臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第647號原 告 陳仕銘
曾惠華林韻笙熊效蘭甯景宏吳淳馬佩芬徐月仙張軒晟李國華王俊傑黃韋仁郭柏伸李儁容共 同訴訟代理人 林育竹律師
黃淑芬律師被 告 戎億建設股份有限公司法定代理人 吳亦寬訴訟代理人 林大偉律師
王宏濱律師複代理人 劉曦光律師
郭志剛律師林雯澤律師複代理人 溫藝玲律師上列當事人間因給付違約金等事件，本院於100年12月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付各原告如附表所示得請求金額欄所示之金額，及自民國九十九年六月十二日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之六十八，餘由原告負擔。
本判決於各原告如附表應擔保金額欄所示之金額為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣柒佰伍拾柒萬捌仟伍佰玖拾叁元為原告供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）被告戎億建設股份有限公司於民國94年間，分別與原告陳仕銘等14人簽訂【碧潭有約 -碧潭樓】房屋、土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），或依土地、房屋預定買賣契約轉讓協議書（下稱系爭轉讓協議書），約定被告應在臺北縣新店市（現改制為新北市○○區○○○段298 地號等44筆土地上，興建買賣契約所定之房屋（下稱系爭房屋），並應於開工日後3年3個月（日曆天）內完成領取使用執照。惟被告已於94年1月27日，完成建築法第54條第1項規定事項，並向臺北縣（現改制為新北市）政府工務局申報系爭建案之開工，依約被告原應於97年4月27日完成領取使用執照，然遲至97年 8月29日始為第一次掛件申請使用執照，期間經過3次退件要求補件重審，至98年4月 9日方通過使用執照之審核，惟竟復遲至98年8月3日始領取系爭建案之使用執照。依系爭買賣契約第9條第1項、第 2項第1款、第3款及第 4項之約定：「一、本案第一、第二期建築工程最遲應於民國九十四年七月一日前開工。二、甲方（即原告）同意：1.若核准使用執照相關單位無法同意核准本案以分期方式領取各部份之使用執照，則本案第
一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。... 3.甲方同意以使用執照核准日為完工期限日期，並依使用執照取得時程，配合本約其他條款之約定辦理相關事項。 ...四、除有本條第五（項）規定之情形外，如乙方（即被告）逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方」，本件工程之實際開工日為94年 1月27日，開工後3年3個月之97年4月27日本即應完工，被告卻遲至98年8月3日始領取使用執照，逾期完工計463日，被告自應賠償違約金。
（二）又依消費者保護法第17條規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。
該定型化契約之效力，依前條規定定之」，復依內政部90年9月3日台（90）內中地字第 9083626號公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載事項）第13點：「(二)賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方...」）、第16點第1項：「
(一)賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方 ...」及第18點：「(三)有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」；再依消費者保護法施行細則第15條規定「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，是原告自得請求「貸款撥付至交屋期間之貸款利息」及「逾期交屋之違約金」。
（三）另依系爭買賣契約第9條第4項約定：「除有本條第五規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方」、消費者保護法第11條規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，則被告若未能依約於完工日97年4月27日（即94年1月27日開工日起算3年3個月）前完工，將延遲原告等取得系爭房屋所有權或進住之時間，且被告仍應繼續履行義務至完工止，實有強制被告依兩造約定之時程履行契約之目的，從而應認系爭預售屋不動產買賣契約書第9條第4項約定之違約金具有懲罰性違約金之性質，始符合消費者保護法保護消費者之立法意旨，故原告除依系爭契約書第 9條請求逾期完工違約金外，復得就其他損害向被告主張損害賠償。
（四）綜上，被告違反系爭買賣契約之約定，遲延完工及遲延交屋，原告自得請求向被告請求下列逾期完工違約金、逾期交屋違約金、貸款利息損失及租金損害之款項（原告等分別之金額詳如附件1至4）：
1.逾期完工之違約金：原告14人於預定完工日97年 4月27日前，共支付3257萬元，遲延完工天數463天（97年4月27日至98年8月3日），違約金以已繳房地總價款萬分之五計算，共計 753萬9955元{計算式：3257萬元×463天×0.0005/每日}。
2.逾期交屋之違約金：被告於98年8月3日取得使用執照，依「應記載及不得記載事項」第16點第1項規定，交屋期限為99年2月 2日，則：
（1）原告李國華部分：實際交屋日為99年2月3日，逾期交屋 1日，交屋期限當時已繳交價款為154萬元，故逾期交屋之違約金為770元{計算式：已繳金額0000000元×1天×0.0005＝770）。
（2）原告原告王俊傑部分：實際交屋日為99年 2月26日，逾期交屋24日，交屋期限當時已繳交價款為 156萬2000元，故逾期交屋之違約金為3萬1848元{計算式：已繳金額0000000×24天×
0.0005＝31848）。
3.貸款撥付至交屋期間之貸款利息：原告李國華貸款銀行貸款撥付日為98年12月31日，交屋日期為99年2月3日，實際撥付貸金額為 475萬元，由合作金庫商業銀行歷年定儲指數利率皆在 1.03%，依借款契約書計算借款利息方式加上年息0.39%，浮動計算利息為1.42%，故貸款撥付至交屋期間之貸款利息共計6020元。
4.支出租金損害：被告逾期完工 463天，導致原告陳仕銘、曾惠華、林韻笙、熊效蘭、李國華、黃韋仁額外付出承租房屋租金，故請求金額如下：
（1）原告陳仕銘15萬元{計算式：10000x15＝150000} 。
（2）原告曾惠華22萬5000元{計算式：15000x15＝225000}。
（3）原告林韻笙35萬2500元{計算式：23500x15＝352500}。
（4）原告熊效蘭32萬8000元{計算式：22000x14＋20000×1＝328000}。
（5）李國華15萬元{計算式：10000x15＝150000}。
（6）黃韋仁12萬6000元{計算式：14000x9＝126000}
（五）對被告抗辯之陳述：
1.所謂「開工日」係為計算工期之基礎，具有建築法第54條第 1項上之依據。系爭房屋之建照執照即記載：「依建築法第54條規定於民國94年元月27日申請開工」。被告主張之「開工典禮」，僅係民間習俗破土時祭祀，以祈求工程之平安，與「開工日」之認定，實為二事。又系爭契約書第5條第1項約定之「付款明細表」，係為「清償期」認定之依據，並非工期計算之基礎。系爭契約書第5條第2項之約定：「甲方應於接獲乙方繳款通知七日內以現金或即期支票至乙方指定之金融機構繳納」，原告待被告通知再行繳款即可，自不得倒果為因，將94年8月4日以後之繳款通知作為認定開工日為94年8月4日之基礎。
2.按舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符 CNS規範、公共排水溝侵入地界以及舊有油槽設施存在，均非一朝一夕可得發生之情事，被告乃專業建設公司，工程前須對施工環境為調查進而評估。被告漏未評估排水溝、油槽、舊有結構預留筋等定著物之狀況，未適時辦理門牌初編及請領使用執照，並非不可歸責於被告：
（1）舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS規範：被告於開發過程中從未向捷運局提出預留柱鋼筋與續接器強度不符 CNS規範之情事，亦未申請追加預算及展延工期，即不能對原告等主張有因舊有結構預留柱鋼筋與續接器不符CNS規範而導致工程遲延之不可歸責事由。
（2）公共排水溝侵入地界：被告為系爭房屋之起造人，依建築法第54條第 1項規定，應在申報開工前將施工計畫書報建築主管機關備查。被告疏未將如何建築物之排水溝渠與出水方向如何配合該地區之排水系統設計之法律強制規定事項，於申請建照前事先詢問主管機關該地區之排水系統如何設計，致未及時發現有公共排水溝與建築線重合之情事，並將之載明於施工計劃書，難謂不可歸責於被告。
（3）捷運新店線新店站站體發電機油槽：按「起造人申請建造執照，應檢附之工程圖樣及說明書，其種類及製作規定如下：一、……三、地基調查報告書：依建築技術規則建築構造編規定」及「基礎設計及施工應防護鄰近建築物之安全。設計及施工前均應先調查鄰近建築物之現況、基礎、地下構造物或設施之位置及構造型式，為防護設施設計之依據」，臺北縣建築管理規則第5條第1項第 3款及建築技術規則建築構造編第62條第 1項分別定有明文。被告未於設計及施工前發函詢問主管機關該捷運相關設施是否有地下構造物存在，致未及時發現捷運新店線新店站停車場緊急發電機存在有儲油槽之事實，並將之載明於施工計畫書，難謂不可歸責於被告。且依「營造施工月工作報告－九十五年一月份」之施工進度表可知，連續壁工程預定自94年6月1日至94年9月28日完成施工，計120日。然被告實際施工於94年10月24日至95年 1月31日，計僅99日，連續壁工程較預定工期提早21日，故難謂此部分事實與被告遲延完工有何關連。
（4）門牌初編作業遲延：按新北市○○○○道路命名及門牌編釘作業要點第3點第1項第1款第1目及建築法第8條之規定，建築物主要結構後，即可辦理編釘門牌。然依新北市政府99年11月1日北府工施字第0991017598號函，該系爭房屋最末一次屋頂版（即F棟）勘驗日期為97年3月3日，已可申請編釘門牌，被告卻遲至97年6月3日方提出申請。戶政事務所於97年10月2日核准編釘門牌後，被告又遲於98年1月14日進行第三次掛件申請使照，且因書圖文件不符，而經新北市政府於98年3月2日以北工施字第0980156202號函退請補正。退件之理由共有十點，其中第(一)至第(九)點，皆為被告自身之因素所致；第(十)親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查。是直至98年3月2日止，門牌編釘與否，都不是影響使用執照核准與否之關鍵因素。
（5）親水平台事件等遲延領照：系爭房屋之起造人，即被告、臺北縣政府、臺北市政府捷運工程局及大億公司間，因為分屋協議問題，致遲延取得使用執照，不應將此不利益由原告負擔。
（六）綜上所述，爰依系爭買賣契約書、應記載及不得記載事項第18點、第16點第1項、民法第229條第1項、第231條第1項及第 216條請求，並聲明：1.被告應給付原告等分別如附件 1「主張金額合計」欄所示之金額，及自訴狀繕本送達被告時起至清償日止，按法定年利率百分之五計算之利息；2.原告願供擔保請就第1項之聲明准為假執行。
二、被告抗辯略以：
（一）有關本件工程之開工日，依系爭房屋買賣契約第5條第1項約定：「甲方(即原告)應按(附件 2)付款明細表之規定按期依下列方式給付買賣總價款與乙方(即被告)」，再依附件 2分期付款明細表則載明，各期款項均按「開工」後之月數給付。本件被告於94年8月4日舉行開工典禮，並於開工典禮後，方向原告收取開工款，往後共33期款項均以94年8月為開工月計算，故自應94年8月 4日之開工典禮日認定為雙方所約定之「開工日」。
（二）又關於完工期限，依系爭契約書第9條第2項第3款約定：「甲方同意以使用執照核准日為完工期限日」，兩造係約定以「使用執照核准日」為完工之標準，原告主張應於97年4月27日前完成領取使用執照，顯屬誤會。
（三）再者，本件雖確未能如期完工，然依系爭契約書第 9條第
5款約定：「如有下列情形之一，致乙方不能如期完工時，乙方不負遲延竣工之責。甲方不得行使本條第三、四項之權利：…2.因政令限制、天災地變、或其他不可歸責於乙方之事由時」，本件係因下述不可歸責於被告之事由，而生遲延，被告不須負遲延責任：
1.舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS 規範：因系爭房屋之興建，須延用部分舊有捷運設施結構體，銜接施工，而該結構預留柱上包覆有防水混凝土保護層以避免預留柱鋼筋銹蝕，除非實際進場施做時，以破壞混凝土保護層之方式檢測鋼筋狀況，不能預知鋼筋以及鋼筋接續器之強度與狀況。本件被告於94年 9月13日，始發現系爭房屋A棟至D棟原舊有 2樓結構預留鋼筋及鋼筋續接器強度不足，預留鋼筋有腐蝕現象，新舊結構體銜接有安全上之疑慮，須經補強，方能接續地上結構施工。結構工程技師隨即於94年10月3日提出補強建議，至95年3月20日，完成補強作業，因而自94年9月13日至95年3月20日，共計延宕189天，自屬不可歸責於被告之事由。
2.公共排水溝侵入地界：被告於94年 6月間，架設施工圍籬時，發現公共排水溝，侵入建築基地，與被告合作之大億開發股份有限公司（下稱大億公司)遂於94年7月21日，行文新店市公所申請會勘。新店市公所先於94年8月4日，派員至現場會勘，於同年
9 月19日，新店市公所再函請新北市政府工務局及臺北市政府捷運工程局(下稱「臺北市捷運局」)等單位於同月26日共同會勘。新店市公所嗣於94年10月25日核准被告之排水溝計畫書，然礙於舉辦選舉，公共排水溝必須至同年12月3日選舉日後，方得施作。新店市公所嗣後再於95年1月13日通知於大億公司，於同月12日至新店市公所審查交通維持計畫，被告因而遲於95年 1月14日方開始公共排水溝遷移工程，並於同年 2月17日，將公共排水溝遷至土地界線範圍外，因而影響連續壁主體工程施工。而自94年 7月21日至95年2月17日，工程共計延宕212天，亦屬不可歸責被告之事由。
3.捷運新店線新店站站體發電機油槽：依臺北市捷運局於94年1至2月間交付之相關設計圖清冊，並未見興建基地有發電機油槽，故被告於施工前無法發現發電機油槽之存在。嗣於94年 7月15日，臺北市捷運局至工地現場會勘時，始發現系爭房屋E棟、F棟連續壁施工要徑上有捷運舊有油槽設施，該發電機油槽，係為捷運新店線新店站所有，其處理方式需經各相關單位多次會勘審核，嗣後歷經臺北市捷運局於94年9月8日進行會勘、94年10月 4日、同月20日召開會議，於94年11月15日由坤福營造向臺北市捷運局提報發電機油槽拆除時程，並於同月17日抽出油料，嗣於94年12月30日方完成油槽遷移計畫。因此自94年7月15日至95年1月 3日，連續壁主體工程因而被迫遲延共173天。
4.門牌初編作業遲延：大億公司於97年6月3日即向新店市戶政事務所申辦門牌編定，惟新店市戶政事務所於97年6月5日致函新店市公所及張南里里長表示：「依新北市村里鄰編組調整自治條例第
5條規定：『鄰之編組，在縣轄市，為六十戶以上，二百戶以下…鄰之戶數超過編組最高數者，得另編一鄰』。本次該社區申請編訂之戶數計 792戶，請 貴單位派員共同協調里鄰編組」，並於97年 6月30日函請張南里辦公處，請其提出新編11至16鄰門牌編釘案。而因門牌初編證明為申請使用執照必要文件，大億公司乃於97年 8月15日發函新店市公所，請求明確函覆取得門牌編釘證明之時程。嗣至97年 8月19日，新店市公所始復函覆表示：「經與張南里辦公處協調後，碧潭有約社區A、B、C、D、E、F棟門牌編至1鄰及5鄰(原里鄰不予重新編組)」。續經97年 8月22日新店市公所等單位對系爭房屋里鄰整編之規劃暨門牌編訂之會勘，至97年10月 2日，新店市公函知新店市戶政事務所里鄰整編之規劃暨門牌編釘之結論：依97年 8月22日會勘紀錄A、B、C、D棟(新店路)編為第5鄰。E、F棟(北宜路)編為第1鄰。原里鄰不予重新編組，並於97年10月 3日，新店市戶政事務所方核准本件門牌初編。綜上，本項申辦門牌初編因里鄰重編問題，使主管機關不得已遲至97年
10 月3日方始核准。依新北市政府網站公告，門牌初編之處理期限為3日，因而自97年6月6日起至97年10月3日止，門牌初編共計延誤系爭工程120天。
5.親水平台事件等遲延領照：親水平台係連接新店溪與系爭房屋一、二樓捷運公共空間之平台，依臺北縣都市設計審議委員會93年6月2日專案小組會議紀錄：「有關跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識應與建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明」（下稱93年6月2日都審會會議紀錄），應納入建造執照中載明，然非指親水平台應為核發建造執照或審核使用執照之項目。93年6月2日都審會會議紀錄經新北市政府於93年9月21日以北府城規字第0930615633號函同意備查，嗣後加註於新北市政府93年10月14日核發之93店建字第 660號建造執造（下稱系爭房屋建照）：「都審部分依城鄉局93年
9 月21日北府城規字第0930615633號函辦理」。被告送新北市政府之建造核准圖（圖號A2- 06壹層平面圖）則另記載：「 2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」，顯示親水平台非系爭房屋建照任何一部份，不應為審核使用執照時考量之項目。惟系爭房屋即將竣工時，於97年 5月15日之親水平台協調會議中，臺北縣政府主任秘書要求：「開發單位遵守都市設計審議之要求，應將親水平台興建完成」。由於親水平台與本件工程乃屬二事，為避免親水平台而延誤本件使用執照之進度，李祖原建築師事務所表示：「當初都審核備時，為利於建照申請，所以將親水平台與建築本體作一切割，因此在建照申請時，並未包括這一部份」；新北市工務局亦確認：「建照部份目前並沒有包括親水平台，親水平台要興建在基地範圍內平台需辦理建照變更」。因新北市政府將親水平台與使用執照核准程序掛勾處理，被告乃自97年 6月起，持續與新北市政府溝通協商，終於97年10月23日，獲新北市都審委員會第 117次會議決議確認：「同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦」。然於98年 1月21日之捷運新店縣新店總站聯合開發親水平台案會議中，臺北縣政府副縣長竟重申「開發單位提供親水平台之完工保證或保證金後，請領使用執照」，將額外之親水平台建築與本件建築主體使用執照掛勾處理。迄於98年4月3日，被告與第三人對新北市政府提出「工程建築施做連帶保證契約書」，並完成公證程序擔保未來仍將興建親水平台後，新北市政府始於98年4月9日核准系爭使用執照，是新北市政府將原定僅需28日即可核發之使用執照，竟於申請使用執照後近 8個月後方始核准，此部分之遲延，亦屬不可歸責於被告之事由。
6.綜上所述，關於「舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符
CNS規範」、「公共排水溝侵入地界」、「捷運新店線新店站站體發電機油槽」等事件，發生期間為94年 7月15日至95年3月20日之間，此三項事件共計使系爭工程遲延249日(不計入重複日數)。「門牌初編作業遲延」發生於00年0月0日起至97年10月3日間，使系爭工程遲延120日。則被告依法或依約應得展延工期共計369日(249日+120日)，不負遲延賠償責任。
（四）關於當事人間所約定之違約金性質是否屬於損害賠償總額預定，此於88年民法第 250條修正前或有爭議，然88年民法第 250條修正後規定：「違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額」，是違約金應視為損害賠償總額預定，已無疑義。
（五）依消費者保護法第17條第1項及第2項規定，倘有違反中央主管機關公告之定型化契約應記載或不得記載之事項，其法律效果僅為原約定之定型化契約條款無效，非使原本無約定之事項，擬制成為雙方約定之內容。又該法第17條第
2項僅規範「違反前項公告（即「應記載及不得記載事項」) 之定型化契約，其定型化契約條款無效」。然該法施行細則第15條第 2項卻規定：「中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，該法施行細則將契約當事人未約定之事項擬制為契約之ㄧ部分，增加母法所無之限制，甚至干預契約自由、違反民法第153條「當事人互相表示意思一致者， …契約即為成立」之規定，而屬違反法律之無效行政命令。無論應記載及不得記載事項或消費者保護法施行細則等規定，其位階均僅屬「行政命令」而非法律。原告援引行政命令而干預契約自由，於法不符。綜上，系爭契約書並無約定「貸款撥付至交屋期間之貸款利息」及「逾期交屋之違約金」，故無論本件有無消費者保護法及應記載及不得記載事項適用之餘地，對於雙方間無約定之事項，不因消費者保護法第17條及應記載及不得記載事項之規定而擬制成為雙方間契約之一部分，甚至成為原告主張貸款利息及逾期交屋違約金之請求權基礎，再就原告請求，被告答辯如下：
1.逾期交屋之違約金部分：依系爭買賣契約書第19條第 1項約定：「乙方應於本房屋之使用執照取得後 6個月內通知甲方辦理交屋手續」，又依民法第120條第2項及第121條第2項期間起算及終止之規定，通知交屋期限之始日98年8月3日不計，通知交屋日為98年8月4日後6個月之相當日之前1日，即99年2月3日。被告於99年 1月間即通知原告李國華等辦理交屋手續，故未遲延交屋：
（1）原告李國華部分，被告於99年 1月間通知辦理交屋，並於99年2月2日實際交屋，未有任何遲延問題。
（2）原告王俊傑之實際交屋日期為99年 2月26日，係因王俊傑向銀行申請貸款之金額不足其承購價金，被告因而於
99 年1月16日以存證信函催告其補足，始得與其辦理交屋事宜。由於原告遲延給付房屋款項，依系爭買賣契約書第6條第3項之約定繳清其差額之前，被告得拒絕產權移轉登記。且依民法第 264條所定之同時履行抗辯權，被告對其亦無交屋之責任。
2.就貸款撥付至交屋期間之貸款利息部分，原告李國華並未證明其於銀行核撥貸款後至交屋日前有任何實際支出之利息損失，顯不可採。
3.有關支出租金損害部分，依民法250條第2項規定，為系爭買賣契約書第9條第4項約定違約金之範圍所涵蓋，不得另行請求，且原告等雖有房屋租賃契約書為證，然租賃契約書無法證明實際支出租金。又原告曾惠華所提契約書雖附有「房租收付款明細欄」，然其未能確實證明確其已支付約定租金；原告熊效蘭以配偶周文祥98年 6月30日之屆期房屋租賃契約書為據，惟其未能證明與配偶同住，亦未證明其嗣後繼續賃屋居住，故原告等無法證明其受有租金損害。
（六）聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回；2.如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件兩造不爭執與爭執之事項：
（一）不爭執事項：
1.原告等14人各與被告成立系爭不動產買賣契約，除原告熊效蘭於95年11月17日外，其餘原告於94年 4月間與被告簽立「房屋、土地預定買賣契約書」。
2.除熊效蘭外之原告，均依系爭契約第5條第1項約定，於94年8月繳納開工款，並自同年9月起，逐月繳納各期分期款項與原告。原告熊效蘭則於95年11月17日簽約，同時補足
94 年8月之開工款，並回溯繳納各分期款項。原告並均已繳付各分期款項。
3.「公共排水溝侵入地界」、「捷運新店線新店站站體發電機油槽」等事實均客觀存在。
4.本件使用執照於98年4月9日核准，於同年8月3日領取。
（二）兩造爭執之事項：
1.本件有無逾期完工：
（1）開工日應以何日起算？
（2）應以完成領取使用執照日或使用執照核准日為完工期限日？
（3）如有逾期完工，則逾期完工日數？
2.下列逾期完工之事由，是否可歸責於被告？如有可歸責於被告，其影響本件工程日數若干？
（1）舊有結構預留柱鋼筋與續接器銹蝕及是否強度不符
CNS 規範
（2）公共排水溝侵入地界
（3）捷運新店線新店站站體發電機油槽
（4）門牌初編作業是否遲延
（5）親水平台事件
（6）使用執照核准後是否因臺北縣及臺北市政府用印遲延致延宕使用執照於98年8月3日方領取
3.逾期完工違約金之請求：
（1）第9條第4項違約金之性質？
（2）原告得請求違約金之金額？
4.原告得否請求本件約定違約金以外之損害賠償？金額多少？
（1）本件是否有「預售屋買賣定型契約應記載及不得記載事項」之適用？原告得請求逾期交屋之違約金若干？
（2）原告得否請求貸款利息損失、租金損失？金額若干？
5.被告抗辯違約金之酌減有無理由？
四、得心證之理由：本件原告主張被告逾期完工、逾期交屋，而請求被告應給付逾期完工違約金、逾期交屋違約金、貸款利息損失及租金損失，被告則以前詞抗辯，本院就前開爭點審酌如下：
（一）本件有無逾期完工：
1.開工日應以何日起算？原告主張系爭合建案之申報開工日為94年 1月27日，被告則抗辯應以94年8月4日舉行開工典禮日為為本件開工日。
經查，系爭合建案係於94年 1月27日申報開工，有臺北縣政府工務局99年 1月18日北市施工字第0981115205號函影本（本院卷二，頁188）及臺北縣政府93店建字第662號建造執照及98年店使字第 512號使用執照影本（本院卷二，頁12、13；本院卷一，頁40至43）在卷可稽。被告雖稱上開日期為申報開工日期云云，惟依建築法第54條第 1項規定，「起造人自領得建造執照或雜項執照之日起，應於六個月內開工；並應於開工前，會同承造人及監造人將開工日期，連同姓名或名稱、住址、證書字號及承造人施工計畫書，申請該管主管建築機關備查」，即因建商已經確認開工日期，故會同承造人及監造人於開工日前將開工日期及施工計畫書等資料，申請該管主管建築機關備查。再依建築法第54條第 2項規定，「起造人因故不能於前項期限內開工時，應敘明原因，申請展期一次，期限為三個月。
未依規定申請展期，或已逾展期期限仍未開工者，其建造執照或雜項執照自規定得展期之期限屆滿之日起，失其效力」，亦即如未於上開期限開工，建造執照或雜項執照將失其效力，是此開工日之認定自非如被告所辯僅係僅有形式上意義。本件被告於93年11月17日領取建造執照後，會同承造人及監造人將開工日期及施工計畫書等資料，申請該管主管建築機關備查，而以「94年 1月27日」申報開工，已符合上開規定，故自應以該日為開工日，是被告所辯，顯然已違反法律之規定，且與事實不符，要無可取。至被告雖另依系爭買賣契約第 5條約定之付款條件及方式，辯稱渠係於94年8月4日舉行開工典禮後，始向原告收取開工款，故應以該日定為開工日云云；然查系爭契買賣約書第5條第1項約定之「付款明細表」，僅係為「清償期」認定之依據，並非工期計算之基礎，況由同條第 2項約定：「甲方應於接獲乙方繳款通知七日內以現金或即期支票至乙方指定之金融機構繳納」，益證此條僅係有關價款清償之約定，原告待被告通知再行繳款即可，是被告據此將94年8月4日以後之繳款通知作為認定開工日為94年8月4日之基礎，亦無可取。
2.應以完成領取使用執照日或使用執照核准日為完工期限日？
（1）原告主張系爭房屋完工之認定，係以系爭契約第9條第2項第 1款之「完成領取使用執照」為標準，故被告於98年8月3日領得使用執照，以該日計算完工遲延日數等語；被告則辯以系爭買賣契約書第9條第2項第 3款約定以「使用執照核准日為完工期限日期」，故應以使用執照核准之98年4月9日為完工日等語。
（2）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。故解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實其經濟目的及交易上之習慣，及其他一切證據資料，而本於經驗法則，基於誠實信用原則為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，是解釋私人之契約，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，方期不失立約人之真意。而定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第11條第 2項亦規定甚明，然此有利於消費者解釋之範圍，當以無悖於誠信善意範圍為度。
（3）經查，系爭契約第7條第1項、第9條第1項、同條第 2項第1、3款、第10條第1項及第19條第1項分別約定：「乙方應依台北縣政府工務局核准之設計圖樣及建材設備為施工標準，以『領得使用執照』為符合完工標準 ...」、「...最遲應於民國94年7月1日前開工」、「1....本案第一、二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照。…3.甲方同意以使用執照核准日為完工期限日…」、「乙方應於甲方所購買之房屋領取使用執照且甲方依約履行其義務後六個月內，將產權移轉登記予甲方」及「乙方應於本房屋之使用執照取得後六個月內通知甲方辦理交屋手續…」（本院卷一，頁83至85、90），可知系爭契約之履約期程，係以開工、領取使用執照、產權移轉交屋約定三階段履約期限。乙方即被告必須至遲於94年7月1日前開工；開工後3年3個月內領取使用執照；領取使用執照後 6個月內通知辦理交屋並移轉產權，履約過程及限期方得明確之判斷標準。系爭契約第7條第1項、第9條第2項第1、3款，對完工標準之定義雖有「使用執照核准日」或「使用執照領取日」兩造爭執之處，然就系爭買賣契約規定之開工、領取使用執照及通知交屋移轉所有權皆定有明確期限之整體架構解釋，自應認「使用執照領取日」為兩造約定之完工標準，則原告主張完工日係以領取使用執照之日即98年8月3日為準，應屬有理。
3.如有逾期完工，則逾期完工日數？承上開說明，本件開工日為94年1月7日，開工後3年3個月之97年 4月27日為兩造約定之預定完工日，然被告卻遲至
98 年8月3日始領取使用執照，逾期完工計463日。
（二）逾期完工之事由，是否可歸責於被告？如有可歸責於被告，其影響本件工程日數若干？
1.舊有結構預留柱鋼筋與續接器銹蝕及是否強度不符CNS規範：
（1）按工程進度表中浮時為零之作業項目，依作業順序連結所成之路徑，稱為要徑，而要徑上工程項目之遲延，將導致整體工程之遲延完成。又所謂浮時是指在不影響工期之條件下，個別工程作業項目可延遲開始或延遲完成之時間。故工程是否因特定工程項目之延遲開始或完成，導致整體工程遲延完成，自應就該特定工程項目是否為要徑上之作業，以及非要徑上作業之遲延是否超過浮時予以辨識，合先敘明。
（2）經查，依系爭買賣契約第3條第款及第9條第2項第2款約定，「 ...本案規劃興建A棟、B棟、C棟、D棟，以上四棟建築物結構體與捷運設施共構，為本案之第一期工程；E、F棟為本案第二期工程」及「若核准使用執照相關單位同意本案以分期方式領取部分使用執照，則本案第一期工程應於開工日後二年三個月（日曆天）內完成領取使用執照；第二期工程應於開工日後三年三個月（日曆天）內完成領取使用執照」（本院卷一，頁81、84）；再依捷運新店線新店站聯合開發大樓新建工程施工計畫書記載（下稱施工計畫書）：七、工程特性：「（一）工程特性描述：1.前棟（E、F）本工程前棟為地下3層，地上27層…地下室施作採連續壁配合順打（開挖＋安全支撐）施作。2.後棟（A、B、C、D）本工程後棟地下結構底已與捷運新店線新店站共同構築完成…」（證物 1，第11頁，外放）。可知系爭房屋之建築工程（下稱系爭工程）為A、B、C、D、E、F六棟建築物所構成，其中A、B、C、D四棟屬第一期工程，為接續已完成之捷運結構體往上施工。E、F二棟則與A、B、C、D四棟可區隔施工，單獨施作地下結構體（連續壁、地下室等）及地上結構體（1樓以上樓層）。
（3）次查，施工計畫書所繪製之工程整體施工網狀進度表（證物 1，第10、10-1頁）所示，系爭工程可區分為「共構棟大樓」（即A、B、C、D棟）、「基礎棟大樓」（即
E、F棟）二大個別獨立之作業流程與施工進度，即「共構棟大樓」與「基礎棟大樓」之施工可平行進展，並無前後順序之別。亦符合系爭買賣契約第第9條第2款第2目，分別取得使用執照而分計工期之計畫。然系爭房屋既無法分別辦理使用執照，依前述工程整體施工網狀進度表，要徑工程為「基礎棟大樓」之E、 F棟。除非A、
B、C、 D棟之施工發生遲延，且遲延之時間大於或等於浮時，A、B、C、D棟工程方會取代成為要徑，影響整體工程之完工時間。
（4）再依臺北縣政府99年11月 1日0000000000號函說明二記載各棟建築物何時勘驗完成：「（一） A棟屋頂版勘驗日期為96年3月29日。（二）B棟屋頂版勘驗日期為96年5月29日。（三）C棟屋頂版勘驗日期為96年 3月29日。
（四）D棟屋頂版勘驗日期為96 年4月16日。（五）E棟屋頂版勘驗日期為97年1月25日。（六）F棟屋頂版勘驗日期為97年3月3日」（本院卷三，頁117），且E、F 棟皆為27層，A、B、C、D棟分為11、17、19及19樓，後續裝修工程亦通常以較高樓層之E、F棟工期為長。足可認定，即便發生原告所稱A、B、C、D棟之舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符 CNS規範而致工期延長之狀況，至屋頂版勘驗時，A、B、C、D棟之工程，仍非要徑作業，因而自難謂因舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符
CNS 規範而導致整體工程遲延完工。
（5）綜上，被告所主張之舊有結構預留柱鋼筋與續接器強度不符CNS規範，導致之A、B、C、 D棟工程延誤，並非位於系爭房屋工程進度之要徑上。且延誤之時間，亦小於
A、B、C、D棟工程之浮時，對系爭房屋之完工時程，尚無影響，故不論預留柱鋼筋與續接器強度不符規範之情事，可否歸責於被告，俱難謂被告所辯為有理由，當不足採信。
2.公共排水溝侵入地界與捷運新店線新店站站體發電機油槽：
（1）按營建工程擬定施工計畫之主要目的，係使能順利依據契約、圖說及規範等規定如期施工完成，就整體施工順序、主要施工方法、及施工管理等作綜合性之規劃。而有關工址現況、既有設施之調查等成果資料，為擬定施工順序及時程之重要依據。事前調查不完善，則無法掌握現場實情，開工後易因而增加施工上之困難或延誤工程之進行。若因事前調查不確實，導致後續施工時程之延誤，自不得主張為不可歸責之事由，而免除遲延責任。復參酌行政院公共工程委員會為提供實務應用之參考，於95年 7月出版之建築（含設施）工程施工計畫製作綱要手冊前言第2頁、第2章開工前置作業分別記載：「整體施工計畫製作應注意事項：一、整體施工計畫製作內容，…應包括工程概述、開工前置作業、…合計十三章」、「第二章開工前置作業…2.工址現況調查：調查內容應包括工址內土地使用情形、地上障礙物、既有設施、對建築線、地界線、道路中心樁進行確認及工址周遭環境與交通狀況，並研析處置方式（參考撰寫說明2、3）。 3.地下埋設物調查：研擬對基地內地下障礙物或既有設施（如基礎）及各類管線之數量、位置及深度等之調查方法，並檢討處置方式（參考撰寫說明 4）。
…本章撰寫說明：3.地上既有建物、…排水溝…等，應事先檢討主管機關對申請遷移之規定，預擬作業規劃。
應採取之處置措施與後續之相關施工計畫作聯結，…。」，則建築基地內既存之排水溝或既有設施，本屬營建開發廠商應予事前調查，並據以擬定處置方式及安排施工流程與進度之責任，先予敘明。
（2）被告辯稱公共排水溝侵入地界及捷運新店線新店站站體發電機油槽之移設，導致系爭工程之要徑時程延長云云。然查，被告既為系爭房屋之開發廠商，本應自行或委託專業廠商針對系爭工程之基地內是否存有既有設施或障礙物妥為調查（如排水溝或捷運共構之既有設施油槽等），並據以擬定施工方法、順序、預留必要之工期及進度，已如上述。被告對於基地內既有障礙排除之義務，則自難再以事前調查工作不足、未預估作業時間，以施工時方發現為由，據以抗辯具有不可歸責之事由而免除遲延責任。
（3）再者，依大億公司與臺北市政府簽訂之「台北都會區大眾捷運系統新店線新店站聯合開發基地土地開發投資契約書」（下稱土地開發投資契約書）第 8條約定，「二、乙方應通知土地所有人於預定開工前十日遷移地上物點交土地，以利工程之進行，甲方得將本基地內之地上物交乙方代為清除…」，系爭房屋建築位置坐落在臺北大眾捷運系統新店線新店站上方及周邊土地，對於原本作為捷運相關用途之土地內，自可預期將留有捷運相關設施有待確認或移設，且依上開約定，被告亦可得知尚有地上物之存在，臺北市政府並得請求被告代為清除。則既有捷運設施之障礙排除，本即屬被告之責任，故此自難謂為不可歸責被告之事由。至被告另辯稱渠於94年
7月15日臺北市捷運局至工地現場會勘時，方發現系爭房屋E棟、F棟連續壁施工要徑上有捷運舊有油槽設施，而臺北市捷運局於94年1至2月間交付予被告之相關設計圖清冊，未見標示此等設施云云。然前開既有捷運設施之障礙排除原即被告義務，並不限設計圖上所繪製之結構體或設備，且臺北市捷運局與被告會勘目的，本在於確認既有設施之有無，以及商討後續之處置方式等事宜，是被告據此抗辯不可歸責云云，要難採認。
（4）綜上所述，對於既有排水溝或發電機油槽等設施，被告本即負有事前調查、擬定施工計畫、安排進度之責任。不論該等工程是否影響系爭房屋之完工時程，皆難謂為被告遲延之不可歸責事由，被告此部所辯，自無理由。
3.門牌初編作業是否遲延：
（1）被告雖稱因於戶政機關行政作業之延宕，致延誤其系爭建物門牌之申辦，影響其申請使用執照達120天云云。
然查，被告申辦系爭房屋使用執照之時程，是否因新店市戶政事務延遲核發門牌初編證明而有延誤，仍應以該延遲核發門牌初編證明是否造成使用執照延後發給作判斷，如不論新店市戶政事務所是否延遲核發門牌初編證明，皆不影響被告申辦使用執照核發之時程時，則門牌初編作業即便發生不可歸責於被告之遲延，對系爭房屋之完工仍不生影響，自不能據為被告免除遲延責任之依據。
（2）經查，大億公司等於97年 8月29日第一次向臺北縣政府工務局申辦使用執照，因預審不符規定，臺北縣政府工務局以97年9月1日北工施字第0970651121號函，通知須補正項目共計14項：「…（八）未檢附門牌初編證明正本…」（本院卷二，頁336）。大億公司等於97年10月3日第二次申請使用執照，臺北縣工務局則通知於97年10月13日至工地現場辦理有無損害公共設施及竣工查驗之會勘（本院卷二，頁338）。至大億公司等於98年1月14日第三次申請使用執照時，臺北縣政府工務局則以98年3月2日北工施字第0980156202號函，通知應補正10項資料或辦理事：「…(十)親水平台保證金事宜城鄉局尚未備查」（本院卷二，頁 340）。惟「未檢附門牌初編證明正本」已非使用執照未能核准之應補正事宜，則門牌初編證明雖為大億公司第一次申辦使用執照14項應補正事由之一，然於98年 1月14日第三次申請使用執照時，已非使用執照未獲核准之理由。則即便門牌初編證明如被告所稱較晚取得，惟關於使用執照取得，尚有其他事項待補正，故該事由不影響被告使用執照之核准時程。因而被告抗辯因門牌初編作業遲延，導致使用執照核發之延誤，自不可採。
4.親水平台事件：
（1）被告辯稱系爭房屋本體建物完工後，因臺北縣都市設計審議委員會對於「親水平台」之要求，使臺北縣政府將原定僅需28日即可核發之使用執照，於申請使用執照後近8個月後之98年4月 9日方始核准。惟依臺北縣都市設計審議委員會93年6月2日專案小組會議紀錄（下稱93年6月2日都審會會議紀錄），應納入建造執照中載明者，非指親水平台應為核發建造執照或審核使用執照之項目，是因此導致遲延領造乃不可歸責於被告云云。
（2）然查，依93年6月2日都審會會議紀錄對捷運新店線新店總站聯合開發大樓新建工程之決議記載：「二、有關跨越道路之人工平台及人行天橋之有關設施，其使用管理維護計畫，應確實與新店市公所討論，其具體共識應納入報告書中敘明。前述具體共識應與建築施工放樣前辦理完成，並納入本案建造執照中載明」（本院卷四，頁133)，會議紀錄經李祖原建築事務所陳報臺北縣政府，臺北縣政府則以93年 9月21日北府城規字第0930615633號函：「貴事務所為本縣新店都市計畫範圍內捷運新店縣新店總站聯合開發大樓新建工程…，申請本縣都市設計審議乙案，業經本縣都市設計審議委員會議決，本府同意備查」（本院卷四，頁 137），予以同意備查。93年6月2日都審會會議紀錄嗣後並加註在臺北縣政府93年10月14日核發之93店建字第 660號建造執造（下稱系爭房屋建照）：「都審部分依城鄉局93年 9月21日北府城規字第0930615633號函辦理」（本院卷二，頁15），則依前開過程，臺北縣都市審議委員會於93年6月2日都審會會議紀錄，已要求被告開發興建系爭房屋時，應併同辦理親水平台等設施；臺北縣政府並於93年 9月21日同意備查此都市設計審議決議，且於93年10月14核發系爭房屋建照時加註。是被告與原告等簽約系爭買賣契約書前，應已知悉93年6月2日都審會會議決議須併同系爭房屋開發興建之親水平台，將影響系爭房屋建造執照及使用執照之核准與領取。
（3）再者，依李祖原建築師事務所於97年 5月15日親水平台協調會議表示：「當初都審核備時，為利於建照申請，所以將親水平台與建築本體作一切割，因此在建照申請時，並未包括這一部份」(本院卷四，頁 139)，及被告所提出之建造核准圖（圖號 A2-06壹層平面圖）記載：
「 2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」(本院卷四，頁 138)，可知被告為利於系爭房屋建造之領取，並未將93年6月2日都審會會議決議應一併辦理之親水平台納入申辦建照之設計圖內。惟前開臺北縣政府核發之建照執照既已加註：「都審部分依城鄉局93年9月21日北府城規字第 0930615633號函辦理」等語，是自難以李祖原建築師事務所於其繪製之建造核准圖上記載：「 2樓親水平台依都市設計審議結論與建造申請分開辦理」，即可認定臺北縣政府核准使用執照時，不須依據建照執照上加註之條件，予以審查。
（4）參之依臺北縣都審委員會於97年10月23日之第 117次會議決議：「原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦」（本院卷四，頁141）；臺北縣政府副縣長於98年1月21日主持之捷運新店縣新店總站聯合開發親水平台案會議結論：「一、依
97 年10月23日都社會第117次大會審議決議：『原則同意親水平台使照與建築主體分開辦理，辦理方式及保證金以專簽方式簽辦』，循此原則，開發單位提供親水平台之完工保證或保證金後，請領使用執照」等節（本院卷四，頁145)；及被告自承與第三人於98年4月3日對臺北縣政府提出「工程建築施做連帶保證契約書」，並完成公證程序擔保未來仍將興建親水平台後，臺北縣政府於98年4月9日核准系爭使用執照（本院卷四，頁 130背面），則臺北縣都審委員會及臺北縣政府雖於分別於97年10月23日及98年 1月21日同意被告以保證完成親水平台之條件核發使用執照，然並不影響被告簽訂系爭買賣契約書前應已預見親水平台為臺北縣政府核發使用執照之條件之一。
（5）佐以依土地開發投資契約書第 9條完工期限約定：「一、乙方應於開工後2437日（日曆天）完成本土地開發建物工程並取得使用執照…」（本院卷四，頁 116），然依臺北市政府捷運工程局99年11月18日北市捷聯字第09933532600號函載：「二、 …經查本開發案投資契約書第 9條：「乙方應於開工後2437日（日曆天）完成本土地開發建物工程並取得使用執照」，本工程於94年1月27日開工，原預定於101年6月完工，因提前完成，於98年8月3日取得使用執照…」等情，是依土地開發投資契約書第 9條雖約定較長之完工期限，然被告竟自行評估縮短工期，與原告等另行約定較短之完工期限。因而被告所提遲延完工之不可歸責事由，經查俱為被告應予事前評估或得預見可能影響工期之情事，自難引據系爭買賣契約書第9條第5項第 2款之不可歸責事由，予以免除遲延責任。故被告所辯，尚不足採。
5.使用執照核准後是否因臺北縣及臺北市政府用印遲延致延宕使用執照於98年8月3日方領取：
有關使用執照申請時程部分，依據臺北縣政府99年11月1日北府工施字第0991017598號函說明三所載：「(一)旨開建案經查領93店建字第 662號建造，起、監、承造人於97年 8月29日第一次掛件申請使照，因預審文件不符，經本局以97年9月1日北工施字第0970651121號函退件在案。(二)97年10月3日第二次掛件申請使照，以97年10月 3日北施工字第097742 879號函訂於97年10月13日竣工查驗。(三)98年1月14日第三次掛件申請使照，因書圖文件不符，以98年3月2日北施工字第0980156202號函退請補正在案。
(四)經核對使照書圖文件無誤，本局於98年4月9日核准使照在案，惟起造人遲未檢送使照副本辦理後續校對副本程序，本局以98年7月2日北工施字第0980541852號函請起監承造人儘速前來領取使照。(五)起、監、承造人於98 年8月 3日檢送使照副本呈報本局，並於是日核發98店使字第512號使用執照在案」（本院卷二，頁335），可知在申請及領取使用執照之時程中，陸續因被告預審文件、書圖文件不符而遭承辦單位退件，後又因被告檢送副本遲延，故自使用執照核准至領取間之費時，均乃歸責被告之事由所致，其辯稱承辦單位臺北縣工務局之遲延用印所致，核非可採。
6.綜上，被告所辯工程延誤係因上開「舊有結構預留筋安全疑慮」、「排水溝侵入地界」、「舊有油槽設施」、「門牌初編作業」、「親水平台事件」及「使用執照核准後因臺北縣及臺北市政府用印遲延致延宕使用執照之領取」等不可歸責事由云云，均屬不可足採。
（三）逾期完工違約金之請求：
1.第9條第4項違約金之性質？
（1）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第 250條定有明文。是違約金之性質可區分為賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同，前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，即依民法第250條第2項之規定視為賠償性違約金。
（2）經查，系爭契約書第9條第4項：「除有本條第五規定之情形外，如乙方逾期完工者，每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方」，並未明定逾期完工之違約金係處何種性質。而依該違約金之計算，係按逾期之日數予以累計，與原告因而遲延取得系爭房屋所有權所受之損害，具有明顯關連。即逾期完工日數與原告遲延使用收益系爭房屋所受損害間為正相關之關係，顯非僅為強制債務履行之目的，因而尚難認定其為懲罰性違約金，故依民法第250條第2項之規定，應視為賠償性違約金。
2.原告得請求違約金之金額？系爭房屋工程於94年1月27日開工，預定完工日為97年4月27日。系爭房屋於98年8月3日領取使用執照，則被告遲延天數計463天，已如上述。依系爭契約書第9條第4項：「每逾期一日乙方應按甲方依本約已繳付之房地總價款萬分之五計算違約金予甲方」，本件除原告王俊傑之部分外，被告並未爭執原告主張其等於97年4月27日已繳交價款（詳如附件 3，本院卷六，頁67）。而原告王俊傑已繳價款部分，依兩造所訂系爭買賣契約，買賣總價款為 656萬元（本院卷一，頁226），扣除交屋款為合約未繳房屋款3萬2000元加上土地款29萬6000元，合計32萬8000元（本院卷五，頁287）、貸款400萬元（本院卷一，頁 226）及交屋款後應補銀行貸款不足之款項42萬2000元（本院卷五，頁286），計原告王俊傑已繳價款為181萬元{計算式：00000000000000000000000000000＝0000000}。是被告應給付原告之逾期完工違約金金額為合計753萬9955元{計算式：3257萬元×463天×0.0005/每日}，茲分列各原告得請求逾期完工之違約金如下：
（1）原告陳仕銘：151萬元（已繳交價款）x463日(逾期日數)x0.0005/每日=34萬9565元。
（2）原告曾惠華：356萬元x463日x0.0005/每日=82萬4140元
（3）原告林韻笙：320萬元x463日x0.0005/每日=74萬800元
（4）原告熊效蘭：191萬元x463日x0.0005/每日=44萬2165元
（5）原告甯景宏：265萬元x463日x0.0005/每日=61萬3475元
（6）原告馬佩芬：206萬元x463日x0.0005/每日=47萬6890元
（7）原告吳淳：143萬元x463日x0.0005/每日=33萬1045元
（8）原告徐月仙：328萬元x463日x0.0005/每日=75萬9320元
（9）原告張軒晟：328萬元x463日x0.0005/每日=75萬9320元
（10）原告李國華：154萬元x463日x0.0005/每日=35萬6510元
（11）原告王俊傑：181萬元x463日x0.0005/每日=41萬9015元
（12）原告黃韋仁：187萬元x463日x0.0005/每日=43萬2905元
（13）原告郭柏伸：168萬元x463日x0.0005/每日=38萬8920元
（14）原告李儁容：279萬元x463日x0.0005/每日=64萬5885元
（四）原告得否請求本件約定違約金以外之損害賠償？金額多少？
1.有關原告請求逾期交屋之違約金及貸款撥付至交屋期間之貸款利息之部分：
（1）依消費者保護法第17條規定：「中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之」，復依內政部公告應記載及不得記載事項：第16點第1項：「（一）賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。4.賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方 ...」及第18點：「(三)有關金融機構核撥貸款後之利息，由買方負擔。但於賣方通知之交屋日前之利息應由賣方返還買方」；再依消費者保護法施行細則第15條規定「定型化契約記載經中央主管機關公告應記載之事項者，仍有本法關於定型化契約規定之適用。中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容」，中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，是原告自得依法請求「逾期交屋之違約金」及「貸款撥付至交屋期間之貸款利息」。
（2）關於逾期交屋之違約金部分，本件被告於98年8月3日取得使用執照（本院卷一，頁40），依上開系爭買賣契約第19條第1項及「應記載及不得記載事項」第16點第1項規定，其交屋期限為99年2月2日（即取得使用執照後6個月內），且未於領得使用執照 6個月內通知原告等進行交屋，每逾 1日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予原告。故原告李國華請求逾期交屋之違約金部分，因實際交屋日為99年2月3日（本院卷五，頁283），交屋期限當時之已交繳價款為154萬元（計算式：買賣總價款0000000元-交屋款60000元-買賣總價款其中之銀行貸款金額0000000元= 0000000元），因而原告李國華主張被告應給付逾期交屋之違約金每逾一日以已繳交價款萬分之五計算，共計770元（計算式：0000000元×1天×0.0005= 770元），自屬有據。原告王俊傑部分，其實際交屋日為99年2月26日（本院卷五，頁287），交屋期限當時已繳交價款為 265萬4000元（計算式：
買賣總價款0000000元-交屋款328000元 -買賣總價款其中之銀行貸款金額0000000元+扣除交屋款後於99年1 月27日補足銀行貸款不足之金額422000元=0000000元），逾期交屋之違約金每逾一日以已繳價款萬分之五計算，故其得請求之金額為3萬1848元（計算式：0000000元×24天×0.0005 =31848元）。
（3）關於貸款撥付至交屋期間之貸款利息之部分：本件原告李國華貸款銀行貸款撥付日為98年12月31日（本院卷六，頁15），被告交屋日期為99年2月3日，而其貸款金額為475萬元，年利率為 1.42％，故此部分利息損失經原告計算為6020元，該金額亦為被告所不爭執（本院100年12月5日言詞辯論筆錄，本院卷六，頁75），故依上開說明，原告李國華此部分請求，亦與法有據，應予准許。
2.原告得否請求租金損失？金額若干？承上所述，系爭契約書第9條第4項之逾期完工違約金依民法第250條第2項之規定，應視為損害賠償之預定，故有關因逾期完工延伸之支出租金損害，以為上開違約金之請求所涵蓋，原告自不得另行求償，故原告此部分請求則屬無據，應予駁回。
（五）被告抗辯違約金之酌減有無理由？綜合上述，本件自94年 1月27日開工後，依系爭契約約定，應於3年3個月日曆天即97年 4月27日完成領取使用執照，然而被告竟遲至98年8月3日始領取使用執照，依約自應負遲延之違約責任。被告雖抗辯原告請求之違約金高，應予酌減云云。然查，以有關遲延完工及遲延交屋之違約金，均以每日萬分之五，換算年息為 18.25％，尚未逾越法定年利率20％之上限；且原告購買系爭房屋多係屬自住，因而被告遲延完工期間，原告尚須額外支付租金；參之系爭買賣契約乃係被告自己擬定、製作之定型化契約，其製訂該契約時，應有能力週全考慮其契約內容之合理性，而非如一般消費之承購戶，僅能遷就被告所已擬製之現成契約簽約，是臨訟否定自己所製定契約之內容，而抗辯依契約所定之違約金過高云云，實無可取，故是本院認本件之違約金約定尚屬適當，無庸酌減。
五、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件被告經原告請求給付上開違約金、貸款損失，迄未給付，原告自得依上開規定請求被告加付法定遲延利息。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約、應記載及不得記載事項第第16點第 1項、第18點規定，請求被告應給付附表所示逾期完工違約金、逾期交屋違約金及貸款撥付至交屋期間之貸款利息損失及自起訴狀繕本送達翌日即99年 6月12日起至清償日止，按年率百分之 5計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造各陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及其他事證，核對本件判決結果不生影響，爰不一一論述。至被告請求調取資料及請求送鑑定等核對本件判斷並不生影響，且有違訴訟經濟原則，故無調查必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔：依民事訴訟法第79條。中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
民事第三庭 法 官 曾益盛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 20 日
書記官 蔡雲璽附表：
┌──┬───┬──────────┬───────────┐│編號│姓 名│ 得請求金額 │ 應擔保金額 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 1 │陳仕銘│34萬9565元 │11萬5000元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 2 │曾惠華│82萬4140元 │27萬5000元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 3 │林韻笙│74萬800元 │25萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 4 │熊效蘭│44萬2165元 │15萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 5 │甯景宏│61萬3475元 │20萬3000元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 6 │馬佩芬│47萬6890元 │16萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 7 │吳淳 │33萬1045元 │11萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 8 │徐月仙│75萬9320元 │25萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│ 9 │張軒晟│75萬9320元 │25萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│10 │李國華│36萬3300元（6020+ │12萬元 ││ │ │356510+770 ） │ │├──┼───┼──────────┼───────────┤│11 │王俊傑│45萬863元（000000+ │15萬元 ││ │ │31848 ） │ │├──┼───┼──────────┼───────────┤│12 │黃韋仁│43萬2905元 │14萬5000元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│13 │郭柏申│38萬8920元 │13萬元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│14 │李儁容│64萬5885元 │21萬5000元 │├──┼───┼──────────┼───────────┤│總計│ │757萬8593元 │ │└──┴───┴──────────┴───────────┘