臺灣臺北地方法院民事判決 99年度重訴字第687號原 告 李建德訴訟代理人 紀冠伶律師複代理人 林本源被 告 首泰建設股份有限公司法定代理人 林雲溪訴訟代理人 楊金順律師複代理人 游朝義律師
陳秀美律師上列當事人間履行協議等事件，本院於民國99年10月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面查本件依兩造簽訂之解約協議書第4 條後段約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院（見本院卷第9 頁），故本院自有管轄權。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：
（一）緣原告於民國97年4 月10日向被告購買首泰大直社區C2棟第3 樓，面積計約68.96 坪之房地壹戶，及坐落於地下二層編號第23號停車位一個（下稱系爭房地），總價款計新台幣（下同）5,120 萬元，雙方簽立「首泰大直房屋、土地、車位預定買賣契約書」，原告並依約給付被告房地買賣價款合計1,026 萬元。嗣原告因故無法履約，雙方協議解約，進而於97年12月17日簽署解約暨保留買回協議書（下稱系爭解約協議書），即由被告就原告已給付之價款中扣除770 萬元，將尾款計256 萬元返還予原告。惟被告同意自解約簽訂時起一年內，為原告保留上開房地依原買賣契約重新購買之權益，只要原告以書面通知被告買回，被告願返回前述770 萬元，並與原告重新簽訂買賣契約書。
（二）嗣原告於98年7 月4 日委請律師函知被告，原告願依兩造於97年12月17日所簽署解約協議書之約定，依原買賣契約約定之相同條件，補繳各期未繳之款項，向被告買回系爭房地，並請被告於文到7 日內，出面簽訂買賣契約，且返還770 萬元。詎被告於收受律師函後，回覆承認上情，惟迄今拒不出面簽訂買賣契約，遑論返還770 萬元。故爰依契約法律關係，提起本訴。
（三）並聲明：⑴被告應與原告就坐落於「首泰大直」社區，C2棟第3樓，面積計約68.96坪之房地壹戶及坐落於地下貳層編號第23號停車位1 個，以總價計5,120 萬元簽訂買賣契約。⑵被告應返還原告770 萬元及自聲請狀繕本送達之翌日起，按年息百分之5 計算之利息。⑶上開第二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列情詞置辯：
（一）兩造原簽訂有土地、房屋預定買賣契約書，嗣於97年11月間，因原告個人經濟因素，致無法依前開契約書按期繳款而有違約之情，被告本得於買賣總價款20％之範圍內，沒收原告已繳之價款作為懲罰性違約金，惟被告顧念彼此商誼，於97年12月17日解除契約時，僅扣除15％即770 萬元作為懲罰性違約金，並將剩餘價款256 萬元返還。嗣被告雖曾提出原告得於一年期間內以原價買回之方案，並於97年12月16日傳真解約協議書予原告，惟原告當時業已出國，並未簽署該解約協議書，且經被告詢問原告意向時，原告亦表示不太可能會買回，是原告當時就被告所提出之買回條件之要約並未同意，亦未曾將該解約協議書正式簽名用印後向被告提出，該要約既未經承諾，顯難認兩造對該協議書之意思表示已合致，是兩造間僅就原土地、房屋預定買賣契約書完成解約事宜，而就附買回條件之解約協議書則尚未達成共識。況上開解約協議書既未載明標的所在，亦未經兩造正式簽名用印於上，實難認雙方就解約協議書內容已達成共識，是原告據以請求被告履行簽訂房地買賣契約，即屬無據。
（二）縱認兩造間就系爭解約協議書已達成共識，惟觀之系爭協議書第三條意旨，原告（即甲方）須一次追補各期之未繳款項，被告（即乙方）屆時始將扣除之金額返還並依原合約條件再為簽立房地買賣契約，是可認該條款係屬附條件之買回協議，既屬附條件之買回協議，於條件未成就之前，原告自不得據以請求。原告既未依約一次追補各期之未繳款項，其附條件即未成就，被告既無先為給付之義務，於原告未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，則其據以請求被告依原條件簽訂契約並返還扣除之違約金，即顯無理由。
（三）答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）原告於97年4 月10日以5,120 萬元向被告購買系爭房地，雙方簽立買賣契約書，原告並依約給付被告房地買賣價款合計1,026 萬元。
（二）於97年12月17日兩造合意解除上開買賣契約，被告自原告已給付價款中扣除770 萬元，將尾款計256 萬元返還予原告。
四、得心證之理由：原告主張依系爭解約協議書之買回約定，被告自應與原告簽訂系爭房地及停車位之買賣契約，並返還770 萬元予原告乙情，為被告否認，並以上開情詞置辯。則本件應審究者厥為：（一）雙方對於解約協議書是否因意思表示合致而成立？
（二）原告依解約協議書請求被告簽訂系爭房地及停車位之買賣契約，並返還770 萬元予原告，是否有理由？茲分項析述如后：
（一）雙方對於解約協議書是否因意思表示合致而成立？原告主張被告於97年12月16日傳真系爭解約協議書予在國外之原告，原告斯時雖在國外，但在收受該傳真後，由於事涉解約賠償事宜，在詳閱解約協議內容無誤後，隨即於該解約協議書上簽名後傳真予在天仁茶葉公司任職之經理之陳姓友人，託其查明被告之傳真號碼後，代為傳真予被告乙情，並提出系爭解約協議書為證（附於本院卷第9 頁），被告雖否認上情，惟觀之系爭協議書左下角顯示有「DEC-17-2008 WED、時間13:20、電話000-0-0000-0000 」及英文名稱TENREN-WE （即天仁公司英文名稱）字樣，顯見原告之友人陳經理於97年12月17日時分收受原告簽名後之傳真已再將該傳真傳予被告一情，堪信原告上開所述為真實。惟查，系爭解約協議書上之標的坐落處係屬空白，既未標明標的所在，且其首尾落款處也未經被告簽名用印於其上，其尚非為「要約」性質，仍保留兩造可增刪修改之空間，待定案後再經兩造正式用印，充其量僅能稱係於「要約引誘」之階段而已。是以系爭協議書既未就契約標的為確認，復未經兩造簽名用印於其上，難認兩造間就系爭協議書之內容已達成合致。
（二）原告依解約協議書請求被告簽訂系爭房地及停車位之買賣契約，並返還770 萬元予原告，是否有理由？據上以觀，系爭協議書既未經兩造達成共識，原告據此解約協議書請求被告簽訂系爭房地及停車位之買賣契約，並返還770 萬元予原告，即屬無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告主張依契約之法律關係，請求⑴被告應與原告就系爭房地以總價計5,120 萬元簽訂買賣契約。⑵被告應返還原告770 萬元及遲延利息，均為無理由，不應准許。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
民事第四庭 法 官 陳靜茹以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 99 年 11 月 17 日
書記官 鄭雅雲