臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第258號原 告 兆祥資產管理有限公司法定代理人 黃黛玲訴訟代理人 王家鋐律師被 告 立志恆建設有限公司法定代理人 周偉民被 告 陳金富上 2 人訴訟代理人 陳英鳳律師被 告 周弘綱上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國99年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序中一得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭（最高法院91年度臺抗字第552號、91年度臺抗字第648號裁定意旨參照）。經查，本件原告起訴原以立志恆建設有限公司（下稱立志恆公司）、陳金富為被告，嗣於訴訟繫屬中追加周弘綱為被告（見本院卷㈠第95頁），並於民國99年6月11日言詞辯論期日中具狀追加民法第535條及第544條之規定為其對被告周弘綱之請求權基礎（見本院卷㈡第17頁），核其前後追加之訴，與原訴之主要爭點均在於被告周弘綱有無違反受任人之義務、是否與被告陳金富共同不法侵害原告之權利，而其訴訟資料具有相當程度之同一性，於追加之訴有加以利用之可能性與價值，故宜於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符訴訟經濟之要求，況對於被告程序權之保障並無不利影響，揆諸前揭說明，原告追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，自應予准許。
二、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。
經查，本件原告於起訴時原主張被告陳金富應與被告立志恆公司負連帶賠償責任之法律依據為買賣契約第12條、公司法第23條第2項及民法第28條規定（見本院卷㈠第7、8頁），嗣於99年9月24日言詞辯論期日撤回公司法第23條第2項、民法第28條之主張（見本院卷㈡第89頁），核其所為，僅係更正法律上之陳述，非為訴之變更，併予敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
（一）原告負責人黃黛玲於96年10月4日與被告周弘綱簽訂授權書（下稱系爭授權書），就翌年2月1日欲與被告立志恆公司簽訂關於臺北市○○區○○段1小段2760建號等61筆房屋及其坐落之同小段679地號土地（下稱系爭房地）之買賣交易事件授與代理權予被告周弘綱，被告周弘綱遂於97年2月1日代理原告與被告立志恆公司簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），被告立志恆公司並邀同被告陳金富為其連帶保證人，依據系爭買賣契約第3條約定：「....⒈本契約簽訂時，甲方（即原告）應給付乙方（即被告立志恆公司）第1期款計新臺幣（下同）3000萬元。...交予受託律師保管。乙方將其所有坐落臺北市○○區○○路2段366巷13弄12號1樓房屋及持分基地（臺北市○○○○段1464建號、敦化3小段50地號）設定第2順位抵押權2000萬元予甲方....，存續期間自設定日起算至本房地所有權依約移轉登記予甲方....」，原告已依約給付3000萬元予被告立志恆公司，被告立志恆公司卻未依系爭買賣契約之約定，將上開房地設定第2順位抵押權予原告。
（二）依民法第531、534條規定，不動產買賣契約書處理權之授與應以文字證之，並以特別授權之方式為之，又依據系爭授權書之約定，被告周弘綱代理權之範圍僅限於97年2月1日所簽訂之系爭買賣契約，被告陳金富卻分別於同年3月3日、8月28日及12月11日，與被告周弘綱簽訂補充協議書（下稱第1次補充協議）、不動產買賣契約補充書（下稱第2次補充協議）及不動產最終補充協議書（下稱最終補充協議）等書面，以變更系爭買賣契約之內容，上開補充協議所補充契約內容均涉及不動產買賣事項，故依前揭民法之規定，應以書面文字為特別授權，方得由被告周弘綱代表原告變更系爭買賣契約之內容，原告就變動後之契約內容，自始均不知悉，亦從未以書面文字授權予被告周弘綱簽訂，是上開補充協議所變更之契約內容並未經原告以書面文字為特別授權，對原告不生任何效力。
（三）系爭買賣契約業經解除，被告立志恆公司、陳金富應連帶返還原告3000萬元：
⒈系爭買賣契約第4條約定：「乙方（即被告立志恆公
司）承諾俟合法取得本房地全部所有權後，應負責將本房地全部所有權移轉登記予甲方或甲方指定之人；倘若乙方拒絕依約履行，或以任何理由拒絕遲延移轉登記，本契約即視為解除，並視為乙方嚴重違約。上開情形，甲方（即原告）....，即當然逕自取回上開由委託律師保管第1期款之銀行支票，...；乙方並應給付甲方3000萬元之違約金，並賠償甲方因此所受之一切損害及損失」，及第8條：「...，甲方得逕行解除本約，乙方除應給付甲方違約金3000萬元，並賠償甲方因此所受之一切損害及損失。本契約簽訂後，乙方就本房地....，亦不得將之提供擔保、設定他項權利....，否則乙方應加倍賠償甲方因此所生之一切損害及損失；甲方並得準用前項之規定解約求償」，被告立志恆公司業已於97年3月4日取得系爭房地之所有權，依系爭買賣契約第4條之約定，被告立志恆公司即應將系爭房地全部移轉予原告，惟被告立志恆公司至今均未為任何履約行為，且依系爭買賣契約第8條之約定，於簽訂契約後，被告立志恆公司不得將系爭房地設定抵押權予他人，然被告立志恆公司卻分別於97年9月4日、同年9月10日，將系爭房地設定最高限額抵押權予訴外人中華通路租賃股份有限公司（下稱中華公司）及莊博雄，故依系爭買賣契約條款第8條約定，被告立志恆公司業已構成契約違約之事由，原告除得逕行解除本契約外，本契約亦視為已解除。
⒉又依系爭買賣契約第3條約定：「...⒈本契約簽訂時
，甲方應給付乙方第1期款計3000萬元。...交予受託律師保管。乙方將其所坐落臺北市○○區○○路2段366巷13弄12號1樓房屋及持分基地（臺北市○○○○段1464建號，敦化3小段50地號）設定第2順位擔保抵押權2000萬元予甲方，....，存續期間自設定日起算至本房地所有權依約移轉登記予甲方....」，及第9條約定：「...
甲、乙雙方簽約後，除本契約另有規定外，倘若乙方有任何違反其依契約應盡之義務者，經甲方限期催告而乙方仍拒絕或怠於履行時，甲方得逕行解除契約，....，不待催告，即得無條件取回所有已支付乙方之款項、票據，乙方並應支付甲方違約金（...，至少3000萬元），乙方絕無異議」，原告已依約履行支付第1期款予被告立志恆公司，然被告立志恆公司竟未依約設定抵押權予原告，卻反將上開土地於97年2月24日設定最高限額抵押權予被告周弘綱，被告立志恆公司明顯未履行契約所負之義務，經原告於98年2月24日以存證信函催告被告立志恆公司限期履行，然該公司至今均未就上開土地依約設定抵押權予原告，是依前揭契約條款，原告得逕行解除契約。
⒊依系爭買賣契約書第12條約定：「...乙方就本契約所生
之義務，...。乙方連帶保證人（即陳金富）就乙方基於本契約之義務及責任連帶負擔履行及賠償責任，絕無任何抗辯與異議」，系爭買賣契約因可歸責於被告立志恆公司而業已解除，故被告立志恆公司應返還原告已給付之3000萬元，被告陳金富依系爭買賣契約第12條之約定應與被告立志恆公司負連帶返還責任。
（四）承上，被告周弘綱趁原告法定代理人黃黛玲未於國內期間，私下與被告陳金富變動原契約內容，此行為不僅使被告立志恆公司毋須依約移轉系爭房地產權予原告，使原告無法以系爭房地向銀行申辦貸款以支付價款，甚至還欲奪取原告法定代理人黃黛玲之私有財產，並沒收原告已為給付之3000萬元訂金，故應與被告陳金富依民法第185條規定負連帶賠償之責，為此，爰依系爭買賣契約及侵權行為之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告立志恆公司與被告陳金富應連帶給付原告3000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡被告陳金富與被告周弘綱應連帶給付原告3000萬元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢前兩項被告如任一被告為給付時，其餘被告於清償範圍內同免給付責任。㈣願供擔保請准宣告假執行。
二、被告立志恆公司、陳金富抗辯：
（一）本件原告自承確有於96年10月4日授與代理權予被告周弘綱處理並簽訂系爭買賣契約，則被告周弘綱基於授權所為之處理行為，其效力即應歸屬本人無疑，原告明知有授權之事實，嗣後因違約情事而肇致沒收價款後，圖以強詞未有特別授權一事，達其毀約之目的，如此顯然違反民法第148條第1、2項所定權利之行使以損害他人為主要目的及行使權利，履行義務未依誠實信用原則之權利濫用事；又系爭房地買賣事宜，被告陳金富於被告立志恆公司取得鈞院民事執行處權利移轉證明辦妥登記後，曾於97年11月18日提出辦理移轉登記予原告指定之被告周弘鋼，送件後因原告未在契稅繳納期間內繳納契稅，及依據97年12月11日所書立之最終補充協議第4條第3項第1款約定，原告應最遲在97年12月20日前給付被告立志恆公司600萬元作為遲延給付買賣價金之利息補償，原告均未履約，雙方則於97年12月29日會同撤銷買賣登記申請，原告權利濫用屬實。
（二）原告明知被告周弘綱所代理簽訂之系爭買賣契約及歷次補充協議均為事實，並在其同意下簽訂，系爭買賣契約及歷次補充協議上均蓋有原告公司大小章，至97年12月11日之最終補充協議雖未蓋有原告公司大小章，惟該份協議係經見證人林信和律師與被告周弘綱、原告法定代理人黃黛玲所協商撰擬協議內容，並同意由被告周弘綱代為簽署，原告推諉不知情，孰能置信，況依民法第169條規定，由自己之行為表示以代理權授與他人或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任，原告對此自應負授權人責任甚明。原告稱被告立志恆公司未依約將門牌號碼臺北市○○路○段○○○巷○○弄○○號1樓房地設定第2順位抵押權予原告，故有違約事宜云云，然被告立志恆公司當時之法定代理人陳金富確已依約設定第2順位抵押權予原告之代理人周弘綱，此有他項權利證明書上明載設定登記日期為97年2月4日，證明書字號為97北松字第001665號可證，被告立志恆公司於97年3月6日將該他項權利證明書交由林信和律師之代理人林宏政律師簽收，林律師始依系爭買賣契約第3條之約定交付3000萬元予被告立志恆公司收領，足證被告陳金富及立志恆公司均已依約履行無誤，本案之源由乃因原告為辦理貸款，覓尋了多家銀行均未滿足原告之需求，不得已下買賣雙方為尋求解決方案，再提出協議將被告立志恆公司法定代理人所持有全部股權移轉予買方指定之法定代理人黃黛玲，如此可省略移轉過戶之問題，此項協議書之簽立亦屬有利於原告，且不違反買賣不動產之本質，何來有因執行職務加損害於他人之情，本件買賣談妥簽訂後，又因原告之因素仍無法獲准核貸，復於97年8月28日簽訂第1次補充協議，此由該補充協議第2條第5項付款方式中約定第4期款買方願以上海房屋虹橋路128號10001室及停車場作為付款方式之約定即明，原告對此知之甚詳，被告周弘綱茍若未經授權，豈有明白書寫抵償價金之門牌號碼，該項資訊如非原告所授權並告知，豈能明白加填載於補充協議上，足證原告所述非真。
（三）原告對補充協議內容遲未履約，被告立志恆公司乃於97年9月12日、同年11月26日以存證信函催告原告履約，最遲應於11月22日將上海房屋辦理過戶，原告又違約，被告立志恆公司遂限原告於文到3日內給付款項，原告方委由被告周弘綱於97年12月11日在林信和律師事務所代為簽署補充協議，該項協議書內容已將買賣雙方就買賣過程及履行事項一一詳述載明，並經原告同意將上海房屋原僅以上海市○○路○○○號抵付價金之約定，再於第4條第3項協議增加虹橋路168號之產權，即最終應以上海2棟不動產作價抵付價款，同時在補充協議第4條第4項上明白表明買方若再延誤，則由賣方沒收3000萬元，97年2月1日簽訂之系爭買賣契約自動解除，無須賣方或買方為任何意思表示或另為協議，是則原告因未履行而遭沒收已付3000萬元，被告陳金富雖為連帶保證人及擔任當時被告立志恆公司之法定代理人，對本案之執行自始至終均無任何違背職務之情事，本件純然為履約之執行，原告對此稱被告陳金富應負連帶及民法第28條之責任，實屬無稽。被告立志恆公司為配合原告在上海履行過戶手續，並指派登記名義人李卿珠等4人在98年2月初共同前往上海，原告雖曾出面並在辦理產權過戶之代辦人事務所出示文件，惟尚欠文件等候補齊，被告苦候多日亦未見原告備齊過戶所需文件前來會同辦理，至此始悉原告根本毫無誠信可言，是而函知原告及林律師已依約定自動解除契約，並通知定於98年2月23日向律師取回擔保之本票及權狀，林律師為此於98年2月17日函知原告，亦未見原告置理，是而林律師在98年2月24 日返還所有書類予被告，是原告起訴所述事實均為臨訟杜撰，與實情不符。
（四）原告所訴之交易行為，據被告陳金富於出售股權後，並同時辭任負責人職務，改由周偉民擔任被告立志恆公司負責人，茲據當時兩造於97年12月11日所書立之補充協議第4條第4項載明：「若買方延誤前項第1、2款所定時程，則買方違約已經確定，先前所交付之定金3000萬元確定由賣方沒收，雙方間97年2月1日簽訂之『不動產買賣契約書』自動解除，無須賣方或買方為任何之意思表示或另為協議」等語，原告遲至前法定代理人出售股權予被告之法定代理人，並為當然解任負責人時間止，均未見原告有提出履行價金之行為，則被告立志恆公司依上開協議通知原告及林信和律師表明依協議沒收原告已給付之價金外，並請保管人林信和律師應返還被告所開之6000萬元之保證本票及前法定代理人陳金富所有坐落臺北市○○路○段○○○巷○○弄○○號之土地、建物權狀正本，林信和律師對上情於98年2月17日通知原告，內容明確指出「茲因買賣契約業經通知解除，本律師必須忠實執行買賣雙方之委託，從而必須返還賣方所提供擔保之本票及其負責人個人之權狀。『倘台端有法律上之原因得以阻止賣方取回上開擔保品，請台端於賣方指定之期日即98年2月23日前及時行使法院保全程序；台端如能與賣方於該日之前達成其他之協議，亦請雙方共同為其他之指示，否則本律師屆時無法拒絕賣方取回擔保物。』」等語，嗣於林信和律師所示之期限屆至後，林律師均未見兩造有任何協議或指示，始在98年2月24日將上述保證本票及權狀返還被告立志恆公司，是則兩造就系爭房地之交易均經由林信和律師介入探詢雙方之真意及撰寫協議，原告未能依約給付價金，顯已違約在前，竟於遭受沒收價金後再為興訟，即無誠信可言。
（五）被告周弘綱於系爭買賣契約簽訂後，即持系爭房地之土地、建物登記簿謄本、被告立志恆公司提供之拍賣資料及其附表拍賣標的等尋求銀行之核貸估算，被告周弘綱告因無法滿足原告之核貸要求，遂同意將履行移轉登記之事項轉換為將被告立志恆公司之法定代理人陳金富變更為原告之法定代理人黃黛玲，即以負責人辦理變更之方式取代移轉登記，如此可省下移轉登記費用，且被告立志恆公司有營業實績可方便核貸，然原告仍無法依約為給付價金，此觀諸最終補充協議第3條載明：「雙方於97年3月6日通知受託律師，雙方於3月3日合意變更上開『不動產買賣契約書』，由買方受讓賣方公司（即立志恆建設有限公司），並以變更代表人後之立志恆建設有限公司繼續營業，以省略原契約約定之不動產所有移轉登記等事項及產生之稅負及成本，若買方對賣方財務報表有疑慮，得選擇恢復原買賣合約，後因買方貸款遭遇困難，雙方於同年8月28日再簽訂『不動產買賣契約補充書』，議定買方應於9月3日起分期給付後續款項」、「至今12月10日買方一再遲延給付價金，但賣方體諒環境變化，經協議後雙方合意變更履約方式如下：」等字句，是被告立志恆公司依最終補充協議第4條第4項所定「若買方延誤前項第1、2款所定時程，則買方違約已經確定，先前所交付之完全3000萬元確定由賣方沒收，雙方於97年2月1日簽訂之不動產買賣契約書自動解除，無須賣方或買方為任何之意思表示或另為協議」之條款，系爭買賣契約自動解除自無不當，被告立志恆公司並無違約，被告陳金富自不負連帶保證責任。
（六）被告陳金富於擔任被告立志恆公司負責人期間就系爭買賣之協商，均係出於拯救原告之買賣行為，為使買賣一事不致破局，並應原告之付款方式之改變，屢屢協助原告，以盡力能完成買賣事項，詎原告因自身之付款問題而未能依約履行，俱已詳述於前，則被告陳金富何來有侵權行為之舉，是原告此項主張即無理由等語。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告周弘綱抗辯：歷次補充協議均有經原告法定代理人黃黛玲之同意簽訂，內容是黃黛玲決定的，原告公司大小章是黃黛玲交給我蓋用後，當天馬上還給她，需要時再向黃黛玲拿，我沒有保管原告公司大小章，我於96年間與黃黛玲達成合作協議，至林信和律師事務所簽訂委任合約後，便開始透過仲介與被告立志恆公司進行洽購系爭房地事宜，雙方於97年2月1日簽訂系爭買賣契約，但後來尋求銀行貸款的過程中，發現因黃黛玲長年旅居國外，在國內無繳稅紀錄，故無法貸得足以支付尾款的金額，遂與被告立志恆公司協商，雙方協議由被告立志恆公司先借款，並於該公司將除系爭房地以外之物業、貸款移出資產、負債後，再將該公司股份全數移轉予原告或其指定之第三人，不足額部分再設定第2順位予被告陳金富，雙方於97年3月3日簽訂第1次補充協議，內容改為暫停系爭房地過戶，俟貸款下來後，再過戶公司股權，後來因銀行貸款額度與1億6000萬元尾款有差距，所以黃黛玲要求我與被告立志恆公司再協商，我說服被告立志恆公司當時負責人陳金富同意由黃黛玲提供其名下上海市○○路之公寓1棟抵部分價金，雙方遂簽訂第2次補充協議，該次協議內容載明黃黛玲名下位於上海房產地址，若非黃黛玲提供，我如何知悉？被告陳金富並親自與黃黛玲洽談，經黃黛玲保證履約後，被告陳金富始同意簽訂第2次補充協議，之後黃黛玲一再違約，迄未支付後續價款，透過我與被告陳金富、訴外人林信和律師進行協商，並以電話、傳真修改協商內容，最後於97年12月11日簽訂最終補充協議，內容載明前2次補充協議，除由黃黛玲提供上海公寓2棟抵付部分價款外，更載明2年內黃黛玲可以加計年息5％附買回，被告立志恆公司同意黃黛玲可以只購買2分之1房地，以免貸款有困難，惟黃黛玲仍未履約，且避不見面，被告立志恆公司始依約沒收第1期價款3000萬元等語。㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告法定代理人黃黛玲於96年10月4日就系爭房地之買賣交易事件，委任被告周弘綱全權處理買賣事宜及授與相關代理權，並出具系爭授權書予訴外人林信和律師及被告立志恆公司、陳金富。
（二）兩造於97年2月1日就系爭房地簽訂系爭買賣契約。
（三）被告陳金富於97年2月4日將其所有坐落臺北市○○○○段1464建號建物（門牌號碼為臺北市○○路○巷○○弄○○號1樓）及所坐落同小段50地號土地持分設定抵押權予被告周弘綱。
（四）被告立志恆公司已受領原告給付之第1期價款3000萬元。
四、本件之爭點為：
（一）被告周弘綱就歷次補充協議有無合法代理權？
（二）被告立志恆公司、陳金富應否依系爭買賣契約第12條約定負連帶賠償責任？
（三）被告陳金富、周弘綱應否負共同侵權行為損害賠償責任？
（四）被告周弘綱應否依民法第544條規定負損害賠償責任？
五、得心證之理由：
（一）被告周弘綱就歷次補充協議有無合法代理權？⒈按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向
代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之；代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力；前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第167條、第103條分別定有明文。又委任他人為法律行為同時授與他人以代理權者，受任人所為之意思表示，直接對於委任人發生效力（最高法院52年臺上字第2908號判例意旨參照）。準此，本人如曾授與代理人代受意思表示之權限，並將此授權之意思表示送達代理人或代理人對之為代理行為之第三人，則第三人對代理人所為之意思表示，對本人即發生效力。
⒉經查，依系爭授權書載明：「立書人黃黛玲為就臺北市
○○區○○段○○段2760、2764、2769、0000-0000、27
83、0000-0000、0000-0000等61筆建號房屋，及其所坐落之臺北市○○區○○段1小段679地號土地（即系爭房地）之買賣交易事件，茲委任周弘綱先生全權處理，並授與相關之代理權，恐口說無憑，特立此書為據」（見本院卷㈠第10頁），其上並有原告法定代理人黃黛玲之親筆簽名，黃黛玲復將系爭授權書交予被告立志恆公司、陳金富及訴外人林信和律師，此為兩造所不爭執，足見黃黛玲確有概括授權被告周弘綱代為處理有關系爭房地之買賣事宜，則被告周弘綱自有權代理原告與被告立志恆公司洽談系爭房地買賣事宜之權限。
⒊又被告周弘綱於獲得黃黛玲之授權後，即於97年2月1日
代理原告與被告立志恆公司簽訂系爭買賣契約，約定由原告以總價1億9000萬元向被告立志恆公司購買系爭房地，嗣雙方分別於97年3月6日、8月28日及12月11日簽訂第1、2次補充協議及最終補充協議，合意變更系爭買賣契約之履約方式，有歷次補充協議書在卷可稽（見本院卷㈡第44、52至54、61、62頁），原告雖主張：依民法第534條規定，不動產買賣契約書處理權之授與應以特別授權之方式為之，原告授權被告周弘綱之範圍僅限於簽訂系爭買賣契約云云，惟依民法第534條第1款規定，受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為，但為不動產之出賣或設定負擔，始須有特別之授權，而被告周弘綱係受概括委任洽談買受系爭房地事宜，並非不動產之出賣或設定負擔，核與前開規定不符，是原告援引民法第534條第1款之規定，主張被告周弘綱代理原告簽訂上開補充協議，須另經原告之特別授權云云，不足採取。
⒋次按借據內印章及作押房契既均屬真正，雖由他人代為
立據而除有確切反證外，自應推定為本人授權行為（最高法院37年上字第8816號判例意旨參照），查上開第1、2次補充協議書上原告公司及法定代理人印文均屬真正，此為原告所不爭執，則依前開說明，自應推定被告周弘綱係經原告授權而簽訂，又觀諸第2次補充協議第1條第4款載明：「買賣雙方於97年3月3日簽訂『補充協議書』（即第1次補充協議）雙方合意變更上開『不動產買賣契約書』（即系爭買賣契約），擬由買方受讓賣方公司（即立志恆公司），並以變更代表人後之立志恆公司繼續營業，以省略原契約約定之不動產所有權移轉登記等事項，雙方爰此簽署本『不動產買賣補充協議書』（即第2次補充協議）」，是原告對於簽訂第1、2次補充協議一事，自難諉為不知。
⒌原告雖否認有授權被告周弘綱簽訂補充協議，惟查，關
於原告與被告立志恆公司先後簽訂3次補充協議之原委，業據證人林信和律師到庭證稱：被證5最終補充協議書是我草擬的，協議書草稿及定稿都是經過黃黛玲親自參與，我是用傳真的方式與黃黛玲確認，97年12月11日傳真定稿版，我也有與黃黛玲通過電話確認沒問題，他們才簽字，我可以確定黃黛玲同意周弘綱在97年12月11日最終補充協議書上簽名，周弘綱從96年10月4日到黃黛玲98年2月14日親來我事務所解除委任為止，周弘綱一直都是原告的代理人，最終協議書是因為買方一直無法付出其餘價金，事務所為了解決付款問題，中間曾經有2次協議，協商很久，希望被告立志恆公司由原告買受，變更負責人，再由黃黛玲以被告立志恆公司名義申請貸款，當事人發生債務不履行的問題，他們自行磋商如何解決貸款的問題，請我按照他們的意思，擬訂補充協議書，我依當事人合意擬定97年3月3日、97年8月28日補充協議書，我記得黃黛玲電話中一直要求我們幫忙請求賣方給他時間，所以一延再延，從簽訂買賣契約，到簽訂最終補充協議書的過程，中間一直在協商，賣方代表人陳金富告訴我他做不動產買賣很多年，從來沒有沒收違約金，所以也不想在本案沒收，所以本案陳金富也做很多的配合，黃黛玲告知我她全權授權周弘綱處理，所以不用再出具授權書等語（見本院卷㈡第25至27頁），參諸證人林信和律師於擬訂補充協議之過程中，曾多次以電子郵件、傳真方式與原告法定代理人黃黛玲洽談協議內容，且黃黛玲係於98年2月14日始對被告周弘綱為終止委任之意思表示，有電子郵件及解除委任通知書在卷可佐（見本院卷㈡第59、60、65頁），足見原告係因履行原契約付款條件發生問題，始與被告立志恆公司合意簽訂補充協議以變更原契約之付款條件，證人林信和律師於擬訂補充協議之過程中，均有與原告法定代理人黃黛玲洽談內容，待談妥後再由被告周弘綱代為簽訂歷次補充協議，被告周弘綱於簽訂補充協議時，原告法定代理人黃黛玲尚未終止雙方之委任關係，是被告周弘綱確有獲得原告授權，為原告與被告立志恆公司簽訂歷次補充協議，自直接對原告發生效力。
（二）被告立志恆公司、陳金富應否依系爭買賣契約第12條約定負連帶賠償責任？⒈原告主張：被告立志恆公司於97年3月4日取得系爭房地
所有權後，迄未依約將系爭房地所有權移轉登記予原告，復於97年9月4日、9月10日將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人中華公司及莊博雄，違反系爭買賣契約第4條、第8條之約定云云，固據提出土地登記謄本為證（見本院卷㈠第28、29頁），惟查，依原告與被告立志恆公司於97年3月6日、8月28日簽訂之第1、2次補充協議第2條第1款約定：「原契約關於產權移轉登記予買方或買方指定之第三人之約定事項，暫不執行，俟買方受讓賣方公司（即立志恆公司），並以變更代表人後之立志恆公司繼續營業，即取代原契約約定之不動產所有權移轉登記等事項」（見本院卷㈡第44頁），足徵原告與被告立志恆公司事後合意暫不辦理系爭房地所有權移轉登記事項，而以變更被告立志恆公司法定代理人為黃黛玲之方式取代原約定，是被告立志恆公司自不負移轉系爭房地所有權予原告之義務，則其嗣於97年9月4日、9月10日將系爭土地設定最高限額抵押權予訴外人中華公司及莊博雄之行為，亦難認構成違約事由。
⒉原告雖主張：被告立志恆未依約將坐落臺北市○○區○
○路2段366巷13弄12號1樓房屋及持分基地（臺北市○○○○段1464建號，敦化3小段50地號）設定第2順位擔保抵押權2000萬元予原告，登記權利人為周弘綱，並非原告，故被告立志恆公司違約云云，並提出臺北市古亭地政事務所異動索引為證（見本院卷㈠第30頁），惟查，系爭買賣契約第3條第1項約定：「甲、乙雙方茲同意本於誠信互惠之原則，按下列方式履行本契約：第1期款：⒈本契約簽訂時，甲方應給付乙方第1期款計30 00萬元，甲方分別將1000萬元及2000萬元之銀行支票交予受託律師保管。乙方將其所有坐落臺北市○○區○○路2段366巷13弄12號1樓房屋及持分基地（臺北市○○○○段1464建號，敦化3小段50地號）設定第2順位擔保抵押權2000萬元予甲方，擔保乙方依法或依約應返還甲方所給付之本契約第3條第1、2期款及各條文約定之賠償及懲罰金....受託律師經甲方通知後始將上述甲方交付保管之1000萬元銀行支票1紙交付乙方」（見本院卷㈠第
11、12頁），已約明由被告立志恆公司將其所有八德路房地設定2000萬元之第2順位抵押權予原告，所稱原告當包含原告指定之第三人，又被告立志恆公司於97年2月1日簽訂系爭買賣契約後，隨即於2月4日將上開八德路房地設定抵押權予原告之代理人即被告周弘綱，並於同年3月6日將他項權利證明書交予受託律師，受託律師乃將第1期款3000萬元交付被告立志恆公司等情，有臺北市松山地政事務所他項權利證明書及簽收單可憑（見本院卷㈠第75、76頁），足見原告業已知悉被告立志恆公司將上開八德路房地設定抵押權予被告周弘綱，並同意受託律師交付第1期款予被告立志恆公司，難認被告立志恆公司有何違約情事。從而，原告主張被告立志恆公司違反契約義務，依系爭買賣契約第12條約定，應與被告陳金富負連帶賠償責任云云，為不可採。
（三）被告陳金富、周弘綱應否負共同侵權行為損害賠償責任？⒈按以侵權行為為原因，請求損害賠償，應就其權利或利
益被侵害之事實及就對造之故意或過失負舉證責任。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。而民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。
⒉原告雖主張：被告周弘綱趁原告法定代理人黃黛玲未於
國內期間，私下與被告陳金富變動系爭買賣契約內容，不僅使被告立志恆公司無須依約移轉系爭房地所有權予原告，並使原告無法以系爭房地向銀行申辦貸款以支付價款，甚至沒收第1期款3000萬元，致原告財產權遭受不法侵害，故被告周弘綱應與被告陳金富負共同侵權行為責任云云，惟查，原告係因履行原契約付款條件發生問題，始與被告立志恆公司合意簽訂3次補充協議以變更原契約之付款條件，且雙方協議暫不辦理系爭房地所有權移轉登記事項，而以變更被告立志恆公司法定代理人為黃黛玲之方式取代原約定，證人林信和律師於擬訂歷次補充協議之過程中，均有與原告法定代理人黃黛玲聯繫洽談內容，待談妥後再由被告周弘綱代為簽訂歷次補充協議，原告確有授權被告周弘綱與被告立志恆公司簽訂歷次補充協議，已如前述，難認被告周弘綱、陳金富有何故意不法侵害原告權利之情事，是以，原告主張被告周弘綱、陳金富應負共同侵權行為之責，洵屬無據。
（四）被告周弘綱應否依民法第544條規定負損害賠償責任？⒈按受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為
所生之損害，對於委任人應負賠償之責，民法第544條固定有明文，惟委任人應就損害之發生、賠償義務人之過失及損害與過失間有相當因果關係負舉證責任（最高法院95年臺上字第456號判決意旨參照）。
⒉原告雖主張：被告周弘綱逕將被告陳金富所有之八德路
房地設定第2順位抵押權予自己，且未經原告同意，擅自與被告立志恆公司簽訂補充協議，以變動原契約之內容，使被告立志恆公司無須移轉系爭房地所有權予原告，原告因而無法以系爭房地向銀行申辦貸款，自有未盡善良管理人之注意義務云云，惟查，被告立志恆公司將八德路房地設定第2順位抵押權予原告之代理人即被告周弘綱後，經原告同意由林信和律師支付第1期款3000萬元予被告立志恆公司，且被告周弘綱係受原告法定代理人黃黛玲委任處理系爭房地買賣之交易事宜，雙方於履約過程中所簽訂之歷次補充協議，均獲原告之授權，其中第1、2次補充協議復蓋有原告公司大小章，見證人林信和律師於擬訂補充協議之過程中，亦有與黃黛玲聯繫洽談內容，待談妥後始由被告周弘綱代為簽訂，業如前述，是以，難認被告周弘綱有何處理委任事務有過失，或因逾越權限致原告受有損害之情形，從而，原告依民法第544條規定請求被告周弘綱負損害賠償責任，為無理由，不應准許。
六、綜上所述，原告本於系爭買賣契約、委任及共同侵權行為之法律關係，請求被告立志恆公司、陳金富連帶給付原告3000萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；被告陳金富、周弘綱連帶給付原告3000萬元，及自追加起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，如任一被告為給付時，其餘被告於清償範圍內同免給付責任，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
民事第二庭 法 官 鍾素鳳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 19 日
書記官 林玗倩