臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第493號原 告 褚盛夫
褚盛芳褚盛隆褚謙信褚信介褚惠美褚玉鳳共 同訴訟代理人 葉海萍律師被 告 何碧華訴訟代理人 莊乾城律師複 代理人 李佳翰律師上列當事人間請求調整地上權租金等事件，本院於民國100年3月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告對於原告與褚盛基公同共有坐落臺北市○○區○○段三小段五○七、五○八地號土地，應有部分五十分之四十九之地上權租金，應自民國九十八年八月二十六日起調整為每年新台幣壹拾柒萬玖仟伍佰捌拾元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六，餘由原告連帶負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告之父褚石麟所有坐落臺北市○○區○○段三小段507、508地號土地，面積各為80、16平方公尺，應有部分均50分之49（其餘應有部分50分之1為褚盛基所有，下稱系爭土地），於民國88年9月3日設定未定期限地上權予其子即被告之夫褚盛基，作為褚盛基所有門牌號碼臺北市○○區○○路1段131號建物基地使用，並約定每年租金為新台幣（下同）13萬4,077元；褚石麟於93年7月21日死亡，原告褚盛夫、褚盛芳、褚盛隆、褚謙信、褚信介、褚玉鳳、褚惠美及褚盛基均為其繼承人。又褚盛基將其所有前開建物1樓出租予第三人經營八方雲集餃子店，每月收租10萬餘元，2樓則由供全家居住使用，嗣並將上開建物贈與其配偶即被告，並於94年3月2日讓與系爭土地地上權；查系爭土地依96年
1 月當期申報地價每平方公尺9萬5,440元計算，系爭土地全部申報地價為897萬8,995元【計算式：95,440×（80+16）×49/50＝8,978,995】，依土地法第105條、第97條規定，法定租金最高限額為申報價額年息10%即89萬7,899元，依系爭土地位於臺北市○○區○○路之商店區之繁榮程度及被告利用系爭土地情形，原約定年租金顯屬過低，應以申報地價年息10%為適當，爰類推適用民法第422條規定，請求調整地上權租金，並聲明：被告於原告及褚盛基公同共有系爭土地之地上權租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年89萬7,899元。
二、被告則以：其夫褚盛基之先父褚石麟基於照顧子女之意，將系爭土地設定地上權予褚盛基，並約定地上權租金以設定地上權當時即87年7月系爭土地申報地價年息2%計算，即年租金13萬4,077元【計算式：89,701×0.8×（80+16）×49/50×2%＝134,077】，原告於繼承先父財產外，亦應繼承先父意願；系爭土地自設定地上權以來均供作建築基地使用，並無改變，且土地價格差不大，原告自不得要求增加租金；系爭建物被告出租他人使用，係被告個人之利用方式，不得作為調整租金之理由。系爭土地位在老舊社區內，原告主張依申報地價年息10%調整租金，顯然過高；又被告查知原告心態難免不平，是同意依系爭土地公告地價上漲之比率調整地上權租金，即依系爭土地98年1月公告地價年息2%計算年收租金而調整為17萬9,580元【計算式：119,300×0.8×（80+16）×49/50×2%=179,580】等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告之父褚石麟所有系爭土地，於88年9月3日設定未定期限
之地上權予其子褚盛基，租金每年13萬4,077元，作為褚盛基所有同段672建號即門牌號碼臺北市○○區○○路1段131號1、2層建物建築基地使用。褚盛基嗣將該建物贈與其妻即被告，併將系爭地上權一併讓與被告，且於94年3月2日辦理移轉登記。上開建物1樓現出租予第三人經營八方雲集餃子店，2樓則為被告全家住處。
㈡褚石麟已於93年7月21日死亡，原告及褚盛基均為其繼承人，並已辦理系爭土地之繼承登記。
四、原告主張被告使用系爭土地所獲得之利益與其給付原告之租金顯不相當，原告自得類推適用民法第442條規定，請求將年租金調整為按申報地價年息10%計算，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲本件應審究之爭點為：原告可否類推適用民法第442條規定，請求調整地上權租金？如能調整，應以調整若干為適當？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。次按民法第442條關於不動產租賃之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，有司法院26年院字第986號解釋可資參照。查原告之父褚石麟於88年9月3日將系爭土地設定未定期限之地上權予其子褚盛基，依系爭土地88年7月之公告地價為每平方公尺8萬9,071元，然於原告於98年8月3日提起本件訴訟時，系爭土地98年1月公告地價為每平方公尺11萬9,300元，為被告所不爭執，亦有系爭土地公告土地現值及公告地價在卷可稽，顯然系爭土地於系爭地上權設定後，其價值已大幅增加，且系爭地上權復未定有期限，是原告主張類推適用民法第442條規定，請求法院調整地上權租金，揆諸前開判例意旨，自屬有據，被告徒以系爭地上權自設定以來使用狀況未改變而謂不得增加地上權租金，尚不足採。
㈡查系爭土地係供被告所有門牌號碼臺北市○○區○○路1段
131號1、2層建物建築基地使用，且該建物早已建築完成，於41年間繪測建物測量成果圖，並繳納房屋稅捐，並於77年完成登記，有建物測量成果圖、臺北市稅捐處通知、建築登記謄本在卷可稽，可知原告之父褚石麟將系爭土地設定地上權予褚盛基時，系爭土地上之建物早已建築完成。又查，原告之父褚石麟將系爭土地，設定地上權予褚盛基時，系爭土地88年7月公告地價為每平方公尺8萬9,071元，申報地價則為每平方公尺7萬1,257元，其地上權租金係以申報地價2%計算即每年13萬4,077元【計算式：71,257×（80＋16）×49/50×2%= 134,077】，為原告所不爭執，亦即系爭地上權於設定時，設定義務人褚石麟業已考量系爭土地之價值、設定權利人即褚盛基對系爭土地之使用方式及系爭土地週邊繁榮狀況，同意系爭地上權租金依系爭土地當年度即88年7月申報地價2%計算，並已行之多年，現系爭土地價值固因上昇而有調整之必要，然調整之方式應依當事人設定系爭地上權當時合意之租金計算方式為之，始符事理之平。查系爭土地於98年1月公告地價為每平方公尺11萬9,300元，申報地價為每平方公尺9萬5,440元，是原告類推適用民法第442條規定，請求增加系爭地上權租金之幅度應以系爭土地價值增加之幅度，並依系爭地上權設定時合意租金計算方式調整，始為適宜，基此計算，原告所請求增加系爭地上權租金，應為每年租金17萬9,580元【計算式：119,300×0.8×（80＋16）×49/50×2%＝179,580，元以下四捨五入】。
五、綜上所述，原告主張類推適用民法第442條規定，請求調整系爭地上權租金，應屬有據，本院審酌系爭土地價值上昇幅度及系爭地上權設定時合意之租金計算方式，認系爭地上權租金應增加為每年17萬9,580元。從而，原告請求被告就系爭地上權租金應自起訴狀繕本送達之翌日即98年8月26日起，增加為每年17萬9,580元，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本件事證己明，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不再一一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
民事第三庭 法 官 賴惠慈以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 4 月 22 日
書記官 廖素芳