臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第13號原 告 財團法人中華合氣道總部道館法定代理人 丙○○○訴訟代理人 林思銘律師複代理人 陳麗玢律師被 告 中華民國合氣道協會法定代理人 乙○○訴訟代理人 高進發律師複代理人 甲○○上列當事人間調整租金事件，本院於九十九年一月十九日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告法定代理人原為王琇娟，嗣於原告起訴後變更為乙○○，有內政部職業團體登記資料查詢可稽，乙○○聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。又原告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：伊為一合法登記之財團法人，將所有坐落臺北市○○街○○○號地下室（下稱系爭建物），面積302.45平方公尺，自民國71年起以不定期限出租與被告，依伊於71年7月3日召開之第1屆第2次董事會會議記錄，決議租金以該中心每月按收入（學費及報名費）總金額撥55％作為本館管理費（租金）。被告於97年、98年給付伊之租金均為每月新台幣（下同）3,630元，被告一年僅給付43,200元，略等於該區段1個停車位之租金，以致嚴重影響伊之權利。且伊一年期地價稅、房屋稅等稅金總合一年約需90,953元，與所收入之租金不成正比，足見原約定租金確係偏低，伊又無法收回再行出租利用，影響權益甚鉅，依最高法院48年度第6次民刑庭總會決議，伊當然得請求調整租金。伊乃於98年4月8日召開董事會決議調整租金，並依民法第442條之規定，請求自起訴日調整租金。又而關於租金決定增減之標準，應以土地繁榮程度，鄰地租金之比較等情形為準。系爭建物坐落於台北市○○街，地處繁華商業區，附近商業發達，被告原先給付之租金，實與週遭之繁榮程度及租金有明顯差距。又系爭建物之課稅現值為847,000元，而其坐落之基地及台北市○○段2小段166號及167號地號土地，96年1月申報地價分別為85,650.4及910,121元。依伊持份計算166地號之申報地價為4,354,013元，167號之申報地價為3,042,863元，合計建物加土地之地價共計為8,247,836元。依照土地法第97條規定，請求之調整租金應為每年824,783元，亦即每月68,731元。爰依民法第442條之法律規定，提起本訴。並聲明：㈠被告所承租原告所有坐落台北市○○街○○○號地下室，應自本件起訴之日起調整為每月租金68,731元；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯以：緣訴外人即其前理事長李清楠創設中華民國合氣道協會後，為推展全國性合氣道運動，必須有固定之訓練場地，因此李清楠以捐款所購置之房屋，成立原告財團法人。而原告財團法人成立宗旨乃將房屋專供被告使用，以訓練合氣道師資及人才，因此原告之捐助章程第2條才訂定為：「本財團法人為協助中華民國合氣道協會，致力培養合氣道師資人才……」，合先敘明。依原告捐助章程第2條及民法第64條規定，財團董事不得違反捐助章程而為決議，否則行為無效，是被告雖於98年6月23日收到原告所送達起訴狀原證1法人登記證書，發現該證書目的一欄已更改「推廣中華民國合氣道全國性發展，致力培養訓練合氣道師資人才，提高全國合氣道運動水準，促進國人身心健康，進而提高國際體育地位為目的」，將「協助中華民國合氣道協會」等字予以刪除，惟此已違反捐助章程之目的，對其權益影響至為重大。因此被告於98年6月26日提出聲明異議狀，向本院登記處提出異議，據本院登記處有關人員表示該證書之目的欄所載內容雖經被告抗告成功，但漏未更改。又依原告第1屆第2次董事會議記錄，原告將道館交予其使用，而其按所收學費及報名費55％支付給原告，作為管理費之用，兩造因而成立不定期租賃契約，然原告財團法人係由其所籌設，而道館也是由李清楠募捐所購買並作為原告之財產以成立財團法人，並依捐助章程第2條規定應協助其訓練合氣道師資人才，並作為原告之設立宗旨及目的，因此原告將系爭建物提供予其使用，而其按所收學費及報名費55％支付原告，此乃特殊約定，亦為原告設立宗旨所在，揆諸最高法院18年度上字第2812號判例意旨，應認兩造間有特約，原告不得依民法第442條請求調整租金。又如認兩造間所成立者非租賃契約關係，則原告依第1屆第2次董事會議記錄將系爭建物交被告使用以達成原告設立之宗旨，此行為應屬民法第464條使用借貸之範圍。而原告設立目的也在訓練合氣道師資及人才，因此將系爭建物交予被告招募學員以訓練師資及人才，以被告所收學費及報名費收入45％作為被告受託訓練人才之報酬，其餘55％歸由原告作為支付管理費之用，其法律關係又具有委任之性質。則依原告第1屆第2次董事會議之決議內容，兩造間之法律關係應為使用借貸及委任關係之混合契約，是原告起訴依民法第442條規定以租賃關係請求調升租金，即有錯誤。綜上，兩造間之契約不論定性為租賃關係或使用借貸及委任之混合契約，原告之請求均無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠原告為一合法登記之財團法人，將其所有系爭建物自71年起
以不定期限交付與被告使用，原告並於71年7月3日召開之第1屆第2次董事會會議決議租金以該中心每月按收入（學費及報名費）總金額撥55％作為本館管理費。
㈡原告前向本院訴請被告返還房屋，本院81年度訴字第2862號
判決認定原告捐助章程第2條規定應協助被告而判決敗訴確定。
㈢原告復向本院提起88年度重訴字第2923號返還房屋之訴，但自行撤回訴訟結案。
㈣原告向行政院體育委員會申請變更捐助章程第2條之規定，
但並未為體委會同意，原告提起訴願後，遭行政院駁回，嗣後提起行政訴訟，經台北高等行政法院92年度訴更一字第69號、最高行政法院94年度判字第1607號判決敗訴。
㈤原告曾二次聲請變更其捐助暨組織章程第2條規定，分別經
高院82年度抗字第1075號、最高法院83年度台抗字第243號、本院83年度法更字第1號、臺灣高等法院84年度抗字第1886號駁回；暨本院87年度法字第11號、高院90年度抗字字1645號、最高法院90年度台抗字第407號駁回確定。
㈥被告於98年1月10日、2月9日、3月12日及4月7日對原告寄發
存證信函表示：㈠依照原告與被告之約定，被告應按每月所收學費及報名費之55％交付原告作為使用系爭建物之對價（應屬租金）。㈡被告分別於97年12月、98年1、2、3月所收學費及報名費總額為6,600元，按55％計算為3,630元，請原告於七日內領取。並經原告收受上開存證信函。
㈦系爭建物之課稅現值為847,000元，而其座落之基地及台北
市○○段○○段○○○號及167號地號土地，96年1月申報地價分別為85,650.4及90,121元。依原告應有部分計算166地號之申報地價為4,354,013元，167號之申報地價為3,04 2,863元，合計建物加土地之地價共計為8,247,836元。
五、本件爭點：㈠兩造就系爭建物成立之契約關係應如何定性？是否為不定期
租賃契約關係？㈡如為不定期租賃契約關係，系爭建物有無調整租金之必要？
如有，應如何調整？㈢若不按月收入55％繳交管理費時，是否違反原告捐助章程第
2條之規定而屬違反民法第63、64條之行為並因而無效？
六、得心證之理由㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收
益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是當事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價，即應成立租賃關係，不以其給付數額確定，且與承租物之使用、收益相當為必要」，最高法院86年度台上字第1326號判例可資參照。查兩造於71年間約定，由原告提供系爭建物供被告作為合氣道之訓練中心，被告則按每月學費及報名費收入撥55%作為原告管理費，此為兩造所不爭執，經核被告所提撥之55%收入即應屬被告使用系爭建物之對價，是縱其數額並非確定且其名稱並非「租金」，仍無礙其實質上為使用系爭建物之對價，從而，兩造就系爭建物確實存在不定期租賃契約關係。
㈡次按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請
法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限」，民法第442條固定有明文，惟是否增加及應增加若干，須由法院就承租人對於租賃物之需要、其使用所受之利益、該地一般經濟狀況、承租人與出租人成立租賃契約時之真意與目的等定之（最高法院18年上字第2812號、19年上字第132號判例參考）。查被告稱：原告係於71年間，因捐助人中華民國合氣道協會理事長李清楠鑑於無道館可供訓練之用，無法推展合氣道運動，故向被告會員及扶輪社社友勸募捐款以建立者，目的在成立原告以擁有道館，並由原告提供該道館專供被告訓練師資人才及發展合氣道運動之用，故於原告捐助及組織章程第2條明訂捐助目的為「為協助中華民國合氣道協會，致力培養訓練合氣道師資人材，提高全國合氣道運動水準，促進國人身心健康，進而提高國際間體育地位為目的」，被告因此所收之學費及報名費，自留45%作為報酬，另55%交給原告作為其管理費之用等語，有原告71年7月3日第一屆第二次董事會會議紀錄「本館（按指原告）成立之宗旨為協助全國合氣道協會推展合氣運動，擬將道館提供該會訓練中心使用，並由該中心每月按收入（學費報名費）總金額撥百分之五十五為本館管理費」之紀錄（本院調解卷第13頁）、原告道館落成記之石碑文（本院審重訴字卷第30頁）等件為證，堪信為真實。觀諸前揭原告成立緣由、原捐助及組織章程明訂之捐助目的及上開原告71年7月3日第一屆第二次董事會會議紀錄之記載，可知兩造所以成立租賃契約，乃因被告無固定道館可供訓練師資、人才及推廣合氣道之用，故透過募捐方式成立原告財團法人並購置系爭建物登記於其名下，再由原告提供系爭建物予被告使用，被告則提撥學費及報名費收入55%予原告以助其運作，兩造以此方式共同達到推展合氣道運動之目的；職是，租金數額並未考量系爭建物之價值，而是採取「互助共享」之合作方式由兩造分享合氣道訓練之學費及報名費收入。從而，兩造間雖存在不定期租賃契約關係，惟其契約目的在基於「互助共享」之精神共同推廣合氣道運動，其租金數額並不考量系爭建物之價值，是縱認系爭建物價值於締約後上昇，本院綜合前情，認如增加租金，顯有違當事人締約之真意，應以不予調增為適當。從而，原告請求將系爭建物租金自起訴日起調整為每月68,731元，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 2 月 5 日
民事第二庭 法 官 歐陽漢菁以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 2 月 5 日
書記官 吳貞瑩