臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第1310號原 告 高嘉熹訴訟代理人 游孟輝律師
米承文律師複 代理人 賴惠玲被 告 陳萬訴訟代理人 官朝永律師上列當事人間移轉買賣標的物事件，本院於民國100年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告陳萬於民國99年5月17日隱匿其女即訴外人陳美智業於99年5月10日死亡，且被告乃唯一之法定繼承人，是原為陳美智所有門牌號碼為新北市○○區○○街○○號5樓、6樓、7樓房屋及其坐落之新北市○○區○○段969、969-1地號土地權利範圍20000分之3567（下稱系爭不動產）應均為被告所有之事實，而仍以陳美智之代理人身分，與原告就系爭不動產簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約）。另以被告自己之名義，就登記於被告名下門牌號碼為新北市○○區○○街○○號8樓之房屋及其坐落之新北市○○區○○段969、969-1地號土地持分，與原告簽訂買賣契約；復以被告之子即訴外人陳順仁之代理人身分，就登記於陳順仁名下門牌號碼為新北市○○區○○街○○號5樓之房屋及其坐落之新北市○○區○○段969、969-1地號土地持分，與原告簽訂買賣契約，嗣上開被告以自己之名義及以陳順仁之代理人身分與原告所簽訂之買賣契約，雖均已過戶完成交易，然原告於99年5月20日始接獲承辦系爭不動產買賣過戶事宜之代書告知訴外人陳美智竟於系爭買賣契約簽約前即死亡之訊息，被告並以陳美智死亡需先辦理繼承登記為由，要求延遲系爭不動產之過戶，詎被告竟於99年7月間告知原告系爭不動產之買賣取消，復於99年9月14日於新北市深坑調解委員會主張系爭買賣契約為無效而拒絕履約，並以存證信函退還原告已支付之第1期至第3期款項共新臺幣（下同）420萬元。為此，爰依系爭買賣契約請求權，請求被告依約履行移轉系爭不動產所有權登記予原告。
（二）查被告於上開買賣契約簽訂前，即一再表示上開買賣標的之不動產均係由被告實際管領，僅其中4戶借名登記於其子女陳美智、陳順仁名下，而權狀、印鑑均由被告所保管，是以系爭買賣契約之實質出賣人確係被告無疑。果若允許被告以陳美智之代理人自居，進而主張系爭買賣契約為無效，不啻承認被告得以此矇騙不動產交易市場之任意第三人，任意與多數第三人締約後取出價最高者簽訂買賣契約，再就其餘買賣契約主張毀約，實難謂無害於交易安全，顯有違民法第148條規定之誠信原則。
（三）聲明：（1）被告應將建物門牌為新北市○○區○○街○○號5樓、6樓、7樓之房屋及其坐落之新北市○○區○○段
969、969-1地號土地權利範圍20000分之3567之所有權全部移轉登記予原告（2）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
（一）所謂代理，係指代理人於代理權限內，以本人（被代理人）名義向第三人所為意思表示或自第三人受意思表示，而對本人直接發生效力之法律行為，代理人因有本人授與之代理權，僅係取得以代理人名義所為法律行為的效力直接歸屬於本人的法律上權能，此法律上權能本質上僅係一種資格或地位，而非權利，代理人並無因此取得權利或負擔義務，其作用僅在擴大本人之法律上交易活動，法律行為雖由代理人與相對人完成，但該基礎法律行為仍存在於本人與相對人間，而代理人與相對人並非基本法律關係之當事人，彼此間無權利義務可言。
（二）經查，本件被告係以訴外人陳美智之代理人身分，代理訴外人陳美智與原告簽訂系爭買賣契約，而並非該契約之當事人，此由系爭買賣契約所載明「賣主陳美智 代理人陳萬」等語足憑，且由原告於起訴狀所稱：「...然被告竟對原告及承辦之土地代書隱匿其女兒陳美智已於99年5月
10 日去世，系爭不動產基於法定當然繼承之規定已為被告所有之事實，僅以陳美智之代理人身分與原告簽訂系爭不動產之買賣契約...」等語，亦足證原告於簽約當時已清楚知道被告係以代理人身分與原告簽訂系爭買賣契約，是系爭買賣契約之法律關係應存在於訴外人陳美智與原告之間，然系爭買賣契約簽訂日期為99年5月17日，而契約當事人陳美智業於99年5月10日死亡，依民法第6條規定，其已無權利能力，是系爭買賣契約之法律行為，已然欠缺當事人存在之成立要件，則依民法第73條規定，其法律效果為無效，準此，原告基於無效之買賣契約請求履行，顯無理由。
（三）聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
（1）被告曾於99年5月17日以訴外人陳美智之代理人身分，與原告就系爭不動產簽訂系爭買賣契約。
（2）系爭不動產原登記於訴外人陳美智名下，嗣訴外人陳美智於99年5月10日死亡，由被告依法繼承，並於99年9月20日辦妥繼承登記。
（3）被告曾委由律師以臺北漢中街存證號碼507號存證信函退還原告所給付之買賣價款420萬元，並主張就系爭新北市○○區○○街○○號5至7樓3戶房屋之買賣，因買賣當時陳美智已經死亡，則買賣無效等語。
四、得心證之理由：
（一）兩造就上述事實既未爭執，則本件應審究者，乃系爭買賣契約之出賣人是否如原告所主張實質上為被告，被告應負系爭買賣契約之義務？又被告拒絕履約是否違背誠信原則，被告是否因此應負履行系爭買賣契約之義務？
（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條有所明文；又解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解（最高法院86年度台上字第3042號判決參照）。查原告所提出卷附系爭買賣契約書3份內容，於立買賣契約書人賣主部分，均載有「賣主陳美智代理人陳萬」之文字，已可證被告於簽訂系爭買賣契約當時，係以訴外人陳美智代理人身份為之。又證人許培芬曾到庭證述：「（法官問）從事何工作？（答）代書。」、「（法官問）提示原證二（系爭買賣契約書），有無看過？（答）有。」、「（法官問）原證二的契約書跟你有無關係？（答）是我寫的。」、「（法官問）這些契約書是何人委託你書寫？（答）是原告與被告共同委託我。」、「（原告訴訟代理人問）是否是兩造談好之後再請你寫契約書？（答）是的。」、「（法官問）提示原證二，買賣契約書其中立買賣契約人買主賣主的部分以及契約簽章的部分，其中買主賣主的部分被告有載代理人，後面正式簽章的部分是被告的簽名用印，上面被告的簽名是何人寫的？（答）契約書本文部分代理人陳萬的名字是我寫的，契約書後面賣主簽名的部分是被告簽的。」、「（法官問）上述契約書中，契約本文的部分有用代理人名義，後面簽名欄的部分卻沒有用代理人名義，原因為何？（答）是漏掉了，正常應該是寫賣主是陳美智，代理人是陳萬。」、「（法官問）當時妳們決定用被告代理陳美智，是何人決定的？（答）因為陳美智沒有來，而被告有拿權狀過來，所以才會寫被告代理陳美智。」、「（法官問）系爭契約書上寫代理人陳萬，當時是被告表示他代理陳美智，還是你基於代書的專業認為是被告代理陳美智？（答）被告說他可以全權處理。」、「（法官問）被告有無告訴妳說其實是他本人要賣這些房子？（答）當時被告是表示他可以全權代理陳美智來賣房子。」、「（法官問）當時契約書上記載代理人陳萬，是否是因為考量向地政機關申請移轉登記要符合登記名義人是陳美智的原因？（答）沒有這樣的考量。」、「（法官問）63號5樓房屋的買賣契約書，陳萬代理陳順仁，契約書後面簽章的部分也只有陳萬的簽名，原因為何？（答）跟之前的理由一樣，是漏掉。」、「（法官問）當時你書寫陳萬代理陳順仁的情況也是因為陳順仁不在，而陳萬有帶權狀來？（答）是的，因為陳順仁沒有空過來，陳萬表示可以全權處理」等語（見本院100年3月14日言詞辯論筆錄）。依據證人許培芬之上述證詞，可證被告於簽訂系爭買賣契約當時，乃係以訴外人陳美智代理人身份為之，並無以自己為出買人之意思。因此，系爭買賣契約之當事人之一即出買人並非被告，被告僅係以陳美智代理人身份為之。
（三）原告雖以被告於簽訂系爭買賣契約當時，訴外人陳美智已經死亡，被告又係訴外人陳美智之惟一繼承人，被告並向證人許培芬表示可以全權處理系爭房地產之買賣，另被告亦曾向證人許培芬表示等辦理繼承登記後再過戶予原告，被告在第一時間點並沒有否認系爭買賣契約之效力，足證被告實質上於簽訂買賣契約當時係處分自己之財產云云。然系爭賣契約書上已載明被告係以陳美智代理人身份而簽訂之事實，已如前述，且被告於簽約當時係向證人許培芬表示全權代理陳美智來賣房子之情，亦如上述，顯見被告簽約當時，係明顯以陳美智代理人身份自居，要無自己任系爭買賣契約當事人之意；至於被告於簽訂系爭買賣契約當時，雖已經因繼承原因關係而為系爭不動產之所有權人，但被告既選擇仍以陳美智代理人之身分簽訂系爭買賣契約書，要不因出售之標的於簽約當時已為被告繼承所得，即得認為系爭買賣契約之效力及於被告，至於被告是否同意原告之請求而願為系爭買賣契約之履行，或是選擇負擔損害賠償責任，乃另一回事；另外，被告雖曾同意系爭不動產辦理繼承登記後再移轉登記予原告，有上述證人許培芬證詞可據，但從原告未就此部分有其他舉證資料來看，並無從區分被告有原告所主張之同意履約，究係因被告擔心負擔對原告之損害賠償責任而被迫履約，或與原告間合意按系爭買賣契約之條件成立新的買賣契約，或真如原告所主張被告係以處分自己財產之意訂立系爭買賣契約，故以被告曾同意繼承登記後過戶予原告，而謂系爭買賣契約被告是以處分自己財產之意思而訂立，其舉證要有不足，故原告此部分之主張，無從據為有利於原告之認定。
（四）按人之權利能力，始於出生，終於死亡，民法第6條有所明文，是已死亡之人，自屬無權利能力人，即無從為權利之行使及義務之負擔；又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條亦有規定，是代理，係指代理人於代理權限內，以本人名義向第三人所為意思表示或自第三人受意思表示，而對本人直接發生效力之法律行為，法律行為由代理人與相對人完成，但該基礎法律行為仍存在於本人與相對人間，而代理人與相對人並非基本法律關係之當事人，彼此間無權利義務可言；另法律行為之成立，須具備一般成立要件，即必須具備當事人、標的、意思表示，如上述一般成立要件不具備，該法律行為即不成立。而被告既係代理訴外人陳美智簽訂系爭買賣契約，但系爭買賣契約簽訂當時，訴外人陳美智已經死亡，被告所代理之當事人陳美智既已經死亡，系爭買賣契約即欠缺當事人要件而不具備一般成立要件，系爭買賣契約即未能成立，被告縱使因繼承而取得陳美智所有之系爭不動產，但被告仍無因繼承而需承擔陳美智之繼承債務致須負履行系爭買賣契約之義務，則原告以未成立之系爭買賣契約，請求被告應負履約責任，即屬無理由。
（五）至於原告主張被告於簽訂系爭買賣契約當時，明知陳美智已經死亡，卻仍以陳美智之代理人身份簽訂系爭契約，嗣後再主張系爭買賣契約不成立或無效，拒不履約，顯然違背誠信原則云云。查被告如有原告所主張明知陳美智已經死亡而仍以陳美智之代理人身份簽訂系爭買賣契約之行為，則被告在法律上即有損害賠償責任應負擔，原告得向被告主張，自不待言，惟系爭買賣契約既未成立，已如上述，被告仍無系爭買賣契約責任應履行義務，故原告仍不得據此請求被告應負履行系爭買賣契約之義務。
（六）故綜上所述，原告依據系爭買賣契約之法律關係，請求被告應負移轉系爭不動產之義務，在法律上並無理由，應予駁回。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。
七、結論：原告之訴並無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
民事第二庭 法 官 陳杰正以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 14 日
書記官 王怡屏