臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1205號原 告 林黛芬訴訟代理人 梁穗昌律師複 代理人 李夏菁律師被 告 葉止英訴訟代理人 朱俊雄律師上列當事人間請求房屋所有權移轉登記等事件，本院於民國一百年十月三十一日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告出具經我國駐美辦事處認證之授權書，授權其代理人陳相如將坐落臺北市○○區○○街○○○號及三三五號四樓房屋（含當層及屋頂層增建範圍全部）及其土地持分出售原告，約定總價款新台幣（下同）三千三百萬元，包括如附表所示不動產及如附件複丈成果圖所示增建物（下稱系爭房地）買賣價款一千七百萬元，原告已給付定金支票三百萬元，被告代理人陳相如於民國九十九年五月二十六日簽收定金收據，被告收受定金支票並已兌現，兩造就契約必要之點，包括標的、價金、稅負及違約等事項，皆已約明，而買賣契約為諾成契約，並不以訂定書面為必要，足見兩造間之買賣契約已成立生效，非僅成立預約，詎被告竟以售價過低而拒絕履約交付系爭房地，迄今仍未給付，經原告以存證信函要求被告履行契約，惟被告仍置之不理，爰依兩造間買賣契約出賣人應給付義務之法律關係提起本訴，並聲明：被告應將如附表所示坐落門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號四樓房屋及如附表所示土地持分移轉登記原告，並應將上開房屋全部及該層樓、四樓頂樓即如附件複丈成果圖所示編號甲面積四十點六八平方公尺、編號乙面積八十點九五平方公尺之增建物騰空、搬遷並點交原告等語。
二、被告則以：伊固有授權陳相如與原告簽立定金收據，並已收受定金三百萬元，然定金有所謂立約定金、預約定金、違約定金、成約定金之分，立約定金僅在保證訂立契約，尚不能謂契約已成立，且不動產買賣契約交易過程中，往往配合有產權移轉、點交、分批交付價金等要素，非不得以買賣預約就標的物及價金之範圍先為確定，本件定金收據，兩造除就買賣標的及價金有一致外，餘對如何分期付款，如何用印、辦理產權移轉登記，均付諸闕如，其性質充其量屬立約定金或預約定金，絕非成約定金，又上開定金收據第五行明載「...且言明於民國99年6月10日20時前至程俊榮地政士處（台北市○○區○○路○○○ 號）簽訂不動產買賣契約書。本定金收據將於簽約時將定金併入簽約金後作廢」等語，亦足證兩造係約定於九十九年六月十日二十時前，至代書處另行簽訂買賣合約本約，原告謂上開定金收據為本約而請求，顯屬有誤，爰聲明：駁回原告之訴等語置辯。
三、兩造不爭執事項（參見本院卷一○八頁）：㈠兩造曾於九十九年五月二十六日簽訂如原證二之定金收據（
見本院卷第十一頁），該定金收據之簽收人陳相如為被告出具授權書（見本院卷第九頁）買賣系爭房地之代理人。
㈡原告已交付前項定金收據所載定金三百萬元（系爭房地及同
址三三五號四樓共兩棟，各一百五十萬元），被告已經收受該定金支票（見本院卷第十二頁）並已兌現。
四、惟原告主張兩造就系爭房地已成立不動產買賣契約，被告應依該買賣契約將系爭房地所有權移轉登記原告，並將系爭房屋及增建物騰空、搬遷及點交原告等情，則為被告所否認，並以前揭情辭置辯。是本件兩造間之爭點在於：兩造就系爭房地簽立之定金收據，所表彰之契約究係不動產買賣契約之本約？或係將來訂立不動產買賣契約之預約？按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第二百四十八條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」，最高法院著有七十年台上字第一四七四號判例足參。又當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院八十五年度台上字第二三九六號判決參照）。查兩造簽立之上開定金收據記載「茲收到買方林黛芬交付購買門牌台北市○○區○○街○○○號4樓及台北市○○區○○街○○○號4樓之房屋二棟（含當層及屋頂層增建範圍全部）及其基地應有持分之定金合計新台幣參佰萬元整（銀行本行支票），雙方議定總價款為新台幣參仟參佰萬元整【延壽街333號4樓$17,000,000；延壽街333號4樓$16,000,000】....買方逾時不買，定金任由賣方沒收；賣方不賣，應加倍返還其所受之定金。◎買方付契稅、買賣移轉代書費；賣方付土地增值稅....」等語（見本院卷第十一頁），固就買賣標的物、價金、稅負、費用及違約等重要事項，皆已有約定；惟就如何分期給付價款、何時辦理系爭房地產權過戶、點交房屋，及產權過戶、點交房屋與價金給付間如何搭配等契約履行之重要事項，尚未約定，且該定金收據並記載「....且言明於民國99年6月10日20時前至程俊榮地政士處（台北市○○區○○路○○○號）簽訂不動產買賣契約書。本定金收據將於簽約時將定金併入簽約金後作廢」等語（參見頁次同上），足見該定金收據，確有「將於簽約時」、「併入簽約金」等語之記載，其真意應另有本約待訂，是不足認依該定金收據即可履行而無須另訂本約，揆諸前開裁判意旨，兩造就系爭房地所簽定金收據所表彰之契約，應認係將來訂立系爭不動產買賣契約之預約，而非系爭房地買賣契約之本約。
五、綜上所述，原告主張兩造就系爭房地已成立不動產買賣契約之本約，並不足採，被告抗辯兩造僅成立將來訂立不動產買賣契約之預約，則堪採信。從而，原告依兩造間買賣契約之法律關係，訴請被告移轉系爭房地所有權登記，並騰空、搬遷及點交系爭房屋及增建物，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
民事第一庭 法 官 劉台安以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 23 日
書記官 曹瓊文附表：（面積：平方公尺）┌─┬─────────────┬──┬──────┬────┐│土│土地坐落 │地目│土地面積 │權利範圍││地├─────────────┼──┼──────┼────┤│ │台北市○○區○○段八○之一│建 │二七一 │四分之一││ │三地號 │ │ │ │├─┼────┬────────┴──┼──────┼────┤│建│建號 │建物門牌 │建物面積 │權利範圍││物├────┼───────────┼──────┼────┤│ │三一九七│台北市○○區○○街三三│一一九．五五│全部 ││ │ │三號四樓 │ │ │└─┴────┴───────────┴──────┴────┘