臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第344號原 告 林麗雪訴訟代理人 陳淑真律師被 告 日盛國際商業銀行股份有限公司法定代理人 陳棠訴訟代理人 李頤寬上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國100年1月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾萬元，及於原告將坐落臺北縣○○鎮○○段第一五三、第一五三之ㄧ地號土地所有權全部及第240-13地號土地之應有部分二三八零零分之四三所有權移轉登記並返還與被告後，應給付原告新台幣貳仟肆佰伍拾萬元，及自民國九十八年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、本件原告起訴主張：
（一）原告於民國98年7月8日向被告購買坐落臺北縣○○鎮○○段153、153-1地號土地所有權全部（下合稱系爭2筆土地）及第240-13地號土地應有部分為43/23800所有權（下稱另筆土地），並有簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣總價金為新台幣（下同）24,500,000元、分
3 期給付，原告按約給付第1期款項4,900,000元後，由被告申請鑑界，斯時因系爭土地四周圍有圍牆且樹茂草雜，地政事務所人員於98年7月8日至系爭土地現場時表示無法進入，方僅於系爭土地臨馬路處樹立2支塑膠樁後即行離開，並未實際進入前開土地為鑑界，原告嗣後又依約給付第2、3期款共19,600, 000元後，被告即依當時現狀點交且交付所有權權狀，惟原告進入系爭2筆土地現場去除樹木及雜草後，始發現系爭2筆土地之地形為一斜坡，鄰地建物即同地段之156、157、158土地上之建物（門牌號碼分別為臺北縣○○鎮○○路○○巷○弄○號、6號、8號及8-1號，下稱系爭越界房屋），均有占用系爭土地之情形，其上且有設置圍牆、擋土牆等。經原告告知被告之副理即訴外人林晏正、代書即訴外人江文杰，雖渠等曾表示會處理，仍無任何結果，因系爭2筆土地前揭遭第三人占用面積約為76.65平方公尺而影響可建範圍，原告購入前開土地之通常效用顯已減少，估算受影響經濟價值差額高達24,610,000元，後續勢必有產權糾紛，又為避免圍牆倒塌等風險而須配合現有圍牆退縮建築線以設置擋土牆及防火間隔，均已影響原告購入時預定之工程規劃及施作，依民法第354條第1項及第349條之規定、系爭買賣契約第4條之約定，被告本應負無人占用系爭2筆土地之權利瑕疵擔保責任，與內政部所公布預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中有關於主建物或房屋登記總面積有不足超過3%時，買方即得解約之約款參照，前述系爭2筆土地遭占用面積之比例既高達12.8%，並已影響原告預定之工程規劃施作，原告自得依法解除系爭買賣契約，且依民法第259條規定，被告除應返還價金外，依兩造不動產買賣契約第6條2末段之約定，被告並須給付原告價款1倍之金額作為違約之賠償，為此提起本件訴訟。並聲明：被告應給付原告49,000,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述略以：系爭土地遭占用之面積原告無法支配利用，已使原告所有權受有契約上及事實上之不利益，並已增加系爭土地嗣後市場交易之困難度，顯已減低其經濟上之價值，參照內政部就房屋面積誤差在1%以內互不找補之規定尚且修正為有誤差就互相找補，原告以系爭土地被占用之面積高達13%而解除系爭買賣契約並無顯失公平之處。再者，系爭契約中並無如被告所舉最高法院83年台上字第2372號判決所載「依現狀點交，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責處理，不得要求任何補償」之約定，系爭契約第2條及第4條第2項之約定，僅約定被告申請鑑界之時點及被告應於原告付清尾款之同時依當日現況交付於原告驗收，原告不得另行提出契約書中未記載之事項要求被告配合辦理，與有無免除被告之瑕疵擔保責任無關，另於不動產點交備忘錄（下稱系爭備忘錄）所載現場由原告驗收無誤等，亦與免除被告之瑕疵擔保責任無關，是被告以原告簽結系爭備忘錄即為免除被告之瑕疵擔保責任，與事實不符。況且，系爭2筆土地之現場有繁多之樹木及雜草，不易看清系爭土地狀況，原告又無權利進入與系爭土地相鄰之他地及建物，自無法依經驗法則即可判斷系爭土地於被告點交時之現況，被告自仍應就系爭2筆土地遭占用一事負瑕疵擔保責任。
二、被告則抗辯以：被告已將系爭土地依現況交付與原告驗收，，原告應就系爭土地欠缺其價值及通常效用減少之瑕疵負舉證責任，且依系爭契約第2條及第4條第2項之約定，系爭2筆土地之鑑界具有向原告揭示不動產現況，俾便兩造辦理不動產依現況點交，以避免日後爭議之意思，而原告自98年7月28日辦理複丈起至98年8月14日完成現狀點交並簽訂系爭備忘錄之期間，均未表示有第三人占用之情形，難認原告於買受系爭土地之初，即認系爭土地就使用目的而言具有減少其價值或通常效用之瑕疵。又系爭備忘錄中載有「現場由本人驗收無誤」，即為依現狀點交之意旨，原告亦已於系爭備忘錄中簽名，應為免除被告擔保責任之特約，是若系爭土地有遭第三人占用之瑕疵，亦應由原告自行處理。另系爭契約第4條第1項所載被告保證買賣標的物產權清楚，並無第三人主張權利之約定，係指被告擔保系爭土地之財產權無不該有之權利負擔或該權利根本不存在之情形，亦即擔保原告取得系爭契約所約定之權利，就此而言系爭2筆土地並無此類權利之瑕疵。況且，系爭契約交易標的既為龐大，買受人依慣例應會至現場勘驗，系爭土地並無足以遮蔽土地原貌之茂密植被，亦無使原告不能進入了解土地實況之情形，原告因未自行勘查或勘查而未發現其所稱之前開瑕疵，依民法第355條第2項之規定，原告應有重大過失，故而，原告即不得向第2項之規定，原告應有重大過失，故而，原告即不得向被告主張負瑕疵擔保責任。此外，原告與訴外人林晏正、江文杰代書及地政機關人員至現場勘驗時，系爭2筆土地與鄰地有高低落差之山坡地形至為明顯，亦可由通往系爭土地之八勢路50巷5弄8號、8-1號、6號、2號及50巷7號之低處，一望即知系爭土地有圍牆及擋土牆，況原告又於點交系爭土地前，未請求被告去除系爭土地之樹木及雜草後再為勘驗，是其稱除去系爭土地上之樹木及雜草後始知系爭土地有瑕疵等言，實係因原告自己之重大過失所致。而系爭土地擋土牆以外之面積為76.65平方公尺，其遭占用之面積應為12.7%，並非原告所稱之12.8%。又倘鈞院認定原告得解除契約，則原告應將系爭土地均回復為被告所有之同時，被告始有返還價金之義務，院搞所請求之違約金亦過高，應予酌減等語。並聲明：
原告之訴駁回。
三、本件兩造並不爭執：（ㄧ）兩造於98年7月8日簽立系爭契約，由原告向被告購買坐落
臺北縣○○鎮○○段153、153-1地號之系爭2筆土地所有權全部（下合稱系爭2筆土地）及另筆第240-13地號土地應有部分為43/23800所有權，約定買賣總價金為24,500,000元，原告已按約如數給付，被告亦已將系爭2筆土地及另筆土地均移轉登記與原告，於98年8月14日由被告將前開土地併同圍籬大門鑰匙交付原告時，原告並有書立系爭不動產點交備忘錄（被證1）交付被告。
（二）被告為前開買賣事宜有申請鑑界，並於簽約當日與原告、地政事務所人員至系爭2筆土地查看，地政事務所人員並有在系爭2筆土地臨馬路處樹立2支塑膠樁。
（三）系爭2筆土地在本院審理中委由臺北縣淡水地政事務所測量結果，就原告所請求測量之鄰地即同地段第156、157、158土地上建物（門牌號碼分別為臺北縣○○鎮○○路○○巷○弄○號、6號、8號及8-1號之系爭越界房屋），分別有占用如附圖所示系爭第153地號土地55.15平方公尺、占用系爭第153-1地號土地21.5平方公尺，系爭2筆土地鄰近系爭越界房屋處並有經設置圍牆、擋土牆之情形。
上情並有系爭契約書影本、系爭備忘錄影本、現場照片及土地複丈成果圖等件在卷可證，自堪信屬實。
四、而被告既以前詞置辯，本件所應審究之爭點厥為：（一）前開不爭執事項（三）所示系爭2筆遭越界占用之情狀，是否已構成物之瑕疵？依兩造約定內容，前開情形是否在被告應負之瑕疵擔保責任範圍？原告就此有無重大過失而不知之情形？（二）若認被告應負瑕疵擔保責任，原告主張解除契約是否合法？有無顯失公平之情形？系爭契約是否業經原告合法解除？（三）被告就前開情形，應否依系爭契約第6條第2項對原告負給付違約金之責任？若認有，該違約金應否酌減？酌減後被告尚應給付之數額若干？茲分論如下：
（ㄧ）前開不爭執事項（三）所示系爭2筆遭越界占用之情狀，
已對系爭2筆土地之通常效用及價值造成減損，且依系爭契約約定，尚難認有關於前述系爭2筆遭越界占用之情事已免除被告應負瑕疵擔保責任之特約存在：
按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又按，買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第 1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，民法第354條第1項前段、第355條分別定有明文。本件原告所主張系爭2筆土地遭越界占用之情形，固無礙於原告仍已取得遭占用部分所有權之認定，惟就遭占用範圍原告基於土地所有權能而得加以使用之利益，在占用行為尚未除去前確實處於無法利用之狀態，此無法利用一事已減少原告就系爭2筆土地之通常效用，且該越界占用一事固非不得以請求越界占用之第三人拆除佔用地上物等方式予以除去，此除去之請求甚或須提起訴訟處理均須相當時間及花費，遑論是否果能除去尚繫於越界占用時之土地所有權人與占用人間之關係而定，一般土地存有越界占用情況時之交易價值本低於無此情況者，原告主張系爭2筆土地有前開遭越界占用之情事已構成瑕疵，自屬有據，被告仍辯稱無瑕疵存在，並不足採。其次，被告復辯稱系爭2筆土地有無前開遭越界占用一事，並不在其依約應負之瑕疵擔保責任範圍內者，無非以系爭契約第2條、第4條第2項均有關於買賣標的物係依當日現況點交，原告不得另行提出契約書中未記載事項要求被告配合辦理之約定，然而，各該約款所指「現況」意涵，自當以點交時兩造有具體說明或客觀上一般人加以檢視即得查知之狀況內容為限，若非如此，而得任令出賣人為現況點交聲明即免除民法就買賣契約所規定之全部瑕疵擔保責任，顯非合理，而本件兩造簽約當日固有至現場查看並辦理點交，惟被告並不爭執斯時並未曾告知原告系爭2筆土地有另遭他人越界占用之情形，關於系爭2筆土地之確切界限何在、鄰房有無越界建築之問題若未經以測量儀器配合地政登記資料比對，一般人實無從以肉眼辨識察覺，再參諸系爭2筆土地在點交當時係在臨路處經被告設置圍籬管理，內部則任令雜草滋長，被告復不爭執點交當日並無清除土地內雜草供原告檢視之狀況，由本院審理中至現場履勘時，尚可見原告所鏟除之植物有相當數量及高度之狀況，此並有原告當日拍攝之現場照片數張在卷可參，甚且距本院履勘後約3月之時間，該處職務復已長至與圍籬高度相當，亦有另提出之照片（原證12）供佐，原告主張點交時植物甚高而無法入內檢視，應屬實在，自更難期原告有何足以查知系爭2筆土地有遭鄰房占用之可能，且縱然系爭2筆土地之地界亦非不得由週邊巷道趨近查看，而當日經被告按約申請鑑界亦有地政事務所人員到場，惟被告既不爭執當日並未協同原告、地政事務所人員以此方式確認地界範圍，更無當場查知前述鄰房越界占用之情事，此鑑界實施若未詳盡，依系爭契約第2條第1項既係由被告負責辦理鑑界事務，關於鑑界之執行程度主要悉依被告之指示，此鑑界是否正確之履行責任亦當屬被告按約應負之責任範圍，斯時被告未如此要求，反而執原告未提出此鑑界方式謂原告就無法查知越界占用係有重大過失，實非有理。因之，原告既無從查知系爭2筆土地之現況有遭越界占用，尚難認被告有聲明係以現況點交一事即足免除其就此應負之瑕疵擔保責任，亦難認原告就交付時未能發現此瑕疵存在有何重大過失可言，原告主張被告應就此負民法第354條第1項之瑕疵擔保責任，應為有據。
（二）依系爭2筆土地遭占用之瑕疵情狀，堪認已達原告得主張解除系爭契約之程度，且亦無顯失公平之問題，是系爭契約業經原告依法解除，被告自應在原告將系爭2筆土地及另筆土地所有權移轉登記並返還與被告之同時，將所受領之全部價金返還與原告：
本件原告所主張系爭2筆土地遭越界占用之面積為如附圖所示系爭第153地號土地55.15平方公尺、占用系爭第153-1地號土地21.5平方公尺者，有前述土地複丈成果圖附卷可稽，且其上有擋土牆、圍牆存在等情，被告並不爭執，而關於原告主張遭占用面積為系爭2筆土地面積之12.8%ㄧ節，被告固辯稱實為12.7%，惟縱使依被告所辯稱遭占用比例以觀，仍已對系爭2筆土地之確切形狀及可供規劃利用之長寬比例有相當影響，此由卷附土地複丈成果圖中諸如爭第153第號土地扣除遭占用部分後二個側面均因而內縮且部分成不規則之狀態即可明，再參諸原告所提出綜合評估報告中，亦有說明扣除各該占用部分後，其原本所規劃建物之坪數、樣式均因而須另為規劃以符合當地住宅市場需求，可建坪數且較為短少，有該報告1份在卷可參，原告若就目前可用範圍為規劃確與其締約時所預期之效用利益有異，而關於前開遭占用部分之後續請求拆除等處理方式，由越界占用之相鄰建物約達5戶之多，各自占用面積及對系爭2筆土地之規劃利用均互有影響而有相當複雜性，原告又屬繼受自他人而有須否承擔其前手包括被告與各該越界占用人間關係之問題，處理結果顯需耗費相當時日，此瑕疵狀況確堪認已對原告簽立系爭契約時所預期之效用及價值造成相當減損，修補此瑕疵之時間、花費亦對原告造成不利，相較於被告在出售前就此情復未詳查或告知買受人，其因此須承擔解約之不利益，自難認有何顯失公平者，被告辯稱原告解約係顯失公平，自屬無據；另就原告主張系爭契約買賣標的物雖包括另筆土地，惟與系爭2筆土地有密切關聯而應一併解約者，被告就此並不爭執，是原告執前開情由而於98年10月15日以存證信函對被告所為解約之意思表示，應已生合法解約之效力。進而，系爭契約既經解除，被告自應依民法第259條關於解約後回復原狀之規定，返還原告前已付價金計24,500,000元，至於原告在解約後基於回復原狀義務亦負有將所受領系爭2筆土地及另筆土地所有權均移轉登記並返還與原告一事，二者既立於對待給付關係，被告依民法第264條第1項規定主張同時履行抗辯權，請求原告須同時將系爭2筆土地及另筆土地所有權均移轉登記並返還與原告，洵有所據，是被告在原告將系爭2筆土地及另筆土地所有權移轉登記並返還與被告之同時，即應返還原告前所受領之全部價金24,500,000元。
（三）又按，當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文，而衡量違約金是否過高是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（參照最高法院49年台上字第807號判例、最高法院51年度台上字第19號判例）。而查，系爭契約第6條第2項約款之內容，既係約定被告違約時除須加倍返還已收取之價款外，尚須負損害賠償責任，該約定違約金之性質應屬懲罰性違約金，雖然被告所交付系爭2筆土地有前述遭占用之瑕疵存在，被告確有違約，惟本院審酌原告既係在點交後未久即發現此瑕疵，原告因此所受影響之期間非長，且系爭契約中另筆土地並無瑕疵存在，該違約金數額所定依據卻包括此部分價額，加之被告在締約時就有無越界占用情形復非確知，以系爭契約之價額甚高，兩造在系爭契約第2條第1項所約定由被告申請鑑界之用意本在以此方式確認土地範圍，惟依原告所述情節其與被告至現場時均未令鑑定人員確實施測指界方無法在締約時即發覺此瑕疵，被告依買賣契約關係固仍須負瑕疵擔保責任，但其違約情節及可歸責性並非嚴重，及此期間之社會經濟狀況及兩造之利益損害等，認原告請求之違約金數額即系爭契約所約定價額全部之1倍尚屬過高，應予酌減為500,000元，方屬合理。是以，原告請求被告給付之違約金，在500,000元之範圍內尚屬有據，超過此數額之部分則不應准許之。另被告雖就此違約金給付一事亦主張前述同時履行抗辯事由，惟系爭契約第6條第4項已有約定違約金之給付應在被告履行義務之前，尚難認此違約金給付義務與原告應履行解約後回復原狀義務立於對待給付關係，被告就此違約金之給付自不得仍主張同時履行抗辯。
五、從而，原告依系爭契約及民法第259條關於解約後回復原狀等規定，在其將系爭2筆土地及另筆土地移轉登記並返還與被告之同時，請求被告返還所收取之價金計24,500,000元，及依約給付違約金500,000元，為有理由，應予准許。至於超過上開數額範圍者，則無理由，不應准許之。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
民事第七庭 法 官 林麗真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 1 月 31 日
書記官 黃靖雅