臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第612號原 告 潘家駒訴訟代理人 陳明宗律師被 告 黃金汝訴訟代理人 許培寬律師
劉孟錦律師複 代理人 周珮琦律師上列當事人間履行契約事件，本院於民國99年11月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳仟零捌拾萬元之同時，將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。
訴訟費用新臺幣壹拾玖萬伍仟零肆拾元由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國98年10月18日委請訴外人康昆惠委託知見不動產仲介經紀有限公司（下稱知見公司）代為居間銷售如附表所示不動產（下稱系爭房地）。雖然系爭房屋為45年之舊屋，三樓建之三樓，面積僅有19.88坪，沒有電梯，整體屋況及條件絕對不好，但康昆惠向知見公司經紀人員閻如裕表示：被告親戚當時也有類似的房屋，以新台幣（下同）1,980 萬元售出（嗣後查證是1,930萬元），且於系爭房地相鄰之房地因有都更話題，媒體曾報導有買方願以超高於市場行情之天價，以每坪105萬元買受等語，是閻如裕與康昆惠共同商議以被告親戚之成交行情1,980萬元取整數（即2,000萬元）出售，又康昆惠考量服務報酬須支出約80萬元（即設若成交價為2,000萬4％＝80萬元），故二人最後決定再加80 萬元，以2,080萬元作為系爭房地的委託銷售價格，並由康昆惠在專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）之代理人欄位簽名。而因康昆惠並非系爭房地所有權人，閻如裕為求謹慎，遂請康昆惠聯繫系爭房地所有權人即被告出面簽約，並將系爭委託銷售契約書留存在康昆惠家中供被告審閱，等候康昆惠再通知閻如裕到場。大約三天後康昆惠通知被告與閻如裕於（康昆惠）家中碰面，閻如裕又把上開銷售價格之商議過程及相關數據向被告說明一次，被告同意後才在系爭委託銷售契約書之委託人欄位簽名，委託知見公司以總價格2,080萬元代為居間銷售系爭房地，委託銷售期間自98年1 0月18日起至99年1月31日止。由是可知，系爭委託銷售契約書第2條委託銷售價格部份，為被告與知見公司個別就出賣價金磋商而合意之契約條款，屬於個別磋商條款，並無消費者保護法關於定型化契約之相關審閱期間法令之適用。何況系爭委託銷售契約書是先由康昆惠在代理人欄位簽名，放在康昆惠家中，直到康昆惠通知閻如裕，閻如裕始前往康昆惠家中與被告簽約，知見公司從未限制被告必須於何時簽名，何時將該契約書交回，應認知見公司已留予被告合理之契約審閱期間，上開委託銷售價格部份自構成契約之內容。嗣原告為購買系爭房地，於98年12月10日與知見公司簽定買賣斡旋契約書（下稱系爭斡旋契約書），同時支付斡旋金20萬元作為知見公司居間向被告承購條件之用，並授權知見公司辦理支付予被告，並得同時擔任被告收受定金之代理人，但因被告不願減價出售系爭房地，原告最後以被告同意之委託價格2,080萬元作為承購總價。依民法第345條第2項規定，兩造就系爭房地之價金均已互相同意，系爭房地買賣契約即已成立。
二、基此，閻如裕先以簡訊及電話通知被告系爭房地業已出售之好消息，另再由知見公司通知兩造於98年12月19日下午2時到該公司完成系爭房地買賣契約書之簽約手續，而於約定簽約日前一日，閻如裕及另一承辦經紀人員吳政道亦均有和被告及其配偶康昆惠確認翌日簽約時間，被告也允諾無誤。豈料，簽約時日屆至，原告及承辦代書等人到場後，被告未到，經閻如裕及吳政道與被告聯繫，被告先是藉詞正在吃飯，請原告及承辦代書等人等候半小時，但半小時後被告竟仍未到場，再經閻如裕及吳政道與被告聯繫，被告即反悔不願出售系爭房地，且還藉詞要原告加價始願出售。嗣後，被告更以存證信函表示：其於98年10月18日與知見公司簽定系爭委託銷售契約書時，委託知見公司出售系爭房屋之底價應為2,480萬元云云。但知見公司於被告簽定系爭委託銷售契約書後，有將該契約書影本留存予被告，直至98年12月10日原告出價買受系爭房地為止，將近二個月，期間均未見被告對於系爭房地之出售價格提出任何異議或為保留，顯見被告確已知悉且同意是以2,080萬元委託出售一事。何況依據知見公司提供之該份委託銷售契約書，其上清楚載明2,450萬元僅為「建議開價」，而經原告向知見公司經紀人員了解當時與被告間交易始末，是被告覺得買方一定會殺價，而先要開價2,500萬元，但因閻如裕表示，廣告開價過高，有意買受者連看屋都不願看（因為價差太大，不易殺價到買受人願意買受之價格），故被告與閻如裕先是商議開價2,480萬元，但因「48」二字，有「死吧」語音，閻如裕遂建議改為2,450萬元，被告也同意，才加註「建議開價2,450萬元整」於該委託銷售契約書上，故被告上開信函所述均非實在，應僅是其預見都更的未來利益後，反悔不賣的藉詞而已。從而，被告負有交付系爭房屋於原告，並使原告取得該房地所有權之義務。退步言之，縱認被告不負上開移轉登記義務，但兩造間之系爭房地買賣契約既已有效成立，原告並已於98年12月10日簽定系爭斡旋契約書之同時，以現金支付斡旋金20萬元，另於98年12月19日以自己所簽發之臺灣銀行支票一紙給付定金312萬元，則被告違約不賣（或不遵照契約內容履行），自應加倍返還原告所支付之定金，作為被告不履行契約之損害賠償。為此，爰依民法第348條規定，請求被告應將系爭房地移轉登記予原告；備位依民法第248條、第249條規定及系爭委託銷售契約書第8條第1項後段約定，請求被告返還定金31 2萬元等語。並聲明：先位聲明：㈠被告應將如附表所示不動產之所有權移轉登記予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：㈠被告應給付原告312萬元及自起訴狀繕本送達翌日（即99年2月6日）起至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告抗辯：
一、被告曾於98年10月18日之前幾日，商請康昆惠前往知見公司先行了解委託出售不動產之方式及細節。經閻如裕告知說明大致情形後，因康昆惠當時未經被告授權簽定系爭委託銷售契約書，故僅在該契約書之代理人欄位簽名，其上委託人欄位則全部空白，而另與閻如裕約定於98年10月18日至康昆惠家中見面，由被告正式決定是否委由知見公司代為銷售系爭房地。閻如裕依約於98年10月18日前往康昆惠家中拜訪，當時康昆惠、被告及被告之夫陳銘在均在場，閻如裕提出系爭委託銷售契約書要求被告在委託人欄位簽名，經被告檢視該份契約書後，發現閻如裕擅自在該契約書第2條委託銷售價格部分填寫2,080萬元，但康昆惠第一次與閻如裕洽談時已告知系爭房地現由建商整合辦理都更中，並提供建商製作的「預估都市更新權利變換更新後可分配產權面積及車位明細表」予以參考，其上顯示系爭房地經都更後預期至少分配有40坪及車位，是以被告表示委託銷售價格應為2,450萬元，並要求閻如裕修正，閻如裕隨即在該契約書第2條下方手寫「建議開價2,450萬元」字樣，並告訴被告：這樣寫就表示你的意思是要2,450萬元才賣等語，被告不疑有他，而在該契約書之委託人欄位完成簽名。準此，被告真意為「出售價格2,450萬元」，此亦為閻如裕所明知。孰料，被告於98年12月17日突然接獲知見公司寄發的存證信函，其內容表示系爭房地已於98年12月10日由原告以2,080萬元承購，並要求被告於98年12月19日下午2時備齊文件完成簽約云云。惟就房屋仲介業標準作業程序而言，知見公司於98年12月10日獲悉原告願以2,080萬元承購系爭房地之同時，即應將此一訊息回報予被告並徵詢其意願，若一時聯絡不上，亦應於隔日以信件通知被告，但知見公司竟遲至98年12月16日才寄發上開存證信函，中間隔了6日，要與常情有違。而且系爭斡旋契約書第3條約定：「自簽立本契約書時起至98年12月17日15時止，期限內賣方未同意出售者，期滿本契約書自動失效」足見知見公司縱有代被告收取定金之權限，也一定會將兩造簽約日定在「98年12月17日15時」之前，否則原告得主張系爭斡旋契約書逾期失效，知見公司豈非白忙一場。但上開存證信函卻表示「請台端於98年12月19日下午2時備齊相關文件履行買賣簽約義務」顯然逾越系爭斡旋契約書第3條約定之契約有效期限，顯有疑義。
二、又其他客戶委託知見公司居間銷售不動產時，雙方所簽訂之專任委託銷售契約書均有註寫「廣告開價○○元」，唯獨被告與知見公司之系爭委託銷售契約書異於尋常的註寫成「建議開價○○元」，可見被告委託銷售系爭房地總價格為2,450元。蓋倘使被告真以2,080萬元作為委託銷售價額，必然會有知見公司往常慣例一樣的註寫「廣告開價○○元」始符合該公司自我往常作業流程慣例，則惟一會註寫成建議開價之可能為：原本與知見公司簽訂系爭委託銷售契約書者為康昆惠，因其並非所有權人，知見公司經紀人員閻如裕恐生糾紛，遂要求被告應親自簽名。而當被告與閻如裕相約見面時，被告夫妻均認為系爭房地售價應為2,450萬元，故要求閻如裕劃掉擅自填寫之2,080萬元，並改成2,450萬元，但閻如裕不想劃掉2,080萬元，又擔心註寫成「廣告開價2,450萬元」被告夫妻會當場發現並表示意見，乃答應會按照被告之意思以2,450萬元出售房地，並註寫「建議開價2,450萬元」以避免被告發覺，故被告之真實委託銷售價格為2,450萬元。退步言之，縱令被告設定系爭房地之最低價為2,080萬元，僅表示低於該價格之開價已無任何置論商談之空間可言，而非當然表示被告即接受該價格，蓋系爭委託銷售契約書註寫「建議開價2,450萬元」而非「廣告開價2,450萬元」，已表示被告之滿意價格為2,450萬元，如原告出價未達建議開價2,450萬元，顯未達到被告之滿意價格。又即便原告出價達2,080萬元，甚至與被告所委託之銷售價格一致，惟就系爭委任銷售契約書整體約定以觀，其契約性質為被告委託知見公司代為居間仲介銷售系爭房地，故該契約無論為專任或一般均僅為委託知見公司報告訂約之機會或為訂約之媒介，基於締約自由原則，有關買賣契約仍須由兩造為意思表示一致作為法律基礎之契約要素，換言之，被告仍有權選擇締約之對象，非謂一有買方出價且合於賣方之委託銷售開價條件即視為買賣契約成立，除非被告與知見公司間簽定專任委託銷售契約書時另有約定：「被告同意知見公司可為買賣契約雙方之代理人。而買方出價承購之條件，若與本委託書相當或較有利被告時，被告同意知見公司無須再行通知即得全權代理收受定金，並同意買賣契約於知見公司收受定金時成立生效」等類似字句，才可能有不同之結果，但本件系爭委託銷售契約書並未有之。且就被告有權選擇締約對象一事，另觀之系爭斡旋契約書第4條第2項「當斡旋金在賣方同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立…」、第5條「賣方未依本契約書條件出售時，買方有隨時撤回之權利…」亦均有相同結論。準此，因被告並未授權知見公司得為買賣雙方之代理人而代理被告為承諾同意出售系爭房屋之意思表示，被告亦未接受原告之要約而在系爭斡旋契約書之「賣方」欄位簽名，知見公司仍應探詢被告是否願意出售；但知見公司未探詢被告意願即自作主張將斡旋金轉為定金並代被告收受，已逾越被告之授權範圍而為無權代收，應由知見公司自負其責。是以，被告始終並未同意原告之2,080萬元開價，而原告交付知見公司之斡旋金在被告不同意出賣時，並不生定金之效力，依然只是斡旋金之性質，故實際上被告又無收取原告之20萬元定金，亦未授權知見公司得代理被告為承諾同意出售之意思表示，本件系爭房地之買賣契約根本無由成立。
三、再者，定金之性質因其作用之不同，可分為證約定金、成約定金、違約定金、解約定金、立約定金，所謂解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人得拋棄定金以解除契約，定金收受人亦得加倍返還定金以解除契約。而系爭委託銷售契約書第8條約定「買方支付定金後，如違約不買，甲方（即被告）得沒收定金；如甲方違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金」顯係約定原告如違約，得拋棄定金以解除契約，被告如違約，得加倍返還定金以解除契約，核其性質應屬解約定金，被告自得依該約定行使解除權。準此，縱使原告以總價格2,080萬元買受系爭房地之買賣契約係有效成立，但被告已經委託律師於99年5月11日寄發存證信函予原告，表明願加倍返還定金以解除系爭房地買賣契約，故被告並無交付並使原告取得系爭房地所有權之義務。退步言之，縱認系爭房地買賣契約已經有效成立，且原告先位請求為有理由，但被告從未收受任何原告給付之買賣價金，爰依民法第264條之規定，請求酌定同時履行判決（即被告應於原告給付2,080萬元之同時，將附表所示之不動產所有權移轉登記予原告）。
四、另外，原告於98年12月18日簽發、票面金額為312萬元之臺灣銀行支票一紙，其性質並非不動產之定金而係第一期價金，蓋依一般社會通念只有斡旋金才有可能轉為定金，且該紙支票並非交付予被告，而是原告在交付20萬元斡旋金後，所另行交付予知見公司之支票作為準備再與被告商談之用，但被告始終均未同意出售系爭房地予原告，知見公司見狀已將該紙支票退還予原告，可見被告從未接受原告定金亦未接受該紙支票，故原告請求返還定金實無理由。又該紙支票並未經被告或知見公司收受（原告已自認取回該紙支票正本），已如前述，且該紙支票之原因關係是用以擔保系爭房地買賣本約簽約金（含定金）之給付，而非定金之給付，故兩造間就系爭房地買賣之定金契約，因原告並未實現交付定金而未能成立，準此被告並無加倍返還定金之義務。何況，原告既然已自知見公司取得系爭委託銷售契約書，自然明知該契約書第4條約定：「委託人（即被告）同意付款方式：第一期簽約備證，買方（即原告）應支付總價款之10％」經與原告主張之系爭房地成交價2,080萬元計算，簽約金只需支付208萬元，但原告竟於簽約時即願提出金額高達312萬元之支票予被告（此為原告主張，被告否認之），顯然與其身為買方之立場有所矛盾。退步言之，縱認系爭房地買賣契約已經有效成立，且原告備位請求為有理由，但被告從未收受該紙支票，該紙支票自然也無法兌現而使被告享受其利益，原約定之違約金實有過高，知見公司既然僅代收斡旋金20萬元，違約金亦應以20萬元為適當，爰依民法第252條之規定，請求酌減違約金等語資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。
參、兩造不爭執之事項：
一、被告於98年10月18日委請康昆惠前往知見公司先行了解委託出售不動產之方式及細節，經閻如裕解說大致情形後，康昆惠在系爭委託銷售契約書之代理人欄位簽名，其上委託人欄位則保持空白，並將該契約書攜回（康昆惠）家中供被告審閱。數日後，康昆惠通知閻如裕前往其家中與被告見面，經雙方商談後，被告另於系爭委託銷售契約書之委託人欄位簽名。該契約書第2條記載：「委託人委託出售之土地及建築改良物總價格為新台幣2,080萬元整。」其後並註寫「建議開價：2,450萬元整」等字句，有系爭委託銷售契約書在卷可稽（見本院卷第5-6頁）。
二、原告為購買系爭房地，於98年12月10日與知見公司簽定系爭斡旋契約書，委託知見公司以2,080萬元作為承購總價，居間向被告傳達購屋要約。原告於簽署上開契約之同時，已用現金支付斡旋金20萬元作為知見公司居間向被告洽談承購條件之用，並授權知見公司辦理支付予被告，並得同時擔任被告收受定金之代理人，有系爭斡旋契約書在卷可稽（見本院卷第7頁）。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張兩造間就系爭房地總價格為2,080萬元已相互意思表示一致而成立買賣契約，其並已交付現金20萬元為斡旋金，另以面額312萬元之支票為定金，由知見公司依系爭斡旋契約書代收，被告自應將系爭房地所有權移轉登記予原告，否則亦應加倍返還原告所支付之定金等語。被告對於兩造在前開時日簽訂系爭委託銷售契約書、斡旋契約書之事實，雖無爭執，惟以前揭情詞置辯，是以，本件之爭點即在於：㈠系爭房地買賣契約是否有效成立？原告是否得請求被告移轉登記系爭房地所有權？㈡被告提出加倍返還定金以解除系爭房地買賣契約，是否有理由？㈢若否，被告所為之同時履行抗辯有無理由？㈣原告是否得請求被告加倍返還定金？㈤違約金是否過高而應予酌減？茲審究如下：
㈠、系爭房地買賣契約是否有效成立？原告是否得請求被告移轉登記系爭房地所有權？
１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條定有明文。而買賣契約為諾成契約，乃以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，即屬買賣契約必要之點，是當事人締結不動產買賣之債權契約，本為不要式行為，若已對此兩者意思一致，即不能謂其買賣之債權契約尚未成立。又契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，並不限於當事人間直接為之，其由第三人為媒介而將各方互為之意思表示從中傳達因而獲致意思表示之一致者，仍不得謂契約並未成立（最高法院20年上字第1207號、40年度臺上字第1482號、68年台上字第1504號判例意旨參照）。
２、本件系爭房地之買賣契約其必要之點無非系爭房地之坐落位置、面積及價金。查，原告於98年12月10日與知見公司簽定系爭斡旋契約書，授權知見公司代表原告就被告所有系爭房地之買賣事宜，對被告提出以總價2,080萬元買入之要約，同時交付知見公司現金20萬元作為斡旋金，並約定契約有效期間至98年12月17日15時止。而被告於98年10月18日與知見公司簽定系爭委託銷售契約書，授權知見公司代表被告就其所有系爭房地之買賣事宜，以總價格2,080萬元出售，並約定契約有效期間至99年1月31日止，第10條特別授權易而安不動產即知見公司，得為買賣雙方定金之收受代理人等情，有兩造各與知見公司簽定之上開契約書在卷可佐，堪信為真實。是知見公司有代兩造收受定金之權限，兩造就系爭房地之坐落位置、面積及價金已經知見公司為媒介而達成意思表示之一致。且兩造均同意在本件買賣契約成立後，由知見公司所指定之特約土地登記專業代理人辦理一切產權過戶手續（見系爭委託銷售契約書第10條第2項、系爭斡旋契約書第7條第1項）。足徵兩造除就買賣標的物及價金合意之外，就付款方式、標的物之移轉等買賣具體內容，亦已約定，故兩造就系爭房地買賣契約之本約已經成立。此時，依系爭斡旋契約書第4條、系爭委託授權契約書第7條第5項約定，原告要約時所交付知見公司之斡旋金20萬元即生定金效力，得由知見公司代為交付予被告，並同時由知見公司代被告收受及保管該部分定金，且系爭斡旋契約書即視為定金收據。是被告抗辯知見公司收受定金，對其不生效力云云，不足採信。因此，本件買賣契約既已成立，原告自得依據契約內容請求被告移轉登記系爭房地。至於兩造同意買賣契約成立後，應於受通知翌日起算七日內至知見公司指定處所簽訂不動產書面契約，僅係兩造約定履行買賣契約之方式，並非系爭買賣關係成立之要件，與約定將來訂立買賣契約本約之預定契約有別，尚未簽訂書面並不影響兩造業已成立之買賣契約之效力。
３、被告雖辯稱其真實委託銷售價格為2,450萬元云云。然查，系爭委託銷售契約書第2條「委託銷售價格」在「委託人（即被告）委託出售之土地及建築改良物總價格為新台幣萬元整」空格內，經以國字大寫手寫填上「貳仟零捌拾」，並以手寫增載「建議開價：貳仟肆佰伍拾萬元整」，刪除「包含車位價格新台幣萬__元整」等字，該等填載清楚，顯而易見，並無語意不明或模糊之處，建議開價2,450萬元係賣方銷售不動產時與買方討價還價之價格，委託出售之價格2,080萬元係被告賣出價格之底線。被告亦自承其簽名時其上委託出售之價格已載明2,080萬元，倘被告並未同意以2,080萬元出售，其自可拒絕簽名或刪除2,080萬元之價格後，或改填2,450萬元或僅保留建議開價2,450萬元之價格，再簽名，以被告自承其夫妻二人經營水電行生意達30年以上（見本院99年10月11日筆錄第83頁），有豐富之商業交易經驗，衡情自會就此不動產交易價格之契約重要事項審慎為之，其卻未為之，反而簽名於其後，顯見被告係以2,080萬元為出售系爭不動產之底價，2,450萬元僅為開價而非底價，證人吳政道（即知見公司經紀人員閻如裕之主管）於本院證稱「…契約書上有建議開價2,450萬元，我有問閻如裕為何會寫建議開價，她說屋主覺得用2,080萬元當開價，買方一定會殺價，價格會愈殺愈低…」等情相符（見本院99年10月11日筆錄第81頁），亦與現今社會不動產交易之習慣相符，被告辯稱閻如裕稱會按照其意思賣，其始簽名，底價是2,450萬元云云，無可採信。
㈡、被告提出加倍返還定金以解除系爭房地買賣契約，是否有理由？
１、按解約定金，係以定金為保留解除權之代價，定金付與人固得拋棄定金，以解除契約；定金收受人亦得加倍返還定金，以解除契約。惟此項解除須於相對人著手履行前為之，相對人已著手履行時，則不得再為此項解除權之行使（最高法院72年台上字第85號判例參照）。
２、茲依系爭委託銷售契約書第8條第1項「買方（即原告）支付定金後，如違約不買，甲方（即被告）得沒收定金；如甲方違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金」、系爭斡旋契約書第4條第2項「當斡旋金在賣方（即被告）同意依本契約書條件出售時，即生定金效力，買賣契約已成立。若買方（即原告）違約不買，則不得請求返還；若賣方違約不賣，則所收定金應加倍返還；若賣方未同意出售，則斡旋金無息返還買方」之約定內容觀之，原告所交付之斡旋金，於本件買賣契約成立時，即生定金效力，如原告日後反悔不買，被告即得沒收該定金，反之，被告其後倘拒將系爭房地出售予原告，原告即得要求被告加倍賠償前述定金，足徵兩造均同意任何一方於本件買賣契約成立後未依約履行時，有沒收或加倍返還定金以供契約不履行之損害賠償擔保之約定，故本件定金（原斡旋金）旨在強制系爭土地買賣契約之履行，顯具有最低損害賠償額之預定性質，而屬違約定金之範疇，而非解約定金。本件定金之性質既非為保留解除權而交付之「解約定金」，則被告自不得以加倍返還定金之方式解除系爭房地買賣契約。
㈢、若否，被告所為之同時履行抗辯有無理由？按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，此為民法第264條第1項前段定有明文。本件被告同意之付款方式，在系爭委託銷售契約書第2條約定為：「第一期：簽約備證，買方應支付總價款之10％。第二期：土地增值稅單核下三日內，買方應支付總價款之10％。第三期：尾款。買方應支付總價款之80％。甲方（即被告）同意買方得以金融機構所能核准之最高額度貸款作為尾款，如買方貸款額度不足支付尾款時，不足部分應予完稅前以現金補足。惟塗銷原抵押權設定所需金額高於尾款時，差額部分甲方應於完稅前以現金補足」由是可見，兩造間就本件買賣契約，顯係具有對價關係之雙務契約，被告據而為同時履行抗辯（見本院卷72頁），原告自需在聲請法院判令被告履行系爭房地買賣契約之同時，亦應負同時履行之責任。是以，本件被告應於原告給付2,080萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告。又原告先位請求既經准許，則其備位請求即無庸再行審酌，併予敘明。
二、綜上所述，原告基於專任委託銷售契約書、買賣斡旋契約書之法律關係，請求被告應於原告給付2,080萬元之同時，將系爭房地所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。
伍、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。
本件判決命被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，係屬命被告為一定意思表示之判決，揆諸前開規定，於本件判決確定時，始視為被告已為意思表示，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，顯與前開法條規定不合，是原告就該部分陳明願供擔保，請准宣告假執行，顯於法不合，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，均核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
柒、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 11 月 25 日
民事第一庭 法 官 楊晉佳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 25 日
書記官 蘇炫綺附表：
┌───────────────────────────────────┐│財產所有人：黃金汝 │├─────────────────────┬──┬────┬──┬──┤│ 土 地 坐 落 │地目│ 面積 │權利│備考│├───┬────┬───┬───┬────┤ ├────┤範圍│ ││ 縣市 ○鄉鎮市區○ 段 ○ ○段 │ 地號 │ │平方公尺│ │ │├───┼────┼───┼───┼────┼──┼────┼──┼──┤│臺北市○ ○○區 ○○○段│一小段│0000-000│ │109.00 │1/3 │ │└───┴────┴───┴───┴────┴──┴────┴──┴──┘┌───────────────────────────────────┐│財產所有人：黃金汝 │├──┬─────┬─────┬────┬─────────┬──┬──┤│建號│ 基地坐落 │ 建物門牌 │建築式樣│ 建物面積 │權利│備考││ │ │ │主要建築│ （平方公尺） │範圍│ ││ │ │ │材料及房├────┬────┤ │ ││ │ │ │屋層數 │樓層面積│附屬建物│ │ │├──┼─────┼─────┼────┼────┼────┼──┼──┤│392 │臺北市大安│臺北市大安│加強磚造│三層： │ │全部│ ○○ ○區○○段○○區○○路四│三層樓 │65.73 │ │ │ ││ │小段0590-0│段30巷20之│ │ │ │ │ ││ │000地號 │2號 │ │ │ │ │ │└──┴─────┴─────┴────┴────┴────┴──┴──┘