臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第271號原 告 王嘉平
余秀英陳麗翠陳冠宇花麗香張玟如藍綢賴美容張靜娟共 同訴訟代理人 陳雪萍律師被 告 興富發建設股份有限公司法定代理人 鄭欽天訴訟代理人 張淑敏律師
賴玉山律師李文成律師洪瑞悅律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年5月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。查原告提起本件訴訟時，原依民法第184條第1項、第226條第1項、第227條、第360條規定，請求被告賠償損害，依民法第354條、第359條請求減少價金，及依同法第179條規定請求返還不當得利（溢收價金）；嗣於民國99年1月8日當庭追加以民法第184條第2項、消費者保護法第22條、第23條、第51條及公平交易法第21條、第31條、第32條為本件請求權基礎（見本院審重訴卷㈡第448頁），雖被告表示不同意原告所為訴之追加，惟原告前後請求之基礎事實同一，核與前揭規定，應予准許。
㈡又被告於100年1月28日言詞辯論期日始提出被證124讓渡書
，主張原告王嘉平於94年9月2日將其與被告就系爭建案簽訂房地預定買賣契約書中所有權利義務讓渡予余秀英，原告王嘉平無權提起本件訴訟云云，惟未以言詞為之，經本院再開辯論後，原告王嘉平與余秀英具狀為訴之追加，由原告王嘉平為先位原告，余秀英追加為備位原告，二者請求權基礎同一，所請求之金額及利息亦均相同，雖被告表示不同意原告王嘉平、余秀英所為訴之追加，惟二原告請求之基礎事實同一，且此訴之追加係因被告遲誤提出答辯而造成，基於公平原則，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：㈠被告於93年間在坐落臺北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段34
2-16、343-2、343-8及344-1等地號土地推出「春天&戀人」預售屋建案（下稱系爭建案），以「全國唯一擁有大山大水的溫泉養生住宅」、「國寶級的美人湯，都會人的忘情水」、「專屬私人的溫泉行館、專享10大頂級渡假機能」等為廣告號召，強調該溫泉係其公司費時5年耗資上億深入地底1600米探測開發成功，為100%全新開發、100%純屬私擁的溫泉，泉質超越日本標準10倍，是全國唯一兼具碳酸與鹽化成份的極品好湯，純天然、無污染，得作為促進健康之有機飲用水，具飲用功效，每日湧出量在500公噸以上，溫度在50℃以上，不須靠人工接管，而且是全國唯一之溫泉養生住宅，設有千坪溫泉會館，內含天幕海景溫泉泳池等設施，且100%私密、主人專享，且銷售人員銷售時亦係依據廣告文宣內容加以解說，並且保證給付內容與廣告文宣相同，原告王嘉平（已簽讓渡書將本件債權讓與追加原告余秀英）、陳麗翠、訴外人李淳臻（即原告陳冠宇前妻，李淳臻已將房屋移轉登記予陳冠宇，並將本件債權讓與原告陳冠宇）、原告花麗香、張玟如、藍綢、賴美容等7人因信賴廣告文宣之內容及銷售人員之解說與保證，乃分別於如附表所示簽約日期與被告簽訂房屋土地預定買賣契約（下稱系爭買賣契約，向被告購買如附表所示房屋（戶別、門牌號碼及面積），並繳清買賣價金，被告亦已交屋。至於原告張靜娟雖係購買成屋，然被告銷售時仍強調前開廣告內容，且由銷售人員帶領參觀，當時現場已有游泳池等公共設施，契約書封面亦載明「關渡橋畔唯一溫泉」等字樣。
㈡原告嗣發現被告所給付之內容與系爭建案廣告文宣內容及銷售人員之解說與保證，有下列不符之處：
⒈溫泉應無污染且具飲用功效，但實際並非屬飲用水，業經
行政院公平交易委員會（下稱公平會）認定廣告不實及裁罰，原告於97年3月底經新聞披露後始知悉。
⒉應為100%私密空間，但1樓大部分竟為開放空間，此部分
亦經公平會認定廣告不實：系爭建案廣告文宣載明「專屬私人的溫泉行館」、「專享10大頂級渡假機能」、「100%私密」字樣，且銷售人員銷售時亦強調社區內所有公共設施專屬社區所有權人享有使用，為私密會館。然依竣工圖所示，1樓大部分竟係開放空間，自行車道與公共設施又無明顯區隔；且依建築技術規則建築設計施工編第283條可知，開放空間應供公眾通行或休憩，是被告之行為造成非系爭建案社區住戶亦得進入社區使用1樓之開放空間公共設施，甚至得循樓梯進入1樓以外之樓層，不但影響住戶使用1樓公共設施之權益、危及住戶之安全及隱私，並使住戶須投注更多安全管理及設施維護之費用。甚且，現況1樓大廳右側之咖啡廳及左側之會客室，依竣工圖所示，係頂蓋型開放空間及門廊（比照開放空間供公眾使用），被告將之興建為具有屋頂及玻璃帷幕之咖啡廳及會客室，不僅違反建築法規，而有被拆除之危險，且該咖啡館及會客室所施作之玻璃帷幕非屬固定，遇風即會發出聲響，遇雨即滲水，若逢豪雨，更會淹水，破壞電梯機能，影響居住品質，並加重住戶負擔。
⒊25樓應有天幕海景溫泉泳池，惟依竣工圖所示，竟無游泳
池而係花圃、花台：雖系爭建案廣告文宣載明設有「天幕海景溫泉泳池」，且交屋時亦有游泳池，惟依建築法第7條及第28條之規定，游泳池屬雜項工作物，興建時應請領雜項執照，然依竣工圖所示，系爭游泳池應坐落之位置，係花圃、花台，且未經主管機關核准，係屬違章建築，業經臺北縣政府於96年9月12日通知系爭建案社區管理委員會先以書面制止被告並促請其儘速回復原狀，系爭建案社區管理委員會遂於96年10月2日通知被告回復原狀，被告並於96年12月7日通知系爭建案社區管理委員會表示其已施作完成，惟由被告所擺放32盆業已枯萎之大小盆栽可知，被告僅是敷衍了事。是被告所建築之游泳池既未經核准，又經臺北縣政府通知應將游泳池回復為花圃、花台，顯見被告根本無法交付得合法使用之游泳池。
⒋系爭建案廣告文宣載明系爭建案社區係全國唯一擁有大山
大水的溫泉養生住宅、全國唯一溫泉渡假住宅、社區溫泉專屬系爭建案社區所有權人所有，且契約亦載明被告開挖之溫泉及相關管路設備之所有權及使用權均屬系爭建案社區所有權人共同持有，而銷售人員銷售時亦強調系爭建案社區溫泉係全國唯一合法申請之溫泉，被告訂約時又同意將溫泉所有權讓與社區所有權人，依常理推斷，系爭建案社區附近即不可能再出現其他溫泉社區，然訴外人國揚實業股份有限公司（下稱國揚公司）卻於系爭建案社區附近推出「天泉」溫泉社區（下稱天泉社區），且經查證得知，被告曾於93年7月12日同意天泉社區之溫泉開挖商即訴外人高品有限公司（下稱高品公司）於系爭建案社區鄰近基地開挖溫泉，是天泉社區之出現使系爭建案社區之溫泉喪失獨特性，除造成系爭建案社區房價下跌，亦使湧出量、溫度已處於不穩定狀態之系爭建案溫泉，情形更加惡化，嚴重影響系爭建案社區所有權人之權益。
⒌系爭建案廣告文宣載明系爭建案社區之溫泉每日出水量50
0噸以上、溫度50℃以上、不須加溫。惟系爭建案之溫泉，不僅湧出量不足500噸，溫度亦未達50℃，使用馬達及加熱器後，其湧出量仍未達500噸，溫度亦僅有30℃、31℃，且有時甚至無溫泉可用，而附近出現「天泉」溫泉社區後，溫泉之出水量及水質，又更不穩定；此外，馬達及加熱器耗電量驚人，每戶每月均須額外負擔300餘元之電費，若以357戶計算，社區全體住戶每月額外支付之電費合計約10萬至11萬元，亦造成全體住戶之經濟負擔。⒍系爭建案社區之活動空間係在1樓、2樓、25樓，而依使用
執照申請書記載：1樓面積為806.3平方公尺、2樓活動空間為384.38平方公尺、25樓之活動空間為180.90平方公尺，合計1371.58平方公尺，約415坪，根本未達系爭廣告所稱公共設施達千坪。
㈣綜上，被告應負有給付如系爭建案廣告文宣所載內容之義務
，然被告給付之內容既有前開與廣告文宣內容及銷售人員解說與保證不符之處，即足認被告並未依契約內容為給付；況被告自始即知日後給付內容將不具備系爭建案廣告文宣所記載內容，竟隱瞞對消費者不利之訊息，甚至還刻意誘導原告，被告之行為亦涉嫌詐欺；而被告給付內容所具有之重大瑕疵均無法補正，原告自得依民法第184條第1項、第2項、第226條第1項、第227條、第354條、第359條、第360條，消費者保護法第22條、第23條、第51條，及公平交易法第21條、第31條、第32條等規定提起本件訴訟，請求被告賠償損害（侵權行為損害賠償、不完全給付之債務不履行損害賠償）、減少價金，及依民法第179條不當得利法則，請求被告返還溢收之價金。
㈤另系爭建案社區管理委員會曾委請葉美麗不動產估價師事務
所，就被告廣告不實之減價金額為鑑價，依鑑定報告記載，關於公共設施之廣告不實之減價金額每坪為新臺幣（下同）
1.39萬元；至關於溫泉之廣告不實部分，該鑑定報告可能誤認溫泉溫度不夠可以保溫方式加強，故未將溫泉之廣告不實列入減價範圍，然被告所開發之溫泉，亦有瑕疵，已敘明如前，而參照該鑑定報告之記載，該鑑定報告原推定系爭建案社區之勘估標的價格，於未具溫泉時每坪係19.6萬元，具溫泉時每坪係21萬，兩者相差1.4萬元，故若將溫泉瑕疵亦計入減價範圍，關於溫泉及公共設施之減價金額，每坪減價金額至少為2.79萬元（1.39萬元＋1.4萬元＝2.79萬），爰以此做為每坪減價之金額，並依各原告所購賣房地坪數，計算各原告得請求損害賠償、減少價金之金額。
㈥李淳臻即原告陳冠宇之前妻，已將所購買房屋移轉登記予陳
冠宇，並將得對被告主張減少價金、損害賠償等一切權利讓與原告陳冠宇，爰以陳冠宇為原告，並以本書狀繕本之送達作為債權讓與通知。原告王嘉平於94年9月2日將其與被告就系爭房屋簽訂房地預定買賣契約書中所有權利義務讓渡予其妻余秀英，故追加余秀英為原告，並以王嘉平為先位原告，余秀英追加為備位原告等語。
㈦並聲明：⒈被告應給付原告各如附表「請求金額欄」所示金
額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告答辯略以：㈠系爭廣告並無廣告不實之情：
⒈被告為系爭建案申請開挖溫泉時，係依臺北縣八里鄉所核
發第一張溫泉用水執照，鄰近其他建商推出類似溫泉住宅之天泉社區建案係於系爭建案完工後，且該建案所開挖之溫泉水井深度為1,300公尺，與系爭建案開挖之溫泉水井深度1,500公尺不同，系爭建案之溫泉出水量及品質均不會受其它社區影響，且系爭建案溫泉水開挖自地底下1,500米深處，湧出之溫泉水直接沿管路輸送至系爭建案社區使用，非接用他人溫泉管線或與他人共用或混用同一溫泉水井，不僅未遭受任何污染，亦無飲用水管理條例第5條所指各項污染水源水質之行為，系爭廣告刊登「無污染」並無不實。
⒉又原告所指系爭建案廣告「可作為促進健康的有機飲用水
」詞句，其整句用語為「相較於一般只能浸泡不能飲用的硫磺泉而言，不僅在北台灣少見，並且還可做為促進健康的有機飲用水」，且廣告下方敘述六大養生泡湯功效第6點指「藉著飲用適量的溫泉而促進健康，一般硫磺泉則不宜」，足見廣告的主要目的在區別系爭建案溫泉與一般硫磺泉之差異，且說明系爭建案溫泉應「飲用適量」，非可當作一般飲用水無限量飲用，故不應以一般飲用水水質標準衡量其水質是否達飲用水標準。
⒊溫泉水之功用，除可供浸泡之外，其水質若係弱鹼性者，
仍可作飲用水之用，蓋溫泉水中富含礦物質成分，對人體之健康亦有相當程度之助益，此參諸日本於平成13年所公布之最新溫泉法第13條、第14條，及其主管機關環境廳自然保護局於昭和57年所頒佈有關溫泉泉質分類及其適應症之公告即明，在我國亦有諸多專業旅遊雜誌曾加以報導，是「溫泉可供飲用，且具有特定療效」乙節，應認係正確無誤之廣告內容。系爭建案溫泉於2003年（即平成15年）曾委託日本長野縣藥劑師會檢測溫泉之成分及療效分析，亦經國內合法檢測單位檢驗合格，主管機關並據以核發水權證照外，就溫泉療效部分亦委託日本法規認定之合法檢測單位依據日本行之多年之相關溫泉檢測規定所出具之報告書，而廣告上就溫泉療效上之引用均係出自該檢測報告上之內容，並無虛偽不實之行為。
⒋自交通部觀光局主辦全國溫泉觀光會議專刊所載內容以觀
，碳酸氫鹽泉如為飲泉，可以改善腸胃病和糖尿病及中和胃酸，改善腸胃疾病。其它性質之溫泉如為飲泉，亦對人體有多種療效。又海岸巡防總局出版之「臨海通訊」刊物記載溫泉療法除了溫泉浴以外，尚有飲泉療法，現代歐美的主要溫泉療法，亦多以飲泉療法為主。然因溫泉裡含有的物質經過若干時間以後，往往會引起變化，如放射能泉和碳酸泉中所含的射氣（Emanation）及二氧化碳，都很容易發散。也有某些溫泉，在短時間內，多數重要成份都紛紛沉澱而變質，即使大量飲用亦無顯著療效，是應於湧泉口處飲用剛從地表湧出的溫泉，較為理想，且攝氏50℃至60℃的溫泉予以對症治療，對於下痢或胃酸過多的人有較大助益。是系爭建案溫泉之出水口係位於系爭建案社區基地內，與北投等地區接用第三人溫泉管線之原始出水口距離該地區每每達數公里之譜迥異，故可自系爭建案溫泉之出水口直接喝剛從湧泉口湧出之溫泉，且該溫泉出水口之溫泉水溫高達59.3℃，是若如從出水口出水至住戶端使用，毋庸加溫，溫度仍達50℃以上，符合前述報導所指具有療效之溫泉特質及溫度。故系爭廣告指案關溫泉「可作為促進健康的有機飲用水」，並無廣告不實情事。
⒌另載於SPA FAMILY台灣溫泉之旅之「溫泉泉質與效能分析
表」指出多種溫泉均可泉飲，且可改善多種疾病，另溫泉二合一養生法推崇溫泉之「喝」與「泡」，「喝」符合生命系統所飲用的溫泉水，補充人體所需的微量元素，可產生生化機能，讓酵素作用在體內有效的發揮功能，促進細胞發揮其代謝的本能，再加上利用「泡」浴於符合生命系統的溫泉水，透過皮膚毛細孔將礦物質離子滲透至體內，可加速新陳代謝，調節生理機能及調整體質。透過「喝」與「泡」恢復人體自癒的能力，能把生病的原因去除，還原健康，且能阻絕身體引發病變的機會，遠比治療更能達到維護身體健康的目的，而溫泉是屬所有水質當中富含微量元素種類最多的天然飲用水，現以發明家所研發出的配方，用科技的方法將微量元素礦物質離子化於水中，就能在家提供人體每日所需的微量元素礦物質飲用水及泡浴用水，而變成符合人體生命系統所可以長期使用的水質。
⒍系爭建案溫泉湧出地點建案所坐落之土地上，泉溫高達59
.3℃，是廣告所刊登天然國寶原湯不靠人工加溫確屬真實，並無廣告不實情事。又本建案於92年12月由中國石油股份有限公司探採檢驗同時，被告為求慎重亦委請擁有依日本溫泉法規規定取得溫泉檢測單位資格之日本長野縣藥劑師會同步作檢測，並依日本法規規定提出該溫泉成分分析書及溫泉療效分析書，被告於取得中國石油股份有限公司檢驗報告及溫泉分析書內容為廣告之內容，依據日本該份溫泉分析書湧出量為760L/分(即0.76噸/分)，換算日湧出量1094.4噸(0.76x60x24=1094.4噸)，如知日用水以15小時計為684噸，遠大於預售屋廣告上所載日湧出量500公噸，故系爭建案溫泉水量並無原告所指水量不足或水溫未達標準之情事，被告就此即無廣告不實可言。
㈡系爭建案一樓開放空間與兩造契約內容並無不符：
⒈查「皇家水上休閒會館」廣告（下稱系爭廣告）上粉紅色
所標示部分乃「開放空間」範圍，其餘部分則非屬開放空間，此與臺北縣政府工務局核准之第二次變更設計之開放空間範圍平面圖互核以對，可知系爭廣告編號4圖示「皇家水上Lounge Bar」、編號2圖示「峇里渡假飯店式氣派大門廳」、編號5「木琴迴旋梯」、部分編號1「雙進式皇家水瀑大門廳」、部分編號12「海角案園親子遊戲區」均非屬開放空間範圍。
⒉又系爭廣告上粉紅色所示範圍雖屬開放空間，惟該開放空
間與兩造契約內容亦無不符。依系爭買賣契約第1條約定，原告就系爭契約有至少五天以上之審閱期，系爭契約既經原告所親簽，顯見原告業已仔細閱讀並瞭解系爭契約內容，自不得推諉不知系爭契約內容，且依系爭契約第8條第2項，系爭建案之施工標準悉依臺北縣政府工務局核准之建造執照工程圖說及系爭契約附件五之建材設備表施工，故銷售房屋現場放置系爭建案整套之工務局核定之建照工程圖說供客戶觀看，該建照工程圖說上標有開放空間範圍，另系爭契約第24條第1項，亦約定雙方瞭解並同意本房地暨停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以系爭契約書面約定為準，口頭約定不生效力」，而系爭契約附件三房地及汽車停車空間面積說明第貳點第三項第㈠款第1小點亦約定頂蓋型開放空間屬地上一層共用部分，已足使原告知悉系爭建案所規劃之開放空間設計及其範圍，尚不致陷於錯誤而認該開放空間只限住戶專用。再者，被告實際銷售時，皆有充分揭露系爭房地之資訊，且已盡主動誠信告知消費者之義務。於預售屋展銷期間內，現場服務人員已明白告知消費者有「開放空間」之存在及其範圍，且系爭建案於預售房屋展銷期間內，現場服務人員均有擺設建築執照圖（下稱建照圖）於展示大廳內，供有意願購買之民眾任意翻閱詢問，於建照圖內早有清楚呈現整體建物平圖設計之型態，其中亦有關於開放空間之圖示，系爭契約中亦已明載開放空間之存在，故消費者簽約時已能充分知悉有「開放空間」之存在，且就其位置、面積亦明確瞭解。再者，被告於系爭建案社區94年12月5日經主管機關核發使用執照前，即依都市審查主管機關所頒開放空間管理維護執行計畫第10點，將「開放空間」之標示牌矗立於現場，原告應得藉以判定「開放空間」之範圍，故縱使原告於參觀銷售現場時，因自身之疏失而漏未翻閱工程設計藍圖，而導致不知有「開放空間」存在及其範圍，系爭建案於使用執照取得後，因被告已將該「開放空間」之告示牌矗立於社區之內，任何人皆一望即知，若原告確係因前開所謂「不實之廣告文宣」而購買系爭房地者，則其於交屋時即可馬上知悉有「開放空間」之存在及其範圍，並向被告公司反映意見，其仍辦理交屋手續，即與常情有違。
⒊再依一般房屋銷售業界習慣，一樓如屬開放空間，則會於
海報廣告上將一樓周圍以樹籬圍繞表示;反之，如一樓非屬開放空間，則海報廣告上會將一樓周圍以實線圍繞表示，然自鴻慶廣告公司製作之系爭廣告所示系爭建案社區一樓四周係以樹籬圍繞、預售屋現場放置之大廈模型中一樓四周亦以樹木環繞，並未圍以圍牆，與外界並無區隔等情以觀，已足表示一樓屬開放空間範圍，被告實無陷於錯誤情事。又系爭建案購買戶所組成之社區管理委員會於現場樹立「開放空間」開放時間告示牌，註明開放時間為8時至22時，其餘時段則為系爭建案社區住戶專享，足見包含原告在內之系爭建案社區住戶亦同意將「開放空間」作某種程度之開放供公眾使用及作某種程度之主人專享，故難認前述廣告文宣不實在。雙方簽訂之系爭契約既有原告自承之「頂蓋型開放空間」約定，則該社區即應對外開放。況系爭建案建物一樓入口處設有管理站，有管理員控制出入，須該建物住戶或持有證件者，始能進入大樓，已足保障該社區住戶之安全，難認開放空間之開放以影響該社區住戶之安全。
㈢25樓空中海景游泳池與系爭契約約定內容並無不符：
⒈系爭契約有至少五天之審閱期間，並為原告所親簽，且銷
售房屋現場亦放置臺北縣工務局核定之整套建照工程圖說供客戶觀看，以呈現整體建物平面設計之型態，已如前述。而依臺北縣政府工務局核准之建築執照施工圖，25樓頂樓並未設計有游泳池，預售房屋時之銷售房屋現場擺放之系爭建案大廈模型，亦未於25樓施作游泳池模型，現場銷售樣品屋亦未設置游泳池，且自兩造所簽系爭契約附圖三所附「第二十五樓露台分管範圍示意圖」以觀，亦可判定雙方確未約定25樓應施作游泳池，雖鴻慶公司所製廣告將25樓部分露台規劃作游泳池，惟鴻慶公司現場銷售人員於實際銷售時均已充分揭露資訊，使原告知悉25樓游泳池屬二次施工工程範圍，並非合法建物，故原告不可能因廣告中稱25樓有空中海景游泳池而陷於錯誤，致誤認系爭游泳池為合法建物。
⒉且原告並未向被告價購該25樓施作游泳池處之屋頂平台面
積，難認被告有何使原告陷於錯誤之不法意圖，故原告主張被告於廣告平面圖中指稱系爭建案25樓有空中海景游泳池，致原告誤認該游泳池為合法設施，認被告涉嫌詐欺云云，為不可採。況被告已於領得使用執照後施作25樓游泳池，並於95年8月間將該游泳池及系爭建案全部其他公共設施點交予系爭建案社區管理委員會（下稱春天戀人管委會），難認被告自始有藉該設施而使原告陷於錯誤之不法意圖。
⒊此外，原告出具予被告之交屋切結書均載明「爰依與貴公
司簽定之不動產買賣契約書內容，逐一核對該房屋之結構，裝修及附屬零件等設備尚無不合，並完成交屋手續，自即日起該房屋由本人接管使用」，另原告花麗香向被告所購系爭建案工地編號B2、22樓及A7、24樓房屋及其持分土地，業經原告花麗香於96年3月間與被告達成和解，有「協議書」為證。依該「協議書」第2、3條約定，雙方同意以房屋現狀交屋，原告花麗香同意對本戶不再提出任何主張，是原告花麗香不得再就上開房地對被告主張任何權利，否則其應負責賠償被告所受全部損害，是其無權再就所購買之上開房地對被告為任何請求或提出任何異議。另原告張玟如於94年12月24日出具之「提前交屋單」第1條約定，其因欲開始進行裝潢事宜，請被告於房地產權移轉手續完竣前依現況提前交屋，其室內建材設備業已完備，經原告張玟如驗收無誤；公設部分則依原系爭契約相關約定辦理」，而其與被告簽訂之系爭契約第14條第2項第6款約定，被告於完成本社區之管理及公共設施移交管委會或管理負責人時，應併同移交依公寓大廈管理條例或建築有關規定提列並專戶儲存之公共基金，足見公設係由原告等購買戶委託管委會與被告辦理移交，亦證原告確實知悉25樓游泳池屬二次施工工程，非合法建物，其無陷於錯誤情事。
⒋被告於87年間申請系爭建案建造執照時，原於25F規劃游
泳池，但因該基地位處自來水管供水末稍，恐自來水量供應不足，故臺北縣政府建管處就興建游泳池乙事未予核准。惟若游泳池供水無虞，則依內政部88年7月28日台內營字第8807273號函釋意旨，被告自得於不妨礙消防專用蓄水池，且經常保持其有效水量之原則下，申請兼作游泳池使用；又台灣自來水股份有限公司第十二區管理處業於97年7月9日以台北十二業字第09700061920號函覆被告，表示同意被告於系爭建案25樓設置游泳池，且臺北縣政府工務局亦於97年8月14日以北工建字第0970554161號函同意被告將原建物25樓之露台變更為游泳池使用。惟因依公寓大廈管理條例第11條第1項、第32條，應經區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意，始得為之。被告除於96年8月31日興業以(96)函字第173號函請春天戀人管委會備妥區分所有權人會議等有關文件，以便被告向臺北縣政府提出申請外，尚於98年3月間以存證信函向原告表示，基於道義願協助系爭建案社區辦理25樓花圃變更為合法游泳池，催請原告於文到5日內攜帶身分證、印章至被告辦理申請程序相關用印事宜，惟未獲原告置理，亦證被告並無可歸責之處。
⒌衡以買賣房屋為重大事項，廣告傳單僅是要約引誘，尚難
作為將來雙方據為訴訟之佐證，原告既受該系爭建案溫泉、泳池吸引而購買該屋，系爭契約中附圖所示並無泳池設計，與廣告單上設計明顯不同，縱非專業建築人士亦可發覺。參以證人即鴻慶公司現場銷售經理劉秋木、證人即系爭建案住戶翁家寶證稱，因系爭契約上並無泳池設計，遂於銷售過程均向購屋者說明泳池係二次施工乙事等語，公平會公處字第097040號處分書並未認被告就系爭25樓游泳池有廣告不實情事，益明原告指摘被告就25樓游泳池有廣告不實情事之說詞，為不可採。
⒍另查，系爭建案社區係於94年12月5日取得主管機關發之
使用執照，被告於領得使用執照後之95年1月及2月間將原告所購房地分別辦理所有權移轉登記予原告，當時25樓游泳池尚未施作完成，亦證25樓游泳池為取得使用執照後所施工之二次施工工程，被告之承攬人即訴外人齊裕營造股份有限公司因而於取得使用執照後，委託李恒德工程有限公司施作該游泳池，於95年3月30日始完成該游泳池之施作，故原告及其他購買戶均知悉該游泳池確為領得使用執照以後所施作，屬二次施工範圍，非合法建物，被告並無詐欺告訴人情事可言。
㈣被告同意天泉社區之工地開挖溫泉，並無違反系爭契約約定，亦未對原告造成損害：
⒈查溫泉為國家天然資源，不因人民取得土地所有權而受影
響，即非被告所得獨占，且臺北縣政府水利局97年3月10日北水資字第0970126516號函說明第3點既載明「經查依據水利法第43條雖有可依據地下水文資料及井出水量制定井距之規定，惟深井開挖於臺灣地區尚欠缺研究資料，故目前就本縣轄行政區域並未有明文規定後開發之業者於多少範圍內不得另有開挖及開發行為，然依據相關溫泉審查案審議委員所提意見，仍應保持一定之井距，故對於後開發者亦可能考量要求提出前開發者之同意書，始准予開發」，天泉社區工地於93年7月間在臺北縣政府主管機關協調下，要求被告同意高品公司於天泉社區工地開發溫泉，高品公司並於93年7月8日出具切結書承諾若其溫泉水井開發對被告開發之系爭建案工地溫泉水井產生影響，則該高品公司願無條件減量或採取必要措施，不影響被告開發之溫泉水出水量每日伍佰公噸，高品公司並應允其開挖之溫泉水水層不得與被告開發之溫泉水水層相同，俾免影響水量。被告於高品公司出具上開內容切結書之前提下，始同意高品公司於天泉社區之工地開發溫泉水井，且天泉社區所開挖之溫泉水井深度僅1300公尺深，系爭建案之溫泉水井深度則達1500公尺深，系爭建案之溫泉出水量及品質均不受影響，對原告及系爭建案社區全體住戶並未造成任何損害。
⒉另依臺北縣政府水利局97年3月10日北水資字第097012651
6號函文意旨，係指高品公司應取得被告之同意書，而非須取得系爭建案土地所有權人之同意書，原告指稱被告與原告簽訂系爭契約後即無權再出具同意書予高品公司云云，顯有誤會。是被告於93年7月12日本於溫泉開發業者身分出具同意書予高品公司，表明就高品公司於鄰近系爭建案基地開挖溫泉水井乙事並無異議，難認有侵害系爭建案住戶之權益；況被告出具溫泉開發同意書予高品公司時，溫泉法尚未實施，94年7月1日實施之溫泉法亦無原告所指之規定。至水利法第32條雖規定，水權登記與第三人有利害關係時，應於申請書外，加具第三人承諾書或其他證明文件，惟該規定係指申請「水權登記」而言，且原告於被告出具系爭同意書時既尚未取得系爭建案社區房地所有權，原告自非水利法第32條所指與「天泉」工地申請水權有利害關係之第三人，本件無水利法第32條之適用。
⒊至於原告主張系爭建案之廣告文宣強調系爭建案溫泉為全
國唯一合法申請之溫泉，系爭契約附註欄並約定被告開挖之溫泉及相關管路設備之所有權及使用權屬系爭建案社區所有權人共同持有乙節，被告亦無違反情事。蓋系爭建案推出預售時，八里地區尚未有任何建商推出類似之預售方案，被告所申請開挖之溫泉為八里鄉第一張溫泉用水執照，且被告業將用水人名稱變更為「春天戀人社區管理委員會」，並點交該設施予管委會，已符合系爭契約附註所載。
⒋另原告張靜娟與被告所簽訂系爭契約封面載明「關渡橋畔
唯一溫泉、全新精工落成」之字樣，亦無不實之處：蓋系爭建案溫泉住宅推出預售時，八里地區尚未有任何建商推出類似之預售方案，俟系爭建案完工時，鄰近雖有其他建築公司推出類似溫泉住宅之天泉社區建案，惟系爭建案尚在施工中，連結構體之基本架構均尚未完成，遑論交屋，故系爭契約所載文句係指「唯一全新推出之已完成工建案（即強調之重點乃係唯一可立即交屋之建案）」，並非指「附近地區僅此建案為唯一溫泉住宅」之意，故原告片面擷取該文句之前半段(即關渡橋旁唯一溫泉)，進而主張被告有廣告不實之情形，顯屬無稽。
㈤縱原告主張屬實，系爭建案廣告有不實之處，原告主張之侵權行為損害賠償請求權亦已罹於時效：
⒈原告花麗香、張玟如、藍綢、賴美容等人就其所指廣告不
實乙事，曾向臺灣臺北地方法院檢察署對被告法定代理人鄭欽天、業務部副理張建福及鴻慶公司法定代理人陳建宏提出刑事詐欺告訴，渠等主張於95年間交屋後知悉該建案未有如系爭建案廣告傳單上所述之設施或品質，則自該時起算，迄原告於98年9月11日提起本件訴訟時止，已逾2年消滅時效。
⒉況春天戀人管委會於96年7月14日即張貼公告載明「系爭
游泳池與建築竣工圖不符，實屬違建，多有顧慮，故決定不開放，權益受損部分，將另與興富發協調，造成住戶不便，敬請見諒」，此為原告所自認，春天戀人管委會亦委託永然聯合法律事務所於96年7月25日以(96)(7)永然法一字第0550號函致被告，指系爭建案社區1樓存有開放空間、25樓游泳池與竣工平面圖不符、溫泉會館之溫泉設有加溫設備、被告同意天泉社區工地開挖溫泉等問題，催請被告於96年7月31日16時假永然聯合法律事務所會面協商處理此事。被告乃依該通知前往協商，並於96年8月31日依據96年7月31日於永然律師事務所與管委會協調結果，於96年8月31日以興業(96)函字第173號函致管委會，將管委會要求先就25樓竣工圖之花圃變更使用為消防蓄水池兼游泳池及一樓開放空間變更為現況景觀水池或其他景觀設施等申辦文件交付予管委會，請全體區分所有權人簽章或依區分所有權會議之決議為之，俟該會文件完備後，被告再行向臺北縣政府提出申請。是原告至遲於96年7月14日已知系爭建案社區1樓存有開放空間、25樓游泳池與竣工平面圖不符、溫泉會館之溫泉設有加溫設備、被告同意天泉社區工地開挖溫泉等情事，原告主張渠等之侵權行為請求權尚未罹於時效，自不足採。縱原告花麗香指其有可能於96年3月16日參與春天戀人社區協調會及管委會之會議時中途離席，亦有可能因未認真聽取會議內容，故對會議議題並不瞭解，主張不能以其有出席會議，即認其瞭解該會議內容之說詞等語，亦與一般常情有違，其又未舉證以實其說，顯不足採信。
⒊依兩造系爭買賣契約第12條第5項約定，原告授權該社區
管委會與被告辦理公共設施移交，被告於95年6月17日將「春天&戀人」社區大樓之建築圖、水電圖、機電設備使用手冊、設備移交清冊等文件交付予當時之社區管理委員會主任委員郭正典，此有春天戀人管委會主任委員郭正典於95年6月17日代理該社區出具予原告之收據上明確記載「收到該社區大樓之建築圖、水電圖、機電設備使用手冊、設備移交清冊等文件」。社區管理委員會既於95年6月17日已自被告處收受建築圖等文件，則其於該時即可知該社區一樓存有開放空間及25樓游泳池屬二次施工工程，惟該管理委員會仍願於95年7月1日與被告辦理公共設施點交手續，益明該管委會及原告於該時已知悉該社區一樓開放空間及游泳池屬二次施工工程、溫泉會館之溫泉設有加溫設備無誤，其非96年9月12日始知悉。
㈥雖原告於99年1月8日追加以公平法第21、31、32條、消保法
第22、23、51條及民法第184條第2項規定，為其請求權基礎。惟：
⒈按公平法之立法目的在於維護交易秩序與消費利益，確保
公平競爭，故主要在於雙方間有競爭行為，才有適用本法之餘地，目的在避免『相競爭之行業』之間利用不公平競爭損及他人利益。公平法第21條禁止事業在商品或其廣告上等為虛偽不實及引人錯誤之表示或表徵，旨在避免不實廣告造成潛在之消費者對商品或服務之錯誤認識，並不以造成特定消費者實質經濟損害為要件；公平法第24條規定則為不公平競爭行為之概括規定。公平交易法保護之重點在於規範事業間之競爭行為，保護消費者僅為一規範競爭行為的一種『反射利益』，縱使有學者認為企業經營者違反公平法亦屬違反保護他人之法律，亦應依民法第184條第2項之侵權行為負責，然而也應該舉證有因廣告不實之行為致受損害，且該損害與廣告不實間有相當因果關係，始足當之。本件兩造並非相競爭之行業，不可能為不公平之競爭，且公平法保護之重點在規範事業間之競爭行為，並非以保護消費者為目的。茲原告所舉情事，係有關保護消費者權益情事，並非涉及事業間之競爭行為，無公平法適用餘地。且原告迄未舉證有因廣告不實致受損害，及該損害與廣告不實間有相當因果關係，故其以此請求為無理由。
⒉依消保法之立法目的，必須企業經營者所提供之服務有「
安全」或「衛生」之危險而造成消費者之損害，方有適用消費者保護法之餘地。雖消保法之規範非僅限於確保商品或服務無安全或衛生上之危險，而係包括保護消費者權益之眾多事項，但原告既本於消保法第7條第1、3項之規定主張，而依學說及實務見解，皆認為『要成立服務之企業經營者責任，應以服務在性質上有發生安全或衛生上之危險性者，始足當之。』亦即，消費者因使用商品或接受服務而致生損害(固有利益之損害)，而此損害係因商品或服務之缺陷所致者，方適用消保法，若單純係因商品或服務本身有瑕疵者，而商品或服務並無安全或衛生上之危險，應回歸適用民法規定。否則消保法豈非可取代一切與交易有關之民事損害賠償之法律。本件原告主張因被告廣告不實致其陷於錯誤而購買系爭房屋，受有價值減少之損害，乃係主張系爭房屋有瑕疵，而非因系爭房屋之安全或衛生上之危險受有損害，故無消保法之適用，原告不得依消保法第51條規定請求被告賠償其損害。況原告依消保法請求被告賠償損害，其亦應證明被告廣告不實與原告受損害間具有因果關係。是原告應舉證證明其所指「廣告不實」之項目造成買賣標的物價值低於約定價金，否則縱廣告內容確有不實，其買受取得之標的物價值如仍與所支付之對價相當，其即未因廣告不實受有損害。原告提起本件訴訟，既非消保官或消保團體依該法第50條及53條規定所提起之消費訴訟，原告不得依消費者保護法第51條規定，對被告為本件請求。
⒊且原告係於99年8月1日始追加其請求權基礎，而訴之追加
係指原告於起訴後提起新訴，以合併於原有之訴，則其請求權中斷時點之認定，應以追加起訴時為認定基準，非以原有之訴於98年9月11日起訴時為準，況公平法第33條已規定：「本章所定之請求權，自請求本人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅」，民法第197條第1項已明定消滅時效為2年，原告點交系爭房屋日期及春天戀人管委會點交公共設施之日期均為95年間，迄原告於98年9月11日提起本件訴訟，亦已逾2年消滅時效，應予駁回。
㈦又原告張靜娟向被告購買編號A519樓房屋時已為成屋，被告
當時已未對外使用原告所指之廣告及DVD，原告張靜娟自不可能因該廣告而陷於錯誤，其指稱被告有誤導之情事，然未舉證以實其說，且實際上，雙方當時係約定按現況點交房屋，此觀雙方所簽「房地買賣契約書」第8條第1項約定:「本契約之買賣標的係成屋買賣，甲方已於簽約前對買賣標的之狀況充分了解，依簽約時房屋現況受領之」即明，是其無權再對被告為本件請求。至於房地買賣契約書封面所印「關渡橋畔唯一溫泉」亦無不實情況，蓋該契約封面全文為「關渡橋畔唯一溫泉，全新精工落成」，而系爭建案於推出預售時，八里地區尚無任何建商推出類似之預售方案，且系爭建案完工時，鄰近天泉建案尚在施工中，故契約封面之真意乃指「唯一全新推出之已完工建案（即強調之重點係唯一可立即交屋之建案）」，並非係指附近地區僅此建案為唯一溫泉住宅。況「春天&戀人」社區是否為關渡橋畔唯一溫泉住宅，對於原告並無影響，並未減少系爭建物之價值，原告亦未舉證證明高品公司於隔壁「天泉」工地開挖溫泉興建溫泉住宅，究對原告造成何種具體損害？則「春天&戀人」社區是否為關渡橋畔唯一溫泉住宅，實無關重要。
㈧原告依不完全給付法律關係為本件請求，為無理由：不完全
給付，須以瑕疵係於契約成立後或標的交付後始行發生者，始有適用。本件原告所指不實之廣告，於兩造所簽訂系爭房地買賣契約前已發生，並非於契約成立後或標的交付後始行發生，故不適用不完全給付之規定。且縱認原告得依不完全給付之規定為請求，惟原告自95年交屋後使用系爭房屋已逾3年，且未對被告為任何瑕疵通知，其所指瑕疵又非依通常之檢查不能發現之瑕疵，則原告顯未依通常程序從速檢查其所受領之物，且未即時通知出賣人，則依民法第356條第2項規定，視為承認其所受領之物，原告不得主張被告應負出賣人之瑕疵擔保責任。本件係預售屋買賣，買賣標的物於締約時雖不存在，但於將來為可得確定且為特定物之買賣，姑不論兩造對於「皇家水瀑大門廳、峇里水上花園、戀人棧道、皇家水上Lounge Bar、空中海景Kurhaus水療館、Brnyan Tree空中海景游泳池、空中海景SPA，以及天然國寶原湯（溫泉），不靠人工加溫」應為如何解釋有所爭議，惟有關系爭會館公共設施及配置於締約時即已固定，則兩造上開公共設施之瑕疵應於契約成立時既已存在，是原告依不完全給付之規定請求被告負連帶賠償之責，已難謂有理由。縱認原告得依不完全給付之規定請求，然觀之民法第356條第2、3項規定，因買受人怠於通知而視為承認其所受領之物為無瑕疵之物，核其意旨應認買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意。因此本條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除。再民法第356條買受人之怠於檢查及通知義務之履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質之意思表示擬制。
再者，如從體系解釋，民法債編各論中買賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以可歸責事由為要件以及15年請求權時效期間）有別，但出賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之規定。縱認原告得向被告請求不完全給付損害賠償，然本件原告之契約價金減少請求權，既因怠於通知而消滅，則原告已不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損害賠償權利。
㈨再民法第360條前段係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別
規定。必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，就物之品質有特殊保證，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。本件原告主張被告於系爭廣告中表示系爭會館擁有千坪峇里島皇家級溫泉休閒設施，包括皇家水瀑大門廳、峇里水上花園、戀人棧道、皇家水上Lounge Bar、空中海景Kurhaus水療館、Brnyan Tree空中海景游泳池、空中海景SPA，以及天然國寶原湯（溫泉），不靠人工加溫等等，乃住戶獨享之私密設施，絕不對外開放等語，然此尚難謂被告就買賣標的物有何保證品質之情，是原告依民法第360條規定所為之請求，於法難謂有理由。
㈩並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠被告於93年間推出系爭建案，除原告張靜娟外之原告7人（
原告余秀英與原告王嘉平屬同一）分別於如附表一所示簽約日期與被告簽訂房屋土地預定買賣契約，向被告購買如附表1所示房屋（戶別、門牌號碼及面積均詳附表），原告張靜娟則於95年3月18日與被告簽訂房地買賣契約書，向被告購買如附表編號8所示房屋，原告均已繳清買賣價金，被告已分別於95年1月18日、同年1月18日、同年8月7日、同年4月15日、同年1月17日、同年7月13日、同年4月14日、同年7月11日將原告所購買之房屋點交予原告，有房屋土地預定買賣契約、房地買賣契約書、交屋切結書在卷可稽（見審重訴卷㈡第37至156頁）。
㈡訴外人李淳臻為原告陳冠宇之前妻，訴外人李淳臻已將對被
告得主張減少價金、損害賠償等一切權利讓與原告陳冠宇，有債權讓與書在卷可稽（見審重訴卷㈡第204頁）。
。
㈢原告花麗香、張玟如、藍綢、賴美容等人以被告與訴外人鴻
慶廣告事業有限公司（以下稱鴻慶公司）所製作之廣告不實，對被告之負責人鄭欽天、業務副理張建福及鴻慶公司之負責人陳建宏等人提出詐欺之刑事告訴，經臺灣臺北地方法院檢察署（下稱臺北地檢署）以97年度調偵字666、813、814號予以不起訴處分，原告花麗香等人不服而聲請再議，嗣經臺灣高等法院檢察署（下稱臺灣高檢署）以98年度上聲議字第601號發回續行偵查，再經臺北地檢署以98年度偵續字第150號、第316號對鄭欽天等3人為不起訴處分，原告花麗香等人再聲請再議，經臺北地檢署以99年度偵續字一第48號對鄭欽天等3人為不起訴處分，原告花麗香等人仍不服而聲請再議，經臺灣高檢署以100年度上聲議字第1841號就詐欺部分發回續行偵查中，有97年度調偵字666、813、814號不起訴處分書、98年度偵續字第150號、第316號不起訴處分書、99年度偵續字一第48號不起訴處分書及通知等在卷可稽（見審重訴卷㈠第320至339頁、卷㈡第263至274頁及本院卷㈢第93至105頁）。
㈣行政院公平交易委員會認被告於「春天戀人」建案廣告刊登
「千坪峇里島皇家級溫泉休閒會館，絕不對外開放，只限主人專享」、「無污染」、「可做為促進健康的有機飲用水」等語，對於商品之品質為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反交平交易法第21條第1項規定，而以公處字第097040號處分書處300萬元罰鍰，被告提起行政訴訟，經臺北高等行政法院於98年6月25日以98年度訴字第468號判決駁回，嗣被告提起上訴，業經最高行政法院於100年2月24日以100年度裁字第469號裁定駁回上訴確定，有行政院公平交易委員會公處字第097040號處分書、臺北高等行政法院98年度訴字第468號判決及最高行政法院100年度裁字第469號裁定在卷可稽（見審重訴卷㈡第374至389頁、第390至404頁、本院卷㈢第162至164頁）。
㈥被告興富發公司於93年3月8日與鴻慶公司簽訂業務銷售及廣
告企劃合約書，由鴻慶公司負責春天戀人建案業務銷售廣告製作，並於該合約書第2條約定有效期間自92年10月1日起至第一戶銀行撥款後4個月止，有業務銷售及廣告企劃合約書（見審重訴卷㈡第237至第240-1頁）。
㈦被告於93年7月12日出具溫泉開發同意書予高品有限公司，
同意其於系爭建案基地旁之臺北縣○里鄉○○里○段蛇子形小段第343-145地號，申請開發深度溫泉水井，有溫泉開發同意書在卷可稽（見審重訴卷㈡第164頁）。
㈧原告王嘉平於94年9月2日簽署讓渡書，將其與被告就如附表
一編號1所示房屋所簽訂之房地預定買賣契約書中所有權利義務讓渡予追加原告余秀英，有讓渡書1份在卷可稽（見本院卷㈢第85頁）。
四、本院之判斷：原告主張被告於系爭廣告為上開不實廣告內容，致渠等誤信與被告簽訂房地買賣契約，分別購買如附表所示房屋，嗣發現廣告內容與現場不符，被告有蓄意詐欺之嫌，及違反消費者保護法、公平交易法，屬侵權行為，且有不完全給付之債務不履行及其給付欠缺保證之設備，爰依民法第184條第1項、第2項、第179條、第226條第1項、第227條、第354條、第359條、第360條、消費者保護法第22條、第23條、第51條及公平交易法第21條、第31條、第32條等規定，提起本件訴訟，原告王嘉平與追加原告余秀英併為先位、備位原告為本件請求等語。被告則否認之，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者，厥為：
㈠先位原告王嘉平之請求，有無理由？㈡原告所提廣告內容是否構成系爭買賣契約之一部分？㈢被告之銷售廣告內容有無不實？原告是否因該廣告內容陷
於錯誤而簽訂系爭買賣契約？㈣系爭建案一樓大部分為開放空間，與系爭契約之內容有無
不符？㈤被告於25樓所建築之游泳池，與系爭契約之約定有無不符
？㈥系爭建案中之溫泉加設恆溫設備，需以人工加溫，有無違
反系爭契約之約定？㈦被告同意隔壁天泉工地開挖溫泉，有無違背系爭契約之約
定？是否對原告造成損害？㈧系爭廣告單上刊登之「無污染」、「可做為促進健康的有
機飲用水」、「有改善過敏性支氣管炎療效、可適量飲用」等廣告詞句，有無廣告不實之情事？㈨原告得否依民法第184條第1項、第227條、第226條、第
360條等規定請求被告賠償損害？原告之侵權行為損害賠償請求權、請求不履行損害賠償之請求權是否已罹於時效？原告依民法第179條規定，請求被告返還價金，有無理由？㈩原告以被告違反消費者保護法第22條、第23條、第51條及
公平交易法第21條、第31條、第32條等規定，主張依民法第184條第2項規定，請求被告賠償損害，有無理由？其請求權是否已罹於時效？若認被告應負損害賠償責任，則原告是否受有損害？如受
有損害，所受損害之金額為若干？原告請求減少價金是否有理由？請求金額以若干為適當？茲悉述如次：
㈠按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第
三人承受者，屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，承受人所承擔者非僅限於讓與人享有之債權及負擔之債務，且及於因契約所生法律上地位。舉凡撤銷權、解除權、終止權等與契約關係不可分離之形成權，均由承受人行使之，讓與人則脫離原有契約關係。原告王嘉平既已於94年9月2日簽署讓渡書，將其與被告就如附表編號1所示房屋所簽訂之房地預定買賣契約書中所有權利義務讓渡予原告余秀英，其自已脫離原有契約關係，不得再依該買賣契約書對被告主張權利，是其本件請求為無理由。
㈡按按消費者保護法第22條係規定：「企業經營者應確保廣告
內容之真實，其對於消費者所負之義務不得低於廣告內容」，並未明定「廣告為要約」或「廣告必為契約內容之一部」，故消費者如信賴廣告內容，依企業經營者提供之廣告訊息與之洽談而簽訂契約，於契約中雖未就廣告內容再為約定，企業經營者所應負之契約責任，仍及於該廣告內容，該廣告固應視為契約之一部。惟簽訂契約時倘雙方已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬「要約引誘」之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之「要約」，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部（最高法院92年台上字第2694號裁判意旨參照）。是若消費者因企業經營者之廣告，進而與企業者就消費內容另為特別約定，該特別約定即有拘束雙方之效力。查被告於銷售系爭建案時固推出原告所提出之廣告、平面圖集及DVD，惟銷售人員是否將該些資料對含原告在內之消費者介紹推銷已有疑義，而兩造簽訂之購屋臨時證明單上之附帶約定欄第3點約定:「有關雙方買賣條件，以買賣契約書為準」，房屋土地預定買賣契約書第24條第1項復約定：「雙方瞭解並同意本房地暨停車空間之各項買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之銷售人員、簽約經辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務皆以本契約書面約定為準，口頭約定不生效力」，第8條第2項亦約定：「本社區施工標準悉依台北縣政府工務局核准之建造執照工程圖說及本契約附件五之建材設備表施工」，且原告提出之系爭廣告平面圖上已清楚載明「本平面圖僅供參考，實際以交屋狀況為主」，依首揭判決意旨，足認系爭廣告內容並非全為買賣契約之一部分，仍應參照經主管機關（臺北縣政府工務局）核准之建造執照工程圖說為準。
至原告主張被告與訴外人張弘強所簽訂之買賣契約書有記載廣告視同契約一部分，基於契約的公平，所有的買受人應該受相同之對待（見本院卷㈢第40頁），惟基於契約之相對性，兩造既未於契約中特別就廣告約定為買賣契約一部分，自難認系爭廣告內容均屬兩造之契約內容。
㈢被告之銷售廣告內容有無不實？原告是否因該廣告內容陷於
錯誤而簽訂系爭買賣契約？⒈查系爭廣告確有「耗資上億，鑽探地底1600米，關渡橋畔
史無前例的溫泉大發現一舉刷新台北人的湯宿概念。台北溫泉渡假區，除了北投、陽明山、烏來、金山以外，從今開始還將加上關渡橋畔的春天＆戀人，100％純屬私擁的資源」（審重訴卷㈡第21頁）、「春天＆戀人的溫泉相較於一般只能浸泡不能飲用的硫磺泉，係在北台灣少見，並且還可作為促進健康的有機飲用水」「養生泡湯功效，一次泡湯完全滿足…健康泡湯講究的是溫泉的六大功效…1/冷熱功效/改善筋肉疼痛，促進血液循環和新陳代謝…6/飲用功效/藉著飲用適量的溫泉而促進健康，一般硫磺泉則不宜」（審重訴卷㈠第374頁）等語。雖原告指稱系爭廣告載明系爭建案社區係全國唯一擁有大山大水的溫泉養生住宅、全國唯一溫泉渡假住宅、社區溫泉專屬系爭建案社區所有權人所有，及被告所稱「無污染」、「可作為促進健康的有機飲用水」、「日湧出量500公噸、溫度在50℃以上，不須靠人工接管」為不實廣告云云。惟查：⒈被告為系爭建案申請開挖溫泉係臺北縣八里鄉地區的第一件申請開發案，此有臺北縣政府水利局97年3月10日北水資字第0970126516號函在卷可稽（見審重訴卷㈠第372頁），且系爭廣告所稱「關渡橋畔唯一溫泉」，應僅在表示廣告當時之狀況，原告並未舉證證明系爭廣告推出之時，關渡橋畔除了系爭建案外，尚有其他溫泉住宅之情形，自難認廣告有不實。又系爭建案溫泉係被告於系爭建案基地內開挖之天然地下資源產物，被告於94年12月5日取得系爭建案之使用執照後，於95年7月即將溫泉設備移交給春天戀人管委會管理，春天戀人管委會於同年向臺北縣政府取得溫泉水權證書及臺北縣政府95年12月25日公告上均記載「設鋼管井管徑35 5.6公厘使用口徑50.8出水管自湧…泉溫59.3℃」等語，有移交清冊、臺北縣政府公告及證書等在卷可稽（見審重訴卷㈠第174頁、第218、258頁、本院卷㈤第18、19頁），堪認系爭建案溫泉水於交付春天戀人管委會時確係直接接引地下自湧之溫泉水，並非接用他人溫泉管線或與他人共用或混用同一溫泉水井，不需以人工接用第三人之溫泉管線，且屬「春天戀人」社區所私有之合法溫泉無誤。再據被告提出之中油公司檢驗報告、嘉德公司之「溫泉標準檢測報告」（見本院卷㈠第419頁、卷㈤第26頁）顯示，該溫泉出水溫度分別為攝氏50.8度（採樣日期92年12月2日）、59.3度（採樣日期95年7月11日），原告復自承目前沒有證據證明溫泉水受污染、溫泉供系爭建案大樓單獨使用等語（見本院卷㈣第116頁正、反面），且查被告提出之日本長野縣藥劑師會出具之溫泉成分分析書及溫泉療效分析書所示，該會於2003年12月8日進行調查及檢驗時，系爭建案溫泉之湧出量為760L/分（即0.76噸/分），換算日湧出量1094.4噸（0.76x60x24=1094.4噸），如以日用水15小時計為684噸，大於系爭廣告所稱湧出量500公噸，故知系爭建案溫泉並無原告所稱水量不足或水溫未達50℃之情形，亦無受污染之情形。至系爭廣告上有關「可作為促進健康的有機飲用水」部分，其整句用語為「相較於一般只能浸泡不能飲用的硫磺泉而言，不僅在北台灣少見，並且還可做為促進健康的有機飲用水」，廣告下方並敘述六大養生泡湯功效，其中第6點指「藉著飲用適量的溫泉而促進健康，一般硫磺泉則不宜」，可見此段廣告之目的，應在區別系爭建案溫泉與一般硫磺泉之差異，且說明系爭建案溫泉可「適量飲用」，而非指可作一般飲用水無限量飲用，是不應以一般飲用水水質標準衡量系爭建案溫泉水質是否達飲用水標準。次查，溫泉水之功用，除可供浸泡之外，其水質若係弱鹼性者，仍可作飲用水之用，因溫泉水中所含礦物質成分對於人體健康有相當程度之助益，此參諸日本於平成13年所公布之最新溫泉法第13條、第14條，及其主管機關環境廳自然保護局於昭和57年所頒佈有關溫泉泉質分類及其適應症之公告即明，在我國亦有諸多專業旅遊雜誌曾加以報導，且自交通部觀光局主辦全國溫泉觀光會議專刊所載內容以觀，碳酸氫鹽泉如為飲泉，可以改善腸胃病和糖尿病及中和胃酸，改善腸胃疾病，其它性質之溫泉如為飲泉，亦對人體有多種療效，是「溫泉可供飲用，具有特定療效」，應可認非不實之廣告。是被告就此部分之廣告應無不實。
⒉原告以系爭建案廣告文宣記載「專屬私人的溫泉行館」、
「專享10大頂級渡假機能」、「100%私密」字樣，但實際上1樓大部分為開放空間，認被告廣告不實。而查，系爭建案廣告固有原告所指的該些廣告用語，然參以原告花麗香、張玟如、藍綢、賴美容等人對被告法定代理人鄭欽天所提出詐欺案件告訴之臺北地檢署檢察官97年度調偵字第666號不起訴處分書（見審重訴卷㈠第151至160頁），系爭建案廣告文字為「居家搭個電梯就能直達峇里島，千坪峇里島皇家級溫泉休閒會館，絕不對外開放，只限主人專享：皇家氣派大門廳，峇里水○○○區○○○○道、皇家水上LOUNGE BAR、大碗公VIP風呂區、禪風山水庭園區、皇家花園宴會廳、左岸電影咖啡館、左岸文學圖書館、BANYAN TREE空中溫泉游泳池、空中海景KURHAUS水療管、空中海景SPA」等語，又系爭建案除1樓有開放空間外，其他公共設施均沒有對外開放一節，亦據原告自承在卷（見本院卷㈣第116頁），足認系爭建案2樓以上公共設施均未對外開放無誤。再廣告既明載「居家搭個電梯就能直達峇里島，千坪峇里島皇家級溫泉休閒會館，絕不對外開放」，足認被告所稱「絕不對外開放」之溫泉休閒會館，應係指2樓以上專屬住戶私有的溫泉行館。次查，原告提出之系爭建案廣告文宣中有關「100%純屬私有」文字，乃係針對「一戶一溫泉」（見審重訴卷㈠第35頁），而系爭建案溫泉設備確屬「春天戀人」社區所私有一節，亦為原告所不否認，自難認有不實之情形。再查，上開廣告文字冒號後所列皇家花園宴會廳、左岸電影咖啡館樓、左岸文學圖書館、BANYAN TREE空中溫泉游泳池、空中海景KURHAUS水療館、空中海景SPA等設施，均位在2樓或25樓，有廣告平面圖在卷可憑，並未開放給非住戶使用，則廣告傳單上所述「只限主人專享」亦難認不實。至所列「皇家氣派大門廳，峇里水○○○區○○○○道、皇家水上LOUNGE BAR、大碗公VIP風呂區、禪風山水庭園區」雖均在系爭建案1樓，惟依原告提出之系爭建案平面圖集中1樓「皇家水上休閒會館」配置圖（見審重訴卷㈡第23、24頁，被告提出之圖面則在審重訴卷㈠第178頁）即可清楚看出系爭建案1樓分為17個區，四周並無圍牆或圍籬，且依被告提出之系爭建案模型照片（見審重訴卷㈠第202頁）更可清楚看出系爭建案周圍確無圍牆或圍籬，難認被告就此有廣告不實。
⒊有關「25樓天幕海景溫泉游泳池」部分：依臺北縣政府工
務局核准之建築執照施工圖，系爭建案25樓頂樓並未設計游泳池，銷售現場擺放之系爭建案大樓模型亦未於25樓施作游泳池模型，原告亦未舉證銷售現場之樣品屋有設置游泳池，且兩造簽訂之系爭買賣契約之附圖三所附「第二十五樓露台分管範圍示意圖」亦可明白看出兩造確未約定25樓應施作游泳池，足見被告所稱25樓游泳池屬二次施工工程範圍，應屬可採。又公平會公處字第097040號處分書並未認定被告就系爭25樓游泳池有廣告不實情事，是原告指稱被告就25樓游泳池有廣告不實，尚無足採。
⒋綜上所述，被告推出系爭建案之系爭廣告應無原告所指不
實之情形，而原告購買系爭建案房屋除因受系爭廣告吸引外，於銷售現場亦應會參考系爭建案大樓模型，且兩造已約定被告應依主關機關核發之建照施作，建照之平面圖亦已公開，原告非不得閱覽，其稱因系爭廣告陷於錯誤而簽定系爭買賣契約，即難採認。
㈣系爭建案一樓大部分為開放空間，與系爭契約之內容有無不
符？依前所述，系爭建案1樓大部分雖屬開放空間，惟被告於系爭建案平面圖集中1樓「皇家水上休閒會館」配置圖已清楚標出各區位置，且無圍牆或圍籬，銷售現場亦有系爭建案模型，原告對於系爭建案1樓之設施及分布情形自應已知之甚詳，而系爭買賣契約第8條第2項亦已有前述約定，被告依建造執照施作系爭建案1樓開放空間之公共設施，即難認與系爭買賣契約有不符之處。
㈤被告於25樓所建築之游泳池，與系爭契約之約定有無不符？
⒈依前所述，系爭建案25樓空中海景游泳池係屬二次施工部
分，而兩造簽訂之系爭買賣契約之附圖三所附「第二十五樓露台分管範圍示意圖」並無「游泳池」設施，原告對於25樓游泳池應係被告在取得使用執照後才會施作一節，應已知悉。又依兩造簽訂之系爭買賣契約第14條第2項第6款約定，被告於完成本社區之管理及公共設施移交管委會或管理負責人時，應併同移交依公寓大廈管理條例或建築有關規定提列並專戶儲存之公共基金，足見系爭建案之公共設施係由原告等購買戶委託管委會與被告辦理移交無誤。再被告於領得系爭建案使用執照後確實有施作25樓游泳池，並於95年8月間將該游泳池點交予春天戀人管委會。⒉雖春天戀人管委會曾接到主管機關臺北縣政府函知應拆除
25樓游泳池，惟依內政部88年7月28日台內營字第8807273號函釋意旨，被告得於不妨礙消防專用蓄水池，且經常保持其有效水量之原則下，申請兼作游泳池使用。又臺灣自來水股份有限公司第十二區管理處業於97年7月9日以台北十二業字第09700061920號函覆被告，表示同意被告於系爭建案25樓設置游泳池，臺北縣政府工務局亦於97年8月14日以北工建字第0970554161號函同意被告將原建物25樓之露台變更為游泳池使用，被告復發函請原告協助辦理變更手續，有被告提出之臺灣自來水股份有限公司、臺北縣政府工務局函、存證信函在卷可稽（見審重訴卷㈠第289至302頁）。是被告依系爭廣告於25樓建築游泳池，應與系爭契約之約定尚無不符。
㈥系爭建案中之溫泉加設恆溫設備，需以人工加溫，有無違反
系爭契約之約定？依前所述，系爭建案溫泉設備於被告在95年7月間移交給春天戀人管委會管理時，係直接接引地下自湧之溫泉水，溫泉出水溫度達攝氏50度以上，且供系爭建案大樓單獨使用，應無加設恆溫設備或以人工加溫之必要。系爭建案溫泉設備既於95年間即移交給春天戀人管委會管理，且被告已於95年8月間將系爭建案溫泉水井10年之管理維護基金400萬元提撥予春天戀人管委會，有臺北縣政府水利局97年1月25日北水資字第0970045673號函及春天戀人管委會出具之收據、同意書在卷可稽（見本院卷㈤第20至23頁），是自移交時起即應由春天戀人管委會自行管理維護溫泉設備。又被告稱因溫泉取水費自95年1月1日起開徵計算用水量，每度為4.5元，其為節省溫泉用水費而多加裝原告所指之保溫控制設備，其目的在免任令未即時使用之溫泉水降溫而流失不用一節，衡諸常情，因溫泉不可能一直保持使用中狀態，有儲存一定水量之必要，又溫泉水一經出水儲存水槽內即會降溫，為維持溫泉溫度即有在儲水槽內增設恆溫控制設備之需要，當住戶使用量多時，無庸儲存，則從出水處直接流至住戶端使用時即毋庸再經過加溫過程，而溫泉取水費自95年1月1日起開徵計算用水量，每度為4.5元，有臺北縣政府97年1月25日北府水資字第0970045680號函在卷可稽（見審重訴卷㈠第345頁），是被告於系爭建案所設置之保溫控制設備，應係為便利住戶使用溫泉及節省溫泉水費而加之設備，非原溫泉設備之必要設施。再春天戀人管委會既已自行更改保溫控制系統，則現有溫泉設施倘有不符使用之情況，即難逕認係被告交付之溫泉設備不符原契約要求所致。從而，難認被告於系爭建案中之溫泉加設恆溫設備、以人工加溫，已違反系爭契約之約定。
㈦被告同意隔壁天泉工地開挖溫泉，有無違背系爭契約之約定
？是否對原告造成損害？查被告出具溫泉開發同意書予高品有限公司，同意其在系爭建案隔壁之天泉建案工地開挖溫泉一節，為兩造所不爭執。
雖原告指稱被告無權同意他人於系爭建案附近開挖溫泉，被告此行為已造成渠等無法依原購買系爭建案房屋之目的使用溫泉設備，惟為被告所否認。而查，溫泉為國家天然資源，不因人民取得土地所有權而受影響，此觀溫泉法第4條第1項規定自明，是系爭建案附近之溫泉資源並非被告所得獨占。
又依臺北縣政府水利局97年3月10日北水資字第0970126516號函說明第三點：「…經查依據水利法第43條雖有可依據地下水文資料及井出水量制定井距之規定，惟深井開挖於臺灣地區尚欠缺研究資料，故目前就本縣轄行政區域並未有明文規定後開發之業者於多少範圍內不得另有開挖及開發行為，然依據相關溫泉審查案審議委員所提意見，仍應保持一定之井距，故對於後開發者亦可能考量要求提出前開發者之同意書，始准予開發」（見審重訴卷㈠第366頁），可知當系爭建案相鄰之他建案欲開挖溫泉即會要求系爭建案溫泉之當時的開發者即被告出具同意書，則被告應高品有限公司要求而出具同意書即非無權。又被告係於93年7月間，因系爭建案隔鄰「天泉」建案工地於臺北縣政府主管機關協調下，要求被告同意第三人高品公司於「天泉」工地開發溫泉，高品公司則出具切結書（見審重訴卷㈠第368頁），切結承諾若其溫泉水井開發對被告開發之系爭建案溫泉水井產生影響，則該公司願無條件減量或採取必要措施，不影響被告就系爭建案開發之溫泉水出水量每日500公噸，高品公司並應允其開挖之溫泉水水層不得與被告開發之溫泉水水層相同，俾免影響水量。足見被告所稱其係在臺北縣政府居中協調下而同意高品公司開發溫泉一節，應屬可採。再查「天泉」建案所開挖之溫泉水井深度為1300公尺，與系爭建案溫泉水井深度不同，有臺北縣政府水利局97年3月10日北水資字第09701610251號公告在卷可稽（見審重訴卷㈠第369頁），系爭建案之溫泉出水量及品質是否會受影響，參考前開臺北縣政府水利局97年3月10日函應無研究可資證明，原告復未提出其他積極證據證明系爭建案溫泉之出水量及品質確因此而受影響，且系爭買賣契約並無被告不得出具同意書予他人開挖溫泉之約定，自無法認被告所為有何違背系爭契約約定之情形，亦無法證明已對原告造成損害。
㈧系爭廣告單上刊登之「無污染」、「可做為促進健康的有機
飲用水」、「有改善過敏性支氣管炎療效、可適量飲用」等廣告詞句，有無廣告不實之情事？依前所述，系爭建案之溫泉並未受污染，而由相關研究報導可知，屬碳酸泉性質之系爭建案溫泉如適量飲用，應具有特定療效，是系爭廣告之此等廣告詞句，應無不實之情事。
㈨原告得否依民法第184條第1項、第227條、第226條、第360
條等規定請求被告賠償損害？原告之侵權行為損害賠償請求權、請求不履行損害賠償之請求權是否已罹於時效？原告依民法第179條規定，請求被告返還價金，有無理由？⒈依前所述，系爭廣告並無原告所指不實之情事，原告稱其
購買之系爭建案房屋受有價差損害，復為被告所否認，原告提出之葉美麗不動產估價師事務之鑑定報告，係針對系爭廣告就公共設施部分如有不實時，系爭建案房屋應減價之估價，然系爭廣告就公共設施部分並無不實，且被告已將公共設施交付春天戀人管委會，難認原告受有何權利損害，是渠等依民法第184條第1項規定請求損害賠償，即屬無據。
⒉被告既已將系爭廣告上之公共設施交付予春天戀人管委會
，系爭廣告並無原告所指不實之情事，即難認被告有債務不履行之情事，原告主張依民法第227條、第226條、第360條等規定請求被告賠償損害，亦屬無據。
⒊至原告主張依民法第179條規定，請求被告返還溢收價金
部分：被告收受原告交付之購屋款，乃基於兩造間之系爭買賣契約，非無法律上之原因，而被告已將原告購買之房地移轉登記完畢，並早於95年間即點交完畢，被告就系爭建案之公共設施亦已依約施作及交付春天戀人管委會，難認被告溢收價金而有不當得利之情事，原告此部分請求，為無理由。
⒋再按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有
損害及賠償義務人時起，2年間不行使而消滅。民法第197條第1 項定有明文。又關於侵權行為損害賠償請求權之消滅時效，應以請求權人實際知悉損害及賠償義務人時起算，非以知悉賠償義務人因侵權行為所構成之犯罪行為經檢察官起訴，或法院判決有罪為準（最高法院72年台上字第738號判例參照）。縱認原告因被告所為系爭廣告而受有損害，然被告於95年間即已將原告所購買之系爭建案房屋點交予原告（詳前述不爭執事項㈠），被告並於同年將系爭建案公共設施移交予春天戀人管委會，系爭建案如有原告所指瑕疵，於渠等接受被告點交房屋及被告移交予系爭會館管理委員會時即可知悉其有無損害及賠償義務人，原告遲至98年9月11日始提起本件訴訟，其損害賠償請求權即已罹於消滅時效，其請求為無理由。
⒌按買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，
於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使而消滅，民法第365條第1項定有明定。前開所稱之通知，係指買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對出賣人為觀念通知而言。如前所述，被告於95年間即已將原告所購買之系爭建案房屋點交予原告（詳細點交時間如附表所示），縱認系爭建案有如原告所指瑕疵，然於原告與被告辦理房屋點交手續及被告移交予系爭會館管理委員會時即可知悉，原告遲至98年9月11日始提起本件訴訟，且原告未提出證據證明渠等於被告交付渠各自買受之房屋後6個月內，有就渠等主張之瑕疵有通知被告之情事，是依前開規定及說明，應認原告之契約價金減少請求權，已因6個月除斥期間經過而消滅。
㈩原告以被告違反消費者保護法第22條、第23條、第51條及公
平交易法第21條、第31條、第32條等規定，主張依民法第184條第2項規定，請求被告賠償損害，有無理由？其請求權是否已罹於時效？⒈依消費者保護法第2條第3款及第5款規定，該法所稱消費
訴訟，係指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。又觀諸消費者保護法第5章第2節關於消費訴訟之規定，上開消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。而消費者保護法第51條既明定適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，依其文義解釋，所稱「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因就商品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之。是原告依據侵權行為之法則所提起之本件訴訟，自非屬消費者保護法第51條所定之訴訟。原告既以被告係違反消費者保護法第22條、第23條規定，依據侵權行為之法則（民法第184條第2項）請求被告賠償損害，其時效自應依民法第197條第1項之規定。又按「本章所定之請求權，自請求權人知有行為及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅；自為行為時起，逾十年者亦同。」亦為公平交易法第33條所明文規定。
⒉系爭建案廣告刊登「千坪峇里島皇家級溫泉休閒會館，絕
對不對外開放，只限主人專享」、「無污染」、「可做為促進健康的有機飲用水」等語，雖曾經公平會認定廣告不實，違反公平法第21條第1項規定，然被告於取得系爭建案使用執照前，既已依「開放空間管理維護執行計畫」第
10 點將「開放空間」之標示牌矗立於現場，縱原告於簽訂系爭買賣契約未發現1樓有開放空間，渠等於95年間與被告辦理房屋點交時亦應已知悉，被告並已於95年6月17日將系爭建案之建築圖、水電圖、機電設備使用手冊、設備移交清冊等文件交付予春天戀人管委會，於95年7月將溫泉設備等公共設施交付予春天戀人管委會，原告花麗香、張玟如、藍綢、賴美容等人甚於對被告之法定代理人鄭欽天提出詐欺案件告訴中，稱渠等於95年間交屋後發現系爭建案廣告不實，足認原告等人應於95年即已知悉渠等所稱系爭建案廣告有不實之情形，渠等於99年8月1日始以追加請求權基礎方式，以被告違反消費者保護法第22條、第23條、第51條及公平交易法第21條、第31條、第32條等規定，主張依民法第184條第2項規定，請求被告賠償損害，顯已逾2年消滅時效，被告既已為時效抗辯，原告此部分請求即應予駁回。
五、綜上所述，原告依侵權行為、債務不履行、不當得利等法律關係，請求被告賠償損害、返還溢收價金，為無理由，應予駁回。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，亦應駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
民事第六庭 法 官 林春鈴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 6 月 13 日
書記官 林芯瑜附表一：原告購買房地明細表┌──┬───┬────┬────┬───────┬────────┬────┬──────┬────┐│編號│原 告│簽約日期│戶 別 │門 牌 號 碼 │購 買 面 積 │每坪減價│請 求 金 額 │交屋日期││ │ │ │ │ │ │ │（新臺幣） │ │├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 1 │王嘉平│93.03.06│B3棟21樓│198號21樓之3 │61.07㎡/18.47坪 │$27,900 │515,313元 │94.12.24││ │余秀英│ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │ │├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 2 │陳麗翠│93.02.29│B3棟4樓 │198號4樓之3 │61.19㎡/18.5坪 │$27,900 │516,429元 │95.01.19│├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 3 │陳冠宇│93.02.29│A3棟19樓│200號19樓之3 │61.07㎡/18.47坪 │$27,900 │515,313元 │95.08.07│├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ │ │93.03.09│A9棟21樓│200號21樓之8 │125.24㎡/37.89坪│$27,900 │ │ ││ │ ├────┼────┼───────┼────────┼────┤ │ ││ 4 │花麗香│93.03.09│B9棟21樓│198號21樓之8 │125.24㎡/37.89坪│$27,900 │2,730,294元 │95.04.15││ │ ├────┼────┼───────┼────────┼────┤ │ ││ │ │93.12.16│A7棟24樓│200號24樓之6 │73㎡/22.08坪 │$27,900 │ │ │├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 5 │張玟如│93.02.10│B1棟20樓│198號20樓之1 │57.22㎡/17.31坪 │$27,900 │482,949元 │94.12.14│├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 6 │藍 綢│93.03.04│B5棟19樓│198號19樓 │72.36㎡/21.89坪 │$27,900 │610,731元 │95.07.13│├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 7 │賴美容│93.04.17│B9棟5樓 │198號5樓之8 │125.24㎡/37.89坪│$27,900 │1,057,131元 │95.04.14│├──┼───┼────┼────┼───────┼────────┼────┼──────┼────┤│ 8 │張靜娟│95.03.18│A5棟19樓│200號19樓之4 │22.23坪 │$27,900 │620,217元 │95.07.12│└──┴───┴────┴────┴───────┴────────┴────┴──────┴────┘