臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第390號原 告 甲○○訴訟代理人 戴雯琪律師被 告 乙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國99年7月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北縣永和市○○段○○○○○○○○○○○號土地上同段000000-000建號即門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○號之一房屋騰空並返還予原告。
被告應給付原告新臺幣拾萬元，及自民國九十九年二月五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，並自民國九十九年三月一日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用壹拾壹萬柒仟陸佰元由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾玖萬參仟貳佰元供擔保後，得假執行。
事實及理由
甲、程序部分被告住所地、不動產所在地、侵權行為地或其他據以定管轄法院之地，跨連或散在數法院管轄區域內者，各該法院俱有管轄權，又按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限，民事訴訟法第21條、第24條第1項分別定有明文。本件被告住所地及不動產所在地雖均在台北縣，然被告之居所地在台北市，且其不抗辯本院無管轄權，而為本案之言詞辯論，兩造並當庭同意由本院審理，經核對於被告之防禦抗辯並無妨礙，故准許之，先予敘明。
乙、實體部分
一、原告主張：被告自民國98年5月1日起承租原告所有坐落臺北縣永和市○○段○○○○○○○○○○○號土地上同段000000-000建號即門牌號碼臺北縣永和市○○路○○號之1房屋（下稱系爭房屋），租期1年，每月租金新臺幣（下同）10萬元，應於每月5日以前繳納，押租金則為30萬元，並約定被告如不即時遷讓交還系爭房屋，原告得每月請求按租金5倍之違約金。
嗣原告與被告合意於99年2月28日終止租約，約定被告房租繳至98年10月底，其後3個月租金直接以押租金扣抵，被告應於99年2月底搬遷系爭房屋，詎被告迄今仍無權占用系爭房屋經營餐廳，且尚未支付99年2月份之租金，爰依兩造間租賃契約、民法第439條前段、第455條及不當得利之法律關係，請求被告給付租金10萬元，及自99年3月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，每月給付相當於租金之不當得利及違約金，並聲明：被告應將系爭房屋騰空返還予原告。被告應給付原告10萬元及自民國99年2月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，並自民國99年3月1日起至騰空返還房屋之日止，按月給付原告60萬元。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：因餐廳生意不佳，有想要頂讓給別人，原告卻未回答是否同意，伊無法負擔高額違約金等語，資為抗辯。
三、得心證之理由
（一）請求遷讓房屋及給付租金部分：按承租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第439條前段及第455條定有明文。經查，原告主張其與被告訂有租賃契約，約定租金10萬元應於每月5日繳納，嗣兩造合意於99年2月28日終止租約，被告拒不返還系爭房屋，且尚未支付99年2月份租金之事實，為被告所不爭執，並有土地與建物登記謄本及租賃契約書等件為證，自堪信為真實。從而原告依民法第455條及第439條前段規定，請求被告騰空返還系爭房屋如
主文第1項所示，並給付原告10萬元，及自99年2月5日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
（二）請求返還相當於租金之不當得利部分：次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被告於兩造合意終止租賃契約後，無法律上原因繼續占有使用系爭房屋、而獲有相當於租金之利益，原告請求被告給付自99年3月1日起至騰空返還房屋之日止，按月以約定租金10萬元計算之不當得利，於法有據。
（三）請求給付違約金部分：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第1項、第2項定有明文。經查，兩造於租賃契約書第6條約定：「被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還原告，如不即時遷讓交還房屋時，原告每月得向被告請求按照租金5倍之違約金至遷讓日止。」查本件兩造雖係合意於99年2月28日提前終止租賃契約，惟探求兩造真意，應係雙方合意將租賃期限變更為至99年2月底止，故仍符合上開契約約款情形。又被告未於租期屆滿時騰空返還系爭房屋，則原告請求被告給付自99年3月1日起至騰空返還房屋之日止，因違約事實所生之違約金，自屬有據。
⒉按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。本件原告請求自99年3月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付50萬元之違約金，經本院審酌返還房屋非他人能代履行之客觀事實，被告未如期返還，原告無法使用系爭房屋所受損害及兩造經濟能力等情形，認應核減為按月給付10萬元之違約金。逾此部分請求，即無理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依兩造間租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告騰空並返還系爭房屋予被告，並給付相當於租金之不當得利10萬元及自99年2月5日起至清償日止，按週年利率
5 ％計算之利息，並自99年3月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利10萬元及違約金10萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。又原告陳明願供擔保請求宣告假執行，核無不合，茲酌定如主文第5項所示之相當擔保金額准許之。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 99 年 7 月 26 日
民事第六庭 法 官 張瑜鳳以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 7 月 26 日
書記官 林鈞婷