臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第391號原 告 陳秀娟訴訟代理人 古宏彬律師被 告 王永成
張碧珠上列當事人間塗銷不動產所有權移轉登記事件，本院於民國99年1月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒萬捌仟貳佰貳拾元由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519號裁判意旨參照）。查原告提起本件訴訟係主張被告間於98年10月19日所為之不動產移轉登記行為為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定為無效、及因被告王永成給付遲延，原告依民法第254條規定解除原告與被告王永成間之不動產買賣契約，並依民法第259條請求回復原狀塗銷原告與被告王永成間於97年9月24日之不動產所有權移轉登記，嗣於民國99年11月16日言詞辯論期日以民事準備書狀追加主張原告係遭被告王永成詐欺而簽訂買賣契約，並依民法第92條撤銷不動產買賣契約之意思表示，復於100年1月5日以民事準備㈡狀追加主張訴外人陳何玉香（即第二順位抵押權人）逾期未表示同意被告王永成承擔債務，爰依民法第302條第2項規定撤銷債務承擔契約之意思表示。核其請求之法律依據雖有追加變更，被告亦不同意變更，惟請求之基礎事實並未改變，且追加請求權基礎，有利於兩造在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭，揆諸前開規定，核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：坐落於臺北市○○區○○段二小段397地號土地（權利範圍為四分之一）及其上同地段第1491建號建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄17之1號1樓房屋，權利範圍為全部）（下稱系爭房地）原為原告所有，惟於97年3月19日遭債權人國泰世華商業銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）聲請拍賣抵押物強制執行，被告張碧珠知悉上情後，趁原告急迫輕率之狀況下，與被告王永成通謀詐欺原告，稱能幫助原告解決系爭房地遭拍賣及清償其上第一順位（債權人為國泰世華銀行）、第二順位抵押權（債權人為陳何玉香）等情形，原告為此於97年8月12日與被告張碧珠簽立委託書，委託被告張碧珠代為處理上開債務。原告於97年9月24日將系爭房地所有權移轉登記予被告王永成，並約定由被告王永成承擔清償系爭房地第一順位及第二順位抵押權債務，惟原告迄至
99 年3月間仍接獲國泰世華銀行催繳債務電話，經查詢始發覺系爭房地已於98年10月19日由被告王永成以買賣為原因移轉登記予被告張碧珠，而原告第一順位、第二順位抵押權債務均未清償，為此原告乃於99年4月16日催告被告王永成於5日內清償原告抵押權債務，雖經被告函覆，惟仍未清償上開抵押權債務，原告祇得於99年4月27日以新店郵局第2515號存證信函通知被告王永成解除系爭房地之買賣契約，主張遭被告詐欺致簽立不動產房地買賣契約，且第二順位抵押權人陳何玉香逾期未表示同意被告王永成承擔債務，並依民法第92條撤銷兩造間不動產買賣契約之意思表示及依第254條規定解除契約，並依民法第302條第
2 項規定請求撤銷其與被告間債務承擔契約及依民法第87條規定，主張被告間以買賣為原因所為不動產移轉登記行為為無效。並聲明：㈠被告王永成應將坐落臺北市○○區○○段二小段397地號土地（權利範圍為四分之一），及其上同地段第1491建號建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄17之1號1樓房屋，權利範圍為全部），於97年9月24日所為之所有權移轉登記塗銷；㈡被告張碧珠應將坐落臺北市○○區○○段二小段397地號土地（權利範圍為四分之一），及其上同地段第1491建號建物（即門牌號碼為臺北市○○區○○街○○○巷○○弄17之1號1樓房屋，權利範圍為全部），於98年10月19日所為之所有權移轉登記塗銷。
二、被告則以：㈠原告於97年8月12日原告因系爭房地遭債權人聲請強制執
行拍賣，因而委託被告張碧珠代為處理系爭房地出賣事宜，以清償原告債務，是原告雖領有殘障手冊，然其意思表達清楚，絕無原告所述精神疾病等情形。
㈡被告張碧珠於處理系爭房地出賣過程中，原告之母即第二
順位抵押權人陳何玉香起初稱願意購買系爭房地，後於家人反對下放棄購買，並於97年8月14日同意其債權額確定為新臺幣（下同）3,500,000元，於系爭房地出賣清償原告對其之債務後同意塗銷，被告張碧珠乃於97年8月15日媒介訴外人高敏通與原告簽訂不動產買賣契約，原告並當場收受現金50,000元，後雖因故指定被告王永成為登記名義人，惟本件不動產買賣係以「承擔債務」之方式購買（系爭不動產買賣契約書第2條），被告於處理原告積欠抵押權人國泰世華銀行及陳何玉香債務時，竟又冒出其他債權人（即聯邦銀行）出面主張原告積欠卡債5萬3千餘元，且國泰世華銀行建國分行亦要求必須先清償循環理財貸款2,000,000元後始得辦理清償證明，被告王永成為取得系爭房地所有權，乃擔任原告連帶保證人，並一一代為清償。原告亦分別於97年10月3日、97年10月21日收受現金50,000元。
㈢被告王永成於簽訂不動產買賣契約後向中國信託銀行及永
豐銀行辦理貸款，用以清償原告第一、二順位抵押權債務，孰料竟因被告王永成擔任原告連帶保證人乙事，致遭銀行以信用不佳拒絕貸放予被告王永成，為此祇得先將系爭房地移轉予被告張碧珠名下，並於98年12月25日以張碧珠名義向永豐銀行貸得款項清償原告債務。被告王永成已依約清償原告於國泰世華之第一順位抵押權債務，然原告之母即第二順位抵押權人陳何玉香竟反於97年8月14日之承諾稱其原告積欠債務為480萬元，被告雖多次發函催促抵押權人陳何玉香前來領取340萬元並塗銷第二順位抵押權登記，惟均遭拒絕，致被告迄今無法取得清償證明塗銷抵押權登記。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告張碧珠簽訂委託書（卷第9頁、第48頁）委託
被告張碧珠代為處理系爭房地遭債權人強制執行拍賣及清償抵押權債務事宜。
㈡訴外人陳何玉香於97年8月14日簽名確認債權統計之確認
單（就所書寫『願意於出賣後，以350萬元塗銷』字樣部分，僅形式不爭執，實質爭執，卷第49頁）。
㈢原告於97年8月15日與訴外人高敏通簽訂不動產買賣契約
（卷第50頁），復於97年8月21日同意登記名義人改為被告王永成（卷第52頁）。
㈣原告積欠第一順位抵押權人國泰世華銀行之債務已全數清
償，債權人國泰世華銀行並已塗銷查封登記（卷第61頁）；原告積欠聯邦商業銀行之債務已全數清償（卷第60頁）。
㈤被告王永成於98年10月19日以買賣為原因將系爭房地所有
權移轉予被告張碧珠；並於98年12月25日以被告張碧珠為義務人向永豐商業銀行設定最高限額抵押權10,360,000元。
㈥原告於99年4月16日以新店郵局第2417號存證信函通知被
告王永成於5日內清償抵押權，復於99年4月27日以新店郵局第002515號存證信函通知被告王永成為解除系爭不動產買賣契約之意思表示，被告王永成並已分別於99年4月19日、99年4月27日收受。
四、得心證之理由：㈠原告所主張之經過情節，為被告所不爭執，並有委託書、
土地建物異動索引、繳款通知書、建物登記謄本、存證信函、同意書、台灣台北地方法院民事執行處函、土地所有權買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書、印鑑證明、民事起訴狀、撤回狀（聯邦商業銀行部分）、收據、逾期放款分期償還協議書、連帶保證書、擔保物提供同意書、最高限額連帶保證人法律責任宣告書、銀行付款明細表、還款明細、存款存根、還款登錄單、當事人綜合信用報告、存款憑證、帳務明細資料、交易明細資料等件為證。被告則以被告王永成擔任原告連帶保證人導致其信用狀況受損，因此以買賣交易之方式，將系爭房地過戶至被告張碧珠名下以便辦理貸款，並已經向永豐銀行完成貸款申辦程序尚未撥款等為由，作為答辯其將系爭房屋過戶給被告張碧珠之緣由，且據被告張碧珠陳明無誤，並有存證信函在卷可按（卷第20頁）；是均堪信為真實。
㈡其次，原告於97年8月15日與訴外人高敏通簽訂不動產買
賣契約書，其中約定：「…二、本買賣甲方以概括承受乙方債務方式承買，雙方約定如下：⒈甲方概括承受乙方所積欠，以本買賣標的所設定之第一順位抵押權國泰世華及第二順位抵押權人陳何玉香之全部債務協商清償。⒉甲方支付法院停拍費用。⒊甲方支付產權移轉所衍生之增值稅、契稅、印花稅、地政規費、過戶代書費等稅費。⒋甲方另支付乙方搬遷費新台幣壹拾伍萬元正。三、付款方式及不動產移交方法如下：⒈本約簽訂時，甲方給付乙方新台幣伍萬元正…⒊產權登記完竣，乙方清楚交屋，甲方同時給付新台幣壹拾萬元正給乙方。⒋產權移轉完成，甲方陸續清理所承受之債務，與乙方無涉。」等情，嗣系爭房地因故將登記名義人改為被告王永成，並經原告同意，此有不動產買賣契約書（卷第50頁）及同意書（卷第52頁）在卷可稽，且為雙方所不爭執。準此，被告王永成須完成上開不動產買賣契約第2條約定之條件後，始得謂已履行兩造間就不動產買賣契約之義務。
㈢就簽訂不動產買賣契約書之過程，原告到庭陳稱：「（第
二順位貸款是多少？）我不太清楚金額是多少錢，因為帳不是我記的，是我妹妹陳秀莉記帳。（本院卷85頁）是我妹妹記的。（卷85頁有二個筆跡，『總計尚欠媽0000000』，另一個筆跡為『960926...共計0000000』何人記的？）『總計尚欠媽0000000』的筆跡是我妹妹的字，另一個筆跡『960926...共計0000000』是代書寫的，錢是變多了，但加了什麼錢我不知道，這整個都是代書寫的，一個是代繳利息，一個是代書費規費，但是是做什麼用的錢我不知道，而且也沒有給我收據，當時是因為我要帶小孩，所以先請我媽媽去代書事務所，去了之後就已經寫好。（你欠你媽媽的錢是這個款項？）我的錢有加有減，有的我認為是我媽媽自己添加進去的，因為像修房子有支出是肆拾萬部分，我不知道是什麼錢，因為是她自己找親戚修的。（97年8月14日的明細單那天你是否有在場，卷49頁？）我媽媽簽的那天我不在。（你實際上欠你媽媽多少錢？）我不知道，因為都是他自己寫的。（你的家人要480萬，才願意塗銷二拍？）就是我媽媽說的，因為他覺得錢太少，她覺得我欠他的還這些錢太少。（後來為何不到代書那裡收錢？）因我媽媽那時剛剛好在開刀，事情都是交給我小妹在處理。」等情綦詳（本院卷第130頁以下）。
㈣再者，就系爭房屋所設定最高限額抵押權所擔保之債權額
度部分：⑴而原告所積欠第一順位抵押權人國泰世華銀行債務部分，業於99年10月4日清償完畢，此有國泰世華銀行陳報狀在卷足證（卷第141頁），而該債務於於97年8月15日之時，貸款餘額為2,867,836元（陳報狀上固記載為2,959,284元【1,890,000＋1,069,284＝2,959,284】，但是，依照陳報狀所附之交易明細表之記載，就第二筆債權145萬元之部分，於97年8月15日貸款餘額應為977,836元，並非陳報狀所記載之1,069,284元，因此，原告於97年8月15日貸款餘額應為2,867,836元【1,890,000＋977,836＝2,867,836】）；⑵第二順位最高限額抵押權人即訴外人陳何玉香之債務部分，依照被告答辯之意旨，乃訴外人陳何玉香要求之金額為480萬元，並據此拒絕以約定之金額受償並塗銷第二順位抵押權之原因，此部分經核與原告於所陳明「（你是指買賣房屋價金的錢太少，還是實際上你欠他的錢不止350萬的金額，或是何情形？）這兩樣原因都有，他把兩個原因都混為一談，所以覺得錢太少」等語相符，足見原告對於委託被告張碧珠處理最高限額抵押權所擔保債權之數額部分，實際上並不確定，但第二順位最高限額抵押權所擔保之債權，並非登記之最高限額480萬元可以認定；而就數額部分，依照負責記帳即原告之妹陳秀莉於96年9月26日核算之計算單記載，原告積欠訴外人陳何玉香之款項為3,103,179元（卷第85頁），而該計算單上另外記載之欠款「代繳利息418000」、「代書費規費9120」之部分，依照雙方所簽訂之不動產買賣契約書第2條第1項、第3項之約定，本即非由原告所負擔，且與原告所欠訴外人陳何玉香之債務無關，應不能計算在內；但依照被告與訴外人陳何玉香於97年8月14日核算之計算單記載，原告積欠訴外人陳何玉香債務為3,504,654 元（卷第49頁），並經訴外人陳何玉香同意簽名，雖然原告就該計算單上所記載『願意於出賣後，以350萬元塗銷』等語之部分，僅形式上不爭執而實質爭執，但是，金額計算之部分為原告所不爭執，則此即可認為訴外人陳何玉香同意以3,504,654元作為第二順位最高限額抵押權所擔保之債權額度，況且該計算書之協議與簽名，乃是由訴外人陳何玉香與被告二人等人參與確認原告所積欠之款項，而原告並未參與，確認後並經訴外人陳何玉香簽名同意，顯見訴外人陳何玉香乃係同意由被告代為清償而與之確認原告所積欠之款項額度，已甚明確，因此，系爭房屋所設定之第二順位最高限額抵押權所擔保之債權額，應以被告與訴外人陳何玉香於97年8月14日所書立之計算單上所記載之金額3,504,654元，亦可確定；然而，被告王永成於99年8月10日通知訴外人陳何玉香領取款項之存證信函（卷第79頁）卻記載為340萬元，顯與上揭原告積欠陳何玉香債務金額3,504,654元，並不相符，亦與陳何玉香於97年8月14日所簽名同意塗銷抵押權登記之債權金額350萬元不相符，被告王永成亦未能提出證據證明減少之依據及證據，是該領取款項之存證信函，顯然不能作為被告王永成已經依約履行不動產買賣契約書約定之證據；職是之故，第二順位抵押權人陳何玉香迄今既未受領340萬元，則被告王永成即尚未清償原告與抵押權人陳何玉香間之最高限額抵押權債務，自難以認定被告王永成已履行其與原告基於系爭不動產買賣契約第2條第1項清償第二順位抵押權債務之義務。
㈤又被告王永成主張原告已分別於⑴97年8月15日簽約時收
取5萬元，⑵97年10月3日收取3萬元，⑶97年10月21日收取2萬元，另於98年7月20日借款5,000元等情，固經被告王永成提出不動產買賣契約書（卷第51頁）、收據（卷第
63、64頁）、借據（卷第168頁）在卷可稽，然原告所領取之5,000元部分，乃為原告向被告王永成之借款，並非兩造所簽訂不動產買賣契約書所約定之搬遷費，此由被告王永成所提出之借據上記載「茲借款新台幣五千元正」等語可資確定，是被告王永成共支付之搬遷費僅合計為10萬元；又本件系爭房屋已經完成過戶並點交予被告王永成，亦為雙方所不爭執（卷第166頁），因此，被告依照雙方所簽訂之不動產買賣契約書第3條第1項、第3項，應該給付搬遷費用共計為15萬元（簽約支付5萬元、登記交屋完畢支付10萬元），因此，被告王永成顯然並未完成兩造契約約定支付搬遷費予原告，可資認定；㈥按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第2項前段及第254條分別定有明文。換言之，在給付無確定期限之情形，須契約當事人之一方經他方催告給付而不為給付，方屬遲延給付，此際須經他方當事人再定相當期限，催告其履行而不履行，他方始得解除其契約」，此有最高法院90年度台上字第2216號判決、95年度台上字第1908號判決可資參照。經查，本件兩造間所簽訂之不動產買賣契約第3條第4項，既約定被告王永成應「產權移轉完成，甲方（即被告王永成）陸續清理所承受之債務…」等情（卷第50頁），顯見兩造間並未就被告王永成應於何時履行清償原告所積欠第一順位、第二順位抵押權債務之義務約定期限，是兩造間就系爭契約所應負擔之債務即屬給付未定期限之債務，自應先由原告催告被告王永成於相當期限內履行義務而不履行，始得謂已陷於「給付遲延」。而原告固已於99年4月16日發存證信函催告被告王永成應依兩造間不動產買賣契約履行義務，原告繼之以被告王永成未履行義務，旋即於99年4月27日解除兩造間不動產買賣契約；職是，雖然被告王永成並未於催告後履行，然依上開最高法院裁判意旨，仍需原告再定相當期限催告被告王永成履行，被告王永成不履行時，始得解除兩造間不動產買賣契約，況且，原告先後二次發出存證信函之間距，僅有11日（其中4月17、18、24、25日為週六日之例假日），顯非屬相當期限，顯與上揭最高法院裁判意旨及民法第254條規定不符，其所為催告、解除之意思表示顯非屬合法，自不生解除契約之效力。
㈦原告復主張遭被告詐欺致簽訂不動產買賣契約，爰依民法第92條規定撤銷其所為不動產買賣契約之意思表示云云。
惟查，就系爭房屋所設定第一順位及第二順位最高限額抵押權所擔保債權之總額，若依國泰世華銀行所陳報之貸款餘額及兩造與陳河玉香於97年8月14日計算之債權金額合計為6,372,490元（2,867,836＋3,504,654＝6,372,490），而此金額，縱若再加計被告王永成所答辯，其代為清償原告信用卡及循環理財貸款債務合計約25餘萬元，總計被告王永成代原告清償之債務約662萬元許，雖此與原告於97年8月12日委託被告張碧珠出售系爭房屋時所約定「買賣價金為新台幣780萬元」等情，顯然有相當之差距，原告並以此主張其受被告詐欺而簽訂系爭不動產買賣契約。然依原告與被告王永成間簽訂不動產買賣契約條件，被告王永成係以「承擔債務」方式購買，亦經原告於系爭不動產買賣契約簽名同意上開條件，原告復未提出其他證據證明其所為簽訂不動產買賣契約之意思表示係受被告詐欺所為之，是原告所言受被告詐欺簽訂契約自不足以採信；再者，原告又主張被告間於98年10月19日所為以買賣為原因之不動產移轉登記行為，為通謀虛偽意思表示，依民法第87條規定為無效云云，惟其僅指摘被告於99年4月27日所發之敦南郵局第292號存證信函內陳述被告間不動產移轉係為信託登記，而被告所為移轉登記原因係以「買賣」為之，顯非以「信託登記」為原因移轉不動產所有權等語，然登記原因僅為地政機關基於土地登記規則審查不動產登記所為之規範，惟並非代表以出於登記原因以外之原因所為之不動產移轉行為，即為通謀虛偽意思表示，原告又未具體提出其他任何證據證明被告間有何通謀虛偽意思表示，自難認被告間於98年10月19日所為不動產移轉登記行為，係為通謀虛偽意思表示。
㈧末查，原告再以第二順位抵押權人逾期未表示同意被告王
永成承擔債務，視為拒絕承認為由，依民法第302條第2項規定撤銷兩造間債務承擔契約，然而，被告與訴外人陳何玉香於97年8月14日核算之計算單，已經訴外人陳何玉香同意簽名，可認訴外人陳何玉香同意第二順位最高限額抵押權所擔保之債權額度以及同意由被告代為清償，已如前述，承擔之效果已經有效成立，並無再由原告於訴訟中再以存證信函詢問之必要，已甚明確，況訴外人陳何玉香嗣後改變其先前所為之同意，應由訴外人陳何玉香與被告間以訴訟解決雙方爭議，是此部分尚無從作為原告有利之依據，是原告以此主張解除不動產買賣契約，並請求被告王永成塗銷兩造於97年9月24日所為之不動產所有權移轉登記，亦無理由。
㈨綜上所述，原告依民法第87條主張被告於98年10月19日所
為不動產移轉登記行為為通謀虛偽意思表示、民法第92條遭被告詐欺簽訂不動產賣賣契約、被告王永成給付遲延依民法第254條解除不動產買賣契約、民法第302條第2項撤銷債務承擔契約，並請求塗銷兩造及被告間於97年9月24日、98年10月19日所為不動產移轉登記，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 2 月 18 日
民事第七庭 法 官 蘇嘉豐以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 2 月 18 日
書記官 林鈞婷