臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第479號原 告 許景然訴訟代理人 林耀立律師被 告 詹國忠
詹國星詹明森詹佩勳詹賴望月詹茜茹詹碧玉詹惠如詹琇珺兼 上九 人訴訟代理人 詹國政被 告 詹雅晴
詹淑美上 一 人訴訟代理人 曾朝誠律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，經本院於中華民國100 年3 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落臺北市○○區○○段四小段二六四、二六五、二五七地號土地（面積各為八十六、八十八、一百二十四平方公尺，所有權應有部分各為公同共有千分之二、十分之二、十分之二，及其上同段一七六四建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號，一層面積一百二十二點一四平方公尺、騎樓十六點五一平方公尺、平台九點七六平方公尺，所有權全部）、同段一七六五建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○○號地下，地下層面積一百三十五點八一平方公尺，所有權全部）暨共有部分同段一七七一建號建物（所有權應有部分三十六分之二）之所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：民事訴訟法第五十六條第一項第一款規定：「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體；不利益者，對於全體不生效力。」，此所謂「訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者」，係指共同訴訟之各人為一體，與他造間存有一個訴訟，或因共同訴訟之各人所受判決之效力及於他人之結果，法院就該訴訟標的所為之判決，對於該數人法律上不許有歧異者而言。本件原告本於買賣契約之法律關係，訴請出賣人即被告履行移轉土地及建物所有權之義務，因該土地及建物為被告所公同共有，訴訟標的對被告全體需合一確定，故應認被告詹國政、詹國忠、詹國星、詹明森、詹佩勳、詹賴望月、詹茜茹、詹碧玉、詹惠如、詹琇珺對原告之請求為認諾之不利益行為，依前揭規定對於被告全體不生效力，合先敘明。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：㈠被告共同委託被告詹國政於民國99年1 月19日與原告簽訂買
賣契約，將被告所共有坐落臺北市○○區○○段四小段264、265 、257 地號土地（面積各為86、88、124 平方公尺，所有權應有部分各為公同共有千分之二、十分之二、十分之二），及其上同段1764建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○號，面積一層122.14平方公尺、騎樓16.51 平方公尺、平台9.76平方公尺，所有權全部）、1765建號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街○○號地下，地下層面積135.81平方公尺，所有權全部）暨共有部分1771建號建物（面積353.88平方公尺，所有權應有部分三十六分之二）（下稱系爭房地）出賣予原告，約定買賣價金新台幣（下同）30,000,000元，原告應給付之簽約金14,850,000元，已依約代被告清償積欠訴外人中華成長三資產管理股份有限公司（下稱中華成長三資產管理公司）之抵押貸款債務，另代為支付欠繳之房屋稅、地價稅等，惟被告拒不配合辦理所有權移轉登記手續。㈡為此本於買賣契約之法律關係，依兩造間不動產買賣契約書
約定，請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記等語。並聲明：如主文所示。
㈢對被告抗辯所為之陳述：被告詹雅晴、詹淑美有簽署委託書
，授權被告詹國政處理對中華成長三資產管理公司之一切債務及相關事宜，所委託事項包括出售系爭房地，被告詹國政乃有權代理全體共有人即被告出售系爭房地與原告，故被告詹淑美已不得再行使優先承購權。至於詹文凱律師所發通知被告詹淑美行使優先承購權之律師函，僅係為符合土地法第三十四條之一規定，不能據此證明其有優先承購權。
二、被告方面：㈠被告詹國政、詹國忠、詹國星、詹明森、詹佩勳、詹賴望月
、詹茜茹、詹碧玉、詹惠如、詹琇珺則以：被告為解決系爭房地上原有之抵押擔保債務，經共有人即被告全體以書面委任被告詹國政與債權人中華成長三資產管理公司協商，將原積欠之債務金額減為14,850,000元，並以出售系爭房地之方式籌得清償款項，由原告以買賣價金之一部代為清償上述債務，惟被告詹雅晴、詹淑美事後反悔，不願配合辦理所有權移轉登記等語。並聲明：同意原告之請求（見本院卷第68頁）。
㈡被告詹雅晴則辯以：被告詹雅晴並未授權被告詹國政與原告簽訂買賣契約等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈢被告詹淑美則抗辯略以：
⒈被告詹淑美並未授權被告詹國政與原告簽訂買賣契約，僅授
權被告詹國政處理與中華成長三資產管理公司間債務問題，至於被告詹國政提出之委託書文字，因未記載得出售系爭房地，故與民法第七百六十條、第五百三十一條規定不合而無效，況且，自詹文凱律師99年1 月27日通知行使優先承購權之律師函記載「已徵得台端（即被告詹淑美、詹雅晴）以外之全部繼承人同意後…」等詞亦可得知被告詹淑美並未授權被告詹國政出賣系爭房地。再者，原告所提買賣契約書賣方簽名欄僅由代理人即被告詹國政簽署，與一般買賣經驗法則，應先簽署本人姓名再簽代理人姓名之情形迥異。
⒉被告詹淑美於99年1 月27日收受被告詹國政委由詹文凱律師
所寄發通知被告就系爭房地行使優先承購權之律師函時，始知悉被告詹國政已與原告就系爭房地成立買賣契約，被告詹淑美隨即於99年2 月3 日以存證信函通知詹文凱律師為優先承購權之行使，再於99年2 月10日委託被告詹淑美之配偶至詹文凱律師事務所瞭解優先承購權之程序及條件，依土地法第三十四條之一第四項規定，被告詹淑美有依與原告買受同一價格優先承購系爭房地之權。
⒊並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠系爭房地為被告全體公同共有，有原告提出之土地及建物登
記謄本為證（見本院卷第47至67頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
㈡被告全體曾出具委託書予被告詹國政，委託書記載：茲因被
告之被繼承人詹益淵於86年4 月7 日逝世，為解決中華成長三資產管理公司債務問題（標示：臺北市○○區○○段四小段264 、265 、257 地號及1764、1765建號），全體繼承人特委託繼承人之一即被告詹國政處理債務之一切手續及相關事宜等詞，有委託書在卷可稽（見本院卷第85頁），復為兩造所不爭者。
㈢被告詹國政於99年1 月21日代理被告與中華成長三資產管理
公司簽訂借款債務和解契約，約定就中華成長三資產管理公司自合作金庫商業銀行股份有限公司讓售取得以被告之被繼承人詹益淵為借款人之不良債權及其擔保權益，該標的債權之擔保物係系爭房地，茲被告因概括繼承而就標的債權負有連帶給付責任，現為協商清償標的債權，並請求中華成長三資產管理公司塗銷系爭房地之第一順位抵押權登記，達成由被告清償14,850,000元後，中華成長三資產管理公司就系爭房地上設定取得之第一順位抵押權，出具抵押權塗銷同意書與被告，由被告辦理系爭房地抵押權塗銷登記之手續，中華成長三資產管理公司並同意屆時一併免除被告及其連帶保證人就標的債權所負之清償責任乙節，亦有被告詹國政提出之借款債務和解契約在卷足佐（見本院卷第81至84頁），兩造對此亦不爭執。
㈣原告主張中華成長三資產管理公司於99年1 月21日出具抵押
權塗銷同意書予伊，其上記載：「95年臺北市建成地政事務所收件萬華字第098610號（081 年萬華地政收件字第251020號）登記最高限額新台幣壹仟玖佰貳拾萬元整之抵押權，茲因清償抵押權本公司同意塗銷是實」之事實，有抵押權塗銷同意書附卷可證（見本院卷第13頁），自堪信為真實。
四、原告主張被告即系爭房地之全體共有人業已委託被告詹國政代理其等與原告簽訂買賣契約，為此依約請求被告移轉系爭房地所有權予伊等情；但為被告詹雅晴、詹淑美所否認，並以上開情詞置辨。是以，本件應審究者厥為：
㈠被告詹國政是否有權代理全體共有人即被告與原告簽訂不動
產買賣契約書？被告詹國政依系爭委託書（見本院卷第85頁）所授與權限之範圍是否包含出賣系爭房地在內？㈡被告詹淑美得否就系爭房地行使優先承購權？
五、現就兩造爭執之重點，分述如下：㈠被告詹國政是否有權代理全體共有人即被告與原告簽訂不動
產買賣契約書？被告詹國政依系爭委託書（見本院卷第85頁）所授與權限之範圍是否包含出賣系爭房地在內？⒈依民法第五百三十一條規定：「為委任事務之處理，須為法
律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。其授與代理權者，代理權之授與亦同」；而本條所謂「法律行為，依法應以文字為之」，係指處理委任之事務，須為法律行為，而此種依委任處理事務之法律行為，法律上明定應以文字為之而言。申言之，乃受任人處理委任事務，須為某法律行為，該法律行為，法律明文規定應以文字為之，否則不生為該法律行為之效力，或另生其他法律效果之謂也。如民法第七百六十條規定，不動產物權之移轉或設定，應以書面為之，否則不生不動產物權得喪之效力；又如同法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃者是。依此，在買賣不動產之情形，若所受委任之事務，僅為不動產買賣之債權行為，非為移轉或設定負擔之物權行為，則仍無委任須以文字（書面）為之之限制，兩者應加區別（最高法院91年度台上字第1563號、96年度台上字第1150號判決參照）。茲既原告所主張之原因事實乃以被告詹國政代理被告全體與其簽訂買賣契約之債權行為為據，尚非指系爭房地所有權移轉之物權行為，故即無民法第五百三十一條、第七百六十條關於應以文字書面為委任、代理權授與之規定適用；準此，被告詹淑美抗辯系爭房地出賣之授與未以文字為之，不符法定方式，應屬無效等語，洵不足取。
⒉又按受任人之權限，依委任契約之訂定，未訂定者，依其委
任事務之性質定之，委任人得指定一項或數項事務而為特別委任，或就一切事務，而為概括委任。此所謂特別委任者，謂指定特種事項而為委任；所謂概括委任者，謂就一切事項悉行委任。且按，受任人受概括委任者，固得為委任人為一切法律行為，但不動產之出賣，須有特別之授權始得為之，同法第五百三十四條第一款規定甚明。
⒊然而，解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第九十八條定有明文。蓋解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。據此，被告全體授與被告詹國政處理事務之範圍，究竟有無特別授權處理系爭房地之出賣一事，即應先探究其等間之真意。查：
⑴被告為求解決其等繼承自被繼承人詹益淵與中華成長三資產
管理公司間之債務問題，遂與被告詹國政簽訂系爭委託書，委託被告詹國政處理該債務之一切手續及相關事宜，此為兩造所不爭執者（見兩造不爭執之事實㈡）。經詳閱委託書全文有特別將系爭房地明確標示出之情狀，可知，此處所指之債務為中華成長三資產管理公司就系爭房地設定抵押權所欲擔保之該筆債權。
⑵次查，中華成長三資產管理公司在系爭房地上設定有最高限
額為19,200,000元之抵押權（見本院卷第64、67頁建物登記謄本他項權利部），而該公司於98年11月26日已取得對被告之勝訴判決，債權額為7,000,000 元及自88年9 月18日起至清償日止按年息9 ﹪計算之利息暨違約金，有本院97年度審重訴字第608 號民事判決在卷可稽（見本院卷第79至80頁）。
⑶訊之證人詹文凱即擬訂系爭委託書文句之律師，於本院99年
12月28日言詞辯論期日結證稱：「簽買賣契約當時依據上開委託書我的認知是詹國政有被委託書上面所載的委託人授權，被告間共有的建物部分只有買賣契約上這筆房屋（按：即系爭房地）…在鈞院97年審重訴字第608 號案件因被告即詹益淵的繼承人受到債權人催討，當時全體繼承人為了要處理債務，所以簽立委託書，希望能夠處理這筆債務，處理的方式包括將系爭不動產處分或是借錢都可以，只要能夠將債務處理完就可以了」（見本院卷第165 至166 頁）、「（被告詹淑美訴訟代理人問：裡面的委託內容是否有包括系爭土地的買賣？）是，當時在辦理過程當中方案有很多，包含買賣在內」等語（見本院卷第166 頁背面），而證述表示系爭委託書授權範圍所謂委託被告詹國政處理債務之一切手續及相關事宜等，包括另以金錢清償債權人中華成長三資產管理公司，或以出賣系爭房地之方式取得現金用以清償等方式在內均可，委託書授權被告詹國政處理債務事務之最終目的在於清償債務完竣。
⑷又證人詹文凱在上開期日進而再證述：「（原告訴訟代理人
問：判決之後有無打電話給詹淑美或詹雅晴問是否願意拿錢出來買系爭土地及房屋或拿錢清償這個債務？）我都是跟詹雅晴接洽的，我不確定我是用電話或什麼方式跟詹雅晴講，在尚未判決時我都有問詹雅晴上開事項，但是詹雅晴都不願意，判決之後我有告知詹雅晴判決的結果，一千四百五十萬元是詹國政去磋商的，可是詹雅晴認為當初這筆錢是詹明森拿去的，所以債務應該由詹明森出面清償，詹雅晴表示不願意幫他清償。雖然都是詹雅晴表示，但是詹淑美用電話跟我聯繫或剛剛所說范先生（即被告詹淑美之配偶）來的時候，我確認詹淑美應該知道這些事情」等語（見本院卷第167 頁），足見，被告詹雅晴、詹淑美就被告全體對中華成長三資產管理公司所負之前述債務，其等所同意之清償方式，並不包括另行以自己之金錢償還款項在內，亦即，系爭房地—即被繼承人詹益淵所留遺產—顯為被告等全體繼承人同意用以清償對中華成長三資產管理公司所負債務之唯一資產（財產）；倘若如被告詹雅晴、詹淑美所辯稱其等並未授權被告詹國政出賣系爭房地，則被告詹國政如何有籌碼與債權人中華成長三資產管理公司進行和解協商、處理債務，又如何取得足夠之資金以處理數額如此龐大之債務。
⑸被告詹淑美再辯以：詹文凱律師99年1 月27日通知行使優先
承買權之律師函既然記載「已徵得台端（即被告詹淑美、詹雅晴）以外之全部繼承人同意後」等詞，顯見，被告詹淑美、詹雅晴自始未授權被告詹國政出賣系爭房地等語，且提出該律師函以佐（見本院卷第107 頁，律師函發文日期為99年
1 月22日）。惟查，證人詹文凱就此已證稱：「作這份律師函是因為詹淑美、詹雅晴不願意配合辦理買賣手續，為了符合土地法第34條之1 的程序，所以才作這份律師函。之所以會寫說明二第二行後面『業於徵得台端二人以外之全部繼承人同意後』的文字是因為被告詹雅晴、詹淑美他們之後表示不同意出賣的緣故」、「詹雅晴印象中不只來我事務所三次，這封律師函為什麼會寄就是因為簽買賣契約之後知道他們二人不同意才會寄這份律師函」等語（見本院卷第166 頁、第167 頁背面頁），足徵，證人詹文凱係因被告詹雅晴、詹淑美在兩造間買賣契約成立後，不同意配合辦理所有權移轉登記手續，始就系爭房地之處分即所有權移轉登記程序之遂行依土地法第三十四條之一規定程序辦理；自難以此即遽予推論被告詹淑美、詹雅晴未授權被告詹國政出賣房地之情。⑹綜上，被告全體業已經由系爭委託書而授與被告詹國政處理
清償債務之事務，更有特別授權被告詹國政處理系爭房地之出賣一事，洵足認定。
⒋被告詹淑美或再辯稱：原告所提買賣契約書賣方簽名欄僅由
代理人即被告詹國政簽署，與一般買賣經驗法則，應先簽署本人姓名再簽代理人姓名之情形迥異等語。但查：
⑴按我民法上之代理，係採顯名主義，代理人於代理權限內，
必須以本人名義所為之意思表示，始能直接對本人發生效力（民法第一百零三條規定參照）；是以，若代理人用本人名義，第其有為本人代理之意思，已為相對人所明知，或可得而知者，亦發生代理之效力。
⑵觀諸原告所提買賣契約出賣人之賣方已表明本人為被告全體
之意旨，且記載代理人為被告詹國政，立契約人簽署欄位之賣方則由被告詹國政以兼代理人之地位簽名、蓋印（見本院卷第6 、10頁），顯已具備以代理人之地位，為本人即被告全體代理之意思甚明；此時，當無須再由本人即被告全體親自於買賣契約上簽署，否則即構成由本人自為法律行為，已非代理之型態。故被告詹淑美此部分所辯，與代理之要件有別，尚不足採。
⒌末查，被告詹國政代理被告全體將系爭房地出賣與原告，約
定之買賣價金數額為30,000,000元，業於前提及；而承兩造不爭執之事實㈢、㈣，被告詹國政代理被告全體與債權人中華成長三資產管理公司就債務一事達成以14,850,000元和解之合意，原告則已依買賣契約之約定將14,850,000元之買賣簽約金向中華成長三資產管理公司清償，並取得該公司之同意而交付抵押權塗銷同意書（見本院卷第13頁），此結果與被告詹國政所稱係為處理詹益淵與中華成長三資產管理公司間之債務，故先出售系爭房地獲取買賣價金，再以買賣價金清償借款債務等情相符，而該當於系爭委託書所載委託被告詹國政處理債務之一切手續及相關事宜之要件。又系爭房地既為被繼承人詹益淵之遺產，被告詹國政以出售系爭房地之方式，處理被繼承人詹益淵所負債務，本與一般繼承人處理被繼承人債務之常情相符，故被告詹國政以與原告就系爭房地成立買賣契約之方式，處理詹益淵與中華成長三資產管理公司間之債務，並無違委託書所載內容，亦未違反被告授權其處理債務之本意，亦無超逾委任人即被告之預期方式處理委任事務情事，堪以採認。
⒍職是之故，系爭委託書之授權範圍確包含被告詹國政得以出
賣系爭房地之方式，處理被繼承人詹益淵與中華成長三資產管理公司間債務，被告詹國政依委託書之約定，係有權代理全體被告就系爭房地與原告簽訂買賣契約，兩造間就系爭房地存有買賣契約關係，被告應受買賣契約約定之拘束，對原告履行出賣人之所有權移轉義務無訛。
㈡被告詹淑美得否就系爭房地行使優先承購權？⒈依土地法第三十四條之一第四項、第五項規定：「共有人出
賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」、「前四項規定，於公同共有準用之」，此為共有人優先承購權之規定，而共有人行使優先承購權，應具備下列要件：
⑴行使主體須為出賣應有部分共有人以外之其他共有人。
⑵共有人優先承購權之發生，須以共有人出賣其應有部分於第三人為基礎。
⑶須依出賣應有部分之共有人與第三人所訂買賣契約之同一價
格行使優先承購權，此係指買賣契約當事人所約定之實際交易價格而言，另亦需與該買賣契約約定之價金給付時期、給付方式等其他條件相同。
⑷應於出賣通知到達後十內日表示行使優先承購權。
⒉如前所述，被告詹國政有權以被告全體，包括被告詹淑美在
內之名義，代理被告與原告簽訂買賣契約，被告詹淑美為系爭房地買賣契約之出賣人，為契約當事人，此與土地法第三十四條之一第四項規定優先承購權之行使主體須為出賣應有部分共有人以外之其他共有人之要件不符，故被告詹淑美自無權再行使優先承購權。
六、綜上所述，被告為處理繼承詹益淵之債務問題，而特別授權被告詹國政出賣系爭房地，被告詹國政代理被告全體與原告就系爭房地簽訂買賣契約，對全體共有人即被告發生效力，被告詹淑美為系爭房地買賣契約出賣人之一，對於系爭房地並無土地法第三十四條之一第四、五項規定之優先承購權；原告既已依約給付簽約金代為清償被告對中華成長三資產管理公司所負借款債務，從而，原告本於買賣契約之法律關係，依兩造間不動產買賣契約之約定，請求被告辦理系爭房地所有權移轉登記與伊，為有理由，應予准許。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
丙、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 3 月 25 日
民事第七庭 法 官 賴錦華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 25 日
書記官 沈世儒