製提供之同意書填寫，而依其上載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為憑（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效。」等內容，參照建築法第30條起造人申請建造執照或雜項執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書之規定，及上開系爭合建契約第4條之約定，堪認上開土地使用權同意書僅在同意翁猜等起造人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意其等永久無償使用系爭土地之意。是林建成依系爭合建契約固有提供系爭土地，使柏美公司於取得土地所有權之前，享有無償使用土地以興建房屋之權利，惟其於房屋完成後，依是否仍得無償使用土地，繼續、終局保持其占有權源，仍應依系爭合建契約定之，不因林建成出具前述土地使用權同意書，即當然有權占有系爭土地。而系爭合建契約之法律關係業經原告與柏美公司合意解除，柏美公司就系爭土地已無占有權源，雖系爭和解書第2條約定原告同意不對柏美公司訴請拆屋還地，惟此項約定僅為原告行使物上請求權之限制而已，柏美公司並不當然因此成為有權占有人。被告以林建成已出具土地使用權同意書，同意柏美公司占有使用系爭土地，且其依系爭合建契約之約定，亦有提供系爭土地供柏美公司使用等語，抗辯柏美公司有權占有系爭土地，益顯無據。
⒌又按，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得
向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源），係屬二事，最高法院著有101年度台上字第224號裁判意旨可參。承前⒊、⒋所述，本件不得僅以林建成出具土地使用權同意書，即認其有同意柏美公司永久無償使用系爭土地之意思，而柏美公司既屬無權占有，其將系爭房屋交付買受人而併同移轉系爭土地之占有，買受人仍無主張適用占有連鎖法理之餘地。從而，被告以系爭土地原所有權人林建成已提供土地權使用同意書，並有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務為由，抗辯得依占有連鎖之法理有權占用系爭土地云云，自無可取。
⒍復按，以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固
僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，最高法院著有97年度1729號裁判意旨可參。查林建成出具土地使用權同意書之目的，僅在履行系爭合建契約之義務，同意翁猜等起造人為申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意其等永久無償使用系爭土地之意，前已詳述，是系爭合建契約關於林建成應出具土地使用權同意書之約定（或被告所稱系爭土地使用契約），並無使柏美公司於房屋興建完成後，當然得繼續占有系爭土地之目的，柏美公司既屬無權占有，縱使原告明知系爭土地上存有中泰花園房屋，並由柏美公司出售部分房屋之事實，柏美公司及被告無權占有之權利狀態，亦亦無上開裁判意旨所指債權物權化法理適用之餘地。從而，被告以原告購買系爭土地時，明知林建成提供系爭土地與柏美公司合建，並出具土地使用權同意書，及系爭房屋長期存在系爭土地上之事實，抗辯依債權物權化之法理，原告應受系爭合建契約或預定買賣契約之拘束，主張有權占有云云，核無足取。
⒎再按，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利
。前項推定，於占有已登記之不動產而行使物權，或行使所有權以外之權利者，對使其占有之人不適用之，民法第943條定有明文。動產物權以占有為公示方法，不動產物權則以登記為公示方法，而占有人就所占有之未登記不動產行使權利，依上開規定，僅得推定其有合法占有權源，無法推定其有「所有權」。故不動產所有權之登記，所公示之權利係所有權，事實上處分權人就未登記不動產之占有，所公示之權利則係占有權，並非所有權，二者對外顯示之物權狀態，顯然不同，難認應賦予相同之權利保護。況事實上處分權究非所有權，對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃實務上之便宜措施，尚難認得類推適用所有權之物上請求權之規定（最高法院95年度台上字第94號、100年度台上字第1275號裁判意旨參照）。依此，被告抗辯事實上處分權得類推民法第767條規定行使物上請求權，即屬無據。況縱使肯認被告亦得行使所有權人之權利，系爭房屋原所有權人柏美公司（或他人）亦不因此而喪失所有權，被告抗辯因柏美公司喪失系爭房屋所有權，被告吳文哲即屬有權占有云云，實屬無稽。
⒏民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一
人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院固著有99年度台上字第1723號裁判意旨可參。惟系爭土地原係林建華所有，而系爭房屋迄未辦理第一次所有權登記，無論係由柏美公司或他人原始取得，而由被告取得事實上處分權，系爭土地之所有權人林建華及其繼承人林東錦等6人既從未取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，本件並無土地之所有權與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在。從而，縱使上開條文關於「所有權讓與」之規定，得解釋為包括「受讓事實上處分權」之情形，本件情形與前開法條規定之權利狀態並非類似，自無類推適用上開規定之餘地。是被告抗辯本件得類推適用民法第425條之1條規定，對原告主張有權占有云云，委無可採。
⒐民法第876條第1項、第2項規定：「設定抵押權時，土地及
其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之。」、「設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。」。惟系爭土地與系爭房屋原非同屬一人所有，並無土地之所有權與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權利狀態存在，難謂此情形與前開法條規定之情形類似，而得類推適用上開規定，是被告陳仲明等2人抗辯本件得類推適用民法第876條規定，對原告主張有權占有云云，委無可採。
⒑綜上，被告所為有權占有系爭土地之抗辯，均無理由，原告主張被告無權占有系爭土地，應堪採信。
㈡、原告行使權利是否違反誠實信用原則或係權利濫用部分：按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，有最高法院71年台上字第737號判例意旨足資參照。準此，當事人行使權利縱足使他人及國家社會受有相當之損失，然衡之其自己所得之利益，該他人等之損失仍屬較輕微者，則其行使權利即不得以「損害他人為主要目的」視之，自無適用首開法條規定之餘地。次按，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條第2項亦有明文，參照最高法院95年度第16次民事庭會議決議意旨，土地所有權人請求拆屋還地於具體個案上，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，判斷土地所有人行使所有權有無違反誠信等原則。經查：
⒈被告於直接或輾轉購買系爭房屋時，均已知柏美公司並未合
法取得系爭房屋所坐落土地之權利，被告亦無法取得系爭土地之所有權，對於未來將可能面對拆屋之風險自知之甚稔，且如前㈠、⒉所述，被告取得系爭房屋之對價並未包括土地權利（土地部分係繳納保證金），且長期未付出所有權人應負擔之對價（例如支出地價稅等土地費用）而無權占用系爭土地，自難再執民法第148條規定，以原告行使土地所有權人之物上請求權為違反誠信原則及權利濫用，而正當化其等無權占用系爭土地之行為。至原告於買受系爭房屋時雖知悉系爭土地有合建契約存在，前地主林建成已提供土地使用權同意書供柏美公司興建房屋，其上並有建物存在數十年之情，惟如前述，林建成出具之土地使用權同意書不能認為有同意柏美公司永久無償使用系爭土地，或同意中泰花園房屋之買受人繼續占有使用系爭土地之意，被告無從依占有連鎖之法理主張有權占用，自難認原告請求拆屋還地係為切斷其主張占有連鎖權利，有違誠信原則或係以損害被告之利益為目的，而屬權利濫用。況原告因被告占有系爭土地之部分，而無法就系爭土地之全部為使用，其請求被告拆屋還地係為保護其就系爭土地所有權圓滿之行使，雖致被告無法行使系爭房屋之事實上處分權，而受有損失，惟中泰花園房屋興建完成時原有164戶，現僅餘系爭房屋合計9戶仍無權占有系爭土地，亦難認對國家社會造成極大損失，被告抗辯原告訴請拆屋還地違反民法第148條之規定，誠無可取。
⒉被告陳文輝等3人另抗辯柏美公司明知中泰花園房屋係因地
主林建成不願配合而未能取得使用執照，竟於系爭和解書約定如未能於600個工作天內興建完成並申領使用執照，系爭合建契約即視為解除，悖於誠信，且係以損害被告為目的云云。惟依系爭合建契約第16條之約定，柏美公司如未能於600個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，系爭合建契約視為解除，嗣柏美公司確未能於約定之600工作天內申領使用執照，並因此訴請林建成等人協同於申請建物使用執照申請書上蓋章，完成申領行為，經本院68年度訴字第12056號判決判命林建成等人應為前述行為，並經先後經台灣高等法院76年度重上更㈥字第122號判決及最高法院77年度台上字第1819號判決駁回林建成（嗣由林東錦等6人承受訴訟）等人之上訴確定。嗣林東錦等6人復訴請柏美公司申請使用執照並就中泰花園房屋辦理第一次所有權登記，經臺灣高等法院92年度重上更㈠字第115號判決駁回林東錦等6人之訴，並經最高法院93年度台上字第1709號裁定駁回其上訴確定等情，有上開案號判決書存卷可憑（見本院卷㈡第68-98頁），則柏美公司與林東錦等6人因本件合建契約纏訟20餘年，雙方均未依判決結果履行，紛爭事實上未獲解決，是原告購入系爭土地後，與柏美公司合意解除系爭和解契約，終止此項長達數十年之紛爭，自難認原告與柏美公司上開約定悖於誠信，或係以損害被告為目的，被告陳文輝等3人上開抗辯，顯屬無稽。
㈢、又按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除，最高法院著有87年度台上字第138號裁判意旨可參。
查原告請求拆除之房屋門牌如附表三「應予拆除之房屋」欄所列，上開房屋分別係5層公寓或雙拼式公寓、7層電梯大樓，客觀上無法僅拆除其中一戶，惟原告已取得他戶之事實上處分權人同意（事實上處分權人及證物詳如附表三所載），而得就其餘房屋一併拆除，本判決第一項應無不能執行之情形，併予敘明。
㈣、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有61年臺上字第1695號判例可資參照。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，前述規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地第97條第1項、第105條分別定有明文。再土地法第97條所稱土地價額，依同法施行細則第25條規定，係指法定地價而言，而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所稱土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查，被告無權占有附圖所示土地之行為，前已詳述，自屬無法律上原因而受有利益，原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。又系爭土地屬於城市地方，被告使用系爭土地之用途復與土地法所定住宅房屋用途相符，租金自應受前述條文限制。再系爭374-2地號土地99年1月申報地價為每平方公尺7萬3953.6元，374-4地號土地為5萬7440元（見本院卷㈢第121-122頁土地登記第二類謄本），本院審酌系爭土地坐落於臺北市○○路及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東路、民生東路所圍繞，步行約3-5分鐘即到南京東路捷運站，鄰近臺北小巨蛋、臺北長庚紀念醫院、國立臺北大學、10分鐘即到松山機場，交通方便，六星級文華飯店在一巷之隔，生活機能方便健全，屬精華地段，商業發達繁榮，參以原告所提元宏不動產估價師聯合事務所估價報告書之鑑定價格，系爭建物占有部分之土地價格在1000萬元至2500萬元不等（見該估價報告書表14，存於卷內），認按系爭土地申報地價年息9%計算被告每月所受相當於租金之利益為允當，是被告無權占有系爭土地每月所受利益之計算式應為：99年度申報地價元／㎡×9%×占用面積㎡×原告應有部分19/20÷樓層數÷12月。
從而，原告請求被告自98年11月26日起至102年10月25日合計47月期間，及自102年10月26日起至返還附圖所示占有部分土地之日止，按月給付如附表一所載不當得利（計算式詳如同表「不當得利之計算」所示），核屬有據，應予准許，逾此範圍，即無理由，應予駁回。
㈤、從而，被告就系爭土地並無合法占有權源，原告基於所有物返還請求權、妨害除去請求權，請求被告拆除系爭房屋，並將占有部分土地返還原告及全體共有人，並無違誠信或權利濫用，亦無不能執行之情形，應予准許。又原告依不當得利之法則，請求被告按月給付如附表一所載不當得利部分，核屬有據，應予准許，逾此範圍，即不應准許。
五、綜上而論，原告本於民法第767條第1項、第821條但書規定請求被告分別拆除坐落附圖、附圖一、附圖二所示土地上如附表一所列建物，並將占有部分之土地返還原告，及依不當得利之法則請求被告按月給付附表一之不當得利為有理由，應予准許，至原告逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又本件原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條。中 華 民 國 103 年 10 月 24 日
民事第八庭 法 官 邱蓮華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 10 月 27 日
書記官 鄭舒方