臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第685號原 告 張家維訴訟代理人 許獻進律師複 代理人 王福民律師被 告 瓏山林企業股份有限公司兼法定代理人 林鴻堯共 同訴訟代理人 張毓桓律師共 同複 代理人 黃金洙律師上列當事人間返還價金等事件，本院於中華民國 101年 3月 7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告瓏山林企業股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾貳萬捌仟元，及自民國九十八年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林鴻堯應給付原告新臺幣貳佰叁拾柒萬元，及自民國九十八年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告瓏山林企業股份有限公司負擔百分之四、被告林鴻堯負擔百分之十一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣貳拾肆萬叁仟元供擔保後，得假執行。但被告瓏山林企業股份有限公司如以新臺幣柒拾貳萬捌仟元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣柒拾玖萬元供擔保後，得假執行。
但被告林鴻堯如以新臺幣貳佰叁拾柒萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限；又被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第7款、第2項定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255條第1項第2款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第519 號裁判意旨參照）。
查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「一、被告應連帶給付原告新臺幣貳仟壹佰陸拾陸萬元，並自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；二、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第1 頁），嗣於民國100年2月18日原告以民事準備書㈤暨聲請調查證據狀追加提起備位聲明為「一、被告應連帶給付原告新臺幣陸佰壹拾玖萬貳仟元，並自98年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；二、願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷㈠第184 頁），經核原告前後聲明之請求之基礎事實同一，且訴訟資料得以援用，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者；且被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，揆諸上揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於96年7 月21日向被告瓏山林企業股份有限公司（下稱
瓏山林公司）、林鴻堯，購買博物館建案C5-5F 房屋（門牌號碼為臺北市○○區○○○路○○號5 樓，含三車位，下稱系爭房屋）及其基地（以下稱系爭土地），分別與瓏山林公司、林鴻堯簽訂「房屋預定買賣契約書」（下稱系爭房屋買賣契約）、「土地預定買賣契約書」（下稱系爭土地買賣契約），房屋總價為新臺幣（以下同）1,428 萬元、土地總價為4,760萬元，故買賣總價為6,188萬元（以下統稱系爭房地），原告已繳納1,238萬元。
㈡被告雖於97年12月25日向原告寄發存證信函，催告原告應於
98年1月8日前辦妥貸款手續，否則依約沒收價款云云，惟因原告係自洽銀行辦理貸款，於98年1月9日寄存證信函予被告請求給予多些時間，不可沒收繳款等語，原告於 98年4月20日覓得銀行願承貸並電話通知被告，於98 年4月30日再以存證信函通知被告已有銀行核准貸款，惟被告均不理會，原告只好於98年10月23日再函請被告 7日內與原告配合辦理貸款、完成撥款及交屋相關手續，如逾期即視為解除契約等語，經被告98年10月26日收受該信函後，均未置理。
㈢依系爭房地買賣契約約定，本件解約應有二次催告始符解約
程序，惟被告僅於97年12月25日對原告催告即解除契約，已違反約定，不符解約要件；而原告上開98年10月23日存證信函解約之意思表示，則於 00年00月0日生解約之效果，被告除應依民法第 259條規定返還已收價款外，另依系爭房屋買賣契約書約定，應給付違約金，而系爭房地買賣契約主要義務為賣方交屋及買方支付價款，而契約書僅於第 23條第2項約定被告對原告違反支付價款義務時，可沒收依房地總價百分之 20計算之違約金，然同條第1項對賣方違反交屋義務時，並無相同之約定，依消費者保護法第 11條第1項規定，本於平等互惠原則，對於買賣雙方之主要義務，其違反效果應一致，故依消費者保護法第 11條第 1項、第 2項、第 12條第 2項第 1款，以有利消費者之方法解釋，原告主張被告違反交屋義務時，應比照系爭契約第 23條第2項約定，可請求被告賠償系爭房地總價百分之20計算之違約金，故原告依系爭契約第 16條、第 23條約定對被告請求違約金，參以內政部編印預售屋買賣契約書範本，僅請求以房地總價百分之15計算之違約金928萬元。
㈣縱認被告解約有理，然其沒收原告已繳交之 1,238萬元，已
超過內政部編印預售房屋買賣契約書範本所定，買方違反有關付款條件及方式者，賣方得沒收最高不得超過依房地總價款百分之 15計算之金額，依消費者保護法第 17條第 2項規定，系爭契約違約金條款之約定為無效；且依財政部公布之96年度營利事業暨同業利潤標準，不動產投資興建之淨利率為百分之10，是被告就系爭房地應得之合理利潤為 618.8萬元，被告所沒收之 1,238萬元違約金顯然過高，況被告於系爭房地買賣契約解約後，仍可重行出售，於轉售獲利及沒收原告違約金間，獲利高達 1,856.8萬元，且本件係預售屋買賣，若依約定於原告違約時，概由被告沒收已繳價款，則原告提早違約，沒收金額越少，然繳交價款越多，即便違約情節較輕微，被告竟得沒收越多違約金，自有酌減違約金之必要，是原告請求依民法第 252條酌減違約金並依不當得利請求返還。綜上，爰依房屋預定買賣契約第 16條、第 23條、民法第 259條、第 252條、第 179條，提起本件訴訟等語。
㈤並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告應連帶給付原告新臺幣21,660,000元，及
自起訴狀繕本送達翌日起（即98年12月15日）至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴被告應連帶給付原告新臺幣 6,192,000元，及
自98年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
就系爭房地，原告並未同意由被告沒收原告已繳之價金，是訴外人即原告之配偶李威廷於98年2月4日代理原告與被告公司員工簽訂 B2-5F之切結書及授權文件時，並未就系爭房地簽訂解約並同意放棄預繳金額之文件。另被告於98年1月9日之存證信函僅表示：「今依雙方合約規定辦理，沒入台端已繳全部款項，並解除買賣契約」等語，並無催告之內容，自非催告之通知，而被告提出之被證三97年11月21日催款通知，被告遲至99年11月17日方提出，且原告否認收受，原告亦否認本件繳清價款期限為97年12月24日。又參酌內政部編印預售房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條規定，買方貸款金額不及原預定貸款金額時，可分為「不可歸責於雙方」、「可歸責於賣方」、「可歸責於買方」三種情況處理，則被告可否催告貸款部分之給付，仍應依「貸款金額不及原預定貸款金額」之原因而分別認定是否合法，且依消費者保護法第17條第2項規定，違反公告之定型化契約應記載及不得記載事項，其定型化契約條款無效，是本件不因原契約有否規定貸款金額不及原預定貸款金額等情形，而使被告即得催告解約，且本件原告已至被告指定之臺北富邦商業銀行股份有限公司（下稱臺北富邦銀行）辦理對保，係臺北富邦銀行因當時金融海嘯緊縮所有不動產銀根，核貸金額極低，始導致貸款金額不及原預定貸款金額，並非可歸責於原告，是本件被告未舉證原因前，並無直接催告原告應負貸款金額之權利，且依系爭房屋買賣契約第18條第1項及第2項約定，不論是被告洽定辦理之貸款或原告自辦之貸款，均應經過被告定期催告而原告不履約，方生違約之問題，而違約後欲解約，依照系爭房屋買賣契約第23條第2 項之約定，仍應經過再次定期催告，惟被告自始至終僅於97年12月25日對原告寄發存證信函催告，即解除契約，自有違反約定，解約無理由。至於98年1月9日第848 號臺北興安郵局存證信函，並無任何催告知內容，非催告知通知，自不生催告之效力。
二、被告則以下列情詞置辯：㈠原告就系爭建案係一次購買三戶（ B5-5F、B2-5F、C5-5F）
，三戶買賣總價金為1億4,540萬元，因原告一次購買戶數過多，僅有 B5-5F得順利履約，其餘二戶均未能按期繳交價金而違約，但因原告為前立委紀政之女，政商關係良好，透過第三人向被告情商，被告乃同意原告得就 B2-5F恢復履約，並簽有切結書及授權文件1份，惟系爭房屋C5-5F原告則同意由被告沒收，且因雙方於透過第三人協商當時均已同意確定該戶由被告沒收，故雙方未於簽署上開切結書同時另簽其他有關是否繼續履約之文件，雙方實已因此達成和解，原告主張系爭房屋之解約違法，實違反兩造之和解協議。
㈡原告主張違約金過高，自應負舉證責任，其所舉同業利潤標
準僅為抽象標準，非能資為本件「個案」違約金約定是否過高之證明，況以原告之智識水準，自已盱衡自己履約意願、經濟能力等因素而決定簽約，當無不識違約金約定意義之可能，其空言指稱違約金過高、顯失公平云云，自不足採。
㈢依系爭房屋買賣契約第 7條第 1項約定，原告應按期給付價
款，故被告在97年11月21日先寄發通知，催請原告於97年12月20日前繳清尾款，未獲原告付款後，被告復於97年12月25日催請原告於7日內1次付清尾款，仍未獲付款，被告乃於98年1月9日解除兩造買賣契約並沒入原告已繳價金，被告解除契約之依據為房屋預定買賣契約書第 7條、第 23條第 2 項、土地預定買賣契約書第4條、第10條第2項。又被告係分別與原告締約，彼此間並非連帶債務關係。
㈣並答辯聲明為：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實（詳見本院卷㈠第212頁至第214頁、第230頁、本院卷㈡第3頁）：
㈠兩造於 96年 7月 21日簽定房屋預定買賣契約及土地預定買
賣契約，由原告向被告購買C5-5F 之房屋及土地持分，房屋總價為1,428萬元、土地總價為4,760萬元，故買賣總價為6,188萬元，原告已繳納1,238萬元，系爭房地為商業區（供商業購物中心使用），非屬住宅用途，然係以住宅預售。
㈡系爭房屋買賣契約第7條第2項約定「買方若不按時繳付各期
房屋價款或票據未如期兌現時，... 如經賣方以存證信函催告5 日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第23 條違約之處罰規定處理」、第18條約定「一、第6條房屋總價（含車位價款）內之部分價款（付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款），由賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為20年，依買賣雙方簽立代辦申請貸款委託書約定辦理，並於賣方通知辦理產權登記移轉時，依賣方指定期限內，簽發與貸款金額等額本票1 紙予賣方，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，
7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。二、買方若自洽金融機構辦理貸款者，除應自行向該金融機構瞭解貸款條件外，並應簽立自洽貸款書切結書予賣方，賣方始有配合辦理之義務。
三、買方若不辦貸款時，須按附件一房屋價款分期付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第 7條第 2項加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後 5日仍未繳者，依本約第 23 條之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於買方」、第 23條約定「一、賣方違反第 11條、第 12 條第2項及第 21條之規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之20之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。二、買方違反第 7條、第 15條第 3項、第6項及第 18條之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之 20計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。該違約情事經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約並暫時停止辦理產權移轉登記之申報或登記，已辦理者賣方應得持用買方之印章逕行辦理撤銷，買方絕無異議。三、買賣雙方當事人除依前 2款之請求外，不得另行請求損害賠償。」房屋價款可委辦貸款抵繳之期款為1141萬元，原告於 96年 7月 21日與被告簽立「代辦申請貸款委託書」及出具「自洽貸款切結書」。
㈢系爭土地買賣契約第4條第2項約定「買方若不按時繳付各期
土地價款時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之5 滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函催告5 日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約，經雙方同意依第10條違約之處罰規定處理」、第5條約定「
一、第3條土地價款內之部分價款（付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款總額），由賣方洽定之金融機構之貸款給付，最長期限為20年，依買賣雙方簽立代辦申請貸款委託書約定辦理，並於賣方通知辦理產權登記移轉時，依賣方指定期限內，簽發與貸款金額等額本票1 紙予賣方，倘因買方貸款條件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。買方並於賣方通知辦理貸款日辦理對保手續。二、買方若自洽金融機構辦理貸款者，除應自行向該金融機構瞭解貸款條件外，並應簽立自洽貸款切結書予賣方，賣方始有配合辦理之義務。
三、買方若不辦貸款時，須按附件一土地價款分期付款明細表中可委辦貸款抵繳之期款應於使用執照核發日起第30天應繳納之期款於期限內繳納，並依賣方通知指定日期配合辦理產權移轉相關手續；若逾期依本約第 4條第 2項加計規定遲延利息，並經賣方以存證信函催告後 5日仍未繳者，依本約第 10 條之約定處理，未付清前賣方得拒絕辦理產權登記於買方」、第 10條約定「一、賣方違反第8條規定者，經買方催告相當期間，仍未能改善時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳之土地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償土地總價款百分之20之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。二、買方違反第
4 條規定者，賣方得沒收依土地總價款百分之20計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。且經賣方催告相當期間而仍未履行者，賣方得解除本契約。三、買賣雙方當事人除依前 2款之請求外，不得另行請求損害賠償。」土地價款可委辦貸款抵繳之期款為 3,809萬元。
㈣被告於97年12月25日以興安郵局存證信函第 782號函知原告
，略稱：原告承訂之 C5-5F房地至97年12月24日止，尚有已逾繳款期限之房地款金額共計 4,950萬元（含核貸差金額），原告倘擬全額以現金繳付不辦理貸款者，請於函到 7日內以即期支票或匯款一次繳付。如擬以貸款撥付，至今逾期仍未完成貸款手續者，再次催告原告至遲於98年1月8日前辦妥貸款手續。原告如逾期不履行，被告依合約規定沒入原告已繳全部款項同時解除買賣合約，且以本函之送達為解除合約之意思表示等語。
㈤被告於98年1月9日以興安郵局存證信函第 848號函知原告，
略稱：原告承定之 C5-5F房地至98年1月9日止，依約應繳而未繳款項計 4,950萬元，業經被告催告仍未付款，今被告依合約沒入原告已繳全部款項，並解除買賣合約等語。
㈥原告於98年1月19日以臺北北安郵局存證信函第 04909 號函
知被告，略稱：原告承購被告公司博物館案共3戶，其中B2-5F第1至5期均如期繳款，第 6期須向被告洽定之金融機構辦理貸款，原告於97年11月27日接獲被告通知即依約洽臺北富邦銀行辦理貸款，惟因97年中金融風暴，富邦銀行於97年12月16日通知原告申貸遭拒，原告隨即向合作金庫申貸，且多次向被告說明可於農曆年前核可，被告竟強要原告 98年1月17日前辦妥貸款，被告沒入原告已繳款項顯無理由；至 C5-5F第1至5期均如期繳款，原告一次購買 3戶實有資金壓力，自97年9月起多次洽詢被告欲將C5-5F解約取回已繳價款，並補足其餘 2戶之資金缺口，惟被告從未回覆否准結果，即發函解約並沒入已繳款項，有違誠信，爰以此函通知被告，原告將即刻辦理銀行貸款等語。
㈦98年2月4日由證人即原告之配偶李威廷代理原告簽訂 B2-5F
之「切結書及授權」文件交予被告，略稱：原告購買 B2-5F因遲延繳款違約，經被告同意繼續履行買賣合約，原告願於98年2月4日前辦妥房屋貸款並繳清核貸差額或以現金一次繳清依約所應繳款項，否則視為違反買賣契約，被告不須通知即可逕行解除契約，並無條件由被告沒收已繳價金。
㈧原告於98年4月30日以臺北北安郵局存證信函第05105號函知
被告，略稱：原告承購之 B2-5F、B5-5F兩戶已於2月底完成交屋，遂即進行 C5-5F銀行貸款，銀行並於98年4月8日通知核貸，原告於同年 4月20日通知被告交屋，惟被告以原告超過交屋日期為由，遲不配合銀行辦理撥款，銀行已通知撥款期限至 98年 4月 30日，倘被告仍不配合，屆時銀行撤銷本件申貸，請被告負賠償責任等語。
㈨原告於98年10月23日以臺北北安郵局存證信函第 05390號函
知被告，略稱：原告前於 98年 4月 20日通知被告玉山銀行辦理撥款，完成 C5-5F交屋，惟被告未能配合，特再函請文到 7日內配合辦理，倘被告逾期不配合辦理，即視為解除雙方房地買賣契約，請被告負賠償責任等語。
四、得心證之理由本件原告主張被告解除契約，不符合系爭契約之解約程序，且被告違反交屋義務，其可依系爭契約第16條、契約第23條第2項、民法第259條，解除系爭契約，並參以內政部編印預售屋買賣契約書範本之規定，請求被告連帶賠償原告系爭房地總價百分之15計算之違約金928 萬元及自98年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；又縱認被告解約有理，然其沒收原告已繳交之1,238 萬元違約金顯然過高，自有酌減違約金之必要，是依民法第252 條酌減違約金並依民法第179 條不當得利請求被告連帶返還619萬2千元及自98年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息云云，為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件所應審究者厥為㈠兩造間是否曾就系爭房地達成和解，由被告沒收原告已繳價金？㈡系爭買賣契約是否已經被告合法解除？㈢原告以98年10月23日第5390號存證信函向被告為解約之意思表示，是否符合契約之解約程序？被告有無違約？原告得否請求被告給付違約金？數額若干？㈣若認被告解約合法，被告沒收原告已繳納之價金1,238 萬元作為違約金，是否過高而有酌減之必要？又本件被告彼此間是否屬於連帶債務？茲分別論述如下：
㈠兩造間是否曾就系爭房地達成和解，同意在被告解約後並得
沒收原告已繳價金作為違約金？⒈被告抗辯以：本件原告就系爭建案係一次購買三戶總價金為
1 億4,540萬元，僅有B5-5F得順利履約，其餘二戶均未能按期繳交價金而違約，但因原告透過第三人向被告情商，被告乃同意原告得就B2-5F 恢復履約，惟系爭房地原告則同意由被告沒收已付價金，雙方實已因此達成和解，原告主張系爭房屋之解約違法，實違反兩造之和解協議云云，並提出98年
2 月4日由證人即原告之配偶李威廷代理原告簽訂B2-5F之「切結書及授權」相佐（見本院卷㈠第82頁），惟查：上開98年2月4日「切結書及授權」文件，僅略稱：原告購買B2-5F因遲延繳款違約，經被告同意繼續履行買賣合約，原告願於98年2月4日前辦妥房屋貸款並繳清核貸差額或以現金一次繳清依約所應繳款項，否則視為違反買賣契約，被告不須通知即可逕行解除契約，並無條件由被告沒收已繳價金乙情，有該「切結書及授權」文件在卷可佐（見本院卷㈠第82頁），且為兩造所不爭執，是上開「切結書及授權」文件全未提及本件系爭房地之處理事宜，要難僅憑該等「切結書及授權」文件即遽認兩造就系爭房地已有達成和解，同意由被告沒收。
⒉再者，證人陳義洲固於本院準備程序中到場具結證稱：當時
是東南客運的小老闆黃仕旻找我說有紀政的親戚跟被告買了兩戶房屋，應該是付款期限已經過期，遭被告沒收已繳款項，找伊出面跟被告公司談，看能否不要沒收已支付款項，讓紀政親戚繼續繳款，後來協調結果，被告公司同意其中一戶繼續繳款，另一戶沒收已支付款項，最後協調結果就是一戶繼續履約，一戶沒收，伊是與原告電話聯繫，應該是確定這個協調結果云云（見本院卷㈠第138頁至第140頁），惟查，證人陳義洲亦結證稱：伊向原告表示被告公司意思後，原告這邊有談到希望被沒收款項挪到可以繼續繳款那戶作抵沖，但被告公司並無同意，伊當時是通知原告方面處理的結果，請原告自己跟被告公司處理等語（見本院卷㈠第138 頁反面至第139 頁），是依證人陳義洲所述，其向原告表示被告公司當時提出之洽商方案係同意其中一戶繼續繳款，另一戶沒收已支付款項後，原告方面仍表示希望被沒收款項挪到可以繼續繳款那戶作抵沖，且後來之處理程序亦係由原告自行與被告公司處理，足見，斯時證人陳義洲所轉知之雙方協調方案，尚乏共識，難謂已達成和解，且衡諸證人陳義洲證稱：「（原告訴訟代理人問：後來紀政的親戚即張家維之夫，在聽聞證人所述協調結果時有無當場表示同意？）我記得是電話聯繫，應該是確定這個協調結果，因為原告方面沒有再找我了，被告公司也沒有人在找我談起這件事，直到大概半年或一年前，被告公司來找我說原告找黑道去被告公司要談這件事，所以我有再去找黃仕旻說已經協調好了，怎麼可以再找黑道處理，我跟黃仕旻反應過後，就沒有人在找我談這件事了。」乙節，顯見，證人陳義洲係以後來兩造沒有再找其談論系爭房地糾紛，而認兩造已確定為上開協調結果，係證人陳義洲主觀推測之語，難以採信，況證人陳義洲亦坦言：伊所述應該確定是這個協調結果，是伊的想法等語（見本院卷㈠第139頁反面），益見，要難僅以證人陳義洲首揭之證述，即遽認兩造就系爭房地業已達成和解，而由被告沒收原告已繳價金。
⒊至證人即被告公司員工陳雅鈴固亦到場具結證稱：原告有跟
被告公司達成和解，和解內容為B2五樓繼續履約，C5五樓解約且沒收價金，原告是委託證人李威廷先生辦理手續，是被告公司客服部主任即證人吳明清交代伊處理，原先吳明清是跟原告約好時間，但因吳明清臨時有事，所以交代我處理B2五樓繼續履約，C5五樓解約且沒收價金，並將公司的制式版本即如被證1之文件交給伊與原告方面辦理相關手續，伊有向原告之代理人說明B2五樓繼續履約，C5五樓解約且沒收價金，並將二張文件給原告代理人看，一張是B2五樓繼續履約的協議書，另一張是C5五樓解約且沒收價金的協議書，但原告的代理人只有簽B2五樓繼續履約即被證1這份文件，而沒有簽C5五樓解約且沒收價金的協議書，因為原告代理人稱C5五樓就直接被沒收了，所以不用再簽等語（見本院卷㈠第140頁至第142頁）。並經證人即被告公司員工吳明清到場具結證稱：原告有跟被告達成和解，被告公司的陳志棟經理告訴伊，原告有透過證人陳義州議員跟被告公司協調，被告公司有同意一戶沒收已繳價金，一戶繼續履約，後來陳經理有交代伊與原告連絡，請原告過來辦理手續，伊通知證人李威廷，陳經理告訴伊當天，伊就在電話中跟證人李威廷講公司現在協議之結果為一戶沒收已繳價金，一戶繼續履約，如果原告同意的話，則請證人李威廷務必於當日到公司來辦理手續，證人李威廷說同意，他們會過來，伊在電話中特別強調原告方面要確實同意協議的結果才過來公司辦手續。後來，因為伊不知道證人李威廷何時會到，伊有事情就先出去，因此交代證人陳雅鈴辦理，伊臨時打了一份協議書給證人陳雅鈴，另外交一份切結書即被證1之文件給證人陳雅鈴，切結書是公司原有的制式文件，協議書內容為表示對方同意一戶沒收已繳價金，伊指示證人陳雅鈴說請證人李威廷簽協議書，而另外要履約的那戶要簽切結書等語（見本院卷㈠第167頁至第168頁反面）。然查：
⑴證人李威廷業於本院準備程序中當場證稱：伊係後來透過朋
友，告知伊證人陳義州議員與被告公司熟識，伊才請證人陳義州幫忙協調，後來證人陳義州有電話告知伊協調結果為被告願意一戶恢復履約，另一戶仍然必須沒收已繳價金，伊後來還是有請證人陳義州幫忙讓另一戶能繼續履約，但是後來證人陳義州沒有再做任何回覆給我，而是證人吳明清打電話通知我去辦理其中同意恢復履約那一戶的手續，證人吳明清說因為證人陳義州的關係，所以被告公司同意原告方面來辦理B2五樓的交屋手續，伊當時有問證人吳明清C5五樓部分，證人吳明清說就如同證人陳義州回覆給我的，C5五樓被告公司沒有辦法同意繼續履約，但是伊有口頭請證人吳明清多幫忙，證人吳明清要伊當天就過去簽交屋的合同，伊當場到被告公司時發現證人陳雅鈴說有兩份文件要簽，一份為交屋的切結書，另一份文件證人陳雅鈴口頭跟伊說是C5五樓預收的水電管理費要退還的簽收文件，但伊當時說我並沒有預繳水電管理費，伊當時有看文件，發現是要伊放棄C5五樓所有預繳的金額，伊當場不同意，所以就沒有簽，後來伊回去後聯繫證人吳明清問為何會有放棄所有預繳金額的文件要簽，證人吳明清說會再針對C5五樓重擬一份正式文件，後來證人吳明清並沒有再擬文件出來，只有口頭告訴伊被告公司不同意C5五樓恢復履約，要沒收已繳價金，所以也就不用再簽文件，過程中，我還是有請證人吳明清盡量幫忙，但證人吳明清還是說他只是受雇員工，沒有辦法作決定等情（見本院卷㈠第169頁至第169頁反面）。顯見，原告固然有委由證人李威廷前往被告公司簽立首開「切結書及授權」文件，就B2五樓部分繼續履約，然證人吳明清有無在與證人李威廷電話聯繫時，向證人表明要確實同意B2五樓繼續履約，系爭房地則解約且沒收價金，始至被告公司辦手續，並經證人李威廷表示同意後，前往被告公司辦理乙節，已屬有疑。
⑵再觀諸證人吳明清具結證稱：「（被告訴訟代理人問）證人
有無交代陳雅鈴兩份文件都一定要簽好？證人答協議書部份是我個人覺得應該要簽，但切結書部分我有指示陳雅鈴一定要簽，沒有跟陳雅鈴特別強調一定要簽協議書，因為我跟陳雅玲說雙方已經達成協議，結論就是一戶沒收一戶繼續履約，而我們的復活履約是一定要簽切結書。」等語（見本院卷㈠第168頁），證人陳雅鈴亦具結證稱：伊係因為原告代理人即證人李威廷就一直講說直接沒收了，不需要再簽另一份文件等語（見本院卷㈠第141頁反面），衡諸常情，本件當時既係因原告希冀被告不要沒收已繳之款項，而請證人陳義洲出面協調，是協調之重心當然係在被告可否無庸沒收原告已繳之款項，惟嗣卻僅就上開B2五樓繼續履約部分簽立首開「切結書及授權」文件，就系爭房地部分，全未簽立任何和解文件，顯已與常情不符，尤其證人吳明清尚且在制式文件之切結書外，另外先繕打目的在沒收系爭房地已付價金之協議書，益見此節為其所預見當日洽商重點之一，若如其所述證人李威廷，前已表明同意沒收，以其處理房地買賣多年之經驗，更焉有證人吳明清未跟證人陳雅鈴強調一定要簽協議書之理，而證人陳雅鈴亦無僅因證人李威廷說直接沒收了，不需要再簽，即未將證人吳明清特別繕寫之協議書令證人李威廷簽立之理，足見，證人陳雅鈴、吳明清之證述，顯有避重就輕、迴護被告之情，礙難採信。
⑶綜上所述，尚難僅憑上開人「切結書及授權」文件及證人陳
義洲、陳雅鈴、吳明清之證述，即遽認有被告所辯兩造業已就系爭房地達成和解之情事，被告既未能提出任何可資證明兩造就系爭房地業已達成和解，自難認其所辯可採。
㈡系爭買賣契約是否已經被告合法解除？⒈按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第229條第1項及第254 條分別定有明文。而所謂無確定期限，指未定期限及雖定有期限而其屆至之時期不確定二種情形，前者稱不定期債務，後者稱不確定期限之債務。
⒉查系爭土地買賣契約第4 條第1項及系爭房屋買賣契約第7條
第1 項均約定：「本契約付款辦法，買方應依已完成之工程進度所定之土地價款分期付款明細表（附件一）之規定，於接獲賣方繳款通知10日內自行向買方指定之繳納地點或金融機構專戶以現金或即期支票如數壹次繳清，不得藉故拖延。」；而土地買賣契約附件一土地價款分期付款明細表載以第6期款38096萬元應於核發使用執照起第30天繳款，房屋買賣契約附件一房屋價款分期付款明細表載明第6 期款1141萬元應於核發使用執照起第30天繳款，有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約、土地價款分期付款明細表、房屋價款分期付款明細表在卷可稽（見本院卷㈠第7頁、第20頁至第21 頁、第26頁至第27頁）。依其文義，房地之第六期款係於核發使用執照第30日或於核發使照後經被告二人通知繳款之第10日為其期限。而使用執照何時申請並為主管機關核發一事，期日無從於兩造締約時確定，故充其量僅能認系爭契約第六期款乃定有期限而後屆至時期不確定之無確定期限之債務，猶待系爭房地使用執照核發始能決定原告之給付期限。而被告係於97年11月21日取得使用執照、並於同日寄發繳交第六期尾款通知予原告收受乙情，有臺北市都市發展局97使字第0469號使用執照及通知書各一紙在卷可佐（見本院卷㈠第147頁、本院卷㈡第215頁），則依前開契約約定應以使用執照核發之第30日即97年12月20日前為原告給付第六期款之確定期限。至原告雖否認收受上開通知書，然業據被告提出中華民國郵政大宗限時掛號、掛號函件執據聯在卷為憑（見本院卷㈠第148頁），且就原告當時另購買之B2-5F、B5-5F二戶房地部分，被告通知原告辦理對保及繳交第六期尾款之通知，經被告寄送至上開通知書之同一地址，均經原告收受乙情為原告所不爭，並有被告所提出之貸款確認書、通知原告辦理對保及繳交第六期尾款之通知及中華民國郵政大宗限時掛號、掛號函件執據聯在卷可考（見本院卷㈠第207頁至第208頁、本院卷㈡第53頁至第66頁），以系爭房屋與原告另購 2戶房屋所在大樓之使用執照，係同時獲核發，原告對系爭房屋及所在基地之第6 期價款給付期限已屆至，自難諉為不知，再考諸被告後於97年12月25日寄發臺北興安郵局第782 號存證信函向原告催告載有：「...於此再次催告台端...」等語明確（詳後述），有被告97年12月25日臺北興安郵局第782號存證信函附卷可按（見本院卷㈠第149頁），益見被告辯稱於97年12月25日前已曾催請原告付款，應屬可信，原告空言否認，顯難採憑。
⒊又系爭土地買賣契約第4條第2項約定：「買方若不按時繳付
各期房屋價款或票據如未如期兌現時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函，催告5 日內仍未繳付者，視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第23條違約之處罰規定處理。」；系爭房屋買賣契約第7條第2項則約定：「買方若不按時繳付各期房屋價款或票據如未如期兌現時，自收到通知日起第11日按日加計萬分之五滯納金，於繳付該期價款時一併向賣方繳清，如經賣方以存證信函，催告5 日內仍未繳付者，視同違約，賣方得逕行片面解約；經雙方同意依第10條違約之處罰規定處理。」有系爭土地買賣契約、系爭房屋買賣契約在卷可稽（見本院卷㈠第7 頁、第21頁）。查被告後於97年12月25日寄發臺北興安郵局第782 號存證信函向原告催告：「茲承訂購博物館，C5-05F之房地，然或因台端事務繁忙有所遺漏，查台端至民國九十七年十二月二十四日止，尚有已逾繳款期限之房地款金額共計肆仟玖佰伍拾萬元整（含核貸差金額），台端倘擬全額以現金繳付不辦理貸款者，敬請於函達7 日內以即期支票或匯款一次繳付。如台端擬以貸款撥付，至今逾期仍未完成貸款手續者，因念及時值年終事務繁多之故，特寬限辦理期間，於此再次催告台端至遲於
98 年1月8日前辦妥貸款手續（含備齊抵押設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額）。台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，且以本函之送達併為解除合約之意思表示，因事關台端重大權益，本公司為表慎重及避免疏漏，故特以此函通知，敬請見諒並務請配合辦理」等語，有被告97年12月
25 日臺北興安郵局第782號存證信函附卷可考（見本院卷㈠第149頁至150頁），是被告乃再次以上開存證信函為一定之期限催告原告履行第六期價金債務，若原告於期限內仍不履行，被告當得解除契約之意思表示。則被告以該存證信函催告時，原告尚未支付款項，被告所為亦無非係就原告就於97年12月20日遲延之第六期款價金債務再次定98年1月8日催告原告履行，否則即解除契約。而原告確未於98年1月8日前支付第六期房地款一事，為兩造所不爭執，被告於98年1月9日再發函具體向原告為解約之意思表示，自與約定相符，是被告抗辯系爭房地買賣契約業經其等以98年1月9日函文解除，即屬可採。原告主張本件被告並無直接催告原告應付貸款金額之權利，且本件被告催告解約依系爭房屋買賣契約第18條第1項及第2項約定及第23條第2項之約定，仍應經過再次定期催告，被告之解除契約無理由云云，核屬無據，礙難採憑。
⒋而原告固復主張依內政部編印預售房屋買賣定型化契約應記
載及不得記載事項第18條，及消費者保護法第17條第2 項規定，本件不因原契約有否規定貸款金額不及原預定貸款金額等情形，而使被告即得催告解約，且本件原告已至被告指定之臺北富邦銀行辦理對保，係臺北富邦銀行因當時金融海嘯緊縮所有不動產銀根，核貸金額極低，始導致貸款金額不及原預定貸款金額，並非可歸責於原告，是本件被告並無直接催告原告應付貸款金額之權利，其不得主張解約云云，然查：
⑴內政部編印預售房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
第18條第2 款係指由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款金額之情形而言，而本件原告於起訴之始自承本件係自洽貸款，嗣雖改稱係先由被告洽定辦理貸款，無法申貸後始改為自洽貸款云云，但查本件原告於96年7 月21日與被告簽立系爭房屋買賣契約時，業已簽立代辦申請貸款委託書及自洽貸款切結書，有原告提出之系爭房屋買賣契約書附件9代辦申請貸款委託書及附件10自洽貸款切結書在卷可佐（見本院㈠卷第124頁至第127頁），且為兩造所不爭執，是原告除得選擇被告代為接洽得申請貸款之銀行外，本亦可自行接洽其他銀行業者，是核與內政部編印預售房屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第2款有所未符，原告之主張已屬無據。
⑵再者，觀諸內政部編印預售房屋買賣定型化契約應記載及不
得記載事項第18條第2款係就由賣方洽定辦理之貸款金額少於預定貸款，其差額部分訂定處理之方式，並未限制被告必須先行舉證貸款金額少於預定貸款之原因，始得為給付各期價款款之催告，況本件原告以系爭房地向臺北富邦銀行辦理貸款，係因臺北富邦銀行審核其借保人償債能力不足，予以婉拒乙情，有臺北富邦商業銀行股份有限公司消金作業管理部100年11月7日個授字第100000 0595號函、101年1 月18日個授字第1010000026號函及其所附原告96年度綜合所得稅各類所得資料清單影本及信用資訊彙整表等件在卷可佐（見本院卷㈡第131頁），是原告主張係臺北富邦銀行因當時金融海嘯緊縮所有不動產銀根，核貸金額極低，始導致貸款金額不及原預定貸款金額，並非可歸責於原告云云，亦難採信。⑶況揆諸系爭房屋買賣契約第18條之約定可知，因買方貸款條
件不符合，致不能核貸或無法如數貸足及買方中途改變主意自願不貸或未能如期協辦或主動向核貸金融機構拒絕貸款者，視為放棄貸款，則其原欲貸款部分之價款應於賣方通知後，7 日內以現金一次向賣方繳清，否則即係違約。而核諸被告97年12月25日臺北興安郵局第782 號存證信函業已載明：
「茲承訂購博物館，C5-05F之房地，然或因台端事務繁忙有所遺漏，查台端至民國九十七年十二月二十四日止，尚有已逾繳款期限之房地款金額共計肆仟玖佰伍拾萬元整（含核貸差金額），台端倘擬全額以現金繳付不辦理貸款者，敬請於函達7 日內以即期支票或匯款一次繳付。如台端擬以貸款撥付，至今逾期仍未完成貸款手續者，因念及時值年終事務繁多之故，特寬限辦理期間，於此再次催告台端至遲於98年 1月8 日前辦妥貸款手續（含備齊抵押設定契約書、撥款委託書交付代書並繳清核貸差金額）。台端如逾期不為履行，寄件人則依合約規定，沒入台端已繳之全部款項同時解除買賣合約，且以本函之送達併為解除合約之意思表示，因事關台端重大權益，本公司為表慎重及避免疏漏，故特以此函通知，敬請見諒並務請配合辦理」等語（見本院卷㈠第14 9頁至150頁），是原告未於上開存證信函之通知後7日內以現金一次向被告繳清，本已違約，被告並已催告98年1月8日前辦妥貸款程序否則即沒入原告已繳之全部款項同時解除買賣合約，且以上開存證信函之送達併為解除合約之意思表示，亦合於系爭房屋買賣契約第18條第1項、第2項、第23條第2 項之約定，原告所陳，洵難信取。
㈢原告以98年10月23日第5390號存證信函向被告為解約之意思
表示，是否符合契約之解約程序？⒈查原告主張其於98年10月23日再函請被告7 日內與原告配合
辦理貸款、完成撥款及交屋相關手續，如逾期即視為解除契約等語，經被告98年10月26日收受該信函後，均未置理，是原告上開98年10月23日存證信函解約之意思表示，業於00年00月0日生解約之效果云云，固據其提出98年1月19日臺北北安郵局第04909號存證信函、98年4月30日臺北北安郵局第05105號存證信函、98年10月23日臺北北安郵局第05390號存證信函為證（見本院卷㈠第34頁至第42頁）惟查，系爭房屋買賣契約及土地買賣契約，前已經被告97年12月25日以臺北興安郵局第782 號存證信函就97年12月20日原告遲延之第六期款價金債務，定98年1月8日催告原告履行，否則即解除契約之意思表示，經上開催告後原告猶未履行，被告因而於98年1月9日發函解約，已如前述，被告即無需依原告催請履約之義務，被告自無違約可言，則系爭房地買賣契約既先經被告合法解除而不存在，原告於98年10月23日所為解除契約之意思表示，更無合法生效之可能，原告上開主張顯屬無由。
⒉承上，既難認被告有原告所主張之違約行為，則原告主張被
告應依民法第259條規定連帶返還已收價款1,238萬元，及依系爭房屋買賣契約第16條、第23條第2 項約定，參以內政部編印預售屋買賣契約書範本，連帶給付房地總價百分之15計算之違約金928萬元，以上共計21,66萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月15日至清償日止，按週年利率百分之 5計算之利息，即屬無由，礙難准許。
㈣若認被告解約合法，被告沒收原告已繳納之價金1,238萬元
作為違約金，是否過高而有酌減之必要？又本件被告彼此間是否屬於連帶債務？⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2 條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，民法第252 條規定不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用，至於酌減是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準；而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院79年臺上字第1915號、68年臺上字第3887號、49年臺上字第807 號判例、70年度臺上字第3796號裁判意旨參照）。惟民法第252條酌減違約金之規定係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年台上第909 號判決意旨參照）。否則，倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。⒉兩造訂立之系爭房屋買賣契約第7條第2項約定：「買方若不
按時繳付各期房屋價款…，如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得逕行片面解約；並依第二十三條違約之處罰規定處理」、第23條第2 項：「買方違反第七條、…之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額。惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語，系爭土地買賣契約第4條第2項約定：「買方若不按時繳付各期土地價款時，…如經賣方以存證信函催告五日內仍未繳付者視同違約，賣方得片面逕行解約，經雙方同意依第十條違約之處罰規定處理。」；第10條第2 項則約定：
「買方違反第四條規定者，賣方得沒收依土地總價款百分之二十計算之金額，但惟該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」等語，有買賣契約書附卷可按，而由各該契約第23條第3項、第10條第3項復均明文約定請求前述違約金外，不得另行請求損害賠償之狀況，應可認該違約金性質上應屬損害賠償總額預定性之違約金至明。
⒊進而，本件系爭房屋及土地之買賣價款，土地部分為 4,760
萬元、房屋部分為1,428萬元，共6,188萬元。原告已繳納房屋部分287萬元、土地價款951萬元，合計1238萬元，為兩造所不爭執（見本院卷㈡第203 頁反面），並有系爭土地價款分期付款明細表、房屋價款分期付款明細表在卷可稽（見本院卷㈠第26頁至第27頁）。房地價金之支付分別履行約20％，被告以其全數充違約金，依一般客觀事實，作為損害賠償額尚難謂不高。再揆諸消費者保護法第17條第1及第2項規定中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項。違反前項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。而內政部並公告預售屋買賣定型化契約規範第25條第4項（按原第24條第2項）有關買方違約之處罰規定，係規定買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方所得沒收之房地總價款最高不得超過15％計算之金額，則依消費者保護法規定所頒布之定型化契約定係考量各該行業之利潤及損失而為違約金之規範，自得據為本院審酌違約金是否過高之依據。而原告因未能依約完成貸款，給付價金遲延經被告催告後解除契約一事，業已詳如前述，揆諸上開判例意旨及說明，本院衡諸違約金之性質、一般客觀事實、社會經濟狀況、本件原告履約之情況、兩造因本件所受損害之情況、因原告未能如期履行債務時，被告除喪失可得享受之預期利益外，並因處理此事務而需支出之人事勞費等情狀及上開契約範本之規範，認原告主張以兩造簽約時之96年度營利事業所得額及同業利潤標準中不動產投資興建業之淨利率10％，酌減違約金至房地總價金10％（見本院卷㈠第73頁）尚嫌過低，應以房地總價15％計算之金額，始為允洽。
⒋次按，數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責
任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第272 條定有明文。查本件原告雖以系爭房屋買賣契約第26條第2 項，主張被告應連帶給付云云，惟查，徵諸系爭房屋買賣契約第26條第2 項約定：「本約與同時簽訂之『土地預定買賣契約書』具有連帶及不可分關係，如有任何一契約解除時，另一契約亦得同時解除。」顯然僅係使系爭房屋買賣契約與系爭土地買賣契約之效力聯立之規定，尚難謂係就同一債務，明示同意彼此負連帶給付之責任者，又核無另有法律規定為連帶債務之情形，是原告主張本件被告彼此間應屬於連帶債務，而應連帶給付云云，要屬無據。
⒌而原告向被告瓏山林公司購買之系爭房屋價金為1,428 萬元
，向被告林鴻堯購買之系爭土地價金4,760 萬元，依總價15％計算，被告瓏山林公司於原告違反付款條件約定時得沒收之房屋價金最高為214萬2,000元，被告林鴻堯於原告違反付款條件約定時得沒收之土地價金最高為714 萬。而被告瓏山林公司沒收原告已繳之房屋價金為287 萬元，被告林鴻堯沒收原告已繳之土地價金為951 萬元，原告並不爭執，並稱如認被告非屬連帶債務，則同意以被告所述原告已繳納房屋、土地價款之比例計算原告請求酌減之金額等語（見本院卷第
203 頁反面），顯然過高，因此原告應給付予被告瓏山林公司之違約金應酌減為214萬2,000元，應給付予被告林鴻堯之違約金應酌減為714 萬，是被告瓏山林公司及林鴻堯就逾上開酌減後之金額部分，已無法律上之原因而受有利益，被告瓏山林公司自應退還原告逾收之房屋違約金72萬8000元（計算式：2,870,000-2,142,000=728,000 ），被告林鴻堯則應退還原告逾收之土地違約金237萬元（9,510,000-7,140,000=2,370,000）。
⒍準此，被告瓏山林公司應退還予原告之金額為72萬8000元及
自原告起訴狀送達繕本之翌日即98年12月15日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；被告林鴻堯則應退還原告
237 萬元及自原告起訴狀送達繕本之翌日即98年12月15日至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，逾此部分，即乏所據。
五、綜上所述，原告既有未依約按期繳款之違約情事，經被告按約催告後先合法解除系爭契約，是原告先位之訴部分，主張被告解約後係未按約履行，謂其得解約後並依民法第259 條規定及系爭房屋買賣契約第16條、第23條第2 項約定請求被告連帶返還已受領價額及給付違約金共計21,66 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年12月15日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息即屬無由。而其備位之訴部分，系爭房屋、土地買賣契約雖經被告合法解除，並依約收原告已繳價金為違約金，然違約金過高應予酌減至房地總價金之15％，超過部分所繳之價金72萬8000元、237 萬元，即無法律上之原因而應予返還。從而，原告依據不當得利之法律關係，請求被告瓏山林公司返還72萬8000元，及請求被告林鴻堯返還237 萬，及均自起訴狀繕本送達翌日即98年12月15日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰依民事訴訟法第390條第2項、第392條第2項，各酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 林麗真
法 官 李家慧法 官 鄭昱仁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 28 日
書記官 李婉菱